明日から２泊３日で立山に散策に行きます。２０歳の頃は２０Ｋｇ以上の荷物を背負い、革靴のハイカーを尻目に、ヒーヒーと息を切らして
登ったものです。あれから幾１０年経ったか。今度は私達がハイカー。できれば雲海から雄姿を見せる剣御前をもう一度見たいものです。
山は青春だ。そんな若者でした。
7月29日
マンション標準管理規約が改正されました。悪い不適正な管理規約をなくすために、国が作成した模倣的な規約です。古い管理規約なら、
皆さんに不利な内容や、違法な事項もあることも。有効な滞納対策も可能規約。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html
サイトhttp://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月28日
国土交通省が、マンション標準管理規約の改正版を発表しました。古い管理規約を改正し、マンションの改革をしませんか。規約http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html サイトhttp://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月28日
マンション標準管理規約が改正されました。各業者が不適正な管理規約を作成しないために、国交省が定めた見本的な規約です。
これを機に古い不適正な管理規約を改正しては。有効な滞納対策、カーシェアーリング（駐車場対策）、非居住者の役員対策、委任状
対策。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html
7月28日
（１０）認識されていないマンション管理の危機を改革し、安心・安全・快適な長寿命のマンションにするためには専門家の活用が欠か
せない。 しかし、選抜が困難。
多方面の技術や法律に明るく、交渉力や調整力があり、業界と利害のない者。１年契約にすれば安心。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月26日
（９）○誰でもできる滞納対策・結局、①無駄なお金の支出を止め、滞納を減らし財務を豊かに②欠陥工事を補修させ③修繕の施工品
質を上げる。できないことはない。要は自覚と人材の活用です。
活用の少額を惜しんで、巨額な無駄を続けていては話にならない。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月26日
マンション管理適正化のために（８）管理の危機を脱し、余裕のある財務と安心安全・資産価値の高い・長命なマンションを実現するの
は当然の権利です。
そのための必須条件は
①業界をうまく裁けるマネージメント
②多岐にわたる専門知識
③欠陥工事を補修させるための法的知識や実践の技術
・・・次へ
7月26日
マンション管理適正化のために（７）業界から不利益を被っている主なものは。お決まりの競争性の無い自由設定の管理委託費。
日常の修繕費の額と修繕内容（不要不急や騙しも時には）。
大規模修繕では最悪のシナリオ（談合高値や品質の低下）。欠陥工事対応。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月25日
マンション管理適正化のために（６）多くのマンションで管理の危機が忍び寄っている。自覚できない方が多いから、特別に社会問題
にもならないし、マスコミはスポンサーの悪口はかけない。
まして、多くの専門家は業界組織をパートナーと言っている。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月25日
続編をかけない。疲れてしまった。今日は大阪府下の、私が顧問をしているマンションの臨時総会。議案は大規模修繕の業者決定と予
算変更。マンション管理会社は予算を７００万円も間違って議案書を配っていた。
収拾が大変だった。腹も減ったし、血糖値も下っているようだ。別室で次男家族が食事で待っている。
7月24日
マンション管理適正化のために（５）結局のところ、管理会社はこのような身近な問題をうまく裁き、平身低頭しておけば、い管理会社と
評価される。それで他業界より多い利益率を得ることができる。
利益率はこちらhttp://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage73.html
工事部門を持っているマンション管理会社は特に多い。
7月24日
マンション管理の適正化のために（４）輪番制の役員で何とかできているのが、身近な問題解決。コレは分かりやすいから当然ですが。
駐車場問題、駐輪場問題、騒音問題、ごみだし問題・・・・コレは管理会社にしてもコンサルタントにしても、利益収奪できないし、身近す
ぎて、まじめに活躍するしかない。
7月24日
マンション管理適正化のために（３）次に競争性の確保。談合の無い管理会社や業者の選抜の、本来のあり方を理解していない。
したがって管理会社やコンサルタントのペースに任せるしかない。仕方ないことではあるが。そこにつけ込み不浄の利益を上げている。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月24日
マンション管理の適正化のために（２）：理事長を初めとする役員に共通した平均的な短所・・・得意な分野のどうでも良いところはうるさ
いが、肝心なところは概ね無理解。特に歳出面の委託や修繕に関する事項については、無理解を超えて、無関心とも言える。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月24日
マンション管理の正常化のために（１）：いくつかのマンションで顧問をしながら管理組合や管理会社の動静を観察ているといくつかの特
性が有ります。
この特性を分析し、矯正・指導すれば、マンション管理は危機を脱せるでしょう。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月24日
マンションのカーシェアーリング（５）駐車場問題と財政問題（管理組合と個人）の解決ができるが、マンション管理規約改正や税金対策
そして、業者に競争をさせる。興味のある方はホームページの無料相談を利用してください。
主体的なマンション管理組合業務できれば良いですね。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月23日
マンションのカーシェアーリング（４）空き（不足）駐車場問題の解決に適用できる。しかし、大きな問題がある。区分所有者（居住者）の合
意形成が必要。マンション管理規約の変更や税金対策（間違えば大変なことになる）。
機械式駐車場なら管理方法の条件がある。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月23日
マンションのカーシエアーリング（３）空き駐車場があれば、それを利用すれば、別に雑収入が入る。マンションに基地を設置するなら、
固定費が１０万円／月。ガソリン・保険は無償。
したがって、マンション内の利用なら、前回の１万４千円＋２千円～３千円＝１万７千円までで、自己所有の半額程度。
7月23日
マンションのカーシエアーリング（２）私は、サンデードライバーで週１回・買い物で４時間ほど・往復２０Ｋｍ程度の利用。仮に共用利用
なら１万４千円／月。自家用車の３～４万円の半額以下。経済状況悪化や年金生活の環境で贅沢を控えたいなら是非お勧めです。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月23日
マンションのカーシェアリング（１）自家用車を持つことは、利便性やステータスを考えれば、普通のことでした。今までは。しかし少し我慢
すれば、カーシェアリングの利用が経済的です。普通車１５００ｃｃ程度の購入費と維持費を考えれば３～４万円／月かかる。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/
7月23日
どうすれば、業界の悪の手からマンションを救えるか、輪番制の素人役員では、例外は別として救えない。下手な専門家を入れても、業
界の収賄に勝てない者がいる。業界と利害の無い、金に執着の無い、法律と技術に明るい専門家が日常的に悪の芽を摘む事が重要。
http://t.co/JY4dqZr
７月１７日
n
珠に、居住者の中に建築や設備の専門家がおりましたが、建築士はマンション管理会社の仕組んだ談合を必要悪と容認。設備家さんは
孤軍奮闘で頑張ったが、意気地の無い理事長の「マンション内で、もう揉めないで下さい」の一言で戦意喪失して、リタイヤ。
その管理会社は数量と単価を誤魔化し、談合を仕組んでいた。
７月１７日
マンション管理組合の大きな弱点に技術力の理解の無さがあります。日常の修繕や定期の大規模修繕の見積もりで、機器名称、材料名
称、工法等の専門用語が分からない。そして、単価の妥当性が分からない。談合の有無が発見できない。
こんなマンションがほとんどです。誰がマンションを守るのか。次に
7月１７日
曲は、ザピーナツの「恋のバカンス」に変わった。今日はあまり生臭いことを書く気がしないが、やはり一つだけ、利益のために魂を売る輩
も、気持ちよくナツメロを聴けるのだろうか。奥さんが魂を売ったため、旦那が廊下を通る時、ビールケースで顔を隠す。
http://t.co/JY4dqZr
7月12日
西田佐知子さんのアカシアの雨、コーヒールンバを聞きながらつぶやいています。同僚が二人、東北の応援で長期派遣、仕事は仮設プレ
ハブの検査。そのため私に新たな業務依頼があった。マンション建設の現場監理（設備全般）。現役復帰何処までできるか・・大事なの
は知識でなく、睡眠でしょう。寝るぞ。
7月12日
サイト無料相談へ沖縄の方からマンションの欠陥工事の相談。自然の多い沖縄だから人情も豊かで、そんな悪徳な建設会社がいるとは。
欠陥工事を指摘→補修→それに欠陥あり→文章で要求→逃げる。悪い業者の標準パターン。無料の範囲を超えて２．５時間の回答。
http://t.co/JY4dqZr
7月11日
ohiraP プリッツ さん励まし有難うございます。
7月11日
士
がんばろう●日本さん励まし有難う。熱中症のため、クーラーのかけた室で寝っぱなし。
そして遅めの父の日の芋焼酎を持って次男家族来訪。ビールを飲まない日だが飲みっぱなし。
孫と遊んで。帰ったらまた寝っぱなし。明日からのマンション周り大丈夫でしょう。
http://t.co/JY4dqZr
7月11日
震災時の受け売り。「経口補水塩」の作り方:１リットルの水に砂糖４０g、塩３gを混ぜるだけ！普通の水の２５倍、スポーツドリンクの１０
倍、体に吸収されやすいそうです。マンション管理の無駄をなくして、エアコンとドリンクそして夜はビールとしましょう。
http://t.co/JY4dqZr
7月10日
早くも熱中症になった。両極端な性格で、男性ですが日傘をさしていながら、日中でも１時間近く無給水で歩く。若くないから一発で熱中
症になってしまった。当然ですよね。体力に自信過剰で、ダイエット願望の性です。来週からマンション周りですが頑張ろう。
http://t.co/JY4dqZr
7月10日
欠陥工事問題で管理会社・販売会社・ゼネコン・工事監理者・設計者に無償補修請求や損害賠償請求をする場合は、必ず根拠がいる。
たとえば建築基準法第○○条違反とか最高裁の事件番号や判決年月日による。枝葉末節な平行線の理屈は効率が悪い。
http://t.co/JY4dqZr
7月9日
欠陥工事。鉄筋が腐食して露出している・手すりがゆらゆら動く・0.3ミリを超えるクラック・たわんでいるバルコニー他の瑕疵担保期間は
10年でなく20年まで追求できる。販売会社が倒産ならゼネコンや設計者、監理者に損害賠償を請求できる。
http://t.co/JY4dqZr
7月9日
改革をするには知恵が要る。善悪に通じた経験が要る。説得力が要る。悪を鋭く切る発言力が要る。そして法律と技術に長じていないと
いけない。不特定多数の委任状派の組合員対策が要る。悪はしぶとく信じられない策を労します。徐々に悪に鍛えられた気がします。
http://t.co/JY4dqZr
7月8日
色んな理事長がいる。何もする気がない、理事会には他の役員こず。管理会社の不正をついて、管理会社の見直しを断行しようとしたが、
逆に罷免されてしまった。住み込みマンション管理人に操作されている理事長他、彼らの給料は自分で決める。車もマンションもち。
理事会の理事長他で過半、横領までしてしまった。
7月8日
マンション管理をお金の面や欠陥工事の面から改革するなら、総会で意見を言っても効果がない。総会は今までの役員がうまく通したい
からです。また新役員からは警戒されるのが落ちでしょう。理事会に参加して、意見を言うのが効率の良い方法です。
当然マンション管理会社の邪魔が入るから、事前に根回しが不可欠。
7月8日
長い間つらい思いで勤め上げた年金。不況の中、小遣いを減らして教育費を捻出している生活費。奥さんがパートをして得た少ない給料。
貴重なお金をマンション管理会社等に無駄に払っていいのですか。まじめに考えてください。無駄は貴方のマンションに山ほど有ります。
http://t.co/JY4dqZr
7月8日
大規模修繕工事で談合高値は必要悪という輩がいる。一昔前の公共工事では談合など当たり前。設計予算に対して９９％も珍しくない。
今は９０％を切る入札率が当たり前。マンションだけです、いまだに談合高値の言い値の大規模修繕。何時まで続けるのか？談合は公
共工事なら独占禁止法違反の犯罪ですよ。
7月8日
中学時代の友人が、大阪の放出のマンションの理事長をしている。僕がマンション管理士であるのを知っていても何も聞かない。
もうすぐ任期が切れる今日久しぶりに電話があり、管理費削減できる旨の話をしても、揉め事はイヤヤと河内弁。信じられない？
返す言葉がない。業界はこんな人たちで不当利益。
7月7日
欠陥工事の交渉相手は：販売会社に文章で。管理会社は苦情の防波堤と認識。専門家の活用：業界と無縁で技術と法律に明るい者。
枝葉の議論はしないで幹だけで不法性を攻める。不法性を高くすると弁護士費用が認められやすい。管理組合３年間交渉で暗礁もある。
http://t.co/JY4dqZr
7月6日
どんな不具合が２０年まで無償補修請求できるか。鉄筋の露出。地下水槽に防水なしでブロックを使用。後は建築基準法違反か建築学
的に非常識なものが対象。大事なことはアフターサービス時に共用部の点検を１００％することです。コレをしないようでは失格です。
しかし、当事務所は見捨てない。次へ。
7月6日
不良工事や欠陥工事で瑕疵担保期間は、売買契約書で１０年が最長。コレは品確法により義務づけ。ここまでは常識。多くの専門家が
知らない秘密。民法により期間を２０年まで延長できるのです。相談する相手を間違わないこと。握りつぶされる。
http://t.co/JY4dqZrの無料相談利用。
7月6日
早い話が明らかな違法は建築基準法○○条違反による欠陥。法によらない欠陥工事は技術上明らかな違反性の立証が必要。
地下水槽に防水層がない・鉄筋コンクリートがブロック。伸縮のための目地がないためにタイルにクッラク、設計図違反・・・。
http://t.co/JY4dqZr
7月3日
何に違反か違法か？診断者の選択が大変？なぜか？多くの診断業者は前述のトライアングルから仕事を請けている。
一見のマンション管理組合の立場で証言し難い。加えて法的な知識が大事。
弁護士等は技術が苦手。倫理観のある技術者は法律が苦手。誰が両刀使いか？
http://t.co/JY4dqZr
7月3日
naniwamansyon マンションを救う技術系のマンション管理士
どんなトライアングル？マンション管理組合からのクレームや希望を取捨選択し、業界が一定以上の不利益を被るものを３社で共同防
備する。それを打ち破るのが簡単なようで難しい。何に違反か違法か：そこが最重要。下手な技術論に走り１～３年かかっても未解決。
http://t.co/JY4dqZr
7月3日
今度は欠陥工事の話。大事なことはクラックや水漏れ等の異常？と思うところを相談する相手を選択すること。
皆さんが普通依頼する管理会社に相談は絶対に止めること。なぜか？簡単です。彼らは販売会社・ゼネコンと共にトライアングルを組ん
でいるからです。
http://t.co/JY4dqZr
7月3日
また、マンション管理会社は関西だけでも４００～５００社あります。当事務所で信頼できる６社紹介可。大規模修繕や日常修繕の業者は
幾らでも存在しています。当事務所で信頼できる５社程度なら紹介可。
それ以上は公開募集で多募集可。不安をあおる手に乗らないこと。
http://t.co/JY4dqZr
7月3日
言い値の管理費の見直しや談合高値の大規模修繕そして不要不急の修繕費等に競争原理を持ち込みたいが？管理会社に依頼する
と①形だけ整えて３社程度で確実な談合②現方式が最良です。マンション管理組合で他の業者を探して下さい。
コレが彼らの何時もの手段です。次に続く。
http://t.co/JY4dqZr
7月3日
マンション無料相談。大幅な管理費削減できるか？修繕が不要不急で割高な感じだが？談合できない大規模修繕はどうするか？
滞納金をより確実に取るには？欠陥工事と思うが、どうすれば無償修理させられるか？質問は下記アドレスのメールで。
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
7月2日
マンション無料相談。
管理費を大幅に削減できるか？
日常の修繕が不要不急で割高な感じだが？
大規模修繕を談合できないようにするには？
滞納金をより確実に取るには？
欠陥工事と思うが、どうすれば無償修理させられるか？
質問はメールで。
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
7月2日
趣向を変えて無料相談をお受けします。マンション管理の危機を訴えて５ヶ月。文字数の制限で難解な文章も多かったと思います。
マンションは業界からお金の面と欠陥工事の面で不利益を被る必要はない事を自覚して下さい。質問はメールで。
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
7月2日
趣向を変えて無料相談をお受けします。皆さんの認識とは別に、マンションは業界から一生涯で１住戸４００万円近いお金と欠陥工事の
面で多大な不利益を被っているのは現実です。気づいた時点から改革に着手してください。質問はメールで。
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
7月2日
趣向を変えて無料相談をお受けします。マンション管理の危機を訴えて５ヶ月。文字数の制限で難解な文章も多かったと思います。
しかし、マンションは業界からお金の面と欠陥工事の面で不利益を被っているのは現実です。質問はメールで。
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
7月2日
欠陥工事対策。２～３年置きの点検が重要。屋上防水（下手に歩かないこと）。次に０．３ミリ以上のクラック。鉄筋の露出。外壁タイル
の浮きや落下。早すぎる腐食。点検者を誰に？マンション管理会社やゼネコンに依頼する人は論外。問題は交渉相手と法的及び技
術的根拠。
http://t.co/NYgqZzt
7月1日
naniwamansyon マンションを救う技術系のマンション管理士
無駄なお金の支出を適正にする。そのためには競争原理によることと、修繕等の内容を精査できることです。できなければ、できるよう
に努力しなければ、マンション管理の危機はいずれ訪れる。居住者の方でできなければ、倫理観のある専門家の活用が必要。
http://t.co/j2NknAO
7月1日
まず、お金の被害。委託管理費：言い値。エレベーターその他の点検費：なんでも「良」。修繕費：不要不急で言い値かつ数量の水増し。
大規模修繕：談合高値。修繕がらみは技術と金に暗いのでは、相手の好き放題。５０年で１戸４００万円以上の損害。
http://t.co/uKAMY62 の中段参照
6月30日
不利益どころか犯罪的行為の被害を被っているといっても過言でない。そんな事例の相談が後を絶たない。よく掃除をする、植栽がき
れい、アンケートが来る・・・小手先の業務に騙されてはならない。真実を見極める努力がマンションの未来を健全にする。
ともかくお金と欠陥工事に注意です。具体には次回。
6月30日
マンション管理にとって大事なことは正しい管理を行うことです。しかし輪番制の素人役員では、業界の犠牲に終わるだけです。
何が犠牲か？確実なのはお金がらみと欠陥工事。信頼の置ける専門家の継続活用が欠かせない。
費用対効果？サイトに記載しています。
http://t.co/7CmP16Z
6月30日
なぜそんなに安い修繕費で済んだか。それは５年ほど前に、管理委託費の見直しと、駐車場使用料の会計種別を変更し、修繕積立金
会計を正常化したからです。当然、大規修繕工事の入札を官庁並みに厳しく制限したことも大きな原因です。信頼できるのは誰か？
http://t.co/JY4dqZr
6月30日
マンションの大規模修繕工事。１回目の工事ですが、修繕積立金は５，０００円（毎月）＋入居時の一時金で済みました。管理費削減後
５年経過してのことです。１９社から１社の決定。
①なぜこんなに安い修繕積立金で済んだか。
②１９社から１社の選択方法は
③生活支障対策の各グッズの多彩さ 次回へ
6月27日
士
本では学べない究極のマンション滞納問題。700万を超える訴訟請求額が裁判に勝ったのに一銭も取れない結末。その原因を分析し、
革新的な対応策の一部を公開。同じ屋根の下の滞納者から確実に滞納金を徴収できる。滞納金問題の未解決は回避しなければ。
http://t.co/uKAMY62
6月25日
マンション管理問題は簡単でない。滞納金対策の担当弁護士も絶句した結末。消滅時効対策、取れない弁護士費用を取る、差し押さえ
の方法、安くすむ司法書士の活用、本人訴訟、頼りない役員でも早期の滞納金対策ができる。
顧問や管理者（委託）の活用も必要。
http://t.co/uKAMY62
6月25日
前編の事案の後始末で学んだことの一部をサイトに掲載しました。マンション問題に不慣れな弁護士も絶句。消
滅時効対策、取れな弁護士費用を取る、差し押さえの方法、安くすむ司法書士の活用、本人訴訟、頼りない役員でも早期の滞納金
対策ができる。http://t.co/uKAMY62
6月25日
高等裁判所で最高裁への上告を却下されたマンションの滞納金問題の確定判決。700万円近い訴額が、１００万円近い確定判決。
弁護士費用も認められず、支払いがないまま滞納者から類似の案件で訴えられ。挙句の果てに和解で一円も取れない。
なぜこうなったのか。原因と対策は後半を参照してください。
6月25日
高等裁判所で確定判決が出ているのに滞納金を帳消し。信じられない相談を受けた。勝訴したのに、支払い命令が出ない弁護士費用
が、滞納金を上回る。なぜこうなるのか？および腰の理事長を動きやすくし、時効も無効にし、弁護士費用も取りやすくする方法がある。
サイトの無料相談を利用して下さい。
6月21日
こうすれば滞納額の支払いを大幅に減額できる。合法的に法の裏をかいて、支払額が消滅した事例。弁護士も未経験でした。逆説で
マンションの財務の健全化を図りましょう。関連事項は弁護士費用の獲得方法・本人訴訟・時効回避。質問は無料相談を利用。
http://t.co/JY4dqZr ・
6月19日
効果的な滞納対策を知りたい方は無料相談を利用してください。滞納問題は人間の弱さといい加減さが招く。
特に理事長の性格が影響する。
どなたが役員をしても、マンション管理会社に任せない適正な滞納対策（弁護士費用の確保、時効対策も含めて）を教示します。
http://t.co/JY4dqZr
6月19日
管理費等の滞納８００万円が、１５０万円の確定判決。弁護士費用は認められず。なぜこうなったか。どうすれば防げたか？
なぜ弁護士費用が認められなかったか？人間の弱さが招く巨額の滞納はマンション管理の危機につながる。
合理的な解決は無料相談を利用。
http://t.co/JY4dqZr
6月19日
マンションの大規模修繕。公募で１７社参加→書類審査で５社に絞り→見積額とプレゼンテーションで１社に決める。
よくやられる談合も不可能で、管理会社任せの半額。現場代理人の資質をどう見抜くかが重要。
業界と無利害の立場の実務経験がないとできない。
http://t.co/JY4dqZr
6月18日
今日１９時から大阪府下のマンションの理事会で、大規模修繕のプレゼン時の質問内容を決める。
明日は１０時から他府県、裁判で滞納金支払い命令が判決されたが、支払わないだけでなく、他の訴訟をされている事例の打ち合わせ。
これが実務というものです。http://t.co/JY4dqZr
6月18日
ヘルパーさんや他の方の援助を受け、一人暮らしをしている母親が足を骨折してしまった。私が引き取ることも含みながら、善後策を話し
合う中で、母親と皆さんとの揉め事を調整し、母親の希望通り、自宅での再スタート。
改めて、人と人のかかわり方の重要性を感じた１日でした。マンションでも調整が重要
6月17日
こうすればマンションが再生・最大２０００万円の国補助金＋革新的な大規模修繕で工事費の大幅削減＋手抜き工事のない施工。
マンション管理会社対策ができる、業界と利害のない、法律と技術と発注に明るい専門家の活用は不可欠。
資料はＨＰの無料相談メールで申し込み。http://t.co/JVISNRn
6月11日
老朽化マンションの再生・国交省の最大２０００万円の補助金＋公開募集の多数業者で談合不可の競争原理で大規模修繕工事費の
大幅削減＋手抜き工事のない施工。
マンション管理会社対策ができる、業界と利害のない、法律と技術と発注業務に明るい専門家の活用は不可欠。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
国の補助金で老朽化マンションを再生。国交省のマンション長寿命化大規模修繕事業を活用。
資料希望者は当事務所のメール問い合わせを利用。折り返しコピーを送付。
併せて、公開募集で２０社近い業者で談合不可の競争原理で最少の工事費と最大の工事品質可能。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
国交省のマンションの長寿命化大規模修繕の補助金を活用してマンションの新生化実施可。
資料希望者は当事務所のメール問い合わせを利用。
折り返しコピーを送付。併せて、公開募集で２０社近い業者で談合不可の競争原理で最小の工事費と最大の工事品質可能。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
必見・必見 国交省がマンションの長寿命化大規模修繕に補助金支給。
資料希望者は浪速マンション管理士事務所のメール問い合わせを利用。折り返しコピーを送付。
併せて、公開募集で２０社近い業者で談合不可の競争原理で最小の工事費と最大の工事品質可能。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
国交省がマンションの長寿命化大規模修繕に補助金を支給。最大２０００万円が交付。申し込み条件あり。
資料希望者は浪速マンション管理士事務所のメール問い合わせを利用。折り返しコピーを送付。
当事務所の公開募集の談合不可を加えて最小の工事費可能。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
マンションの大規模修繕情報 国交省がマンションの長寿命化のための大規模修繕に補助金を支給する。最大２０００万円が交付。
申し込み条件あり。資料希望者は浪速マンション管理士事務所のメール問い合わせを利用して下さい。折り返しコピーを送付します。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
マンションの大規模修繕情報 国交省がマンションの長寿命化のための大規模修繕に補助金を支給する。最大２０００万円が交付。
申し込み条件あり。資料希望者は浪速マンション管理士事務所の無料相談メールを利用して下さい。折り返しコピーを送付します。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
マンションの大規模修繕情報 国交省の長寿命化大規模修繕に補助金、最大２０００万円。条件あり。
資料送付依頼は日本マンション学会正会員の浪速マンション管理士事務所の無料相談を利用して下さい。
ついでに欠陥工事対策と巨額の談合をさせないことが可能。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
マンション管理危機対策。皆さんの自覚。収賄者を発生させない。総会の偽委任状対策。
業界と利害関係のない、総合力のある（前参照）専門家の活用。
悪のプロに継続的に勝利するには、素人集団では不可能なことを自覚要。少額委託で欠陥と巨額の損金をなくせる。
http://t.co/JVISNRn
6月11日
マンション管理の危機の芽とは？ 知らない専門分野や共用部分は点検しない・・だから欠陥が放置。
修繕は盲印・・不要不急の判断不可能だから。
管理費が取りたい放題・・無関心と無知で適切な削減活動ができないし、業者に脅されたりしたり、居住者が業者に味方する。
大幅に割高な談合の大規模修繕。
6月11日
マンションの管理は、自覚していないだけで業界から不利益を被っている。
不利益の芽は購入前から発生しており、入居後も継続的に芽生える。
管理の危機を避けるには、この悪の芽を発芽とともに排除するしかない。
そのために、法律知識＋技術知識＋実務経験＋指導力の総合資質が欠かせない。具体には続編
6月11日
いい加減な管理会社と、管理組合の長年のつけで、エレベーターが停止、改修のお金がない。
滞納金が６００万円、支払い命令が出たが払わないどころか、逆に提訴されてしまった。
弁護士費用も出ないし心身とも参ってしまっている。この２件が象徴的なマンション管理の危機の始まり。解決してあげないと。
6月11日
欠陥工事はほとんどの工事につきもの。対策は定期にマンション全体の点検をすること。
そして技術的、法的根拠をもって無償補修を要求する。１０年を経過しても内容次第では請求できます。
http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage162.html
6月8日
欠陥工事対策（１２）大事なことは、そんな建物を販売した企業に、できるだけ早く補修させることです。
そのためには、屋上、バルコニー、外壁、設備関係の共用部に関するアフターサービス点検や瑕疵保証検査を行うべきです。
業界と利害関係のなく、技術と法律に明るい専門家が適任でしょう。
6月6日
欠陥工事対策（１１）最初に前回の修正。クッラク→クラックです。一番危険で多くある欠陥。それは鉄筋の露出＋腐食です。
やがてコンクリート片が剥がれて落下します。構造的にも部位によれば危険です。昔、バルコニーが落下したことがありました。
管理会社や販売会社に相談しては、根本修復が困難。
6月6日
欠陥工事対策（１０）クッラクの存在は最重要です。そこから雨水が入り、鉄筋を錆びさすからです。
専門的には強アルカリ性（PH１２．６）のコンクリートが中性化に向かうからです。希硫酸の雨が悪さをするのです。
鉄筋はアルカリ環境ではほとんど錆びません。葉書きの厚みぐらいなら問題ありません。
6月6日
ＮＯ９．欠陥工事対策は枚挙に暇がないほど多く有ります。小休止して、園芸をします。
日日草の移植・バジルの播種・菊とエーゼルワイスに似た植物の移植。・・・。今までで質問や相談のある方はこちらへ
→http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/index.html
6月5日
NO８、外壁タイルのクラックや剥落。経年劣化と騙して談合高値の大規模修繕の事例も。
原因は
①コンクリート部の伸縮目地の欠陥
②柱や手すり付近のスリットや誘発目地の欠陥
③タイル面の伸縮目地の施工不良
④タイルの接着不良。浮いている箇所は打診棒で空洞音がする。何％まで許容できるかの判断要。
6月5日
ＮＯ７・欠陥工事で多いのが。外壁の漏水。原因はクラックか防水層からの雨水浸水。放置すれば鉄筋が錆びて構造劣化。
対応を間違わないこと。何回しても直らないケースが多い。その理由は簡単。
それを根本治癒させる義務が販売会社にある（施工会社ではありません）。相談はサイトの無料相談メールを。
6月5日
ＮＯ６．車が通るタイル舗装。それが２年目にめくれ上がった。販売会社は維持管理不良。診断業者は施工不良の疑いがある。
マンション管理組合は技術論争で、私でも舌を巻く内容に終始。その後２年間平行論。技術と法律の専門家にすれば民法７０９条
の不法行為。なぜ長い間、空回りか？着眼点が悪いからです。
6月5日
ＮＯ５．不利益の内容と対策。共用部の欠陥工事（不良工事）対策。管理会社や販売会社、施工会社任せでは初めから失敗。
必ず存在する瑕疵を見つけるには、業界と利害関係のない技術と法律に通じた専門家の活用が大事。
マンション管理組合のために業界を糾弾すれば飯が食えない。誰がそんな事をするか？
6月5日
ＮＯ４．彼らの裏の役割を封じ込め、理事長中心に不利益の内容と対策を考える。
書店の本やマスコミの多くは業界を気遣って、本来のあるべき姿を書きにくいし、一般の方には真偽が見抜けにくい。
読者は、だから理屈ばかりで今一歩、確信に踏み込めない。業界と利害をもつ専門家を何処まで信用できるか。
6月5日
ＮＯ３．何時情報発信するか？総会でする方が多い。それは間違い。
役員は最後の総会でなんとしても議案を通したいから嫌がられるだけです。何時が良いか？普通に考えたら分かることです。
一度考えてください。その時にマンション管理会社対策が要ります。フロントや管理人の裏の役割を忘れてはならない。
6月5日
ＮＯ２．どのマンションも不利益を被っている。その不利益を分析し、項目と損害内容そして解決法を導く。
もっとも、専門家の間ではある程度、固定化していますが。何よりもそのことを自覚する理事長か理事の存在が不可欠。
一般の組合員が自覚した場合、その情報発信を何時誰にするかが次にポイント。
6月5日
マンションの多くは不利益を被っている。それが、居住者の管理への意識と管理会社の利益追求への倫理観のバランス次第で、マン
ション管理が危機に向うか快適な資産価値の高いマンションに向かうか。ではどうすれば良いか。今回はこのテーマをつぶやきたい。
まず第一に大事なことはマンション管理組合役員の意識。
6月5日
管理費や修繕積立金の時効制度があっても、うまく請求すれば、実質延長できる。また欠陥工事の担保請求も１０年が限度だが、技術
と法律の併せ技で２０年まで無償補修させられる。技術屋や法律屋単独では難しい。
法律というものは丸暗記では実社会のトラブル解決ができない。日々研鑽に努めなければ。
6月5日
マンションの管理費等の滞納による競売処置で、購入者には特定承継人として滞納管理費等の支払い義務がある。しかし、それを支払
わない場合はどうすれば良いのか。また今の自身の管理費等も支払わないとなると、なかなか面倒なことになる。時効延長の技を取り
ながら、動産、不動産の強制代執行。
6月5日
マンション管理士の話（６）解任されたが改革派の方達へのサポートを続け、２年後には理事会の過半数を抑えた。会計監査の結果、使
途不明金を暴露。具体事例は避けるが、トンネル会社を利用し一流企業の課長クラスの年収ぐらい。
悪を叩くのは効果的にそして再起不能に。マンションの明日のために。
6月4日
マンション管理士の話（５）管理会社の収賄者は、悪知恵で理事会の多数を握っている。悪たちが輪番で理事長を回し、無関心な大多
数の住民を騙し続けている。２５年間で削減できた管理費７億５千万円の内、いくらの悪銭が回ったのか？。
あまり追求がうるさい私は、多数工作でお役ごめんになった。 次へ
6月4日
消防学校の講師は電気工学で４時間。本に書いていない、消防士諸君や県民の安全と命を守る話で脱線しっぱなし。教科書だけでは
実務をこなせないのはマンション管理士の世界も同じ。面白い依頼が飛び込んだ。
最高裁の判決がおりたのに、債務者は義務を履行しない。弁護士も尻込み。何とかならないか。
6月4日
ここで違う話を入れます。明日は消防士への初任教育の講師。持ち時間は２時間を２回。担当は電気工学。命と安全を担う彼らに、役
に立たない教科書を端折って、長い実務経験で学んだ生学を教えます。
夜は長男家族と食事＋飲み会。５歳の初孫娘の誕生祝を買いに行きます。楽しい１日になりそうです。
6月3日
マンション管理士の話 次回の委員会。前回の奇策を私が粉砕したが。
前回不参加の親分が、なぜ他のマンションを見に行かないか・・・と蒸し返し。
改革派の議長達はその手に乗って、話が半分戻ってしまった。私は欠席。集会の基本が分かっていない改革派のサポートは疲れる。
集会は子ども会でないぞ。
6月3日
マンション管理士の話（４）奇策が通じなかった傀儡者達は、委員会終了後、集会室の出口の横で、まとまってヒソヒソ話。正常な精神が
あれば、そんな恥ずべき行動を、一般の組合員に見せない。それだけ彼らは追い詰められている。
管理会社は利益追求のためにこんな犠牲者を生んでしまっている。 明日へ
6月2日
naniwamansyon マンションを救う技術系のマンション管理士
マンション管理士の話（３）管理費の見直し委員会で。傀儡者達は比較のために他のマンション３箇所を聴き合わせに行こうと言う。
これが彼らの苦し紛れの策なのです。当然、結果は出ません。混乱させるのが狙い。
規模も仕様も違うマンションを調べても意味がない。複数社で競争させるべきで粉砕。
6月2日
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
０５０-７１００-３８６５
