マンションのエレベーターのリニューアルは製作メーカーに任せても、ボルトナット部、溶接部を中心に施工不良はつきものです。 これが専門家の検査がある公共工事での実態です。
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浪速マンション管理士事務所 
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 無料相談事務所の概要業務チラシ専門家がマンション管理を正す三菱電機ビルテクノ日立ビルシステム東芝エレベータ  日本オーチスエレベータ フジテック 総合目次
大規模修繕工事現場前
【大規模修繕工事の注意点】
・適正な施工で終の棲家にできる。
・実際に補修が必要な劣化があって
 初めて施工すれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認に注意が必要。
・施工業者の募集には、複数の募集
 ルートで談合を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
 の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・検査は中間と竣工時の2回必要。
・管理会社とコンサルタントのキック
 バックを無くす方法を講じれる。
・管理組合役員が業者とつるむ事例。
 
 
千里万博の経験で製作した全国第1号機  
【エレベーターのリニューアル】
・素人相手のメーカーのいい加減さが目
 立つ。
・見えないシャフト(昇降路)内では、問
 題のある施工が少なくない。
・現場溶接の悪さが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所に不
 純物混入が多い。
・ボルトナットの施工方法も悪い。

 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無
 い場合は停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合がある。
 
エレベーターリニューアル後の検査
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
基礎部分の梁での露筋
【新築時の手抜や欠陥工事対策】

・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ。

・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
 させない。 なぜなら、管理会社は事
 業主の傘下だから。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が普通。
・再発箇所は10年間の補修請求が出
 来る。民法の債権の時効は10年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は20
 年間。
 

【外灯とマンション管理】
千里万博での経験を活かし翌年の
1971年に世に出したステンレス性
の外灯。
当時、屋外に設置されている外灯
のケースは地域によって全設置台
数の半分から全数が悪戯で破損さ
れていたが、この外灯は半世紀近く
経った現在でも維持管理不要の新
品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地に1号機が
設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。
   

【顧問契約で業界からの不利益を防ぐ】 
・管理委託費は事業主の自由設定で
 20パーセント以上の削減は可能

・削減してもしなくても業務品質は変わ
 らない。
・議事録は信用できない場合が普通。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
 的。それも競争性のない高値。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 信用してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間10万円
 、60年間で600万円となる。

・技術部門と法律部門で業界と渡り合え
 る専門家による顧問契約で不利益を
 防ぐ。 
管理会社を上手に使う
 最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない工夫が必要 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 大阪府の超高層マンションのNS様
欠陥工事を無償で補修
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上スラブの施
 工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
 の対象だった箇所を事業主に無償で改修
 させることができました。
 今後、発生する多様なマンション問題をマン
 ション管理士さんに解決していただくために
 顧問契約をしたいと思っています。
 
 愉快な理事長
管理委託費が31%削減 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
  割高で業務内容にも不満があり、5社の参
  加による談合ができない価格競争で 、結
  果的に31%の削減が可能でした。 
  管理会社の変更後は、マンション管理士の
  無料の継続監査で 従来より理事会の運営
  がスムーズになりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
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 エレベーターの専門家の昇降機等検査資格者を活用
                          エレベーターのリニューアルと管理費削減

  
                    
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エレベーターリニューアルの検査でエレベーターシャフト内 エレベーターかご上の点検手すり リニューアル時のエレベーター最上部の滑車 エレベーターのモーターとブレーキ
昇降路内とかご かご上の様子 昇降路内最上部 ブレーキ・巻き上げ機
地震感知器(P波) エレベーターリニューアルで交換必須の運転制御盤 エレベーター昇降路基礎部 昇降路にかごを搬入
地震センサー 運転制御盤 昇降路基礎部 かご据え付け
 
 マンションのエレベーターのリニューアルの目次
 ・業界を指導してきた昇降機等検査員の無料相談
 ・実務経験が豊富な昇降機等検査員が教示する エレベーターのリニューアル 
 ・実務経験に基づく、エレベーター、給排水管、消防設備のリニューアルのポイント
 ・マンションのエレベーター管理について
 ・Kマンションのエレベーターリニューアル
 ・エレベーター・設備の管理全般
 ・実務経験に基づくエレベーターのリニューアルと管理のテキスト
 ・エレベーターの管理(点検・整備・検査)の監査をする
 ・エレベーターの専門家の昇降機等検査員がコンサルタントするリニューアル
 ・エレベーターリニューアルに関する関連事項
 ・構造が理解できないと意味が無いエレベーターのリニューアル方式に対する助言 
 ・実際の点検後の確認検査時の写真
 ・使用頻度が高い複合用途マンションのエレベーターリニューアル
 ・中層マンションに後付けエレベーターの設置
 ・エレベーターのリニューアル、点検後確認検査の詳細
 ・マンションのエレベータ、機械式駐車場のリニューアルと管理 

 管理組合の立場で無駄なお金を使わず、安全が確保され建物まで建築基準法違反にしないエレベーターの

 リニューアル。
 

 構造を知っているとは思えない管理会社、独占価格状態の元メーカー、安いが聞きなれない新興メーカーに任

 せられますか?
 
 浪速マンション管理士事務所の昇降機等検査員は、エレベーターの検査や点検が出来るマンション管理の専

 門家です。

 現役時代には、エレベーターのリニューアルにおける、計画・設計・発注・工事監理・検査の実務経験が20年以

 上あります。

 大規模修繕でエレベーターをインバーター式電動機に変えることにより滑らかな加速の発床と着床を確保できます。

 また建物屋上にあったエレベーター機械室内の電気や機械の機器類も原則的には撤去し、新たな機器類を昇

 降路に入れることに

 より、エレベーター機械室の他用途利用も可能になる改修方法もあります。

 一方、エレベーターの点検委託に、当事務所のマンション管理の専門家と顧問契約をし、立会い検査をすること

 によりマスコミを賑わしている不適切な点検委託を防止できるだけでなく、適正な潤滑材の措置や調整による摩擦

 損出の低減ができ、効率アップによる電気料金が30%近くの低減になり管理費削減につながります。

 エレベーターのリニューアル(取替え)には建築基準法の適用があり、不用意な取替えを行なうと、エレベーターに

 とどまらず建物本体の現行法規による改修命令が行政から届くことにもなりかねません。

 それは建設時には、当時の建築基準法の適合があっても、その後の同法の改正を経ることにより現建物及びエレ

 ベーターは既存不的確の状態として、一定以上の改修などしなければ、そのまま使用できますが、限度を超えた

 取替えや改修を行なうことにより例えエレベーターと言えども建築物の一部としての取り扱いになり、建物まで現行

 の建築基準法の適用を受けることとなります。

 マンションの耐震改修や特別避難階段や2方向避難・・・・・・の改修を求められる危険性がありますのでエレベータ

                                   ーのリニューアルや改修業者の選択にはご注意ください。

 当事務所の昇降機等検査員は現役時に建築基準法の業務に従事しており、法規制に明るく又業界や各行政との

 連携業務にも習熟しているマンション管理の専門家です。

 エレベーターのリニューアル(取替え)その他維持管理でお悩みの方は、専門家に御相談ください。
 

  
エレベーターの専門家(昇降機等検査員)が検査をしたエレベーターのリニューアル時の検査状況         

マンションのエレベーター:かご下
マンションのエレベーター:かご下
区分所有者が乗るエレベーターのかごの下部構造

(中高層マンションの速度45m/min,60m/min・超高層マンションの速度90m/min以
 上も有ります)


 
・黄色い滑車がシーブともいう。
  ・鋳物製なのでワレが無いか検査をします。
   私は過去に2回発見しました。
  ・駆動用の主索(ワイヤーロープ)が左側
   管理段階でこれが錆びるし、素線が破断し、マスコミを賑わした。
  ・ガバナ(過速度検出器)用ワイヤーロープが右の奥

  ・
電線ケーブルが平たく白いテープがついている。

  ・右側のピンク色の鋼板が2枚の扉。
   扉の開閉機構には、機械的な機構と電子回路の複合機構になっておりますので慎重な検査が
   求められます。
   維持点検業者の点検のみだけでは、確実とはいえない面があります。
   ので、当事務所の昇降機等検査資格者が立会い検査します。
エレベーターの下部構造
エレベーターの下部構造
エレベーターの下部構造

(エレベーターはほとんど電動方式です)

 
・右側のシーブと3本の主索が見えますが、シーブを何個も通して、駆動加重を減少させます。
  学生時代の物理を思い出してください。
 ・手前の細いワイヤーロープがガバナ用です。
  これは、エレベーターが、異常なスピードで落下した時に、速度を検出するのがガバナ、伝達するのが
  ワイヤーロープです。
 ・主索が切断したり、シーブが破断しても、このガバナで制動して安全に停止させます。

 ・使用段階の点検での重点項目です。
  信用できない点検委託業者任せず、当事務所のエレベーター点検時立会いをご依頼ください。
  私どもの昇降機等検査員は、現役時代、年間30〜40台のエレベーターの検査員をしていました。
マンションのエレベーター:滑車
マンションのエレベーター:滑車
エレベーターの滑車(シーブ)、主索(ワイヤーロープ)と

細いガバナ(過速度検出器)用ワイヤーロープ

(エレベーターは、最近マシンルームレスが流行です)

シーブの溝にご注意ください。 この溝の深さや形状が重要なのです。
 ブレーキ効果やワイヤーの脱線に影響するので寸法を計測しなければなりません


シーブの右手前に見えているのが、前項で説明しました。エレベーターの異常速度を検出するガバナから
 の信号を受け、かごを緊急停止させる機構部です。


維持使用段階で主索の素線切れも、幾つかあるシーブでの回転が悪影響となります。 
 それも最も破断や磨耗しやすい場所を特定できますので、当事務所のエレベーターの専門家に、点検会
 社の指導や点検立会いをご依頼ください。
マンションンのエレベーター:モーターとブレーキ
マンションのエレベーター
モーターとブレーキ
エレベーターのモーターとブレーキ部

(エレベーターの法定耐用年数は17年ですが管理のやり方で30年ぐらいまで延長可)

エレベーター昇降路下部に位置しているモーターとブレーキの一体構造。
 マンションに限らず、どの用途の建物でも、最も故障している機器の一つが、ブレーキ(制動機)です。
 ブレーキにはディスクタイプやシュータイプがあり、回転部と固定部のライナー間のクリアレンス(隙間)が1
 mm未満の構造の機器もあり、微妙な調整が求められるところです

 
東京の某マンションでの死亡事故もこの部位の不具合が原因です。
 当事務所の昇降機等検査員がJISの検査基準に準拠して、過負荷積載によるブレーキテストで
 安全確保の確認をいたします。
 管理会社やエレベーター点検委託会社を信用はできません。
 見えない箇所で何をしているかは、過去のマスコミ等の報道で周知のところです。

・大規模修繕でインバーター式電動機に変えることで、滑らかな運転と電気代の低減から、管理費の削減
 になります。 
エレベーターのモーターとブレーキ
エレベーターのモーター
とブレーキ
エレベーター点検への提言@

(マンションのエレベーターのリニューアル年数は、業界規準では25年前後です)

エレベーターの構造が理解できない管理会社を経由してのエレベーターの点検整備は無駄です。
 管理会社は希望値段を取得し、点検会社にいくら支払っているでしょうか。
 また、バックマージンのうわさも聞きます。

・直接組合から点検委託会社へ委託することをお勧めします。
 エレベーター点検会社との委託費の交渉や、点検指導、点検立会い検査等は当事務所で実施いたし
 ます。 管理委託費の削減と運航の安全確保につながります。

・エレベーターの点検整備の実態は、ワイヤロープの素線切れ、ブレーキ不良、閉じ込め事故・・・・以前に
 マスコミを賑わしましたが、未だに同じことが繰り返されております。
 最近の浪速マンション管理士事務所の昇降機等検査員による外観だけの監査で大手2社のエレ
 ベーターに別紙のような不良点検整備が発見しました。
 素人の大手管理会社を通じての、大手のメーカーの安全無視の点検整備内容を確認ください。


・新設後やリニューアル後の初期故障が少なくない、その後安定期に入る。

・この初期故障の期間はエレベーター施工会社の無料点検がある。(2〜3ヶ月の無料点検)
マンションのエレベーターの最上部
マンションの
エレベーターの最上部
エレベーター点検への提言A

(エレベーターの防犯対策は、ガラス窓と防犯カメラです)

使用段階での点検委託先は、製作・据付のメーカー系と独立系の専業会社があります。

・点検委託内容
 かごやレール以外の機材までの交換も入っているフルメンテ契約と、オイルやグリス等の消耗材の交換
 しかしないPOG契約の二種類があります。

・エレベーターのフルメンテ契約は、費用の先渡しで、消極的な修理しか期待できないと危惧します。 
 積極的な修繕箇所の発見を期待できるのはPOG契約です。

・エレベーターの点検委託は独立系のPOG契約をお勧めします。

・値段を下げることだけに、力を入れるのは安全運行に黄信号が点滅しまので、管理方法、準備できる部
 品や機器類、缶詰め事故時等の出動態勢を勘案する必要があります。

・製作、施工、点検委託をメーカー系にすることによる、責任の一貫性も考慮しなければなりませんが、全
 国で70万台近いエレベーターの内、事故確立は飛行機事故より少ない。
 反面、管理組合の財政も考慮しなければならない、厳しい現実があります。

・当事務所が管理組合の直接発注のお手伝いをさせていただき、点検整備の品質、非常時の体制、技
 術者の資質等を審査いたします。

・管理組合の役員には安ければよいという発想の方が居られますが、之ではエレベーターの安全確保がで
 きない。
エレベーター最上部の滑車
エレベーター最上部の滑車
エレベーター利用実態

(エレベーターには使用段階で有効な停電対策や地震対策が必要)

・業務用と違い、子供たちによるいたずら、とびはね等の異常振動によるストレスが高い。
・利用時間が長い
・引越しや自転車の搬送による衝撃により機器にダメージを与える。
・ビジネス用に比べ利用マナーが低い

・エレベーター点検作業を監視できる管理会社はいないでしょう。
 管理員にそれを、期待してはいけない。
 ビジネスビルなら、管理会社のメンテ専門員がいる。


他用途のエレベーターより、利用環境が悪く、点検立会いも出来ないとなれば、マンションのエレベーター
 は、安全な運行が期待できるとはいえないといえるでしょう。


管理組合の役員さんへの啓発が必要と思われます。

シーブやレールそして主索(ワイヤーロープ)に適度の潤滑材を施すことで、摩擦が減り、滑らかな運転を確
 保でき、電気料金の低減から、管理費の削減となります。
エレベーターかご上の点検手すり
エレベーターかご上の
点検手すり
エレベーターのかご上

(エレベーターはインバーター回路で速度調整しています)

・黄色い作業用手すりがある

・左右のレールと主索(ワイヤーロープ)が見えています。

・点検者や検査員はこのかごに乗り昇降路内を上下します。

・エレベーターのリニューアルはこのレールを残し、かごや主索、モーター、ブレーキ、制御盤(後述)を取り替
 えるのが一般的です。

・当事務所の昇降機等検査員は、エレベーターのリニューアルや当初よりの高層マンションのエレベーター
 新設、5階程度のマンションの昇降路付きエレベーター(後付け)の経験が豊富です。
 安心してお任せください。

・設計、積算、入札、契約、工事監督、工事監理、検査、維持管理・・全てお任せください。

・扉を変える場合は、耐震対策と遮煙対策が必要になります。 また建物本体に現行の建築基準法の準
 拠義務が発生します。
 事前に管理組合の了解と建築指導課との協議が必要です。
隣のエレベーターの上
隣のエレベーターの上
エレベーターシャフト(昇降路)内

(エレベーター技術は日進月歩です、管理技術がおっつかない)

・レール越しにかごの上部が見えています。

・写真のレールは、建物の躯体のコンクリートと一体化した昇降路にコンクリート内の鉄筋に溶接した

 H型鋼(ローマ字のHの字の形状をした鉄骨)のブラケットを設け、そのブラケットに溶接かボルト・ナット
 で緊結している。
 このレールとブラケットは前項に示すように、エレベーター取替え時には、再利用することが多い。

・大規模修繕でのエレベーターのリニューアル(取替え)時には、耐震対策やバリアフリー対策の検討を
 お勧めします。

・乗降ロビーのエレベーター戸を交換するときは、昭和55年以前の建物なら、建物本体まで建築基
 準法違反になることが予想されますので、慎重な検討が必要
 です。 エレベータにとどまらず、建物本体の耐震改修を求められることになります。


エレベーターの大規模修繕は、管理組合との入念な協議が必須です。
エレベーター最上部の滑車
エレベーター最上部の滑車
エレベーター昇降路内、最上部

(エレベーターの構造基準は建築基準法に定められています)

・シーブ、ブラケット、レール。主索が見えています。

・茶色く焦げている箇所は、ブラケット同士の溶接部分です。

・大規模修繕によるエレベーターのリニューアルの場合、シーブと主索を交換するのが一般的です。

・維持使用段階での、シーブを回る主索の内側が素線切れを起こしやすい。

 それも1階にかごが着床している時点でのシーブと接する部分が、最も破断しやすい。

・当事務所では、維持使用段階で劣化しやすいポイントを点検委託会社に指導します。


管理組合の役員の方にもお立会いをお願いします。
エレベーターシャフト内
エレベーターシャフト内
エレベーターシャフト(昇降路)内@

(マンションのエレベーターは法では建築物と定義されております)

・下部に見える、黄色の枠がエレベーターのかご上の手すりです。

・太いワイヤー(主索)がエレベーター駆動用で細いワイヤーがガバナ(過速度検出器)です。

・かご上にエレベーター点検業者の作業員や私たち検査員が乗ってシャフト内を昇降します。

・この際に、不良箇所が目に付かないはずが有りません。

 点検委託業者の良心が、管理組合側を向いていなく、利益最優先は明らかでした。



エレベーターの天井とロープ
エレベーターの天井とロープ
エレベーターシャフト(昇降路)内A

(マンションのエレベーターの場合、扉を交換すれば、建物全てが現行法の規制を受ける)

エレベーターピット(昇降路の底)から上方に見えるのが、エレベーターのかごの底です。

このピットに入るのが、やはり気持ちのよいものではありません

オールマイティの1級建築士は、エレベーターの検査権限を有してはいるが、ほとんどの方がカゴの上や
 ピットの底に立ちたがりません(検査できない)。

・管理会社でも、かご上に載って確認検査するでしょうか(ありえません)。


エレベーターという見えない箇所での業務を、管理会社の希望金額で委託し、そして、マスコミでの報道内
 容。この現状が、実態です。

・この実態から、マンションのエレベーターを守るのは、数少ない倫理観を持った昇降機等検査員のはず
 が、エレベーター点検業者の利益追求体質に埋もれてしまっておりました。

・当事務所の昇降機等検査員は毎月の点検や年1回の検査、そして老朽化エレベーターのリニューアル
 (取替え)、中層マンションのエレベーターの新設について、管理組合の立場で、計画・設計・発注・監督・
 工事・監理・検査・・の実務を実施いたします。
運転制御盤
運転制御盤
制御盤の内部(検査中)

(エレベーター維持点検もコンプライアンス違反が多い)

・エレベーター運行の心臓部といえる制御盤です。

・エレベーターのリニューアル時に他社のものを流用することは不可能な機器です。

・コンピューターを装備し、次の高度な制御を行います(一例)。
 *滑らかな加減速や各階の着床
 *火災管制・停電管制・地震管制(災害時に安全に設定階に着床します)
 *ドアー開閉異常を検出し、運転を停止させる
 *落下による過速度を検出、エレベーターを安全に制動(停止)させる

・ガバナやドアースイッチ〈ドアーの開閉をキャッチする)、リミットスイッチ(停止位置、行き過ぎ位置の検出
 器)と連動して安全な運行を維持します。

・この制御器の点検・検査が重要です。
 試験結果表に機械的に○をつけるだけでなく実際にさせなければなりません

・そのために当事務所の昇降機等検査員の立会い検査が有効なのです。


大規模修繕でエレベーターのリニューアル(取替え)をした場合、管理費削減につながるインバーター式
 制御機は、この制御盤に収めます。
硬度計
硬度計
・エレベーターのかごの骨組みや、レール、レールの支持材(ブラケット)の鋼材の
 偽装事件後この硬度計で鋼材の適否の判定をさせていますエレベーターのリニューアル(取替え)時に
 採用をお勧めします。
 

   
   マンションのエレベータのこと

 エレベーターの用途は、一般用と住宅用の2種類があります。

 エレベーターの種類には、乗用エレベーター・荷物用・自動車用・人荷共用・寝台用・非常用エレベーター・が有ります。

 マンションにおけるエレベーターはこの内、乗用エレベーターと非常用エレベータの二種類です。

 エレベーターの維持点検は、管理会社を経由して、点検管理委託をしているケースが多いですが、問題になるのはこのマンション管理会社とエレベーター点検

 業者の専門知識の程度及び倫理観のなさです。

 管理会社は右から左へ再委託し、希望値段に加え、中間マージンを得ており、点検委託先の業者は、専門知識の不足と、倫理観のなさが一般的です。

 最近のマスコミ記事を見れば、明白なことです。

 これでは、安全性がおろそかにされ、管理組合に委託費の無駄づかいと言われかねない。

 当事務所の昇降機等検査員はエレベーターのリニューアルの専門家です。

 マンション管理会社への委託を取りやめ組合の直接発注をお勧めします。当事務所でお手伝いさせていただきます。

 管理組合の財務状況が厳しい中、直接発注と点検時の立会い検査をすることで高い品質を確保でき委託費用の大きな削減が出来ます。


 当事務所の昇降機等検査員はエレベーターのリニューアルの専門家です。

 マンション管理会社への委託を取りやめ組合の直接発注をお勧めします。当事務所でお手伝いさせていただきます。

 管理組合の財務状況が厳しい中、直接発注と点検時の立会い検査をすることで、高い品質を確保でき委託費用の大きな削減が出来ます。


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