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| 実例：管理費削減の労務単価根拠 （全国的に事例が殆どないノウハウで社会保険、経費、事務作業量分析） ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする  |
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管理費削減時の社員の経費と労務単価について
１、社会保険、雇用保険等
１）社会保険（以下の３種類）（管理費削減といえども法的なものは計上し、実勢を勘案し計上すべきものは
いたします）
○健康保険
○介護保険
○厚生年金保険
・社会保険の非対象（パート、嘱託、非常勤、派遣の名称に関係なく以下勤務実態の場合）
正社員に比べ労働時間が４分の３未満の者
例 １日５時間の場合 （正社員７時間×３／４未満）
１ヶ月１８日勤務の場合 （清掃員の正社員２４日×３／４未満）
・会社負担分（全体の半分） 下記の率× 実質的に給料とできる
○健康保険 ４１／１０００
○介護保険 ６．１５／１０００
○厚生年金保険 ７４．９８／１０００
２）雇用保険（管理費削減といえども法的なものは計上し、実勢を勘案し計上すべきものはいたします）
・雇用保険の非対象（パート、嘱託、非常勤、派遣の名称に関係なく以下勤務実態の場合）
① ２０Ｈ／週で１年以上の雇用が見込めない人
② ４ヶ月以内の季節雇用者
・
会社負担分 ９／１０００
・
個人負担分 ６／１０００
３）労災保険（管理費削減といえども法的なものは計上しなければなりません）
・全ての労働者が加入義務あり（パート、嘱託、非常勤、派遣の名称や労働時間に関係なく）
４．５／１０００
４）各社会保険等で加入義務のないものの合計（法的義務のある労災保険を除く）
マンション管理会社の清掃員や警備員等の場合、こららの保険類への加入実態は一様でないが、本事例に
おいては、法的義務のある労災保険のみ加入していると仮定する。
その場合の非負担分の合計は次のようになる。
○健康保険（人件費に関係なく一律、以下同様） ４１／１０００
○介護保険（ 同 上 ） ６．１５／１０００
○厚生年金保険（ 同 上 ） ７４．９８／１０００
○雇用保険の会社負担分（ 同 上 ） ９／１０００
合 計 １３１．１３／１０００
２、管理費削減でのその他の経費
１）賞与、退職金、有給休暇、厚生娯楽費（管理費削減ではあるが実勢を勘案して計上します）
これらの負担も、企業にとって不要とすれば、経費削減ができるが、具体的な削減額の査定は困難であるため、
社団法人日本建築事務所協会連合会の事例（本ページ後半に記載）を参考にする。
＊下記の表より抜粋
正社員 非正規社員
（フロント、事務員）（管理員、清掃員、警備員）
単位 円 賃金呼称方法 年 収 時間当たりの単価
＜直接人件費＞
基本給 1560,000 ○ ○
諸手当 262,500 ○ ×
賞 与 671,250 ○ ×
通勤手当 48,550 ○ ○
退職手当 51,120 ○ ×
法定福利費 250,650 ○ （労災保険のみ対象） ７，２３８
(企業負担分)
小 計 2,844,070 １，６１５，７８８
＜間 接 費＞
福利厚生費 150,000 ○ ×
事務所経費 1,100,000 ○ 1/2△550,000
管理人件費 500,000 ○ 1/2△250,000
そ の 他 700,000 ○ 1/2△350,000
小 計 2,450,000 1,150,000
合 計 5,294,070
2,765,788
２）非正規雇用社員の時間単価に対するその他経費の割合
・時間単価に対する比率を算出するため給与には仮に通勤手当を含めない
基本給（通勤手当除く） １，５６０，０００円
経費全額（基本給以外の全て） １，２０５，７８８円
企業が非正規労働者に負担する金額の合計 ２，７６５，７８８円
・労務単価に対する比の算出
経費残額÷基本給＝１，２０５，７８８円÷１，５６０，０００＝０．７７３（約０．８）
基本給 ＋ 基本給×０．８ ＝ 管理組合が業者に支払う金額
（１ＭＰ）＋（０．８ＭＰ）＝１．８ＭＰ
３）正規社員（年収扱い）
年収（基本給＋諸手当＋賞与＋通勤手当＋福利厚生費の１／２） ２，６１７，３００円
経費全額（上記以外の全て） ２，６７６，７７０円
企業が正規社員に負担する金額の合計 ５，２９４，０７０円
・労務単価に対する比の算出
経費残額÷年収＝２，６７６，７７０円÷２，６１７，３００円＝１．０２（約１．０）
年収 ＋ 年収×１．０ ＝ 管理組合が業者に支払う金額
（１ＭＰ）＋（１．０ＭＰ）＝ ２．０ＭＰ
４）管理費削減用人件費
○給与（本人に支払われる金額）
フロント 年収４００万円
事務員 年収２８０万円
警備員 ８７５円／Ｈ
清掃員 ７００円／Ｈ
管理員 ８００円／Ｈ
フロント １，５５２円／Ｈ×２．０ ＝ ３，１０４円／Ｈ
事務員 １，０８６円／Ｈ×２．０ ＝ ２，１７２円／Ｈ
警備員 ８７５円／Ｈ×１．８ ＝ １，５７５円／Ｈ
清掃員 ７００円／Ｈ×１．８ ＝ １，２６０円／Ｈ
管理員 ８００円／Ｈ×１．８ ＝ １，４４０円／Ｈ
フロントレディ ８００円／Ｈ×（１+４．５／１０００）+１００円 = ９０４円／Ｈ
資料 人件費に対する各経費の事例（管理費削減といえども実勢を調査いたします）
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● 原価管理に役立つ人件費単価算出表の作成例 |
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本委員会では、各年度の人件費年額推定値を会誌に参考として示してきたが、本来は各建築士事務所毎に報酬算定の根拠となるデータの１つである人件費単価を把握する必要性がある。この件に関しては、1996年3月に発行した建築士事務所の会計実務指針に原価計画、原価管理等の必要性が記述されているが、その一部である人件費単価の算出の作成例を次に示す。
各人毎に直接人件費を算出し、これに各人が負担すべき間接費（事務所経費等を人数割等で算出したもの）を加えたものを標準作業時間で割ったものである。 赤書き ： 非正規社員に不要な経費 青書き ： 労災保険を除いて非正規社員に不要な経費
注意1 ： 1日を7.5時間として計算 注意2 ： 建設省告示1206号では、年間200日間、年間16.7日、125時間を基準としているが、会社の実態に合わせて、150時間として計算 |
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管理費削減のためのフロントと事務員の人件費積算根拠
| 内 訳 | 業 務 内 容 | ５００戸 | ||
| 項 目 | フロント（時） | 事務員（時） | 備考 | |
| 事務管理業務費 | １００戸をベースに算出 １．０＋（Ｎ－１００）／１００／1．52.34 | 3.67 | ||
| 月次業務 | 月当たり計算 | 月当たり計算 | ||
| 管理費等収納状況確認（通帳の記帳、チェック） 銀行往復０．５Hあり | ７．４ | |||
| 未収者リスト作成（データー処理）、管理費・修繕積立金配分４．７Ｈ | ７．４ | |||
| 管理費等未納者への督促（文章持参・電話） 現場⇔事務所 １H | １１．１ | ３．７ | ||
| 外部からの請求書チェック、支払い事務７．１Ｈ | １１．１ | |||
| 月次決算書類作成（データー処理）４．７Ｈ | ７．４ | |||
| 管理組合への報告書作成、発送４．７Ｈ | ７．４ | |||
| 現場での巡回、各業者との関連業務処理 現場⇔事務所１H | ２９．４ | |||
| その他雑用（補助業務、応接、銀行往復他） １８．８Ｈ | ２９．４ | |||
| 管理組合理事会等出席、打ち合わせ 現場⇔事務所 １H | ２２．１ | |||
| 小 計 | ６２．６ | ７３．８ | 切り上げ１位 | |
| 計 小計×１２月 | ７５２ | ８８６ | 切り上げ整数 | |
| 年間として計算 | 年間として計算 | |||
| 年次業務 | 管理組合役員、管理員との連絡事務 | ４４．１ | ||
| 年次決算書、予算書素案作成 | ２２．１ | ２２．１ | ||
| 総会議案書類の素案作成 | ２２．１ | ２２．１ | ||
| 重要事項説明書作成 | ３．７ | |||
| 定期総会議案書発送 | １４．７ | |||
| 定期総会出席 | ２９．４ | |||
| 総会議事録作成、発送、その他 | ２９．４ | ７．４ | ||
| 計 | １４８ | ７０ | 切り上げ整数 | |
| 合 計 | ９００ | ９５６ | ||
| 労務単価（諸経費込み、税抜き） フロント １，５５２円/時×２＝３，１０４円 | ３,１０４円 | ２,１７２円 | 単価 | |
| 事務員 １，０８６円/時×２＝２，１７２円 | ２，７９３，６００円 | ２，０７６，４３２円 | 小計 | |
| 計 | ４，８７０，０３２円 | 計 | ||
| ÷１２月÷５００戸 | ||||
| ８２０円 | １位切り上げ | |||
（３）事務管理業務費を積み上げ方式で算出（工数と単価とも）
１）フロントの人件費の試算（近鉄住宅管理、大和サービスの中途採用者）
時間給 ４，００，０００円÷１６ヶ月÷２３日／月÷７時間＝１，５５２円／時
管理会社への支払いベース（経費込み）
１，５５２円×２．００＝３，１０４円／時（１ヶ月４９９，７００円）
２）経理スタッフの人件費の試算（住友信託、コスモライフ、浪速管理の中途採用者）
年収２８０万（基本給１２ヶ月＋賞与４ヶ月）
時間給 ２，８０，０００円÷１６ヶ月÷２３日／月÷７時間＝１，０８６円／Ｈ
管理会社への支払いベース（経費込み）
１，０８６円×２．００＝２，１７２円／時（１ヶ月３４９，７００円）
３）事務管理業務の積み上げ積算
必要人数（工数、人工、歩掛りとも言う）と２ＭＰによる積み上げ
（概ね全国平均に近い １棟１００戸で試算）
（月次管理業務）
フロント（時間） 事務員（時間）
管理費等収納状況確認（通帳の記帳とチェック） ２．０
未収者リスト、管理費、修繕積立金配分 ２．０
管理費等未納者への督促（電話、文章等） １．０
外部からの請求書チェック、支払い事務 ３．０
月次決算書類作成（データー処理） ３．０
管理組合への報告書作成、発送 ３．０
現場巡回（半日、月２回）、
各業者等との連絡調整及び雑用 ８．０
その他雑用（補助業務他） ８．０
組合会議出席、打ち合わせ（１回／月） ６．０
月次の小計 １４．０Ｈ ２２．０
月次×１２ （計） １６８Ｈ ２６４Ｈ
（年次管理業務）
組合役員、管理員との連絡事務
（１時間未満／回） １０．０
年次決算書、予算書、議案書類の素案作成 ６．０ ６．０
重要事項説明書作成 ２．０
定期総会議案書発送、総会出席 ８．０ ２．０
総会議事録作成、発送、その他 ８．０ ２．０
年次の小計 ３２時間 １２時間
年間合計 ２００時間 ２７６時間
３，１０４円／時×２００時間 ＋２，１７２円／時×２７６時間＝１，２２０，２７２円
＊１，２２０，２７２円／年÷１２月÷１００戸＝１，０１６円
戸当たり複合単価 １，０１６円／月
（４）マンション管理会社及び事務管理業務費を含む管理費削減の見直しをするには、次の事項を基本としたい。
①ただ単に値引きの要求だけという行為は避けなければならない。マンション管理の質の低下につながる。
②正当な価格交渉が求められる。そのためには各業務の適正単価や標準的な各業務の業務人数（工数）を
抑えておくことが必須。
③管理費削減に限らず、複数社での同一条件での競争性が必要（各社ごとに計上方法がバラバラなので、
統一様式で見積もりさせるのが効率的）
④営業戦略（管理費削減活動時に安くしておいて、マンション管理士がいない大規模修繕や次回の更新時
に、今回分の損益をカバーしょうとする）に注意しなければならない。
マンションにおける管理費の削減時における最安値一覧（５）
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管理費の削減時における最安値一覧（４）へ ＜ ＞ 管理費の削減時における最安値一覧（１）へ
| １、成功する管理費削減のフローです （管理会社や傀儡の居住者に負けないように当然の権利を獲得） | |
| ２、管理会社の変更・管理費削減・大規模修繕工事費削減 （管理会社の変更を視野に入れて最大限の管理費削減） | |
| ３、管理会社の業務監査 （管理会社の管理業務内容を監査する） | |
| ４、マンション管理会社の事務管理業務費の分析 （余人が行わない、最重要な業務の管理委託費を分析する） | |
| ５、管理費削減で財務強化できる （管理費とは何か・なぜ削減ができるのか・具体的な削減作業を説明） | |
| ６、現行の管理費をココまで削減できる （現行と削減可能な金額と仕様を対比し、分かりやすくしています） | |
| ７、管理会社の変更による管理費（管理業務費削減） （業務の質を落とさないで削減するにはどうするか） | |
| ８、積算根拠 （コンサルタントとしての独自のノウハウで落札予定管理費削減額を積算） | |
| ９、労務単価根拠 （全国的に事例が殆どないノウハウ・・社会保険、経費、事務作業量分析で適正な人件費を算出） | |
| １０、競争入札後の比較 （現行の管理費 VS 落札予定管理費 VS 最大管理費削減額） | |
| １１、管理費削減実績 （２０．２％～４８．６％の削減率と１戸当たりの適正管理費を提示します） | |
| １２、無料診断申し込み （当事務所のデーターを基に見直し仕様と概算削減額をコンサルタント） |
P138
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
０５０-７１００-３８６５
