管理会社や専門業者を指導、適正なアフタサービス点検、いわれのない金銭の授受や手抜きの横行がない大規模模修繕・無駄な管理費の削減等を行い管理不全のマンションを救う。
 総合目次 だまされない大規模修繕顧問契当然の管理費削減 | 専門家のエレベーターリニューアル  | 各アドバイス  | 無料相談履歴マンション管理の危険度      
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浪速マンション管理士事務所 
      日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員  
業務範囲 
大阪府、奈良県の全域
兵庫県、京都府の限定地域
アクセス回数
無料相談 事務所の概要 業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 国土交通省  | マンション管理センター マンション管理業協会 
私が工事監理した大規模修繕
【注意すべき大規模修繕工事】
・適正な施工で終の棲家が実現。
・実際に補修が必要な劣化があって
 初めて修繕工事をすれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認には注意が必要。
・施工業者の募集は、公開募集でも
 談合を防げない。
・マンションに特化したコンサルタント
 の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必須。
・塗装の回数の不足が多い手抜き。
・検査は中間と竣工時の2回が必要。
・管理会社とコンサルタントのキック
 バックを無くす方法を講じれる。
・管理組合役員が業者とつるむと最
 悪な事態。
 
 
私が考案した画期的な照明器具  
【エレベーターリニューアルの注意点】
・専門家が見れば、どのメーカーでも
 書類や現場でいい加減さが目立つ。
・見えない昇降路内、分からない技術
 では、問題施工が少なくない。
・現場溶接の品質が悪いのが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所に不
 純物混入が多い。
・ボルトナットの施工方法も良くない。

 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースがほとんど。
・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無
 い場合はエレベーターは稼働しない。
・過積載センサーの検査の誤魔化しが
 ある。
 
エレベーターリニューアルの検査が必要
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
梁の露筋は大きな問題
【新築時の手抜きや欠陥工事対策】

・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ。

・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
 委託しない。なぜなら管理会社は事
 業主の傘下。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が蔓延。
・不具合の再発時は10年間の補修請
 求が出来る。民法の債権の時効は
 10年間。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は20
 年間若しくはそれ以上可能。
 

【奇抜な外灯とマンション管理】
千里万博での経験を活かし翌年の
1971年に完成させたステンレス性
の外灯。
当時、屋外に設置されている外灯
のケースは地域によって全設置台
数の半分から全数が悪戯で破損さ
れていたが、この外灯は半世紀近く
経った現在でも維持管理不要の新
品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地の遊技場に
全国の1号機が設置されています。
残念ながら特許を取得していないた
め今や全国津々浦々に設置されて
います。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要。
   

【業界からの不利益を防ぐ顧問契約】 
・管理委託費は事業主の自由設定で
 20パーセント以上の削減が可能

・削減してもしなくても業務品質は変わ
 らないので急所でチェックが必要。
・管理会社の作製する議事録は信用
 できない場合が普通。
・不要不急の管理会社元請けの修繕
 をしたがるのが一般的

・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 信用してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間10万
 円、60年間で600万円となる。

・技術や法律部門で業界と渡り合えな
 いとマンションは良くならない。 
管理会社はトラブルの根源と知るべし
 最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない工夫が必要 
 無料相談(開けない時は下記を入力)
 
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  050-7100-3865
 
 マンション管理士事務所の概要
 
 弊所の業務用チラシ
 
 最近の有益情報
 最新のサイト更新情報 
 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
 投資(収益)マンションの管理を救う
 ワンストップサービスを目指す専門家
 役立つワンポイントアドバイス集
 マンション管理士がマンションを救う
 マンションのスラム化を防ぐ
 稼げる技術系マンション管理士とは
 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 正義感の強い守口市の理事さん
無料相談で欠陥工事を無償補修
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールで行なった無料相談で屋上防水の
 漏水の原因が想定でき、販売業者に無償
 で補修させることができました。
 今後、発生する多様な管理上の問題があ
 るのでマンション管理士さんに解決してい
 ただくため顧問契約をする予定です。。
 
 お酒の好きな大阪市の理事長
管理委託料が31%削減 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社への業務委託費や数多い修繕
 費が割高で 、業務内容にも不満があり、
 談合ができない方法で5社の管理会社から
 見積もり徴収。結果的に31%の削減がで
 きました。 管理会社の変更後は、マンシ
 ョン管理士さんの無料の継続監査で従来
 より役員の負担が少なくても適正な管理
 が出来ていす。
 
 注目すべきニュース
絶えることのないマンション管理会社の横領
事件。 以前の記事ですが紹介します。
大手のマンション管理会社の3人の社員が長
年に渡り多額のお金を横領
・・・
横領事件はこちら 
無関心な役員なら簡単に詐取できる。
 
 分譲マンションの管理の実態とそれぞれの改善について(令和 2年 2月 1日改編)
 マンション管理士として業務を始めて速や10年以上経ちましたが、相も変わらず、マンションの区分所有者は新築工事の段階から
 管理段階を経て建て替えまでの間において、マンション業界から多種多様な不利益を被っております。
 その事を実感されていない方が殆どですが、 不利益を被っている事が分かっていても多くの方は改革する事ができません。
 それは、学習不足、交渉方法、交渉相手への戦略がなっていない場合が殆どで、折角、良い攻め材料が有っても有効な効果を現
 すことがないまま、いたずらに時間だけ経過する場合が殆どです。
 ではどの様な不利益を被っているか?
 それは、管理会社による新築時の欠陥や不良工事の隠ぺい、不要不急な修繕、過剰な予防保全、談合高値で手抜きの大規模修
 繕です。 総じて言えば、お金と工事品質において大きな不利益を被っています。
 結果的に、マンションを安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家に出来ない実態が標準的な姿です。
 その病巣をどの様にすれば除去できるか? 時系列に事例を挙げて説明していきます。

 
1、新築時の不良工事や欠陥工事アフターサービスで無料で補修させる
   【基本】
    (1)購入者側の検査体制がないため、どうしても手抜き工事や欠陥工事は発生する。
    (2)アフターサービスを有効に利用する必要がある。
    (3)アフターサービスの点検を当初からの管理会社に依頼する事はマンションの劣化を進行させる。 何故か?
       それは、その管理会社は販売事業主の利益を守ることが役割だからです。
    (4)不良や欠陥工事である事を証明する技術的・法的(訴訟判例含む)根拠を明確にする。
      1)技術的根拠
        注)下記のこれらと相違する事は、契約事項遵守義務違反による不法行為となる。
         ・図面内容、図面に記入の特記仕様書、パンフレット記載内容とのかい離
         ・国土交通省や民間で一般的に使用されている工事仕様書とのかい離
         ・住宅の品質確保の促進等に関する法律の関連基準である「住宅紛争処理の参考となる技術的基準」に該当
      2)法的根拠(特に訴訟判例の援用)
        注)この判例を調べるのが簡単でなく、図書類、ネットによる判例検索、マンション管理センターとの契約システム
          による調査が必須。
         ・確定判決からの援用
         ・特に最高裁の判例が損害賠償請求に効果があるが、最高裁の判例を覆す最高裁の判例を探すのが至難
      3)瑕疵であることを主張出来る期間
         ・通常は最長10年の消滅時効
         ・不法行為を立証できれば、20年の消滅時効(とくに除却期間という)
         ・この20年の除却期間を超える事案で超大手の事業主との損害賠償請求を行なった経験あり
      4)判例によって、不法行為を立証する不具合内容
         ・外壁落下の現状若しくは今後、放置すれば将来において落下が危惧される
         ・手摺落下の現状若しくは今後、放置すれば将来において落下が危惧される
         ・漏水若しくはそれによる環境の著しい悪化
      5)再補修を無償でさせる
         ・元々、施工不良を行うような業者や職人が行う補修なのだから再発することが多い。 2回目の補修はしないの
          がこの業界の一般的な姿勢。 結局、購入者負担でする羽目になるが、ここで法律の援用ができる。
          不良工事(民法の債務不履行)の瑕疵担保請求期間(隠れた不良箇所の補修請求できる期間)は民法で10年
           となっている(債権:補修させる権利の時効は10年)
          これは国の関連機関が文章や口頭で回答しているところです。
      6)屋外廊下やバルコニーの天井からの漏水についても、品確法の屋内への漏水と判断でき、その瑕疵担保期間は
        10年となっている。この事も国の関連機関が文章で回答している。
      【総合】
       実践的な技術、法的知識と文章力、交渉力が求められる。
   【事例】
    (1)築10年のマンションで、ガラスブロック性の窓枠から漏水して強い雨の時には外出できなく、浸水の処理に追われる。
      この事が3年間程継続し、その間、管理会社や新築時の施工会社は、大規模修繕を弊社にさせてもらえば、何とかして
      補修させてもらうといって取り合わない。
      管理組合からの相談で、弊所が防水業者を連れていき、その場で、枠のシールの取り換え(3万円)を行い解決。

    (2)外廻りの植栽が枯れやすく少しの強雨でも倒れるとの相談を受け、調査したところ、植栽エリアが新築工事の時の仮設
       道路だったらしく、5pから20pの真砂土の下は固まった砕石で根が伸びない状況。 これなら真面に育たないのは当
       然.。 それを事業主系の管理会社に指摘すれば、帰ってきた回答が真砂土の層は深さ30p以上あるという事。
       事実はコンクリート層でも円筒形に掘る機械で砕石層を掘り進めた事は明白。 管理会社は信用できない事例。
       その後も少しの強風で倒木する始末だが、恩着せがましく、今回に限り補修しますとの管理会社の話を抗弁も出来ない
       理事会役員の不甲斐なさ。 
       また、枯れやすい低木の箇所は花壇にしましょう。 そんな詐欺師の話を喜んで聴く理事会役員。
       何故、枯れたり倒れたりするのか、私と共に調査して原因が分かっているのに、先が思いやられる。

    (3)居住者からの連絡で判明したバルコニーに設置されている梁の上部の2mmぐらいの大きなクラック。
       事業主系の管理会社は、問題ないので7年後の大規模修繕時に補修すれば良いとの回答。
       0.3mmを超えるクラックは構造的に強度に影響があると判断される専門家での常識を認識していない。
       雨水が深く浸水し、各部の鉄筋が腐食・膨張しコンクリートが剥落する事が懸念され、確実に強度低下を来す。

    (4)屋上のアスファルト防水シート下部に雨水が10か所近く溜まっているのに2年以上補修できない愚行を改められない。

    (
学ぶべき事項)
    ・その不具合が法的に若しくはアフターサービス規準上、どの様な違反事象か?を理解して攻める。
      ・コンサルタントに依頼したら、不良工事や欠陥工事の元施工の関連業者が随行で来る場合が多い事を知るべし。
      ・不具合若しくは瑕疵の補修請求は正式文章で行うこと。
      ・交渉相手は管理会社でなく販売事業主であることを認識すべし。
      ・素人の下手な技術論や屁理屈論にはまると時間だけ経過する平行線となり、問題解決できない事を知るべし。

    (5)管理会社のアフターサービス点検報告書は、新築工事での不具合は抑えて表現するものである。
      だが、それを判断できる専門家の活用が必要。 小さな投資で大きな利益を生む手法が必要。
      ・管理会社の2年目点検では10箇所位の不具合。 
      ・不信を抱いた管理組合から弊所が受託した40万円のアフターサービス点検では全体で400箇所位の不具合。 
       加えて全手摺の下部の腐食を発見し2千箇所の無償修理で4千万円近い損失と危険性を回避した。
      
    (6)素人が口を出し過ぎるマンションの管理はいずれ危機に直面する可能性がある。
       築年数の少ない高級マンションの気位の高い理事長や役員が非実践的な事しか理解できないのに口出しし、不良工事
       や欠陥工事の無償補修請求交渉を阻害するケースが少なくない。
       不具合箇所の多いマンションでのアフターサービス点検を受託した話である。
       マンション業界と戦える実践的な技術や法律を知らない素人の理事長が専門家を抑え込んで、アフター点検で見つけた
       多くの不具合の中、構造上重要な瑕疵である基礎部分の1 ミリ程度のクラック+鉄筋露出箇所より玄関廻りの些細な意
       匠違いを重要視するような観点で、専 門家が提案した 無償補修請求する各不具合箇所の優先順位を強引に変更させ、
       それに反対した専門家と揉めて、交渉は理事長自らが行い、結果的に百戦錬磨な事業主に交渉の入り口で完敗した専
       門家を上手に活用できない虚栄心の高い理事長。
      (学ぶべき事項)
       ・虚栄心の高い素人が見当違いの学習を幾らしてもアクドイ業界人には勝てない。 
        勝つためには勝つための戦略が必要。
       ・業界と利害関係のない専門家の活用が重要。 多くのコンサルは業界と仲良しであることを知るべし。
       ・専門家の選別は、会社規模でなく個人の資質を見抜くことが必須。 その為に、ヒアリングでぶっつけ本番の質問を行な
        いその回答振りから実践力を推し量るべき。
       ・この不具合は、構造的に問題が有るのか?図面・仕様書に準拠しているか?判例で類似例がないか?これらの観点が
        重要である。 下手な論争は時間の無駄。
    
    (7)手抜きをする業者だからアフターサービスや瑕疵修補での補修工事の品質も期待できない。 
       その対策として以下の提言をします。
      ・補修方法を文章で提出させ(それを施工要領書という)チェックする。
      ・補修後に再び不具合事例が再発する事も少なくない。 同じ箇所で同じ様な不具合が短期間で再発した場合、民法の不
       完全履行=債務不履行による、管理組合や購入者の補修させる権利=債権の時効(10年)の援用を検討する。
       多くの事業主や施工会社は、再手直しはしないのが通常ですが、補修させる権利の行使をお考えください。

    (8)敷地の土砂に接している1階部のコンクリート床下の地下埋設配管(汚水管・雑排水管・給水管・連結送水管(消火用配管)
       が築後23年間に渡り、頻繁に破損し漏水状態が継続。 それにより排水不能や室内の床部にカビやキノコ類が発生。
       また、給水管破損による断水。 連結送水管破損による消防活動の不全状態。
       この様に、長年に渡り、生活環境の著しい悪化を来しているが、抜本的な改善がなされていない。
       弊所の工事監理で原因を特定。 工事仕様書の準拠がなされていない事による欠陥工事と断定。
       しかし、築23年で判明させたので、一般的な民法709条の不法行為の消滅時効は20年。
       頻発する不具合の内、一度だけ築5年位に施工不良として、事業主が無償で改修工事を実施。
       その行為が、不法行為の消滅時効の中断(カウント停止し、0からスタート))として摘要出来ないかを検討開始。
       しかし、、最高裁判例で時効期間の中断ができない除却期間と判じている事が判明。
       それを覆す事は不可能に近いが、粘着質な性格が効を奏して最高裁の新判例を複数発見。
       その最高裁の判例を覆す新たな最高裁の特異な事件の援用で20年を超える消滅時効を主張して、有名な超大手事業主
       への欠陥工事による損害賠償請求業務を受託し、現在、交渉寸前。
       交渉結果をお待ちください。

    (9)超高層のマンションで、壁タイルが剥落したが、事業主・施工会社やその弁護士の主張する「経年劣化」と管理組合の主張
       する「欠陥工事」が平行線で膠着状態。
       問題は、欠陥工事の「主張」と「立証」です。 主張は誰でもできますが、立証は至難の技。
       「1回落下したのだからこれからも安心できない。欠陥工事だ」この様な市民感覚が通用するようなマンション業界ではない。
       私の粘着質な性格が効を奏して、有効な立証効果が期待できる最高裁関係者の論評を発見。
       それは、タイルの「浮き率」についてだった。
       大規模修繕時では、通常は廊下やバルコニーからの打診で2〜3%で計画し、現場が始まれば、足場に乗って打診し、そ
       の「浮き率」の見直しをする。
       論評の数値を援用し、加えて、先述したタイル剥落の危険性を放置した場合、現在だけでなく、将来において「建物の安全
       性が担保できない」。 この状態でも不法行為を追求できる最高裁の判例を援用して、現在事業主と協議再開中。

 2、購入後の修繕工事について
  
【基本】
   
(1)日常管理段階では、過剰な予防修繕や不要不急の修繕が管理会社の経常的な利益となる事を知るべし
   
(2)管理会社が元請をしたり、相見積もりを採っても金額は合わせ見積もり(談合)であることを知るべし。

  
【事例】
   
(1)下記の無視していいような不具合を、素人役員に詭弁を弄して重要視させ管理会社が不当に利益を上げている
     
・給水ポンプユニットが異音を発している。 「いきなり止まれば理事長の責任が問われる」と脅す。
        私の意見:この音はポンプの回転部分の玉軸受けの球(パチンコ玉みたいなもの)の摩耗が原因で、近くのエアコンの
               屋外機の音より小さな異音なので問題ない。 非常ベル程度の騒音でやっと直した事例もある。

       
その時は理事会の総意で修繕を見送ったが、1年後位いに異音のレベルは変化していないのに、管理会社と専門業
        者が理事長宅を訪問し、このまま放置しポンプがいきなり停止した場合、貴方の責任が問われますよ。 と脅し、判断
        力と記憶力が低下していると思われる理事長を陥落させ、理事会の承認もないままに独断で修繕発注させた。
        それも、普通は軸受け部の交換で10万円前後で済ませるのだが、なんと給水ポンプユニット250万円の取り換えを
        行う始末。 理事長は次回の理事会で事後承諾を願い出、言うに事欠いて、松本マンション管理士さんが修繕不要と
        言ってくれたら私は発注しなかった。 という始末。 皆さん返す言葉が無かった。
       ・築30年のマンションで管理会社が行った排水管の内視鏡調査で勾配不良を指摘し、排水困難になるとの勧告。
        床面の舗装を剥がしての排水管取り替えの見積もり450万円を提出。
        弊所から派遣しているマンション管理士の「30年間に渡り問題が無い。 その程度の勾配不良は普通のことで修繕不
        要」との指摘。 それから3年経過しても当然に何の問題も無し。
        他のマンションの他の管理会社でも言う常套用語と知るべし。

    (2)専門業者や管理会社の不具合報告書には、過剰表現や虚偽が含まれている場合がある。
       小さな投資で専門家を活用し、大きな利益を生む手法が必要。
      (学ぶべき事項)
      ・15万円の1回だけの調査委託で3千万円近い無用な修繕を回避した機械式駐車場。
       理由はパレットを上下左右に稼働するステンレス製のチェーンが腐食しているとのこと。
       調査すれば、当然に腐食していない。 
       この様な詐欺師より程度の悪い虚偽を平気で行なう専門業者と管理会社が存在する。 それも有名な大手管理会社。
      ・汚水ポンプユニットが異常で300万円で修繕を要するとの管理会社の報告を受けて、不信を抱いた理事長からの電話
       での無料相談で、水槽内で汚水の高さをキャッチする液位検出装置に汚物が付着している可能性を指摘。
       理事長が管理会社に指示して確認すればその通りで、除去洗浄で正常動作に復する。
       費用は無料で済んだ。 この様な事例は枚挙に暇がない。
      ・普通のファミリータイプのマンションの1階の床下に配管されている排水管に関する欠陥工事の事例
       【要注意点】
       新築時の手抜き工事や欠陥工事も経年劣化を原因とすることで、管理会社は販売事業主を守り、濡れての利益を得る。
       【事例】
       築23年のマンションで、今まで6回に渡り、同部位の排水管の破損が生じ、私が顧問業務を受託した時点の1年程前
       から、住戸内の洗濯機の排水ができなく、徐々に洗面器の排水も困難を来すことになった。
       管理会社の原因説明は意味不明で、ともかく居室内の2か所から床コンクリートを開口し、地下の土を大量に搬出する
       1200万円の見積もり。 あまりに非常識な工法と価格なため、私の方で紹介したのが、玄関の土間の廊下との境界に
       鍵付き扉を設置し、居室でなくその土間から掘削土を搬出するトンネル工法を検討し、価格も650万円と半額程度。
       在宅の必要もなく、居室内の家具調度品の移転も必要でない工法によって、直ぐに原因が判明。
       なんと、明らかな欠陥工事。 1住戸の排水管が3か所も破損しているではないか。 前代未聞の事例に唖然とした。
       床下の配管は、床コンクリートスラブからの吊り支持も無く、転圧もされていない埋め戻し土の中に転がすだけのもの。
       経年の圧密沈下(関空と同じ)によって、吊り支持もない排水管は毀損してしまった。
       寸前のところで、過去5回と同じように経年劣化の日常修繕扱いされるところだった。
       現在、図面や仕様書及び訴訟判例を研究し、仕様書を無視した施工を原因とする不法行為に基ずく損害賠償請求の準
       備を行うことになった。
    
  
3、騙されやすい大規模修繕
   
【現実】
     (1)談合高値の手抜工事は普通。
     (2)談合の仕切りは一部のコンサルタントと一部の管理会社、施工業者、加えて管理組合役員。 これが少なくない実 態です。
     (3)問題だらけの長期修繕計画に準拠する大規模修繕が多いが、マンション独自の劣化状況を基本にすべき。
    【対応】
     (1)談合させない工夫
       1)コンサルタントとの契約内容に有効な特記事項を挿入すれば驚くべき効果あり。 内容は電話でお伺いください。
       2)談合できない応募方式の採用。 新聞紙面の公開募集ではそれほど効果が無い。
         ではどうするか? コンサルや管理会社とは別に修繕委員会の委員若しくは区分所有者から推薦業者を出してもらい、
         談合グループに加わらない業者を参加させる。
         そうすると、競争性が高まり工事金額が削減できる事は確実。
       3)手抜きに慣れた業者(職人・職長・現場代理人)の場合、競争性を高めればより手抜きのリスクが高まるが、これへの対
         策は後述します。 適正な工事費で品質を向上させる。 これが大規模修繕工事の基本です。       
     (2)一定の工事品質を確保する
       1)一部の?信用できないコンサルタントと手抜きに慣れた業者を指導する専門家の活用。 公共工事では一般的である。
        一部のコンサルタントがこのシステムを売りにしているが、そのコンサルタントの手抜きや訴訟に発展する事案の相談あり。
        官公庁では、業者の上に、談合癒着しないコンサル→指導監理者→役所の担当技術者→その上司→担当課の検査員
        →組織全体の検査員(大阪府の場合)。 この様な専門家による複数回の検査体制。 それでも最終の私の段階で指摘
        事項が少なくない。 
        従って購入者サイドの検査のないマンションの新築工事なので手抜きや欠陥は普通に存在すると考えるべき。
        せめて、購入後にその手抜きや欠陥か所の補修を早期に実施する必要があるが、それも叶わないのが現実。
        また、大規模修繕において、新築時の不具合を隠ぺいされ、大規模修繕で手抜きの追加をされるのが少なくない。
       2)談合高値を廃し、工事品質向上を目指すには、必要な資質を有する1名の指導監理者で実施可能。
         この事は、不適正なマンション管理全般に共通する解決手法です。
       3)活字と数字だらけの仕様書を細かく書いても現場では工事品質向上の肝になるところは守られない事が多い。
         守らせる為には独自の工夫がいる。
         弊所では、職長・現場代理人・メーカー・私が一堂に会し、肝になるところを含んだ図解を作製し、現場の職人がいやで
         も履行せざるを得ない指導を行い、必ず工程毎に立会い検査を行う。 そして悪質な場合は下請けの首を据替えます。
         そして、重要な場所に関しては、竣工前に再度検査を行うと、結構、施工不良が見つかるものです。
       4)外壁塗装の塗り回数を誤魔化す輩が少なくない。 その対応についてコンサルの連中は、信頼関係・工程検査の履行・
         頻繁に現場に行く・・・等の素人然とした言葉を並べるが効果が少ない。
         検査員しか分からない場所に1回目・2回目等の印を入れるのです。 最近、750戸の超大型マンションで外壁の塗り
         回数を1回少ない施工が見つかりました。 以前にも300戸ほどのマンションでも発生しております。
         両マンションとも足場を外してから発見されており、十分な対応ができない。
         その様な被害にあわない様に出来る監理方法を採用すべきです。
       5)工事監理頻度
         週1回が一般的だが、それでは手抜きは防げない。せめて週2回は欲しい。
         なぜなら、業者は月曜から土曜まで毎日7時間近く施工しているのに、週1回の一見だけでは多くの職人の手抜を見過ご
         す事になる。 監理者の事務所でのデスクワーク以外に、現場での書類検査や打合せ、修繕委員会と結構、忙しいもので
         す。 週1回では、形だけの現場検査になりかねません。
         もっとも、談合グループの監理者では、週2回にすれば溝にお金を捨てる様なものですが。       
       

 
大規模修繕工事現場前 浪速マンション管理士事務所幕 普通はしない足場の検査
 
 業界との利害関係がない技術系マンション管理士だからマンションの不利益を正せる
 マンションが被っている多様な不利益を改善するのは、輪番制で構成される理事会には簡単なことでない

 ・アフターサービス点検を管理会社に任せていると建物の経年劣化が進行する 。管理組合目線の専門家の活用が必須

 ・不良工事や欠陥工事を発見したものの、事業主が既に倒産している場合に施工会社へ20年間無償補修請求する方法がある

 ・アフターサービスで無償修理後に同様の不具合が再発した場合、普通は2度と無償補修しないが、民法の援用で補修請求が可能

 
・見えない分からないエレベーター、機械式駐車場、屋上防水層等で適正な管理が行われているか?その履行確認が誰ができるか

 ・分譲時から無競争な言い値の管理費の削減は当然の権利であり義務でもある・・・法定耐用年数47年で200万円前後/戸の損害

 ・不要不急な修繕の提案は管理会社の収入源。 プロの管理会社が用意周到に準備した提案内容について採択の判断ができるか 

 ・管理会社や一部のコンサルの談合高値、手抜き容認、マージン供与の大規模修繕を正さなければマンション管理の明日は不安 

 ・長期修繕計画、劣化診断、施工業者決定、工事監理のそれぞれに利害関係のない第三者の活用が重要 

 ・大規模修繕の劣化診断で、当初の欠陥工事を経年劣化と言わせないために、技術力、法的知識、業界との利害関係が関係する

 ・工事費削減を最優先する初めての元請・下請け関係では工事品質が担保できるか? 皆さんの勤務先に置き換えて考えれば明確

 ・適正なマンション管理を行うには、管理会社や各専門業者を法的に技術的に指導できる管理組合目線の専門家が必要。 

 ・滞納対策は基本業務だが、最高裁判決で管理組合が勝訴したが回収できないばかりか弁護士費用も自己負担の事例から学ぶ話 
 
 顧問契約、エレベーターリニューアル、アフターサービス点検、大規模修繕、管理費削減業務の情報
 【要旨】

 ○ 事業主傘下の 管理会社による2年目アフターサービス点検では、不具合箇所は12箇所、弊所の検査では400箇所を超える

 〇 同じ事業主と管理会社の5年目アフターサービス点検で異常なし→役員の点検で防水層1箇所漏水→弊所の点検で防水不良無数

 〇 同上で外壁の浮き箇所のエポキシ樹脂注入で補修済み→弊所の点検で補修前の倍は浮き箇所あり。原因は注入加圧不良

 〇 大規模修繕後10年未満で屋上からの漏水多発→原因は防水工法の誤りでアスファルトシートをすべき箇所にシールのみ

 〇 大規模修繕で管理会社とコンサルタントの談合の企てを阻止、そのコンサルタントいわく管理会社が設計価格を既知なのは当然

 〇 その管理会社は日常修繕でも、理事会では見積もりや提案資料を全員に配布しなく回覧するのみで、即その場で決議を迫る

 〇 雑排水管の本管が過去一回も清掃されていないマンションが多い。 天井点検口の位置不良と掃除口が全て横向きで清掃できず

 〇 素人相手だからか?メーカー施工のエレベーターリニューアルの検査で、見積りと仕様書が不一致の上、施工で手直しが続出

 〇 素人相手の仕事でいい加減な体質の管理会社が機械式駐車場のリニューアル見積もりで2重計上や過剰修繕で大幅な削減決行

 〇 その管理会社の長期修繕計画で給排水管のリニューアルを400万円程計上→弊所の指摘で0円に、理由は全て塩化ビニール管

 〇 機械式駐車場製造元のメーカーが点検もし、チェーンが腐食しており全数交換提案、管理会社も容認したが全てステンレス製

 〇 大規模修繕業者の言。 6年目の塗装箇所が剥離。 調査で15年の耐用年数の塗料。 下請は適正施工をしていると言っています

 〇 理事会運営を3年間、阻害する元大規模修繕委員会メンバ―達。 管理会社の依頼で弊所が区分所有法第6条の援用で即解決

 〇 管理会社変更を伴う管理費削減(リプレイス)では、管理会社の擁護をする癒着した元役員がいる場合が多い。その対策が必要。

 〇 管理費削減と正しい大規模修繕工事の実施によりマンションを「安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家」に改善できる。

 ○ 管理費削減と管理会社変更を阻害する卑劣な策を講じている事業主の文章の存在に注意

 ○ 適切な時期と法的措置を毅然と行えばここまで減らせる管理費・修繕積立金・駐車場等の滞納金

 ○ マンションの大規模修繕における不利益の発生源は、管理会社、管理組合、コンサルタント、施工会社の内、複数からなる

 ○ 素人でも分かる大規模修繕工事のアドバイス (本に書けない事を教示)

 ○ マンションの耐用年数を延ばす設備関係のリニューアルの方法を教示

 ○ 修繕積立金不足でもこうすれば大規模修繕に成功する

 ○ 業界と利害関係のない特定建築物定期調査で欠陥工事を発見

 ○ 2年目のアフターサービス点検で適格な点検を行いマンションの耐用年数を長くする方法を採らないマンションが多い

 ○ 知らないでは、事業主の思うつぼ。 欠陥工事の見つけ方と追求方法 (法律と技術が分かるから教示できる)

 ○ マンションの地震保険-保険金の支払額が被害状況の診断の仕方で10倍変わる

 ○ エレベーター改修(リニューアル)を行う場合、幾ら有名ブランドの施工でも素人相手ではいい加減な場合が多い

 ○ 大規模修繕工事の見積書事例を公表 (工事監理で数量の誤魔化しを正さないと施工品質が守れない)

 ○ 管理会社の好きにさせない大規模修繕工事

 ○ 利用度が減ったマンションの空き駐車場対策(機械式駐車場の平面化 )は単に土で埋めれば良いものではない。

 ○ 管理費等の滞納金と弁護士費用をうまく取り立てる

 ○マンション管理士賠償責任保険の発足と加入で安心

 ○ 成功する大規模修繕工事や管理費削減のフローを公開

 
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騙されてはならないい大規模修繕
 大規模修繕の談合高値・
 ・バックマージン・管理会
 社の丸投げ・手抜き容認
 を改善させる元大阪府庁
 の検査官
 
上手に専門家を活用
 管理会社や専門業者を
 指導し、多種多様な不利
 益を改善し、役員の負担
 を大幅に軽減する技術系
 マンション管理士
管理費や管理委託費の削減は当然
 多様な管理会社の阻害
 活動を阻止し、割高な管
 理委託費を大幅に削減
 することで組合員の経済
 的負担を軽減する
大規模修繕の談合回避は簡単
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜工事を防ぐ方
 法を入札経験豊富な元
 大阪府庁の検査官が教示
欠陥工事か経年劣化かの判断が大事
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントが事業主や施工
 会社と利害が有れば、欠
 陥工事まで経年劣化に
 なってしまう
エレベーターの検査で安心できる
 マンション管理士兼昇降
 機検査資格者が管理組
 合の立場に立ってエレベ
 ーターのリニューアルを
 指導、検査を行う
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