| 管理費削減、マンション管理センター、管理委託費削減、管理会社、管理委託契約、事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、建物・設備管理業務費、マンション | ||||||||||||||||||||||||||
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| 実例：管理費削減で財務強化できる（管理費とは何かを説明・・・削減の必要性） ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする  |
| 他に類がない、適正額を国土交通省方式で積算 + 他マンションでの削減事例との比較→公開募集で最大限の管理費削減実現 |
１、管理費（管理委託費）削減診断･実施業務の内容
①管理規約・過去２年間の通常総会の資料・修繕記録・管理委託契約書（見積書含む）等の分析・診断
②管理会社が提出する見積書の詳細分析により、無駄や過剰積算の洗い出し
③当事務所独自のノウハウで、職種ごとの労務単価の算出、歩掛り×面積や数量により必要人数の算出
で、削減後の落札予定管理費を積算（他マンションの管理費削減事例を併用）
④管理費削減業務委託の契約（管理組合と浪速マンション管理士事務所））
⑤公募により管理会社と専門業者（管理組合からの直発注）を募集
⑥業者選定（１０～２０社から３社程度を選定）
⑦理事会と希望居住者参加で、プレゼンテーション（フロント（営業担当）、できれば予定管理人）
⑧最終業者選定
⑨臨時総会で管理会社の変更案及び管理費削減業務の報酬費支払い案の審議
⑩新管理会社と契約
⑪新旧管理会社の引継ぎ
２、管理費とは何か
国が定めたマンション標準管理規約による
①管理員人件費 ⑦清掃費、消毒費及びごみ処理費
②公租公課 ⑧委託業務費
③共用設備の保守維持費及び運転費 ⑨専門的知識を有する者の活用に要する費用
④備品費、通信費、その他事務費 ⑩居住者間のコミニュティ形成に要する費用
⑤共用部分の火災保険料その他の損害保険料 ⑪管理組合の運営に要する費用（役員活動費を含む）
⑥経常的な補修費 ⑫その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
この管理組合がマンション管理会社に委託している事項を朱書きで示す
この管理組合は４１１戸で、年間 ５０，５７１，３６０円 の管理費を支出している。
３、なぜ管理費（管理委託費）削減ができるのか？
| 購入時より競争性がない価格だから管理費削減が必要 |
・今の管理費はマンションの販売会社や傘下の管理会社の決定した１社独占の言い値・・・・無競争のため割高
（マンション近辺に イズミヤ・スーパー玉出・コーナン があり、またもう少し車で足を伸ばせば、大型スーパーは多数あり、
競争性のある価格。・・・・それが〇市及び周辺に１軒の店しかなければ当然割高・・・・それと同様です）
・管理費に限らず大規模修繕工事や日常の修繕工事や各業務委託にも競争性がない・・・・・別途要検討
４、管理業務の形式
１）一括管理方式
内容
別添資料の １、事務管理費～１６、フロントサービス業務費 を全てマンション管理会社に委託する形式
特徴
①管理組合の役員の負担が少ないが、その分管理費削減効果が少ない
②割高になる ３～１０％ 管理会社により異なる ・・・・中間手数料は仕方ないとしてもバックマージンの温床になるため実質１０％
③管理組合の役員に限らず、一般の組合員のマンション管理に対する主体性の欠如につながりやすい。
・・・・これがマンション管理の危機に繋がる最大の要因
２）分散管理方式
内容
別添資料の １、事務管理費～１６、フロントサービス業務費 のうち、例えば下記の要領で管理組合から直接業務委託する。
管理費削減効果最小 ８、エレベーター保守費・・・・この業務は業務内容からして委託しやすい。
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管理費削減効果最大 １、事務管理費を除く ～１６、フロントサービス業務の殆どを管理組合から直接業務委託する。
特徴
①管理費（管理委託費）の削減効果比較
ア）１社独占で競争性がない場合・・・・・一括管理方式に比べ３～１０％の管理費削減
イ）多数の管理会社による競争性を導入・・・・・無競争の一括管理方式に比べ３０％～５０％の管理費削減
②分散業務委託が増えれば増えるほど、管理費削減金額は増えるが、反面、管理組合役員の負担が増えることになる。
しかし、マンション管理士等の専門家の指導、助言を含んだ活用ができる。
ア）限定した業務のみ分散管理・・・・・８、エレベーター保守費 他１～２業務だけ委託
これだけでも毎月５万円近い管理費削減が可能
イ）専門家の導入で １、事務管理業務以外のほとんどを管理組合から分散管理として業務委託し、併せて監督・検査
及び経常的な補修費の競争入札も可能（この方式が最大の管理費削減と管理業務品質の向上が図れる
効 果
・最大の管理費削減額となる・・・・４，２１４，２８０／月×４０％として＝１，６８５，７１２円／月
・専門家への委託 月１２０，０００～３６０，０００が必要・・・・・・・毎月１，３００，０００円以上の管理費削減が可能
参考 業務執行管理者・・・理事長業務の大半を執行し、大幅に負担減になり良質のマンション管理の継続が可能
・・・・・・・費用 月３６０，０００
（国土交通省が企画している管理者管理方式の管理者で通常理事長をいう）
マンションの管理費削減時における最安値一覧（１）
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| １、成功する管理費削減のフローです （管理会社や傀儡の居住者に負けないように当然の権利を獲得） | |
| ２、管理会社の変更・管理費削減・大規模修繕工事費削減 （管理会社の変更を視野に入れて最大限の管理費削減） | |
| ３、管理会社の業務監査 （管理会社の管理業務内容を監査する） | |
| ４、マンション管理会社の事務管理業務費の分析 （余人が行わない、最重要な業務の管理委託費を分析する） | |
| ５、管理費削減で財務強化できる （管理費とは何か・なぜ削減ができるのか・具体的な削減作業を説明） | |
| ６、現行の管理費をココまで削減できる （現行と削減可能な金額と仕様を対比し、分かりやすくしています） | |
| ７、管理会社の変更による管理費（管理業務費削減） （業務の質を落とさないで削減するにはどうするか） | |
| ８、積算根拠 （コンサルタントとしての独自のノウハウで落札予定管理費削減額を積算） | |
| ９、労務単価根拠 （全国的に事例が殆どないノウハウ・・社会保険、経費、事務作業量分析で適正な人件費を算出） | |
| １０、競争入札後の比較 （現行の管理費 VS 落札予定管理費 VS 最大管理費削減額） | |
| １１、管理費削減実績 （２０．２％～４８．６％の削減率と１戸当たりの適正管理費を提示します） | |
| １２、無料診断申し込み （当事務所のデーターを基に見直し仕様と概算削減額をコンサルタント） |
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