マンションのエレベーター：かご下 |
区分所有者が乗るエレベーターのかごの下部構造
（中高層マンションの速度４５m/min,60m/min・超高層マンションの速度９０m/min以
上も有ります）
・黄色い滑車がシーブともいう。
・鋳物製なのでワレが無いか検査をします。
私は過去に２回発見しました。
・駆動用の主索（ワイヤーロープ）が左側
管理段階でこれが錆びるし、素線が破断し、マスコミを賑わした。
・ガバナ（過速度検出器）用ワイヤーロープが右の奥。
・電線ケーブルが平たく白いテープがついている。
・右側のピンク色の鋼板が２枚の扉。
扉の開閉機構には、機械的な機構と電子回路の複合機構になっておりますので慎重な検査が
求められます。
維持点検業者の点検のみだけでは、確実とはいえない面があります。
ので、当事務所の昇降機等検査資格者が立会い検査します。
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エレベーターの下部構造 |
エレベーターの下部構造
（エレベーターはほとんど電動方式です）
・右側のシーブと３本の主索が見えますが、シーブを何個も通して、駆動加重を減少させます。
学生時代の物理を思い出してください。
・手前の細いワイヤーロープがガバナ用です。
これは、エレベーターが、異常なスピードで落下した時に、速度を検出するのがガバナ、伝達するのが
ワイヤーロープです。
・主索が切断したり、シーブが破断しても、このガバナで制動して安全に停止させます。
・使用段階の点検での重点項目です。
信用できない点検委託業者任せず、当事務所のエレベーター点検時立会いをご依頼ください。
私どもの昇降機等検査員は、現役時代、年間３０～４０台のエレベーターの検査員をしていました。
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マンションのエレベーター：滑車 |
エレベーターの滑車（シーブ）、主索（ワイヤーロープ）と
細いガバナ（過速度検出器）用ワイヤーロープ
（エレベーターは、最近マシンルームレスが流行です）
・シーブの溝にご注意ください。 この溝の深さや形状が重要なのです。
ブレーキ効果やワイヤーの脱線に影響するので寸法を計測しなければなりません。
・シーブの右手前に見えているのが、前項で説明しました。エレベーターの異常速度を検出するガバナから
の信号を受け、かごを緊急停止させる機構部です。
・維持使用段階で主索の素線切れも、幾つかあるシーブでの回転が悪影響となります。
それも最も破断や磨耗しやすい場所を特定できますので、当事務所のエレベーターの専門家に、点検会
社の指導や点検立会いをご依頼ください。
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マンションのエレベーター
モーターとブレーキ |
エレベーターのモーターとブレーキ部
（エレベーターの法定耐用年数は１７年ですが管理のやり方で３０年ぐらいまで延長可）
・エレベーター昇降路下部に位置しているモーターとブレーキの一体構造。
マンションに限らず、どの用途の建物でも、最も故障している機器の一つが、ブレーキ（制動機）です。
ブレーキにはディスクタイプやシュータイプがあり、回転部と固定部のライナー間のクリアレンス（隙間）が１
ｍｍ未満の構造の機器もあり、微妙な調整が求められるところです。
東京の某マンションでの死亡事故もこの部位の不具合が原因です。
当事務所の昇降機等検査員がＪＩＳの検査基準に準拠して、過負荷積載によるブレーキテストで
安全確保の確認をいたします。
管理会社やエレベーター点検委託会社を信用はできません。
見えない箇所で何をしているかは、過去のマスコミ等の報道で周知のところです。
・大規模修繕でインバーター式電動機に変えることで、滑らかな運転と電気代の低減から、管理費の削減
になります。
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エレベーターのモーター
とブレーキ |
エレベーター点検への提言①
（マンションのエレベーターのリニューアル年数は、業界規準では２５年前後です）
・エレベーターの構造が理解できない管理会社を経由してのエレベーターの点検整備は無駄です。
管理会社は希望値段を取得し、点検会社にいくら支払っているでしょうか。
また、バックマージンのうわさも聞きます。
・直接組合から点検委託会社へ委託することをお勧めします。
エレベーター点検会社との委託費の交渉や、点検指導、点検立会い検査等は当事務所で実施いたし
ます。 管理委託費の削減と運航の安全確保につながります。
・エレベーターの点検整備の実態は、ワイヤロープの素線切れ、ブレーキ不良、閉じ込め事故・・・・以前に
マスコミを賑わしましたが、未だに同じことが繰り返されております。
最近の浪速マンション管理士事務所の昇降機等検査員による外観だけの監査で大手２社のエレ
ベーターに別紙のような不良点検整備が発見しました。
素人の大手管理会社を通じての、大手のメーカーの安全無視の点検整備内容を確認ください。
・新設後やリニューアル後の初期故障が少なくない、その後安定期に入る。
・この初期故障の期間はエレベーター施工会社の無料点検がある。（２～３ヶ月の無料点検）
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マンションの
エレベーターの最上部 |
エレベーター点検への提言②
（エレベーターの防犯対策は、ガラス窓と防犯カメラです）
・使用段階での点検委託先は、製作・据付のメーカー系と独立系の専業会社があります。
・点検委託内容
かごやレール以外の機材までの交換も入っているフルメンテ契約と、オイルやグリス等の消耗材の交換
しかしないＰＯＧ契約の二種類があります。
・エレベーターのフルメンテ契約は、費用の先渡しで、消極的な修理しか期待できないと危惧します。
積極的な修繕箇所の発見を期待できるのはＰＯＧ契約です。
・エレベーターの点検委託は独立系のPOG契約をお勧めします。
・値段を下げることだけに、力を入れるのは安全運行に黄信号が点滅しまので、管理方法、準備できる部
品や機器類、缶詰め事故時等の出動態勢を勘案する必要があります。
・製作、施工、点検委託をメーカー系にすることによる、責任の一貫性も考慮しなければなりませんが、全
国で７０万台近いエレベーターの内、事故確立は飛行機事故より少ない。
反面、管理組合の財政も考慮しなければならない、厳しい現実があります。
・当事務所が管理組合の直接発注のお手伝いをさせていただき、点検整備の品質、非常時の体制、技
術者の資質等を審査いたします。
・管理組合の役員には安ければよいという発想の方が居られますが、之ではエレベーターの安全確保がで
きない。
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エレベーター最上部の滑車 |
エレベーター利用実態
（エレベーターには使用段階で有効な停電対策や地震対策が必要）
・業務用と違い、子供たちによるいたずら、とびはね等の異常振動によるストレスが高い。
・利用時間が長い
・引越しや自転車の搬送による衝撃により機器にダメージを与える。
・ビジネス用に比べ利用マナーが低い
・エレベーター点検作業を監視できる管理会社はいないでしょう。
管理員にそれを、期待してはいけない。
ビジネスビルなら、管理会社のメンテ専門員がいる。
＊他用途のエレベーターより、利用環境が悪く、点検立会いも出来ないとなれば、マンションのエレベーター
は、安全な運行が期待できるとはいえないといえるでしょう。
・管理組合の役員さんへの啓発が必要と思われます。
・シーブやレールそして主索（ワイヤーロープ）に適度の潤滑材を施すことで、摩擦が減り、滑らかな運転を確
保でき、電気料金の低減から、管理費の削減となります。 |
エレベーターかご上の
点検手すり |
エレベーターのかご上
（エレベーターはインバーター回路で速度調整しています）
・黄色い作業用手すりがある
・左右のレールと主索（ワイヤーロープ）が見えています。
・点検者や検査員はこのかごに乗り昇降路内を上下します。
・エレベーターのリニューアルはこのレールを残し、かごや主索、モーター、ブレーキ、制御盤（後述）を取り替
えるのが一般的です。
・当事務所の昇降機等検査員は、エレベーターのリニューアルや当初よりの高層マンションのエレベーター
新設、５階程度のマンションの昇降路付きエレベーター（後付け）の経験が豊富です。
安心してお任せください。
・設計、積算、入札、契約、工事監督、工事監理、検査、維持管理・・全てお任せください。
・扉を変える場合は、耐震対策と遮煙対策が必要になります。 また建物本体に現行の建築基準法の準
拠義務が発生します。
事前に管理組合の了解と建築指導課との協議が必要です。 |
隣のエレベーターの上 |
エレベーターシャフト（昇降路）内
（エレベーター技術は日進月歩です、管理技術がおっつかない）
・レール越しにかごの上部が見えています。
・写真のレールは、建物の躯体のコンクリートと一体化した昇降路にコンクリート内の鉄筋に溶接した
Ｈ型鋼（ローマ字のＨの字の形状をした鉄骨）のブラケットを設け、そのブラケットに溶接かボルト・ナット
で緊結している。
このレールとブラケットは前項に示すように、エレベーター取替え時には、再利用することが多い。
・大規模修繕でのエレベーターのリニューアル（取替え）時には、耐震対策やバリアフリー対策の検討を
お勧めします。
・乗降ロビーのエレベーター戸を交換するときは、昭和５５年以前の建物なら、建物本体まで建築基
準法違反になることが予想されますので、慎重な検討が必要
です。 エレベータにとどまらず、建物本体の耐震改修を求められることになります。
・エレベーターの大規模修繕は、管理組合との入念な協議が必須です。 |
エレベーター最上部の滑車 |
エレベーター昇降路内、最上部
（エレベーターの構造基準は建築基準法に定められています）
・シーブ、ブラケット、レール。主索が見えています。
・茶色く焦げている箇所は、ブラケット同士の溶接部分です。
・大規模修繕によるエレベーターのリニューアルの場合、シーブと主索を交換するのが一般的です。
・維持使用段階での、シーブを回る主索の内側が素線切れを起こしやすい。
それも１階にかごが着床している時点でのシーブと接する部分が、最も破断しやすい。
・当事務所では、維持使用段階で劣化しやすいポイントを点検委託会社に指導します。
・管理組合の役員の方にもお立会いをお願いします。 |
エレベーターシャフト内 |
エレベーターシャフト（昇降路）内①
（マンションのエレベーターは法では建築物と定義されております）
・下部に見える、黄色の枠がエレベーターのかご上の手すりです。
・太いワイヤー（主索）がエレベーター駆動用で細いワイヤーがガバナ（過速度検出器）です。
・かご上にエレベーター点検業者の作業員や私たち検査員が乗ってシャフト内を昇降します。
・この際に、不良箇所が目に付かないはずが有りません。
点検委託業者の良心が、管理組合側を向いていなく、利益最優先は明らかでした。
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エレベーターの天井とロープ |
エレベーターシャフト（昇降路）内②
（マンションのエレベーターの場合、扉を交換すれば、建物全てが現行法の規制を受ける）
・エレベーターピット（昇降路の底）から上方に見えるのが、エレベーターのかごの底です。
・このピットに入るのが、やはり気持ちのよいものではありません。
・オールマイティの１級建築士は、エレベーターの検査権限を有してはいるが、ほとんどの方がカゴの上や
ピットの底に立ちたがりません（検査できない）。
・管理会社でも、かご上に載って確認検査するでしょうか（ありえません）。
・エレベーターという見えない箇所での業務を、管理会社の希望金額で委託し、そして、マスコミでの報道内
容。この現状が、実態です。
・この実態から、マンションのエレベーターを守るのは、数少ない倫理観を持った昇降機等検査員のはず
が、エレベーター点検業者の利益追求体質に埋もれてしまっておりました。
・当事務所の昇降機等検査員は毎月の点検や年１回の検査、そして老朽化エレベーターのリニューアル
（取替え）、中層マンションのエレベーターの新設について、管理組合の立場で、計画・設計・発注・監督・
工事・監理・検査・・の実務を実施いたします。
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運転制御盤 |
制御盤の内部（検査中）
（エレベーター維持点検もコンプライアンス違反が多い）
・エレベーター運行の心臓部といえる制御盤です。
・エレベーターのリニューアル時に他社のものを流用することは不可能な機器です。
・コンピューターを装備し、次の高度な制御を行います（一例）。
＊滑らかな加減速や各階の着床
＊火災管制・停電管制・地震管制（災害時に安全に設定階に着床します）
＊ドアー開閉異常を検出し、運転を停止させる
＊落下による過速度を検出、エレベーターを安全に制動（停止）させる
・ガバナやドアースイッチ〈ドアーの開閉をキャッチする）、リミットスイッチ（停止位置、行き過ぎ位置の検出
器）と連動して安全な運行を維持します。
・この制御器の点検・検査が重要です。
試験結果表に機械的に○をつけるだけでなく実際にさせなければなりません
・そのために当事務所の昇降機等検査員の立会い検査が有効なのです。
・大規模修繕でエレベーターのリニューアル（取替え）をした場合、管理費削減につながるインバーター式
制御機は、この制御盤に収めます。 |
硬度計 |
・エレベーターのかごの骨組みや、レール、レールの支持材（ブラケット）の鋼材の
偽装事件後この硬度計で鋼材の適否の判定をさせていますエレベーターのリニューアル（取替え）時に
採用をお勧めします。 |
