浪速マンション管理士事務所

・マンション管理会社に支払う業務
　委託費や修繕費が割高で、業務
　内容にも不満があり、５社の参加
　による談合ができない価格
　競争で、結果的に３１％の削減が
　できました。　
　管理会社の変更後は、緊張感と
　マンション管理士の無料の継続監
　査で、従来より理事会の運営が
　スムーズになりました。

注目すべきニュース

大手のマンション管理会社の３人の社員（管理業務主任者）が長年に渡り管理組合のお金を横領・・・管理会社の横領事件はこちら

皆さんはどんな不利益を被っているか		最近の有益情報へ

マンションは業界から多様な不利益を被っている現実を認識し、正さなければ、安心・安全・快適な終の棲家を築くことが出来ない。

○ディベロッパーが決めた競争性のない管理費　○販売促進のため、低い目に抑えた修繕積立金を値上げする　○駐車場使用料

の使途が管理費の額を低く見せる　○無視された機械式駐車場の積立金　○初回のアフターサービス点検以外は通知しない業界

○重要構造の共用部の点検をしない仕組み　○手抜き工事や欠陥工事を経年劣化とか維持管理不足と偽る業界　○役員や居住

者が業界の傭兵となる　 ○大規模修繕工事の談合高値　○施工会社と工事監理者の結託による手抜き工事　○滞納金を放置し

回収不能にした理事長と管理会社　 ○選択の余地のなかった無駄なマンション損害保険　○理事長を制御する管理員に支配され

たマンション　○不要不急の大掛かりな修繕工事　○総会を左右する委任状の扱い不良で追い出された理事長　○適正な点検整

備がされないエレベーターや機械式駐車場　 ○会計報告の粉飾と横領　○理事長と管理会社だけの理事会で利益収奪行為に明

け暮れる管理会社　○訴訟で弁護士費用を認められない　○欠陥工事の損害賠償請求を20年間できるのを知らない

これらの諸問題は全て解決できたわけではないが、失敗事例から学べたことを含めマンション管理の危機を救える大きなノウハウの
醸成となりました。　浪速マンション管理士事務所のサイトはこれらの経験を踏まえて作成しております。


創設理念

　平成２３年末において、分譲マンションは戸数約５８０万戸、居住者１４００万人超えの規模になっており老朽化といわれる築後３０
　年を越えるマンションが平成２４年に１００万戸を超えていますが、安全・安心・快適な終の棲家には程遠い状況です。

　一方、最近は、管理組合においては少子高齢化や居住者の意識の変化が原因となって、積極的な役員のなり手不足が深刻な状
　況になっており、管理費や修繕積立金の割高設定・欠陥工事を経年劣化と偽る・日常の修繕や定期の改修工事での談合高値
　や不明瞭性により、組合と居住者の財務状況は逼迫しています。　

　これらの環境の中で役員や居住者を支援できる専門家が平成１２年１２月８日公布のマンション管理適正化法により誕生しました。
　
　新生マンション管理士は過去に存在しない、マンションにおける多様な法律上のトラブルや技術的な問題を解決する名称独占資格
　の専門家で、マンション管理会社の管理業務主任者と対極に位置するものです。　

　不適正な行為が潜在化している現実では、法律と技術に明るい実務派でなおかつ業界と利害関係を持たない専門家の活用がなけ
　れば、管理会社を初めとするマンション業界からの多様な不利益が改善されることは期待できないでしょう。

　このまま手をこまねいていては、財務体質が一段と悪化し有効な老朽化対策もできずに、マンション管理の危機に陥ることも危惧
　されます。　皆さんがこれらの現実を直視して、専門家の活用を行い改革に着手すれば安心・安全・快適な終の棲家のマンション
　に変革することが可能です。

　素人集団の管理組合が、長年続いた管理会社・ディベロッパー・ゼネコンのトライアングルの利益収奪行為からマンションを守る
　のは難しく、多様な専門家の活用が求められますが、業界と利害関係がある多くの専門家は、管理組合の立場に立てない事情
　があり、一部には倫理的に問題のある方が少なくない事も認識してください。

　政治も行政も期待できなく、また、マンション管理センターはその性格から民事の潜在的な不適正行為には介入できない。

　この頼れる組織が少ない中で、管理組合の財務状況は徐々に逼迫し、最悪、マンションの危機から崩壊に繋がりかねない。
　
　マンション管理士が皆さんの相談に応じ、効果のある革新的な指導や助言等の支援を行い、資産価値の高い・長期耐用年数の終
　の棲家にする為に、実務に即した業務の提供ができる事務所を大阪府枚方市に設立しました。

　当事務所は、業界とは利害関係が皆無な、官庁出身の多資格の技術系のマンション管理士を中心にした少数精鋭主義の事務所
　です。　仮想理事会や総会で技を磨いている学術的な組織や利益の高い一部の業務に特化した組織とも違い、おぞましい・卑劣
　な筆舌に尽くしがたい現場を経験した実践派で革新的な組織です。

　業界と利害のない専門家だからマンションの不利益を正せる

　マンションが被っている不利益は素人の方では解決困難 → 業界と利害関係のないマンション管理士の活用で改善

　・見えない部分や分からない分野で、適正な費用と内容の清掃・維持点検・修繕・委託が本当に行われているか確認が必要

　・分譲時から無競争な言い値の管理費の無駄づかい・・・法定耐用年数期間４７年で２００万円前後／戸の損害

　・日常の修繕費や委託費の無駄づかい・・・無競争で不要不急なものまで発注していると、チリも積もれば山となる。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　・許せない談合の大規模改修工事・・・３０～５０％割高　・管理費の無駄を含めて４７年で４００万円前後／戸の損害
　長期修繕計画、劣化診断、施工業者決定、工事監理のそれぞれに利害関係のない第三者の活用が重要

　・滞納問題の最高裁判決で勝訴したが、回収できないばかりか、弁護士費用も自己負担の事例から学ぶ話　

　・欠陥工事を経年劣化と言わせない→瑕疵担保で無償修理（保証期間は１０年）→ ２０年にできる技術系マンション管理士の知恵


法律により誕生したマンションの維持運営の専門家

　マンション管理士は平成12年12月8日に交付されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律に基き誕生した国家資格です。

　法令での定義は、「マンション管理士の名称を用いて（名称独占資格という）、専門的知識をもって管理組合の運営その他マンション
　の管理に関し、組合の管理者（通常は理事長）等又はマンションの区分所有者（持ち主）等の相談に応じ、助言、指導その他の援助
　を行うことを業務とする者をいう」とされております。

　一方、国土交通省の告示では「マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため組合は問題に応じマンション管理士
　等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけること重要である」となっている。

　資格試験は民法・区分所有法・建築基準法・消防法・水道法・郵便法・登記法・借地借家法その他広範囲の法律や建築・土木・電
　気設備・消防設備・給排水衛生設備・ガス設備・土木その他の技術分野に渡るもので、マンションの維持運営の適正化のために
　は必須の範囲のものです。

　マンション管理士資格試験に合格し、国土交通大臣に登録し、初めてマンション管理士の名称が使用でき、無資格者が同名称を使
　用すれば、法により罰せられます（名称独占資格）。　このように、マンションの維持運営の適正化のための専門家としての位置づけ
　が明確にされております。


マンション管理士賠償責任保険加入で安心委託できる

　この賠償責任保険の目的は、業務に起因し多種多様なトラブルが原因で被保険者であるマンション管理士が法律上の賠償責任を
　
　負うことになった場合の損害額を補填するものです。　

　損害保険会社の損保ジャパンさん（東京都新宿区）と日本マンション管理士連合会との団体契約で、一般販売はしていません。　

　組合の役員さんの中には、日常において、弁護士・建築士・税理士等の企業でない個人的事務所に委託することに抵抗を感じない

　のに、管理会社、ディベロッパー、施工会社や不道徳な理事長から不利益を被っている状態の時に、相談先として、なぜか同じ個人

　組織のマンション管理士の活用に不安を感じられ改革の一歩を踏み出せなく、あいも変わらず継続した不利益を被っている事例が

　有りますが、今後は賠償責任保険に加入していれば、そのような組合の役員さんでも安心して依頼できるのではないでしょうか。　

　この賠償保険の補償の範囲は損害賠償金のほか訴訟費用も補償されます。

　また、プライバシーの侵害、個人情報漏えいに対する損害賠償請求も特約で対象に加えることが可能です。

最近の有益情報

○Ｈ２４．　５．１８　ツイッター投稿記事新装

○Ｈ２４．　４．　３　２年目のアフターサービス点検で、共用部を点検しなければマンションの耐用年数は短くなる

○Ｈ２４．　３．２０　損ですまない欠陥工事の追求方法

○Ｈ２４．　３．１０　　マンションの地震保険-被害時の保険金の支払額が診断の仕方で１０倍変わる

○Ｈ２４．　３．　３　　エレベーター改修（リニューアル）申請を工夫すれば補助金が４００万円

○Ｈ２４．　１．１０　　大規模修繕工事の見積書事例を公表

○Ｈ２３．１１．１９　　管理会社の好きにさせない大規模修繕工事

○Ｈ２３．　８．２３　　マンションの空き駐車場対策（カーシェアーリング）

○Ｈ２３．　７．　４　　管理費等の滞納金と弁護士費用をうまく取り立てる

○Ｈ２３．　６．　４　　鳩や烏等の鳥害対策

○Ｈ２３．　４．１５　　マンション管理士賠償責任保険の発足と加入で安心

○Ｈ２２．１２．１４　　成功する大規模修繕工事のフローを公開

○Ｈ２２．１１．８　　業界と利害のない専門家が各種診断や見積もりの審査を行なう
　　　　　　　　　　　　　　

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