大規模修繕、マンション管理士、管理費削減、顧問業務 、アフターサービス、計画修繕、長期修繕計画、劣化診断、修繕積立金、コンサルタント、エレベーターリニューアル、三菱、日立、東芝、マンション管理センター     
 総合目次 だまされない大規模修繕顧問契当然の管理費削減 | 専門家のエレベーターリニューアル  | アドバイス  | 無料相談履歴マンション管理の危険度      
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 大規模修繕工事現場前 浪速マンション管理士事務所

    日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員
エレベーターリニューアル後の検査 
劣化診断 大規模修繕工事の感謝状交付 
騙されない大規模修繕工事   顧問・理事長代行活用   不適正な管理費を削減   大規模修繕の談合   欠陥工事か経年劣化か   安くて安心なエレベーター
 公共工事の元検査官が
 大規模修繕の談合高値・
 ・バックマージン・管理会
 社の丸投げ・手抜き容認
 を改善させる。
 
 技術系マンション管理士
 が管理会社や専門業者
 を指導し、多様な不利益
 を改善し、役員の負担を
 大幅に軽減する。
 管理会社の阻害活動を阻
 止し、割高な管理委託費
 を大幅に削減し組合員の
 経済的負担を軽減する
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜工事を防ぐ方
 法を入札経験豊富な元検
 査員が教示
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントを間違えれば、欠
 陥工事まで経年劣化に
 なってしまう
 有資格の実務経験豊富な
 専門家が管理組合の立場
 に立ってエレベーターの
 リニューアルを指導、検査
 を行う。
 マンション管理センター  マンション管理業協会  マンション管理士連合会  マンション管理センター   大阪府マンション管理士会  マンション管理センター
マンション関連記事 スラム化寸前のマンションを救う 正しいマンション保険 知らなければ損する話 適正なマンション管理に変わる 管理会社の業務監査で適正化
 マスコミに掲載されるの
 は氷山の一角で、かつ
 ソフトな文面。
 事実を読み取るべき
 末は財政破綻かスラム化
 が待っている無関心な投
 資マンションを救う専門家
 知らない為に目暗印。
 過大な保険金設定と間
 違いのオプション設定を
 教示します。
 マンション管理士(技術
 系)がどんな不利益を被
 っているか、無関心な方
 に教示
 マンション管理士(技術
 系)が善良な組合員の
 ために、多様な不利益
 を防ぐ具体的な手法を
 公開
 選択の余地の無かった
 マンション管理会社から
 不利益を被っていないか
 マンション管理センター  兵庫県マンション管理士会  マンション管理業協会  マンション管理センター  マンション管理業協会  マンション管理センター
中古マンションの勧め 欠陥工事への提案  マンション管理センター マンション管理業協会  マンション管理士連合会  東京都マンション管理士会 
 マンション管理士(技術系)
 が管理状態を調査できるメ
 リットがある中古マンション
 の選定を教示する
 
 勝手に大規模修繕工事
 の対象にされなく損害賠
 償請求ができる欠陥工事
 をマンション管理士(技術
 系)が教示
 大阪府マンション管理士会  京都府マンション管理士会  マンション管理センター  マンション管理業協会
 最近の有益情報
 一般的な事項
 最新のサイト更新情報 
 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
 投資(収益)マンションの管理を救う
 ワンストップサービスを目指す専門家
 役立つワンポイントアドバイス集
 マンション管理士がマンションを救う
 マンションのスラム化を防ぐ
 稼げる技術系マンション管理士とは
 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
  
 相談者コーナー
 理事をなさっているNS様
欠陥工事をコンサルタント
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上スラブの施
 工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
 の対象だった箇所を販売業者に無償で改
 修させることができました。
 今後、発生する多様なマンション問題を管
 理士さんに解決していただくため顧問契約
 をしたいと思っています。
 
 理事長をなさっているST様
管理費削減が31%実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
 割高で 、業務内容にも不満があり、5社の
 参加による談合ができない価格競争で 、
 結果的に31%の削減ができました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来より理事
 会の運営がスムーズになりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
 浪速マンション管理士事務所の業務に対する理念
 平成28年末において、分譲マンションは戸数633万5千戸、居住者1400万人超えの規模になっており、老朽化といわれる築後30

 年を越えるマンションが173万戸になろうとしております。 

 これらの高経年マンションでは、安全・安心・快適な終の棲家にするための幾つかの方策が必要です。

 一方 、最近は、管理組合においては少子高齢化や居住者の意識の変化が原因となって 、積極的な役員のなり手不足が深刻な状

 況になっており 、管理費や修繕積立金の割高設定 ・ 欠陥工事を経年劣化と偽る ・ 日常の修繕や定期の大規模修繕工事の談合

 高値や不明瞭性により組合と居住者の財務状況は逼迫しています。 

 これらの環境の中で役員や居住者を支援できるマンション管理士が平成12年12月8日公布のマンション管理適正化法により誕生

 しました。 新生マンション管理士は過去に存在しない、マンションにおける多様な法律上のトラブルや技術的な問題を解決する名

 称独占資格の専門家で、利益至上主義の管理会社の管理業務主任者と対極に位置するものです。 

 通常の管理費や修繕積立金の設定は、従来なら高額な管理費、購買意欲を起こさせる低め設定の修繕積立金だけで、目先の効

 く管理会社のフロントなら5年が経過する頃から大規模修繕に向けの予算不足を言うのが普通であったが、最近は購入時に修繕積

 立金の一時金を支払い、1回目の大規模修繕はその一時金が効を奏して、修繕積立金の値上げが不要な場合が多くなってきてい

 る。 そして1回目の大規模修繕が終って直ぐに、毎月の修繕積立金の値上げをせざるを得ない状況になってくるものである。

 本来ならマンション独自の現実に則した正しい長期修繕計画により、無理のない修繕積立金の値上げ案を作製すべきなところ、ほと

 んどのマンションでは、管理会社が国道交通省の指針に基づき、名ばかりの意味のないとも言える長期修繕計画を作製する場合が

 少なくない。 こうして貴重な皆さんの修繕積立金は、業界の談合高値の手抜き容認の大規模修繕や大がかりな改修工事や改良工

 事へと消えていくのです。

 早い目の値上げ提案なら、数千円単位で段階的な値上げで済むが、遅い時期での値上げ提案なら、まず2倍、しばらく後に3倍に

 値上げを提案してくるのは少なくない事例です。

 そんな現実の中で、競争性がなく且つ無駄な不要不急の修繕、財務を食いつぶす談合高値で手抜き容認の大規模修繕工事、不

 適正な点検整備・・・・・・・これらの枚挙にいとまのない不適正な管理実態は、素人の役員にはどうする事も出来ないのが実態です。

 実態です。 この様な管理実態を何とか改善しようと頑張られる役員もおられるが、なかなか改善できるのものではありません。

 一方で、事業主傘下の管理会社の収入源となる高値設定の管理費の削減が必要です。 もとより事業主の言い値の管理費だけに

 20〜40%の削減が可能ですが、大事なことは管理業務の中身を理解した上で管理会社が円滑な管理業務ができる競争性の高い

 管理費削減を行うべきです。 一部の削減ではコンサルタントの実入りを多くするために、むやみに管理の仕様を落とす事例も散見

 されます。 特にエレベーターや機械式駐車場の点検業務は技術的な内容も理解した上の管理費削減でなければなりません。

 また、それ以外にも日常のマンション管理においては色んな問題が続々と起こり得るものです。 これらの問題も円滑に解決しなけれ

 ばなりません。 この様にマンション管理における多様な問題の円滑な解決のためには、幅広い法律と技術に明るい実務派で、なお

 かつ業界と利害関係を持たない専門家の活用が必要な現実があります。

 その事は国土交通省でも理解しており、最近のマンション標準管理規約でも「マンション管理士との顧問契約や理事長代行を明文

 化しております。 それでもほとんどのマンション管理組合では旧態依然の状態で、緩慢なマンション管理の危機に向かっているの

 が現実です。  このまま手をこまぬいていては、財務体質が一段と悪化し有効な老朽化対策もできずに 、建物・設備・エレベータ

 ー・機械式駐車場等マンション全体の荒廃が危惧されます。

 皆さんがこれらの現実を直視して、適正なマンション管理士の活用を行い改革に着手すれば 安心・安全・快適な終の棲家のマンシ

 ションに変革することが可能です。

 素人集団のマンション管理組合が 、長年続いた管理会社・ディベロッパー・ゼネコンのトライアングルの利益収奪行為からマンショ

 ンを守るのは難しく 、多様な専門家の活用が求められますが 、業界と利害関係がある多くの専門家は、管理組合の立場に立てな

 い事情があり、一部には倫理的に問題のある方が少なくない事も認識してください。

 政治も行政も期待できなく、また、マンション管理センターはその性格から民事の潜在的な不適正行為には介入できない。

 この頼れる組織が少ない中で、このホームページをご覧になっている方々の改革に向けた新たな認識が必要です。

 技術系のマンション管理士が皆さんの相談に応じ、効果のある革新的な指導や助言等の支援を行い、マンションを安心・安全・快適

 で資産価値の高い終の棲家にする為に、実務に即した業務の提供ができる浪速マンション管理士事務所を設立しました。

 当事務所は、業界とは利害関係が皆無な、官庁出身の多資格の技術系のマンション管理士を中心にした事務所です。 

 仮想理事会や総会で技を磨いている学術的な趣味の組織や利益の高い一部の業務に特化した組織とも違い、おぞましい ・卑劣な

 筆舌に尽くしがたい管理会社変更(リプレイス)や透明性と競争性の高い手抜きを許さない大規模修繕工事そして日常の不要不急な

 修繕工事の指摘・取りやめを経験している実践派で革新的な組織です。


 皆さんに不利益を被らせている事業主、施工会社、管理会社、その影響下にある各専門業者、メーカー並びに大規模修繕

 のコンサルタント、工事業者からかけがえのないマンションを守り、安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家にする

 ためには技術的に法的に彼らを指導できる資質が必須です。 

 弊所はその様なマンションの改革を行うための支援を行いたいと考えております。


 大規模修繕工事 エレベーターリニューアル 大規模改修工事 顧問業務 管理費削減 コンサルタント  
大規模修繕工事現場前 浪速マンション管理士事務所幕 普通はしない足場の検査
 大規模修繕工事 コンサルタント エレベーターリニューアル 機械式駐車場 大規模改修工事 管理費削減  
 業界との利害関係がない技術系マンション管理士だからマンションの不利益を正せる
 マンションが被っている多様な不利益を改善するのは、輪番制で構成される理事会には簡単なことでない

 ・アフターサービス点検を管理会社に任せていると建物の経年劣化が進行する 。管理組合目線の専門家の活用が必須

 ・不良工事や欠陥工事を発見したものの、事業主が既に倒産している場合に施工会社へ20年間無償補修請求する方法がある

 ・アフターサービスで無償修理後に同様の不具合が再発した場合、普通は2度と無償補修しないが、民法の援用で補修請求が可能

 
・見えない分からないエレベーター、機械式駐車場、屋上防水層等で適正な管理が行われているか?その履行確認が誰ができるか

 ・分譲時から無競争な言い値の管理費の削減は当然の権利であり義務でもある・・・法定耐用年数47年で200万円前後/戸の損害

 ・不要不急な修繕の提案は管理会社の収入源。 プロの管理会社が用意周到に準備した提案内容について採択の判断ができるか 

 ・管理会社や一部のコンサルの談合高値、手抜き容認、マージン供与の大規模修繕を正さなければマンション管理の明日は不安 

 ・長期修繕計画、劣化診断、施工業者決定、工事監理のそれぞれに利害関係のない第三者の活用が重要 

 ・大規模修繕の劣化診断で、当初の欠陥工事を経年劣化と言わせないために、技術力、法的知識、業界との利害関係が関係する

 ・工事費削減を最優先する初めての元請・下請け関係では工事品質が担保できるか? 皆さんの勤務先に置き換えて考えれば明確

 ・適正なマンション管理を行うには、管理会社や各専門業者を法的に技術的に指導できる管理組合目線の専門家が必要。 

 ・滞納対策は基本業務だが、最高裁判決で管理組合が勝訴したが回収できないばかりか弁護士費用も自己負担の事例から学ぶ話 
 コンサルタント アドバイザー 大規模修繕 顧問業務 大規模改修 エレベーターリニューアル、顧問契約
 顧問契約、大規模修繕、管理費削減でもマンション管理士賠償責任保険で安心委託できる
 この賠償責任保険の目的は、顧問業務や大規模修繕工事その他の業務に起因したことで、被保険者であるマンション管理士が法

 律上の賠償責任を負うことになった場合の損害額を補填するものです。 

 損害保険会社の損保ジャパンさん(東京都新宿区)と日本マンション管理士連合会との団体契約で、一般販売はしていません。 

 組合の役員さんの中には、日常において、弁護士・建築士・税理士等の企業でない個人的事務所に委託することに抵抗を感じない

 のに、管理会社、ディベロッパー、施工会社や不道徳な理事長から不利益を被っている状態の時に、相談先として、なぜか同じ個人

 組織のマンション管理士の活用に不安を感じられ改革の一歩を踏み出せなく、あいも変わらず継続した不利益を被っている事例が

 有りますが、今後は賠償責任保険に加入していれば、そのような組合の役員さんでも安心して依頼できるのではないでしょうか。 

 この賠償保険の補償の範囲はマンション管理士業務に対する損害賠償金のほか訴訟費用も補償されます。

 また、プライバシーの侵害、個人情報漏えいに対する損害賠償請求も特約で対象に加えることが可能です。 


 大規模修繕 顧問契約 エレベーターリニューアル 管理費削減 大規模改修 顧問業務  コンサルタント
 顧問契約、エレベーターリニューアル、アフターサービス点検、大規模修繕、管理費削減業務の情報
 【要旨】

 ○ 事業主傘下の 管理会社による2年目アフターサービス点検では、不具合箇所は12箇所、弊所の検査では400箇所を超える

 〇 同じ事業主と管理会社の5年目アフターサービス点検で異常なし→役員の点検で防水層1箇所漏水→弊所の点検で防水不良無数

 〇 同上で外壁の浮き箇所のエポキシ樹脂注入で補修済み→弊所の点検で補修前の倍は浮き箇所あり。原因は注入加圧不良

 〇 大規模修繕後10年未満で屋上からの漏水多発→原因は防水工法の誤りでアスファルトシートをすべき箇所にシールのみ

 〇 大規模修繕で管理会社とコンサルタントの談合の企てを阻止、そのコンサルタントいわく管理会社が設計価格を既知なのは当然

 〇 その管理会社は日常修繕でも、理事会では見積もりや提案資料を全員に配布しなく回覧するのみで、即その場で決議を迫る

 〇 雑排水管の本管が過去一回も清掃されていないマンションが多い。 天井点検口の位置不良と掃除口が全て横向きで清掃できず

 〇 素人相手だからか?メーカー施工のエレベーターリニューアルの検査で、見積りと仕様書が不一致の上、施工で手直しが続出

 〇 素人相手の仕事でいい加減な体質の管理会社が機械式駐車場のリニューアル見積もりで2重計上や過剰修繕で大幅な削減決行

 〇 その管理会社の長期修繕計画で給排水管のリニューアルを400万円程計上→弊所の指摘で0円に、理由は全て塩化ビニール管

 〇 機械式駐車場製造元のメーカーが点検もし、チェーンが腐食しており全数交換提案、管理会社も容認したが全てステンレス製

 〇 大規模修繕業者の言。 6年目の塗装箇所が剥離。 調査で15年の耐用年数の塗料。 下請は適正施工をしていると言っています

 〇 理事会運営を3年間、阻害する元大規模修繕委員会メンバ―達。 管理会社の依頼で弊所が区分所有法第6条の援用で即解決

 〇 管理会社変更を伴う管理費削減(リプレイス)では、管理会社の擁護をする癒着した元役員がいる場合が多い。その対策が必要。

 〇 管理費削減と正しい大規模修繕工事の実施によりマンションを「安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家」に改善できる。

 ○ 管理費削減と管理会社変更を阻害する卑劣な策を講じている事業主の文章の存在に注意

 ○ 適切な時期と法的措置を毅然と行えばここまで減らせる管理費・修繕積立金・駐車場等の滞納金

 ○ マンションの大規模修繕における不利益の発生源は、管理会社、管理組合、コンサルタント、施工会社の内、複数からなる

 ○ 素人でも分かる大規模修繕工事のアドバイス (本に書けない事を教示)

 ○ マンションの耐用年数を延ばす設備関係のリニューアルの方法を教示

 ○ 修繕積立金不足でもこうすれば大規模修繕に成功する

 ○ 業界と利害関係のない特定建築物定期調査で欠陥工事を発見

 ○ 2年目のアフターサービス点検で適格な点検を行いマンションの耐用年数を長くする方法を採らないマンションが多い

 ○ 知らないでは、事業主の思うつぼ。 欠陥工事の見つけ方と追求方法 (法律と技術が分かるから教示できる)

 ○ マンションの地震保険-保険金の支払額が被害状況の診断の仕方で10倍変わる

 ○ エレベーター改修(リニューアル)を行う場合、幾ら有名ブランドの施工でも素人相手ではいい加減な場合が多い

 ○ 大規模修繕工事の見積書事例を公表 (工事監理で数量の誤魔化しを正さないと施工品質が守れない)

 ○ 管理会社の好きにさせない大規模修繕工事

 ○ 利用度が減ったマンションの空き駐車場対策(機械式駐車場の平面化 )は単に土で埋めれば良いものではない。

 ○ 管理費等の滞納金と弁護士費用をうまく取り立てる

 ○マンション管理士賠償責任保険の発足と加入で安心

 ○ 成功する大規模修繕工事や管理費削減のフローを公開

                                                このページのトップへ