管理費削減、管理委託費削減、マンション、管理会社、マンション管理センター、管理委託契約、事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、建物・設備管理業務費
トップページ顧問契失敗しない大規模修繕エレベーターリニューアルアドバイス無料相談履歴マンション管理の危険度当然の管理委託費削減   
一番不利益を被る修繕工事。輪番制の役員の負担が少なくても不要不急・高値・手抜きを正し、マンションのお金と品質を守るために技術系マンション管理士の活用をお勧めします。
無料相談(開けない時は下記を入力)
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
 050-7100-3865
マンション管理士事務所の概要
マンション管理士業務チラシ
 専門家がマンション管理を正す
アクセス回数  
大規模修繕工事現場前 浪速マンション管理士事務所

日本マンション学会正会員   日本マンション管理士会連合会正会員
エレベーターリニューアル後の検査
劣化診断 大規模修繕工事の感謝状交付
トップページ > 管理費削減コンサルタント(目次) > 監理業務監査と管理費削減
                                                          貴方の意見が世界中に伝わるツイートする  
       管理業務監査と管理費削減(管理委託費削減)        

                                                  
   目 的
  
    
管理業務執行内容及び管理委託料の適正執行について監査を行ない、マンションの管理費削減
   
    (特にマンションの管理委託費削減)を図る。


   現在のマンションの管理委託費の適正執行について 

1、マンションの概要 : 管理住戸数103戸 15階  大阪市内 昭和60年竣工 

2、表中の各注意事項

(注1)管理勤務時間 平日と土曜 9時~17時(昼休み1時間)

       電気、水道、電話代は管理組合負担

(注2)管理員による日常点検、巡回点検。専門員による2ヶ月に1回の設備点検

(注3)年1回、専門業者施工

(注4)マンション管理会社の子会社が施工

(注5)1ヶ月に1回の現地点検

(注6)マンション管理会社の子会社が実施。3年に1回の建築基準法上の定期報告(定期点検)

 

★ その他の重要な事項

      このマンションでは管理費・修繕積立金の滞納金が16件で550万以上あるが、マンション管理会社は何ら

有効な手を打っていない。

また、長期修繕計画では、来年から修繕積立金のアップが計画されている。

    ②(実質収入管理費-支払額=赤字)を修繕積立金会計から補填している。

       このことは当該マンションの管理規約23条の区分経理(マンション標準管理規 約32条)及び当該

 マンションの管理規約31条の役員の誠実義務にも抵触している(マンション標準管理規約41条)


③ 総会や理事会の議事録を作成していない。理事会のレジメを作成していない。(総会や理事会の支援業務をしていない)

  管理組合保存の書類が山済みで、管理規約原本もどこにあるやら、全てがファイル綴じされていない。(適正な管理委託

  業務を履行していない)

④ マンション管理委託契約書で管理契約更新をできないように巧妙に記載している。

⑤ 通帳と印鑑の保管方法が不適切。(両方とも管理会社が所持しており、倒産時に返却できないことも有り得る)

⑥ 預金残高証明書の原本提出ができない。(他のマンションで、証明書の偽造が継続的に行なわれており、管理会社は倒

  産して、訴訟で何とか返却できた事例があります。
 

   監査結果のまとめ

   ○マンションの管理委託業務の不完全履行を理由に管理会社の見直しを行なった。

     過去の業務内容も加味し、本管理会社と他4社の計5社による談合ができない方法での競争入札と

 プレゼンテーションの両面により受託者の決定を行なった。

    結果は、前マンション管理会社の再契約となった。

 当然当マンションのフロント(担当者)は交替していただきました。

 

 管理費(管理委託費)の削減効果と業務内容の変更

費  目

現  状

備   考

    削 減 後

削減率


事務管理委託費

(月額)

 
 206,000円

 

 
      144,000円

 

30%


管理員委託費

(月額)

 

524,000円


住込み管理員(夫婦)

光熱水費管理組合負担
注1


 通勤1人で処理可能

279,000円

 

47%


日常清掃費

(月額)

 

349,000円


清掃員1名

勤務時間 注1と同

 

263,000円

 

25%


設備管理委託務費

(月額)

 

  25,750円


注2 1回/2月

51、500÷2ヶ月

 

25,750円

 


雑排水管洗浄費

(年額)

 

42,900円


注3 1回/年

515,000÷12


 2年に1回、中間マージン削除

35,750円

 

17%


貯水槽清掃費

(年額)

 

12,900円


受水槽、高架水槽

注3 1回/年

154,500÷12

 

12,900円

 

 0


消防設備点検費

(年額)

 

  98,800円


年2回法定点検

自動火災報知機

屋内消火栓

注4

1,185,000÷12


 中間マージン削除

       82,300円

 

17%


エレベーター点検費

(年額)

 

131,000円


2基フルメンテ

注5 1回/月


3年前に点検委託業者が変

わっている

POG契約に変更して、管理組合

から発注(自主管理を浪速マンシ

ョン管理士事務所でサポート)

66,800円

 

 

 

 

 

49%


機械式駐車場点検費

(月額)

 

  65,600円


2段式16パレット

1回/月


2ヶ月に1回に減らして、管理組

合から発注(自主管理を浪速マン

ション管理士事務所でサポート)

27,300円

 

 

 

59%


特殊建築物調査費

(年額分)

 

78,000円


注6 1回/3年

233,900円÷3年


管理組合から発注(自主管理を浪

速マンション管理士事務所でサポ

―ト    65,000円

 

 

17%


一般管理費

 
 153,000円


ダブル経費になっている


各項に経費を含んでいるので認め
られない        0円


100


顧問契約

     
      0円

 

 


 浪速マンション管理士事務所

50,000円

 

1,686,950円

 

1,051,800円

38%

具体的説明

1、管理費(管理委託費)の削減額 1、686,950円-1,051,800円=635,150円

差額を修繕積立金の会計に歳入 635,150円×12ヶ月×12年=91,461,600円

(12年とは大規模修繕工事の中間的施工間隔年数を指す)

2、管理費(管理委託費)の削減額で何が出来るか

マンションの購入時からの無駄な管理費削減(特に管理委託費削減)を行なえば、大規模修繕のための財源にもなります。

老朽化した設備の更新、高齢化社会に対応する対策、防犯対策、コミュニティ対策等、今までしたくても出来なかった設備や施設の大

規模修繕や改良工事が可能です。

このことは、老朽化するマンションの陳腐化改善、安全性向上を行い、快適生活の享受、資産価値の向上にも寄与することになります。

   削減した巨額の資金で、下記の大規模修繕や改良工事も可能です。

(1)      老朽化しているエレベーターの取替え 2基×1500万円=3000万円

(2)      管理員室を管理員事務室兼会議室に模様替え  一式    1500万円

(3)      防犯カメラ新設   

     カメラ20万円×10台+受信制御装置20万+配線100万=320万円

(4)      マンション玄関部のオートドアー

        インターホーン(配線とも)10万×103戸+オートドアー300万+中央装置100万

        =1400万

(5)      高齢化対策としてのマンション敷地内のスロープや手すりの新設、インターネットや地デジの導入・・・・

 

マンションの顧問契約

今回の管理会社のマンションの管理委託業務の監査を通じて一定の成果が得られたことを踏まえ、今後のマンション

管理組合の自主管理のお手伝い、マンション管理会社の管理委託業務の適正執行指導、老朽化による大規模修繕対策、

管理費等の滞納対策等のマンション管理問題に対応するため、浪速マンション管理士事務所と顧問契約を締結した。

このサイトをご覧のマンション管理組合の役員を初め、一般の区分所有者の方に次のことをアドバイスをさせていただ

きます。


マンション管理会社にその場限りの値引きだけの圧力をかけただけでは、マンション管理の荒廃は免れません。

後の管理委託業務内容や大規模修繕へのしわ寄せは必至です。

大事なことは、その場限りの値引きでなく、理路整然とした資料に基ずく管理費削減(管理委託費削減)要求と、その

後の監視の継続が必須です。





 マンションの管理費削減時における最安値一覧(4)

   
 戸      数 ~150戸 ~200戸
  月額事務管理費/
  毎月理事会開催 ¥525 ¥450
  理事会開催
  月額管理員業務費/時間 ¥1,423 ¥1,452
  月額日常清掃/時間 ¥1,147 ¥1,184
  定期清掃/ ¥100,000 ¥150,000
  建物設備点検費/ ¥13,000 ¥15,000
  月額遠隔監視費/ ¥196 ¥159
  月額自動ー保守費/ ¥101 ¥94
  宅配保守費/ ¥155 ¥101
  ベーー保守費
  (月額/) ¥49,540 ¥48,990
  (月額/) ¥12,600 ¥13,900
  機械式駐車機/  ¥607 ¥589
  年額雑排水管清掃費/ ¥2,115 ¥2,074
  年額消防設備点検費/ ¥1,933 ¥1,750
  年額受水槽清掃費/ ¥950 ¥650
  月額給排水ポ点検/戸 ¥143 ¥100


管理費の削減時における最安値一覧(3)へ <  > 管理費の削減時における最安値一覧(5)へ                                              
      


  1、成功する管理費削減のフローです  (管理会社や傀儡の居住者に負けないように当然の権利を獲得) 
  2、管理会社の変更・管理費削減・大規模修繕工事費削減 (管理会社の変更を視野に入れて最大限の管理費削減)
  3、管理会社の業務監査  (管理会社の管理業務内容を監査する)
  4、マンション管理会社の事務管理業務費の分析  (余人が行わない、最重要な業務の管理委託費を分析する)
  5、管理費削減で財務強化できる (管理費とは何か・なぜ削減ができるのか・具体的な削減作業を説明) 
  6、現行の管理費をココまで削減できる (現行と削減可能な金額と仕様を対比し、分かりやすくしています)
  7、管理会社の変更による管理費(管理業務費削減) (業務の質を落とさないで削減するにはどうするか) 
  8、積算根拠 (コンサルタントとしての独自のノウハウで落札予定管理費削減額を積算) 
  9、労務単価根拠 (全国的に事例が殆どないノウハウ・・社会保険、経費、事務作業量分析で適正な人件費を算出) 
  10、競争入札後の比較 (現行の管理費 VS 落札予定管理費 VS 最大管理費削減額) 
  11、管理費削減実績 (20.2%~48.6%の削減率と1戸当たりの適正管理費を提示します) 
  12、無料診断申し込み (当事務所のデーターを基に見直し仕様と概算削減額をコンサルタント) 


                                                               このページのトップへ





管理費削減P72