マンション管理士、大規模修繕、管理費削減、顧問業務 、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理委託費削減、     
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 大規模修繕工事現場前  浪速マンション管理士事務所

日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員
エレベーターリニューアル後の検査 
劣化診断  大規模修繕工事の感謝状交付 
騙されない大規模修繕工事   顧問・理事長代行活用   不適正な管理費を削減   大規模修繕の談合   欠陥工事か経年劣化か   安くて安心なエレベーター
 公共工事の元検査官が
 大規模修繕の癒着・談合
 ・バックマージン・ピンハ
 ネ・丸投げ・手抜きを改
 革する
 
 技術系のマンション管理
 士が一般事項、法律だ
 けでなく技術全般の指
 導を行い、役員の負担
 を軽減
 管理会社の阻害活動を阻
 止し、割高な管理委託費
 を大幅に削減し組合員の
 経済的負担を軽減する
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜工事を防ぐ方
 法を入札経験豊富な元検
 査員が教示
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントを間違えれば、欠
 陥工事まで経年劣化に
 なってしまう
 有資格の実務経験豊富な
 専門家が管理組合の立場
 に立ってエレベーターの
 リニューアルを指導する
           
マンション関連記事 スラム化寸前のマンションを救う 正しいマンション保険 知らなければ損する話 適正なマンション管理に変わる 管理会社の業務監査で適正化
 マスコミに掲載されるの
 は氷山の一角で、かつ
 ソフトな文面。
 事実を読み取るべき
 末は財政破綻かスラム化
 が待っている無関心な投
 資マンションを救う専門家
 知らない為に目暗印。
 過大な保険金設定と間
 違いのオプション設定を
 教示します。
 マンション管理士(技術
 系)がどんな不利益を被
 っているか、無関心な方
 に教示
 マンション管理士(技術
 系)が善良な組合員の
 ために、多様な不利益
 を防ぐ具体的な手法を
 公開
 選択の余地の無かった
 マンション管理会社から
 不利益を被っていないか
           
中古マンションの勧め 欠陥工事への提案        
 マンション管理士(技術系)
 が管理状態を調査できるメ
 リットがある中古マンション
 の選定を教示する
 
 勝手に大規模修繕工事
 の対象にされなく損害賠
 償請求ができる欠陥工事
 をマンション管理士(技術
 系)が教示
       
 一般的な事項
最新のサイト更新情報 
2年目アフターサービス点検が重要
失敗しない大規模修繕工事の法則
保証期間切れ欠陥工事の追求
大規模修繕工事を成功させる(前編)
怪しい見積もりの数量と単価の審査
法定のマンション管理士が誕生
財務状況を好転させる裏話
マンション管理士ツイッターで呟く
投資(収益)マンションの管理を救う
ワンストップサービスを目指す専門家
役立つワンポイントアドバイス集
マンション管理士がマンションを救う
マンションのスラム化を防ぐ
稼げる技術系マンション管理士とは
多彩な専門家の集い(大阪府)
皆さんからの相談・質問と回答
業界の好きにさせない大規模修繕
マンションの安全な選び方
技術系のマンション管理士の裏話
有益情報
新管理方式でマンションはどうなるか
大規模修繕のフローを公開
「マンション管理士安心便り」を発行
大規模修繕の見積書事例を公表
マンション管理士賠償責任保険の
発足と加入
顧問契約業務語録 
業界と利害のない専門家による各
種診断や見積り審査
「アドバイザー業務要領」を紹介 
      
サ イ ト 履 歴
[最近の主要な更新履歴]  
 有資格者が教えるエレベーター
 リニューアルの知識

 管理費削減無料算定開始
 施工不良・欠陥工事対策
 管理会社変更への謀略を防ぐ
お 問 い 合 わ せ と 回 答
      [最近の履歴]
   ・駐車場不足で悩んでいます
  ・違法マンションを購入しないために
 
マンション問題解決への提言
[最近の履歴]  
・第三者委託方式について
・業界の経営不振について 
  
相談者コーナー
 理事をなさっているNS様
欠陥工事をコンサルタント
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により、屋上スラブの施工
 不良による漏水の原因が究明でき、修繕の対象
 だった箇所を販売業者に無償で改修させること
 ができました。
 今後、発生する多様なマンション問題を管理士
 さんに解決していただくため、顧問契約をしたい
 と思っています。
 
 理事長をなさっているST様
管理費削減が31%実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が割
  高で 、業務内容にも不満があり、5社の参加
  による談合ができない価格競争で 、結果的
  に31%の削減ができました。 
  管理会社の変更後は、緊張感とマンション管
  理士の無料の継続監査で 、従来より理事会
  の運営がスムーズになりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
技術系 マンション管理士事務所の創設理念
  平成27年末において、分譲マンションは戸数623万3000戸、居住者1400万人超えの規模になっており、老朽化といわれる築

 後30年を越えるマンションが162万戸になろうとしております。 

 これらの高経年マンションでは、安全・安心・快適な終の棲家にするための、幾つかの方策が必要です。

 一方 、最近は、管理組合においては少子高齢化や居住者の意識の変化が原因となって 、積極的な役員のなり手不足が深刻な

 状況になっており 、管理費や修繕積立金の割高設定 ・ 欠陥工事を経年劣化と偽る ・ 日常の修繕や定期の大規模修繕工事の

 談合高値や不明瞭性により、組合と居住者の財務状況は逼迫しています。 

 これらの環境の中で役員や居住者を支援できるマンション管理士が平成12年12月8日公布のマンション管理適正化法により誕

 生しました。 新生マンション管理士は過去に存在しない、マンションにおける多様な法律上のトラブルや技術的な問題を解決する

 名称独占資格の専門家で、業界の管理業務主任者と対極に位置するものです。 

 素人の購入者は、業界の仕組みの下で、高額な管理費の設定、購買意欲を起こさせる低め設定の修繕積立金(入居後10年もし

 ない大規模修繕が近づく頃には、1回目の大規模修繕の予算不足若しくはそのまままの修繕積立金なら1回目の大規模修繕は

 実施できるが、2回目大規模週修繕は予算不足で実施できない。

 これらの言い訳で、修繕積立金の値上げを提案する。

 早い目の値上げ提案なら、数千円単位で段階的な値上げで済むが、遅い時期での値上げ提案なら、まず2倍、しばらく後に3倍

 に値上げを提案してくるのは良くある事例です。

 そんな、現実の中で、競争性がなく且つ無駄な不要不急の修繕、財務を食いつぶす談合高値で手抜きの不適正な大規模修繕

 工事、不適正な点検整備、枚挙にいとまのないこれらの、素人の役員には潜在化している現実では、法律と技術に明るい実務派

 でなおかつ業界と利害関係を持たない専門家の活用がなければ、管理会社を初めとするマンション業界からの多様な不利益が

 改善されることは期待できないでしょう。

 このまま手をこまぬいていては、財務体質が一段と悪化し有効な老朽化対策もできずに 、建物・設備・エレベーター・立体駐車場

 等マンション全体の荒廃が危惧されます。

 皆さんがこれらの現実を直視して、適正なマンション管理士の活用を行い改革に着手すれば 安心・安全・快適な終の棲家のマン

 ションに変革することが可能です。

 素人集団のマンション管理組合が 、長年続いた管理会社・ディベロッパー・ゼネコンのトライアングルの利益収奪行為からマンショ

 ンを守るのは難しく 、多様な専門家の活用が求められますが 、業界と利害関係がある多くの専門家は、管理組合の立場に立てな

 い事情があり、一部には倫理的に問題のある方が少なくない事も認識してください。

 政治も行政も期待できなく、また、マンション管理センターはその性格から民事の潜在的な不適正行為には介入できない。

 この頼れる組織が少ない中で、管理組合の財務状況は徐々に逼迫し、最悪、マンションの危機から崩壊に繋がりかねない。

 マンション管理士が皆さんの相談に応じ、効果のある革新的な指導や助言等の支援を行い、資産価値の高い・長期耐用年数の終

 の棲家にする為に、実務に即した業務の提供ができる技術系のマンション管理士事務所を大阪府枚方市に設立しました。

 当事務所は、業界とは利害関係が皆無な、官庁出身の多資格の技術系のマンション管理士を中心にした事務所です。 

 仮想理事会や総会で技を磨いている学術的な趣味の組織や利益の高い一部の業務に特化した組織とも違い、おぞましい ・卑劣

 な筆舌に尽くしがたい管理会社変更(リプレイス)や透明性と競争性の高い手抜きを許さない大規模修繕工事を経験した実践派で

 革新的な組織です。


 
大規模修繕工事現場前 浪速マンション管理士事務所幕 普通はしない足場の検査
 
 マンション管理士(技術系かつ業界と利害関係皆無)だからマンションの不利益を正せる
 マンションが被っている不利益は素人の方では解決困難 → 業界と利害関係のない専門家の活用で改善

 
・見えない部分や分からない分野で、適正な費用と内容の清掃・維持点検・修繕・委託が本当に行われているか確認が必要

 ・分譲時から無競争な言い値の管理費の無駄づかい・・・法定耐用年数期間47年で200万円前後/戸の損害

 ・日常の修繕費や委託費の無駄づかい・・・無競争で不要不急なものまで発注していると、チリも積もれば山となる。 

 ・許せない談合の大規模修繕工事・・・30〜50%割高  ・管理費の無駄を含めて47年で400万円前後/戸の損害

  長期修繕計画、劣化診断、施工業者決定、工事監理のそれぞれに利害関係のない第三者の活用が重要

 ・滞納問題の最高裁判決で勝訴したが、回収できないばかりか、弁護士費用も自己負担の事例から学ぶ話 

 ・大規模修繕工事の劣化診断で欠陥工事を経年劣化と言わせない→施工会社が倒産でも10年間は無償修理ができる策


 
法律により誕生したマンション管理の専門家について
 マンション管理士は平成12年12月8日に交付されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律に基き誕生した国家資格です。

 このような専門家が誕生した背景には、区分所有者の高齢化による輪番制の役員のなり手不足と、築年数が30年を超える老朽化

 対策があります。 法律により誕生した専門家が、管理組合の役員や組合員の多様な相談に応じ、現実に有効な解決策を提示する

 事が安心・安全・快適な終の棲家の実現には必要不可欠です。

 法令での定義は、「マンション管理士の名称を用いて(名称独占資格という)、専門的知識をもって管理組合の運営その他マンション

 の管理に関し、組合の管理者(通常は理事長)等又はマンションの区分所有者(持ち主)等の相談に応じ、助言、指導その他の援助

 を行うことを業務とする者をいう」とされております。

 一方、国土交通省の告示では「マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため組合は問題に応じマンション管理士

 等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけること重要である」となっている。

 資格試験は民法・区分所有法・建築基準法・消防法・水道法・郵便法・登記法・借地借家法その他広範囲の
法律や建築・土木・電

 気設備・消防設備・給排水衛生設備・ガス設備・土木等の技術分野に渡るもので、マンションの日常の管理業務や大規模修繕工事
 
 の適正化のためには必須の内容です。

 国家試験に合格し、国土交通大臣に登録し、初めてマンション管理士の名称が使用でき、無資格者が同名称を名乗れば「マンション

 の管理の適正化の推進に関する法律」により罰せられます(名称独占資格)。 

 このように、マンションの維持運営の適正化のための専門家として位置づけが明確にされておりります。


 また弊所は多くのマンション管理士が苦手とする日常の修繕や大規模修繕を得意とする技術系のマンション管理士事務所です

 
 顧問契約や大規模修繕工事でもマンション管理士賠償責任保険で安心委託できる
 この賠償責任保険の目的は、顧問業務や大規模修繕工事その他の業務に起因したことで、被保険者であるマンション管理士が法

 律上の賠償責任を負うことになった場合の損害額を補填するものです。 

 損害保険会社の損保ジャパンさん(東京都新宿区)と日本マンション管理士連合会との団体契約で、一般販売はしていません。 

 組合の役員さんの中には、日常において、弁護士・建築士・税理士等の企業でない個人的事務所に委託することに抵抗を感じない

 のに、管理会社、ディベロッパー、施工会社や不道徳な理事長から不利益を被っている状態の時に、相談先として、なぜか同じ個人

 組織のマンション管理士の活用に不安を感じられ改革の一歩を踏み出せなく、あいも変わらず継続した不利益を被っている事例が

 有りますが、今後は賠償責任保険に加入していれば、そのような組合の役員さんでも安心して依頼できるのではないでしょうか。 

 この賠償保険の補償の範囲はマンション管理士業務に対する損害賠償金のほか訴訟費用も補償されます。

 また、プライバシーの侵害、個人情報漏えいに対する損害賠償請求も特約で対象に加えることが可能です。 


 
 マンション管理士(技術系)が発信する最近の有益情報
 ○ 管理費削減と管理会社変更を阻害する卑劣な策

 ○ 2年目アフターサービス点検で驚くべき数量の不良工事と欠陥工事

 ○ 毅然と向かえばここまで減らせる管理費・修繕積立金・駐車場使用料その他の滞納金

 ○ バイク置き場の抽選にポイント制を導入する(自転車置き場や駐車場にも応用可能)

 ○ マンションの大規模修繕工事で失敗しないために(前編)

 ○ 素人でも分かる大規模修繕工事のアドバイス (本に書けない事を教示)

 ○耐用年数を延ばす設備関係のリニューアル法を教示

 ○ 技術系マンション管理士の大規模修繕工事コンサルタント報告 (違法な管理規約や前回不良工事も指摘) 

 ○ 修繕積立金不足でもこうすれば安心

 ○ 業界と利害関係のない定期調査報告で欠陥工事を発見

 ○ 役員の皆さんの学習材料として配布できる  

 ○ ツイッター投稿記事新装

 ○ 2年目のアフターサービス点検でマンションの耐用年数を長くする

 ○ 損ですまない欠陥工事の追求方法 (法律と技術が分かるから教示できる)

 ○  マンションの地震保険-保険金の支払額が診断の仕方で10倍変わる

 ○ エレベーター改修(リニューアル)申請を工夫すれば補助金が400万円

 ○ 大規模修繕工事の見積書事例を公表 (工事監理で数量の誤魔化しを正さないと施工品質が守れない)

 ○ 管理会社の好きにさせない大規模修繕工事

 ○ マンションの空き駐車場対策(カーシェアーリング) 

 ○ 管理費等の滞納金と弁護士費用をうまく取り立てる

 ○ 鳩や烏等の鳥害対策

 ○マンション管理士賠償責任保険の発足と加入で安心

 ○ 成功する大規模修繕工事のフローを公開

 ○ 業界と利害のない専門家が診断や見積りの審査を行なう
 

元公共工事の検査官であるマンション管理士(技術系)が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。
大規模修繕工事掲示板
大規模修繕工事掲示板
大規模修繕委員会で審議
大規模修繕委員会で審議
防水材搬入検査
防水材搬入検査
屋上防水中間検査
屋上防水中間検査 
 防水シート接着剤検査
防水シート接着剤検査 
浮きタイル裏
   浮きタイル裏
塗材空き缶検査
   塗材空き缶検査
検査で不良工事発見
 検査で不良工事発見
監理者(私です)検査
監理者(私です)検査 
 大規模修繕工事竣工検査
大規模修繕工事竣工検査
 
 マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 
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