| マンション、管理費削減、管理委託費削減、管理会社、管理委託契約、事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、建物・設備管理業務費、マンション管理センター | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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成功する管理費削減のやり方をお教えします
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| 成功する管理委託費削減（管理会社変更）フロー | |||||||||||
| ＊現管理会社との契約内容全般及び専門業務の発注方式等の詳細を事前に精査いたします。 | |||||||||||
| ＊総会議事録や理事会資料で管理組合の問題点を精査する。 | |||||||||||
| ＊理事会にお願いする業務については別紙を参照ください ＊筆舌し難い、区分所有者を傀儡化した管理会社の犯罪的な妨害行為による多様な混乱を 避けることが一番重要です。 |
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| 工程 | |||||||||||
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臨時総会開催通知発送 | ○議案内容を下記のものとした、議案書を管理規 約に定められた期間までに発送する ・管理会社変更とその理由 ・管理費削減を行なう目的 ・○○コンサルタントに委託する旨の理由 ・コンサルタント委託料、着手料（金額は今後協議） を支払いをする旨 |
・議案書は通常は管理会社が作成しますが、 今回の場合は当事務所で原稿素案を作る ことも可能です。 ・発送は管理組合でお願いします。 ・委任状の数で議決が左右されますので取り 扱いは最大の注意が必要です。 同じ文字が何枚もあるのはなぜか？ ・出席状況一覧表を作るための全組合員の一 覧表が必要です。（一覧表は当事務所で作 成いたします） |
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| ・面倒な総会をなぜ２回もするのか？ ・理事会の意思決定後、速やかに総会で管理費 削減の議決を得るとスムーズに行事が進行する ・現管理会社も参加できるので、競争原理に基づき 最大限の削減が可能はなぜか？ |
・総会の議事進行を管理会社がしない場合 は管理組合でお願いします。 ・その場合は目立たない範囲で当事務所で お手伝いします。 ・決議は管理規約によりますが、通常は過半 数で議決です。 |
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| 臨 時 総 会 開 催 | |||||||||||
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| コンサルタント契約 | ・浪速マンション管理士事務所 他 | ・議決後契約し速やかに業務開始いたしま す。 |
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| 10 | |||||||||||
| 現管理会社に解約申し入れ | ・必ず事前に作成し、文章に瑕疵が無いか？ ・郵便局が開いているか？ ・管理委託契約書第○○条第○項により３ヶ月 前より以前に解約の通知を行なう ・期間のカウントを間違わないこと ・郵送の場合は最低限、配達証明郵便で ・宛先は管理委託契約の管理会社の契約者あてが 原則だが、解約申し入れ時でも変更ないか？ ・直に渡す場合は受け取り書を受領する |
・解約日は任意に決定できます。 現契約の終期若しくは切のいい月日に することも可能です。 ・解約申し入れ文章は当事務所で作成し、 申し入れ時は同行いたします。 ・受領書も当事務所で事前に準備します。 ・申し入れ日や責任者の在籍依頼を管理 組合でしてもらうのはなぜか？。 |
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| 管理関係図書類の引き上げ・ 引継ぎ |
・本来管理組合の財産である関係書類等を管 理会社から全て引き上げる |
・通帳の名義を確認し倒産時に債権者に差 し押さえられないように（複雑な名義？） ・保険証券や預金証券の保管に違法の疑 いがないか |
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| マンション管理組合広報で周知 アンケート配布 |
・コンサルタント契約締結。現管理会社に解 約申し入れ済み。今後の作業手順の概要 ・競争性導入で管理費削減を行なうが、管理 品質は低下しない旨周知 |
・広報文章の素案原稿を当事務所で作成 します。 ・透明性（ガラス張り）が管理組合の活動を 円滑に進める基本です。 |
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| 組合員からアンケート徴収 | ・組合員から管理に関する意見を聞き、委託 仕様書に反映 |
・皆さんの不満や要望を生かし、管理の品 質向上を図る |
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| 管理委託内容打ち合わせ | ・管理委託方式の決定（管理会社依頼分と 組合からの直接発注の区分け） ・直接発注業務の窓口業務は管理会社と する仕様 ・分別会計方式の決定 ・委託仕様書の検討・・・アンケートの反映、 各社の提案の受け入れ |
・臨時理事会で承認していただきます素案 は当事務所で作成 ・エレベーターをPOG契約にする場合の現 整備内容の検査をします。 検査は当事務所で無償で行ないますが 現メンテ会社の立会い費用は話し合いと します。 （無償か有償か多種あり） |
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| 管理会社・設備業者 公募 | ・ホームページと業界新聞に掲載 |
・掲載手続きは当事務所が実施 ・費用は本委託費に含む ・管理組合と当事務所名で |
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| 53 | |||||||||||
| ・業者との接触を避けるために、質問は全て メールで受信し、共通事項は全社へ送信 |
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| 公 募 締 め 切 り | |||||||||||
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| ・事前に居住者の方に周知 ・当日は会議室で質疑応答 ・理事長他立会い願います ・資料づくり、説明や進行は当事務所 施設への道案内は管理組合さんが中心で お願いします。 ・鍵の準備方お願いします ・屋上も上がります。 |
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| マンションで現地説明会 | ・業務仕様書、図面による |
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| 70 | |||||||||||
| 質疑応答をメールで行なう | |||||||||||
| 見積書提出締め切り | ・２部提出（分析作業用と管理組合用） 管理実績表、会社情報、工事部門の有無 |
・提出は当事務所宛で大阪市堺本町局 留めとします。 ・業者との接触防止のためです。 |
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| 84 | |||||||||||
| 比較検討書作成 | |||||||||||
| ・マンションの会議室を借用 ・理事会メンバーを中心に ・当事務所が司会・進行 ・大手や中小より信頼度が重要 ・国の処分情報を参考 ・建設部門を併業業者は注意 |
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| マンション管理組合と絞込み会議 | ・３社程度に絞る | ||||||||||
| 98 | |||||||||||
| プレゼンテーション・業者選考 | ・管理組合、コンサルタント参加 ・各社30分程度の短時間で見抜く方法は？ ・管理会社のみ対象で、専門業者はしない ・担当者（フロントと称す）にも話さすこと ・業者選考は必ずプレゼン後速やかに行う ・質疑も事前に準備 |
マンションの会議室を借用 ・理事会メンバーを中心に ・当事務所が司会進行 ・説明のうまさに誤魔化されない ・管理会社の本音をどう引き出すか？ ・採点基準を準備します |
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| 112 | |||||||||||
| 選定通知・仮契約 | ・選定通知は当事務所から ・契約書は当事務所で作成 ・マンションにて契約 |
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| 119 | |||||||||||
| 臨時総会開催通知 | ○議題 ・新管理会社や専門業者の名前、委託料、 業務内容 ・管理費（管理委託費）削減見込み額 ・コンサル費用の残金支払いの件 ○委任状や議決権行使書の扱いは最注意 同じ字体が何枚も？ |
・資料は全て当事務所で準備 ・開催までの期間や議決割り合いは管理 規約によります。 |
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| 119 | |||||||||||
| 重要事項説明会 臨 時 総 会 |
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| ・議事運営は当事務所が協力して行ない ます。 |
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| 133 | |||||||||||
| 新管理委託契約締結 | |||||||||||
| 133 | |||||||||||
| 引 継 ぎ 開 始 | |||||||||||
| 134 | |||||||||||
| ・１．５ヶ月程度 新旧の管理会社間 | |||||||||||
| 引 継 ぎ 完 了 | |||||||||||
| 179 | |||||||||||
| 旧管理委託契約終了 | |||||||||||
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| 新管理会社業務着手 | ○管理業務の品質低下を防ぎ向上させる方法を実施 ・不適正や悪の芽生えは未然に毎回の理事会で摘み取る ・管理業務の品質に関して、時を経て組合員からアンケートをとる ・日常の委託や修繕工事の必要性の審査と検査を実施。 ・委託や修繕工事に競争原理を導入し、かつ積算額をチェックする ・管理会社を過度に味方する住民は要注意 ・管理業務品質が低下したら、再度、見直しをするつもりでないと、 管理費（管理委託費）削減はできない |
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| 180 | |||||||||||
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| １、成功する管理費削減のフローです （管理会社や傀儡の居住者に負けないように当然の権利を獲得） | |
| ２、管理会社の変更・管理費削減・大規模修繕工事費削減 （管理会社の変更を視野に入れて最大限の管理費削減） | |
| ３、管理会社の業務監査 （管理会社の管理業務内容を監査する） | |
| ４、マンション管理会社の事務管理業務費の分析 （余人が行わない、最重要な業務の管理委託費を分析する） | |
| ５、管理費削減で財務強化できる （管理費とは何か・なぜ削減ができるのか・具体的な削減作業を説明） | |
| ６、現行の管理費をココまで削減できる （現行と削減可能な金額と仕様を対比し、分かりやすくしています） | |
| ７、管理会社の変更による管理費（管理業務費削減） （業務の質を落とさないで削減するにはどうするか） | |
| ８、積算根拠 （コンサルタントとしての独自のノウハウで落札予定管理費削減額を積算） | |
| ９、労務単価根拠 （全国的に事例が殆どないノウハウ・・社会保険、経費、事務作業量分析で適正な人件費を算出） | |
| １０、競争入札後の比較 （現行の管理費 VS 落札予定管理費 VS 最大管理費削減額） | |
| １１、管理費削減実績 （２０．２％～４８．６％の削減率と１戸当たりの適正管理費を提示します） | |
| １２、無料診断申し込み （当事務所のデーターを基に見直し仕様と概算削減額をコンサルタント） |
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