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| 技術系マンション管理士のホームページ更新記録（１編） |
２編の更新記録はこちら |
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〇地震時の支払い保険金が診断の仕方で１０倍変わる （令和６年には既に１、２の項目が変っています。）平成２４年２月２３日（木）１９時３０分から放映のNHK番組「クローズアップ現代」での記事１、大型地震の被災時に、建物の損壊状況は「全損」、「半損」、「一部損」に区分けされる。 ２、それぞれの損害の額の種別は、「５０％以上」、「２０以上～５０％未満」、「３％～２０％未満」と区分けされている。 ３、支払い保険金は、それぞれ「時価額が限度」、「時価額の５０％が限度」、「時価額の５％が限度」 上記には次の問題が指摘できる １、２０％を境に支払い保険金が１０倍変わる・・・主要構造部（内容が複雑）のクラックが１箇所変われば支払い保険金が１０倍変わる。 ２、番組に登場する被災状況の診断判定者は保険会社の方のようです。 ３、診断結果とそれによる支払い保険金額は一方通行の通知書のみ。 ４、マンション管理組合の素人役員には打つ手がない場合が多い。 ５、マンション管理組合の立場の保険と技術に通じた専門家が立ち会う必要がある。・・・これで保険会社の診断がどれだけ変わるかお 考え下さい。 具体には技術系のマンション管理士が教示いたします。 |
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| 〇エレベーター改修(リニューアル）に補助金が４００万円（実施時には最新情報を調べること） 平成24年度の政府予算案が決定され、国土交通省予算では、分譲マンション等の既設エレベーターを対象に約35億円 規模の防災対策改修補助事業が盛り込まれた。 分譲マンションの既設エレベーターの場合、設置年次によれば、当時の建築基準法に定められた基準には整合するが、 現在の同基準に抵触しているケースが一般的です。 この状態にあるエレベーターや建物のことを建築基準法では「既存不的確建築物」といいます。 同法では建物も設備もエレベーターも全て一律に「建築物」と定義されます。 エレベーターの改修の内容次第では、建物側にも現在の建築基準法が適用され、建物の改修が予算や構造的な問題で 改修できない場合、エレベーターの改修もできないケースもあります。 エレベーターも建築物の一部と考え、確認検査機関や特定行政庁（役所の建築指導課等）と所要の事前協議が必要です。 私は大阪府在職時に建築指導課での業務実績や、昇降機検査資格者として、300基以上の設計、監督、検査経験があり ますので、安心してメールか電話にてご相談ください。 なお、蛇足ですが、営利目的の信用の置けない一部の業者にはご注意ください。 [補助事業の内容]
１、技術的事項 |
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○大規模修繕工事の見積書事例を公表一般的には、マンション管理組合の役員や修繕委員の方のほとんどは、専門的知識を持ち合わせていない。仮に、居住者等から建築士を委員や顧問として迎え入れても、管理会社の傭兵と化す事例が少なくない。 もとより、専門外の役員においても、管理会社の傭兵が少なくない。 真面目にマンションのことを考えておられる役員や修繕委員の方が、工事業者が過大仕様・数量の水増し・不要不急の 項目の計上している場合に、多少なりとも見やすいようにという目的のために、適正な見積もり事例を掲載しました。 なお、詳細の検算・精査を必要とされる場合は、浪速マンション管理士事務所にご連絡ください。 某補助金申請の検査員の経験から、３０％の過大積算や違算（ミス）が多数存在しておりました事を付記しておきます。 設計事務所が代理申請し、プロの私たちが審査をする場合でもこの始末です。 素人集団かマンション管理会社の傭兵がにらみを効かしている修繕委員会に提出される見積もりの適正度はどれぐらいのものか？ 平成24年1月10日作成 |
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○マンション管理会社の好きにさせない大規模修繕工事 （簡単な談合回避法）
多くのマンションでは、輪番制の管理組合役員のため、主体性がなかったり、やる気があっても専門分野のことは理解できに |
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| マンション管理士無料講座４７ |
| マンション管理士無料講座４６ |
| マンション管理士無料講座４５ |
| マンション管理士無料講座４４ |
| マンション管理士無料講座４３ |
○管理費、修繕積立金、駐車場使用料等の滞納金を確実に取る手法下記のような事例が少なくない。 なぜこうなるのか？ 確実に滞納費を獲得するため、最悪の事案をべースにして独自のマニュアルを策定しました。 書籍やネットでも探しにくい、弁護士も参考に出来る手法です。 訴 額 滞納金＋遅延損害金＋弁護士費用＝７５０万円 判 決 時効による減額＋弁護士費用認めず＝１２０万円 原告の弁護士費用 １１０万円 雑費 交通費・消耗通信費 数万円 長年の真理的負担を考えると、訴訟の意味がない。 頼りないマンション管理組合でも、管理会社でも、上記のような悲惨なことになることなく、真理的負担も少なく満足する滞納対策 が出来る。 |
| マンション管理士無料講座４２ |
| マンション管理士無料講座４１ |
| マンション管理士無料講座４０ |
| マンション管理士無料講座３９ |
| マンション管理士無料講座３８ |
| マンション管理士無料講座３７ |
| マンション管理士無料講座３６ |
| マンション管理士無料講座３５ |
○成功する管理費削減のフローを公開・現管理会社と話し合う方式と管理会社の変更も辞さない方式多様なトラブルの発生や管理費の削減の多寡で、それぞれ長短あり ・管理費削減に対する内容説明や要領を公開します。 ・模倣は火傷の元ですから、専門家の活用をお勧めします。 ・マンション管理会社が住民を味方につけて頑張れないようにするノウハウ。 ・管理費を削減しても管理品質を向上させるノウハウ。 ・お金の分散管理方式のまやかし ・預けている預金通帳は、実はマンション管理会社の財産だったら トップページへ戻る 平成２２年１１月２２日編集分 平成２３年１月８日加筆修正 |
| マンション管理士無料講座３４ |
○業界と利害のない専門家による 実費で各種診断や見積もりの作成・審査を行なう
信用の置けない見積もりや気になる費用を技術系マンション管理士が算定します |
| マンション管理士無料講座３３ |
| マンション管理士無料講座３２ |
| マンション管理士無料講座３１ |
| マンション管理士無料講座３０ |
更新Ｈ２２．９．１
無償で補修できる最後の機会であるアフターサービスの１０年点検や、大規模修繕工事に係る調査診断・設計・工事監理は設計事 |
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○「マンション管理のアドバイザー業務要領」をお見せします |
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〇瑕疵担保やアフターサービス期間が過ぎても欠陥工事を追求するノウハウ
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○管理組合の運営は専門家の活用で変わる更新 Ｈ２２．３．２５今の日本で価格に競争性がなく不適切な業務を平然とできるのは、マンション管理業界をおいて他に類を見ない。 この事を管理組合の役員の皆さんはご存知ですか。 この不景気な社会で、汗水流して、ストレスに耐えて、稼いだお金。 子供の教育費、ローン返済、高齢化社会での年金生活・・・・・そんな貴重なお金をマンション管理業界に、吸い上げられていいので しょうか。 管理組合の皆さんが改革の旗印を挙げても、マンション管理士を含んでどの専門家に委託すればよいのか、その選択を間違えば、 マンションのスラム化が避けれないこともありえます。 談合に加担するし、バックマージンを請求する居住者の１級建築士。 専門領域は詳しいが、法律知識がなく、自己流を押し付ける各専門家。 専門家の選択には、最新の注意が必要です。
○管理組合のお金を横領（着服）する大手管理会社更新Ｈ．２２．３．１５ 業界３位の東急コミュニティの３人の社員が横領（着服）。 一番長い者は４年前からという。 最近では、業界１位の大京アステージと２位の日本ハウズイングが検挙されている。 恥ずべき金・銀・銅メダリストから、管理組合のお金をどう守る。 トップページへ戻る |
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| 〇地上デジタル放送対策開設 更新Ｈ２２．２．２２（令和の時代はまったく異なります） 国が電波の広域利用のために実施する地上デジタル放送には、皆さんが住んでいるマンションの共同聴視設備（共聴設備）及び周 辺建物に迷惑をかけている受信障害共聴設備の両方があります。 それらの設備について、技術系のマンション管理士が国の助成金制度、問題点、設計・工事監理の解説を行う。 |
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| 〇マンション不在所有者から管理組合協力金を徴収（最高裁判決） 更新Ｈ２２．２．１ マンションの賃貸が進み、不在所有者は管理規約の関係もあり（役員は現に居住している者に限る）役員にならずに済んだ。 言わば楽をして、管理組合の恩恵だけを受けていたわけです。 管理組合の役員のなり手不足が言われて久しいが、その対応の一環として、役員手当てを創設し、財源は非居住者から協力金を取 るよう、浪速管理士事務所でも提唱して参りました。 当然の結果だと考えております。 色々知恵を絞らなければ、危機に面しているマンション管理を立ち直らせません。 サイト更新 Ｈ２２．２．１ |
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| 〇管理費削減で財務強化 更新Ｈ２２．１．１５ 全国的にも事例が少ない、公共事業の積算方式と他マンションの管理費削減額を併用 人件費・歩掛かり（必要工数）・経費・社会保険等必要経費を実績を元に積算し、予定適正価格を決定後、他マンションの管理費削減 実績と併用し、公開募集で、競争性に基づく管理費削減を行う。 削減額 年間２千万円の節約 ４０．３％の削減率 これまでの管理費削減実績
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| ○マンション管理の評定を掲載 更新Ｈ２１．１２．１５ 貴方のマンションの管理の評定を５段階でしてください。 各項目の平均点が３ですと、管理会社に食い物にされている。 早い話がマンション管理組合役員はただ漫然と業務をしているだけで、管理会社の良いお客さんです。
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| ○建設業支援活動を開始 更新Ｈ２１．１２．１５ 建設業の許可申請、経営事項審査申請、建設業退職金共済組合加入等について複数の行政書士事務所と事業提携をし、できるだ けリーズナブルな費用で対応いたします。 また監理技術者、専任技術者の不足解消や経審点アップのための、専門技術者の紹介を開始。 中小の建設業の皆さん、積極的にご利用ください。 サイト更新 Ｈ２１．１２．１５ |
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| ○エレベーターの管理（点検・整備・検査）について監査する 更新Ｈ２１．１１．１０ 大手メーカーの点検・整備不良については、数年前のマスコミを賑わしたところですが、のどもと過ぎれば、元に戻っているようです。 古今東西、営利のために手を抜く行いはなくならないよいです。 中には不法なものも少なくないですが。 ましてや、エレベーターのような特殊な専門分野でかつ、マンション管理会社や、管理組合の役員の方の目の届かないところなら、 手を抜くことは避けられないようです。 私も官庁務めの時に、長年に渡り工事監理や検査を行ってきましたが、エレベーター業界だけに限らず、電気工事、給排水工事、 土木工事、建築工事・・・・全て同様です。 少なくとも、人命にかかわるもので、手を抜かれることだけは、なんとしても阻止しなければならない。
２社の大手メーカ系の業者の不適正な監査結果を提示しておきます。 マンション管理会社に限らず、エレベーター業界も大手だからといって安心できません。 昇降機検査資格者兼マンション管理士が検査・監査致します。 サイト更新 Ｈ２１．１１．１０ |
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| ○エレベーターのリニューアルと管理のテキスト ・見えない場所、知らない専門分野、魑魅魍魎（ちみもうりょう）のうごめく管理業界と建設・設備業界ですが、今回はエレベーターの リニューアルと管理のテキスト（昇降機検査資格者兼マンション管理士作成）を提供します。 テキストの終盤でも記載しておりますが、マンション管理を健全化するために知っていただきたいおぞましい現実を披露いたします。 ［大規模修繕や日常の修繕、委託業務での不適正な事例（全ての分野です）］ 欠陥工事を経年劣化と偽る×１社独占の言い値の管理費×できない工事や委託でも元請でピンハネ×競争性のない見積り× ５社でも裏談合の見積り×修繕見積りの数量の誤魔化し×不要な修繕工事×不要な高級仕様×不良整備の水槽×不良点検 整備のエレベーター これらの複数事項が乗じられるのがマンション管理の実態です。 相手業者等の良心を見抜けない以上、管理組合が不正をさせない手段を講じるしかマンション管理を守れません。 サイト更新 Ｈ２１．１１．１０ |
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| ○業務執行管理者業務（権限のない理事長代行） ・外部管理者管理方式で管理会社が管理者を行なう方式が令和６年には、諸般の問題が露呈しているが、国交省も打開策がない。 立場上様々な事項を決めているが、区分所有者には有効な内容ではない。 お困りの方々は、弊所に相談してください。 ・輪番制の理事長では、マンション管理は守れない。 ・時に適任な方が理事長に就任しても、２年まで。 ・継続性がなければ、マンション管理会社のやりたい放題（決して大げさでない） ・理事長を含む役員の心理的負担が大幅に減少、１年輪番性でもなんら問題なし。 役員がいなくても問題は無いですが、人事権と経費支払い権を堅持がポイント。 ・事例（お金に限定したもの） ①日常の修繕や委託業務が、マンション管理会社か系列の下請けが１社独占で高値受注している。 無駄な支出、過大積算、数量 の誤魔化し、中間手数料 ②この習慣化した管理業界に、競争性（複数社による競争）と客観性（無駄や誤魔化しのチェック）、透明性（居住者に公開）を導入 して、無駄な支出を３０～５０％削減できます。管理費削減の基本です。 ③当然、単なる複数社の、裏談合の競争性では意味がない。 管理会社がよくやる手です。 ④私どもの社の積算経験者が、事前に適正価格を積算、管理会社の収奪行為の誤魔化しを指摘します。 自前の積算をする事が重要ですが、どれだけの専門家がそこまでできるか？ 全社が裏談合で高値入札・・・普通のことです。 ⑤全ての修繕や委託業務の劣化診断や、監督、検査を行います。 この当たり前の行為をしなくてすむのが、マンション管理の平均像です。 このことがマンションの財務を破綻させ、老朽化対策等は考えられない。 ・マンション管理を守るには、素人集団では厳しい現実があります。 ・マンションの保険が適用される場合でも、無知か怠惰か策略かのため、保険金請求をしない。 ・管理費会計の通帳と印鑑を管理会社が預かる方式。 横領、倒産時に銀行の差し押さえの事例が多い。 自由に出金できるため、不正執行も無くはない。 ・１件１件確認して出金できる方式に変更すれば、リスクも無いが理事長の負担が今以上に増大 ・倫理観と高い専門性を兼ね備えた技術系マンション管理士に顧問か理事長代行を委託されることをお勧めします。 ①誰が理事長をしても少ない負担で質の高いマンション管理を実践できる。 ②無駄な支出が大幅に削減できる。 管理費削減・・・・２０～３０％ 大規模修繕費削減・・・・３０～５０％ ③顧問契約や業務執行管理者（理事長代行）の委託費 ②項の削減額より大幅に廉価 サイト更新 Ｈ２１．９．１５ |
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| ○マンションの保険・無料診断開始 ・建物の区分所有に関する法律や、管理規約の該当項目を理解しなければ、保険金がまともに支払われないこともある。 ・代理店も十分に理解できていない事例が多い。 ・理解していない者が、素人に説明して、まともなマンション保険に加入できるでしょうか ・支払い条件（一括か毎年か）、再調達か時価か、非保険箇所の共用部分面積がが壁芯か壁面か、電気的機械的事故 オプションでエレベーター点検費用や修繕費が大きく削減、何が無駄な設定か？、付帯サービスの違いの検討は？ ・大規模マンションでは毎年６０万円以上の節約＋付帯サービスかつ 確実な保険内容になる サイト更新 Ｈ２１．１０．４ |
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| ○投資マンションの管理を救う ・投資目的のマンションは区分所有者が居住しないケースが多い。 ・賃借人は元より、非居住では管理会社のし放題。 ・共用部はスラム化寸前（腐食、器具脱落、床めくれ、雨だれ・・・） ・マンション管理会社が預金通帳と印鑑を所持 ・滞納対策はなおざり、管理費が赤字、修繕積立金はパンク ・大規模修繕は１回もしていない・・・・・・・・・・ ・誰が救えるか － 業界と利害関係のない倫理観のある技術系マンション管理士をお勧めします。 ・一般のマンションにも当てはまることです。 ・大手術で再起可能 サイト更新 Ｈ２１．９．１５ |
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| ○狙われるマンションの管理委託業務 収益を求めてやめない、マンション管理会社が狙う管理組合のスタイルと、その醜悪な実態を報告する サイト更新 Ｈ２１．９．１ |
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○無料の管理費削減診断開始 マンション購入時に修繕積立金と併せて、その営業戦略上の設定額によく理解できないままに一喜一憂して書面承認をした契約書。 その時からマンション販売会社や管理会社の収益に貢献しているのです。 管理費等の設定や支出で適正業務を履行しているマンション管理会社は、あまり聞きません。 このホームページをご理解できたら、速やかに管理費の削減を計画されることをお勧めします。
○「稼げるマンション管理士実践講習会」 募集（令和に入り募集を止めました マンション管理士の試験は合格しても、実践では通用しない。 実際の管理組合の相談事例で、スキルアップ。 私も元は同講習会の受講生でした。 サイト更新 Ｈ２１．８．２４ トップページへ戻る |
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○大阪市の水道料金過大請求 |
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| ○３人目の孫（女子）誕生しました（令和に入り家族構成が大きく変わりましたが想い出のために残しています。） 今日２２時１５分に次男に２人目の子（女の子）が誕生しました。 私にとっては長男の子供を入れて３人目の孫です。 母子とも元気でよかった。 元気な８０歳の母親と同じ誕生日。
サイト記録 平成２１年８月８日
○平成２１年８月６日 第５回マンション管理ミニセミナー の開催お知らせ 年２回のマンション管理のセミナー マンション管理の女性交流会もよろしく |
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| ○平成２１年７月１８日新設 稼げるマンション管理士への道 Ｑ太郎実践塾 難関の国家資格を取得しても、実践には役に立たない。 これは、学生が社会人になった時に経験済みでしょう。 私も、以前はそうでしたが、押しかけ門下生で鍛えたれました。 今では、ＮＰＯのお金と管理組合情報の管理を任されています。 実践塾では、講師として１時間担当します。 実践力のコツは、不断の学習と生学（実践の場）です。 生学なくしては、マンション問題に立ち向かえないことは明確です。 日本のマンション管理における管理会社の業務内容や管理組合の運営状況は、筆舌しがたい面があり、最悪の状況です。 業界よりの国土交通省もさすがに近年は見かねて、新しい施策を講じたり、また韓国の国家資格者の義務付けを含めた、マンション 管理の視察に行ったりしています。 未来に、明かりが見え始めて来ている折に、遅れを取らないように頑張って下さい。 |
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| マンション管理士無料講座１ |
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（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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