マンションの新築工事、大規模修繕での手抜き工事や欠陥工事に限らず維持管理段階でも不適正な業務

を行っている事は枚挙に暇がない位いあるものです。
　
　その内、このページではエレベーターと給排水設備に関して基本的な事項を述べたいと思います。


　１、エレベーターの保守点検
　　
　　　エレベーターの保守点検に関する問題点を列記します。　詳細は関連項目を参照されるか弊所に問い

　　　合わせてください。

　　　（１）保守点検の契約相手先

　　　　　下記の２者

　　　　　１）新築時のエレベーターの製作・施工会社であるメーカー若しくはメーカー系の専門業者

　　　　　２）メーカーとは無関係な独立系の専門業者

　　　（２）保守点検方法

　　　　　１）フルメンテ（FM）契約

　　　　　　　将来発生するであろう修繕費を毎回の保守点検費用に上乗せして先に支払う契約でバッテリー

　　　　　　　やワイヤーロープより安価な機器類の修繕を含む。
　
　　　　　　　費用の前払だけに契約先の業者はどうしても費用を掛けたがらない傾向あり。

　　　　　２）POG契約

　　　　　　　将来発生する消耗材（小機材、オイル、グリス）は保守点検費に含むが、それ以上の費用を有す

　　　　　　　る資機材の修繕は含まれない。

　　　（３）保守点検費用

　　　　　メーカー系業者の方が高く、独立系業者の方は相当安価。

　　　（４）将来の修繕費
　　　　
　　　　　いずれ発生する不具合や経年劣化による修繕は、理屈からすれば本来はFM契約でもPOG契約でも

　　　　　差が有ってはならないが、事実は保守点検の

　　　　　契約先や方式により大きく異なるものである。

　　　　　次に３号の保守点検費用を勘案して検討すれば以下のデータが存在する。

　　　　【データー事例】

　　　　　公的な機関のデーターや管理会社の資料によると、最も安価な独立系業者とのPOG契約と最も高額
　
　　　　　なメーカー系の業者とのFM契約での将来比較

　　　　　をすれば、エレベーターのリニューアル（最も安価な従来方式・仕様）を無料ででき

　　　　　る若しくはそれに匹敵する位の差額が発生するといっても過言ではない。

　
　２、マンションのエレベーターの点検の後に確認検査をすれば新築時の不良個所や点検の不適正な業務が

　　　判明します。

　　・マンションのエレベーター点検委託を行なう業者で製作系も独立系も又ＦＭ契約も ＰＯＧ契約も信頼は置

　　　けない。

　　　点検作業時に立会い検査が求められる。

　　 この業務は、見えないだけでなく、一般のマンション管理組合の役員の方には分からないところです。

　　・浪速マンション管理士事務所のマンション管理士は、エレベーターの専門家である昇降機等検査員です。

　　　現役時代はエレベーターの設計・積算・工事監督・その後の検査員をしており、年３０台近いエレベーター

　　　の検査を長年してきております。

　 　 エレベーター業者の手抜き箇所は、現実的に確認できますので点検時に立ち会うだけでも手抜きなど出

　　　来ません。　

　　　大手のエレベーターメーカーや系列下の業者の製品や施工ではありますが、検査時において、どのメー

　　　カーも業者も不適正といえる施工をしているもの

　　　です。

　　　事例）

　　　　・ボルトナットの緩み防止策を講じていない　

　　　　・現場溶接不良（脚長不足・スラグ溶け込み、ブローホール、その他）
　　　
　　　　・警察物件の工場検査で籠の溶接不良（設計図と異なる脚長）で廃棄の上、再製作を指示
　　　　
　　　　・地震時にワイヤーロープが昇降路内のレールを固定する金具（ブラケット）に絡まる事を防止する支

　　　　　線を張っていない

　　　　・緊急時のインターホンの通話音量の低下
　　
　　　　・設計の積載人数を超える過積載の荷重センサーの不良
　
　　　　・エレベーターの事故時でほぼ発生する可能性のない落下等の過速（通常は１分間４５、６０、９０ｍ）を

　　　　　検出するガバナ―（遠心力性加速度検知器）の調整不良

　　　これらの不具合や不良工事は決して少なくない事項です。

　　　安全・安心なエレベーターのリニューアルを行うために昇降機等検査員の活用を検討ください。


　３、マンションのエレベーターリニューアル問題

　　・マンションに２台以上のエレベーターがあれば、大規模修繕としてのエレベーターのリニューアルは、それ

　　　ほど困難ではない。

　　　問題は１台しかない場合です。　

　　　浪速マンション管理士事務所のマンション管理士はエレベーターのリニューアルの経験も豊　富であり、か

　　　つ１台単独取替えの工法についても、各メーカーと技術協力を長年行なってきております。

　　　エレベーターのレール（再使用できる場合が多い）、巻き上げ機、かご、制御盤、ワイヤーロープ等が交換

　　　取替え機器類です。

　　　これらの内左側ほどリニューアルに要する施工日数を要します。


　４、マンションの受水槽や高置水槽の点検・清掃はどこまで信用できるか（見えない所にはごまかしが多いの

　　　はマンションでも同じです）

　　　・一部の地方自治体でも、水槽の清掃の確認検査を他のセクションに委託している　

　　　　見えないところの業務は、手を抜くというのは、マンション業界も他業界と同じことです。

　　　　したがって、マンション管理組合理事会の役員さんが確認するか、若しくは他の機関が確認しなければ、

　　　　いつまでもこの事実はなくならない。

　　　・浪速マンション管理士事務所の職員には、現役時代に対業者指導を業務としていた設備の専門職がい

　　　　ますので安心してお任せいただけます。


　５、マンションの給排水設備の修繕に関しては、管理会社のフロントや管理員には確認検査はできない、マン

　　　ション管理の専門家にお任せください。

　　・設備の理論や構造の事を理解できない、専門業者の説明を鵜呑みする事しか出来ないマンション管理会

　　　社は右から左に業務を回すだけで中間マージンを得ている。

　　・提案された内容も何処まで信憑性が有るか、見積書に競争性が無いのは自明のことです。

　　・最近経験した事例ですが、１階の住戸の排水不良や隣室の住戸の居間や押し入れの床や壁が湿気て、

　　　畳を上げると、コンクリート床に水分が浮き上がっている。

　　　その後、きのこ類が繁殖したり、黒カビがはびこるまで被害が拡大。

　　　弊所の顧問先でもあったので、管理会社や調査会社を指導し、地下部の排水管が破損している可能性

　　　が大きいとの結論に達し、管理会社の補修見積もり１，３００万円（居室の床を２か所斫り、そこから地中

　　　へ開削する工法）、弊所で手配した見積もりは６００万円（玄関のタタキの床を１箇所斫り、そこから室内

　　　側へ掘り進めるトンネル工法＋タタキ側の廊下の端に仮設アルミドアーで防犯対策）。

　　　６００万円の業者に決定し、施工会社も管理会社も業界の一員であり、原因究明に信頼性が置けないし

　　　技術レベルに不安が有るため、工事監理に管理会社、施工会社と管理会社を指導する指導監理に弊所

　　　の１級管工事施工管理技士が就いた。

　　　その甲斐あって、原因は床下の排水管が３か所で破損、隣室の住戸への波及被害も解決することが出来

　　　きた。　ここからが本領発揮ですが、この様になった原因の技術的、法的根拠を相当数準備し、最終的に

　　　事業主（売主）から満足できる損害賠償金を獲得。

　　　弊所もそれに似合う成功報酬の支払いを受けた。

　　　具体的な戦略は紳士協定により紙面に掲載いたしませんが、お困りの事例があれば連絡下さい。

　　　実践的な技術力と法的知識に加えて交渉力が無ければ、１個人が大手事業主と戦うことはできません。　

　　　１専門家を何処まで信頼できるかがマンション管理の適正化に繋がるのです。

　　　賢明な検索者ならご理解いただけるでしょう。

　　　見えない、分からない所で、お金や工事品質で相当な不利益を被っている現状を直視し解決してください。

　　　それほど、難しい事では有りません。

　　　現場力のない、超大手企業のエリート、弁護士、技術士等の方々の依頼で、諸問題の解決を依頼されるが、

　　　１専門家を信頼しなく、自己の考えを固守される事が頻繁にあり、結果的に諸問題の解決が叶わない、もっ

　　　と言えば、管理会社や事業主、施工会社の巨大組織の手の平で踊らされているだけで時間が徒過されてい
　
　　　る。　巨大組織に勝つためにはそれなりの戦略が必要なのですが、その方々はそのあたりの理解が不足し、

　　　自己顕示欲が強すぎ、巨大組織と戦える器にほど遠い方が少なくなかった。
　
　　　従って、私はエリート意識の強い自己顕示欲がふつふつと表面化している役員がいる管理組合の業務は受

　　　託いたしません。
　
　　
　６、マンションの各種水槽や浄化槽等の点検や清掃の立会い検査も必要です

　　・共用廊下やロビーの清掃と違って、水槽や浄化槽の点検や清掃状況の確認検査はしにくいものですが、

　　　是非実施してください。

　　・エレベーターと同じように、見えないところには不安があるものです。