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公共工事で長年の実績のある昇降機等検査員の工事監理や各種検査で安心・安全なエレベーターリニューアルができる。

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エレベーターのリニューアル方式に対する助言　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方の意見が世界中に伝わる

　　真剣にリニューアル方式を検討され、その専門性が故に、専門家の活用についても検討されておられる管理組合への助言

　 をさせていただきました。　参考になると思います。

○○○○管理組合

　　　　　△△理事長様
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　浪速マンション管理士事務所
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　 昇降機等検査員

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　松本 

　　専門家の活用について今回の理事会で結論が出ないということですが、了解いたしました。

　　色んなご意見がありご苦労様です。

　　それだけ、貴マンションの管理組合活動が正常ということだと思います。

 　　多くのマンションでは技術的なことはほとんど知らない管理会社の言いなりです。

　　そして、決して少なくない中間マージンが上乗せされる事例が少なくないのです。

　　その分、監督や検査をするならまだましですが、管理会社のフロントやその社員の建築士で、エレベーターのことを理解している

　　方は皆無に等しい状態です。

　　ここに、既に先般申しあげた要旨を含めて、考慮いただきたい事項を記載して置きますので、参考にしていただければ幸いです。

　　官公庁に限らず大手建設会社では、製作や施工品質の向上のために工事監理と検査は必ず行います。

　　それらが無しなどあり得ません。

　　無監理や無検査では価格、機器類の品質、施工品質、安全性の担保はないことになります。

　　それなのに、ほとんどのマンションでは、監理や検査がなされない事がまかり通っているのです。

　　しかし、重大な事故は少ないのですが、実態は工事の施工品質等やその後の維持管理内容が起因として、小さな事故（トラブル

　　含む）　が無数にあります。

　　具体的な内容の膨大なデーターもあります（お聞きになりたい方はご連絡ください）。

　　１、リニューアル方式（全撤去、準撤去、制御撤去）を決めるのは、現場の昇降路の中を見なければ判明しませんが、普通は工

　　　　事期間の短い費用も最もお安い制御系で十分です。

　　　　貴マンションは近くの川の伏流水がどれだけピット床に影響しているか、必ずチェックしたいですね。

　　　　それによって、防水を考えるニューアル内容が必要になる可能性も有ります。

　　　　（事例）

　　　　　ピット床はオイル等で黒く湿っているものですが、それが地下水の湿りでないか？　のチェックをし、該当するなら防水工事、

　　　　　それもピット内側からの防水で済めば良いが、外側からの防水が必要なら重大な工事になります。

　　　　　大阪湾近くの公共工事のエレベーター工事の際、地下ピット床に漏水が有った経験があります。

　　　　　天下の大手ゼネコンの施工でした。

　　２、全撤去をする事例は、見受けたことがありません。

　　　　籠を交換した事例は１回だけ経験済みです。

　　　　これは、使用方法が内部で暴れる方が毎日のようにいるという特殊ケース（警察署）だったからです。

　　３、シャフト（昇降路）内で見えない、建築・機械・電気技術の集大成の専門性の高いエレベーターだけに、一般の方には理解し

　　　　にくい老朽化したエレべーターのリニューアルです。

　　　　製作・施工業者と契約するにしても、契約書・約款・仕様書・図面・リニューアル明細書・見積書等の各書類間の不整合や不

　　　　平等条項等に問題が少なくなく、法的ならびに技術的な精査が必須です。

　　４、機械室内や昇降路（シャフト）内での私の検査の結果、ほとんどの場合、どの業者でも複数の指摘事項が有ります。

　　　　次にその一部を紹介いたします。

　　　　（１）溶接部分やボルトナット部の不良は少なくありません。

　　　　　　　（地震時に強度不足になることが危惧）

　　　　　　　現場施工だけでなく工場製作品でも同様でした。

　　　　　　　籠の検査で製作のし直しを指摘したこともありました。
 

　　　　（２）地震時の横揺れの際、ワイヤーロープがレール等に絡まることが少なくありません。

　　　　　　　先の東北の震災の折、大阪でも発生しております。

　　　　　　　防止策は簡単ですのに施工されない場合があります。

　　　　　　　番線（針金）を最上階から１階まで通すだけです。

　　　　　　　これさえも指摘も施工もされないケースがあります。

　　　　（３）過積載（定員オーバー）の警報の誤差も多い事例です

　　　 　　籠内が満員の時に、時々アナウンスされる例のことです。

　　　　　　　検査時にかご床の上に受検者が足を乗せ、早い目に発報させる誤魔化し事例がありました。

　　　　　　　なぜか？　物理的に微妙な特性（かご床の歪を検出する）というもので、すんなり合格しないためです。

　　　　　　　このことから、どれだけ信頼できるのか考えなければなりません。

　　　　（４）ワーヤーロープが切断したりその他の事例で、エレベーターが急降下した時の、落下（降下）速度を検出する調速機（ガバ

　　　　　　　ナ）の検査不良が５０%近い。

　　　　　　　多くは受検者の不慣れですが、中には不適合な機器も無いとは言えません。

　　　　（５）乗り場と籠の隙間に物等を落とした時の、防止用のフイッシャープレートの設置不良

　　 　　 乗降するドアーの下部の位置で、昇降路の壁に設置される鉄板が歪んで取り付けられることもありました。

　　　　（６）錆びている機器類の放置も少なくない。

　　　　　　まず、最上階の籠停止位置より上部において、ガイドレール（鉄骨）にその傾向が高い。

　　　　　　現行のワイヤーロープも、部分的に腐食していたり、素線（ロープのを構成する１ミリ前後の鋼線）が一部切断していたり、

　　　　　　摩耗している場合が見受けられる。

　　　　 維持管理での手抜きのものもあるが、交換の必要性の判断の要否が問われる場合もあります。

　　　　（７）リニューアルすべき機器類や部品が実際に交換されるか？

　　　　　　　書類検査・搬入時検査・現場検査をして確認しなければ、交換指定にもかかわらず、使える部品等の再利用もあります。

 　　　　　　 ほんの一例を挙げましたが、枚挙に暇がないほど多種多様な指摘があります。

 　　　　　 　それでは、検査員指摘しない場合（無検査）は、どうなるか？

　　　　　　　多分、早期な直接的なトラブルはないでしょうが、経年後や地震時や子供たちの籠揺らし・・・等の際に顕在化することが

　　　　　　　懸念されます。

 　　　　　 　しかし、因果関係を立証出来ないため、被害者の泣き寝入りに終わることになるか、問題が施工時に有ったことさえ認識

　　　　　　　されないかもしれません。

　　　　　　結果的に

　　　　　　　エレベーターメンテ会社と管理会社の言いなりの補修工事になります。

　　　　　　　なぜなら、放置すれば責任問題ですよと言われて、対抗できる役員さんはまずおられないでしょう。

        　　　　トラブルや事故の際の原因究明は誰がするか？

　　　　　　　業界の人間しかできないのが普通です。

　　　　　　　結果的に水面下に秘匿され公開はされません。

　　　　　　　昇降機等検査員の活用で、交換の要不要の判断、低廉な価格、適正なリニューアル内容、建築基準法違反にならない指導、

　　　　　　　機器類の品質管理、施工品質を確保することで、安全・安心で快適なエレベーターの利用の確保をご検討ください。

　　　　　　　これらは、エレベーターの事例にとどまらず、マンションの管理全般にいえることです。

 　　　　　　�@事業主が定めた競争性のない言い値の管理費や買い易さのために低く抑えた修繕積立金

　　　　　 　 　�A不要不急の修繕工事と競争性のない価格の具体な事例

　　　　　　　　　　○給水ポンプの異音発生時の各対応

　　　　　　　　　　　　放置も可能で無料＞軸受けの交換で１５万＞ポンプ交換３０万＞システム全部交換２００万

　　　　　　　　　　　 利益追及の管理会社ほど高い方向です。

　　　　　　　　　　　　放置で良いと言う管理会社はありません。

　　　　　　　　　　　　実務経験の無さや技術的に専門過ぎて理解の外で、利益（中間マージン）につながらないからです。

　　　　　　　　　　　　私の経験では、非常ベルほどの大きな音が鳴っていたにもかかわらず、問題のないことがありました。

　　　　　　　 　　したがって、顧問先の管理組合では、問題ないので経過観察を勧めています。
 

　　　　　　　　　○屋上防水の劣化により最上階の天井から少しの漏水の場合

　　　　　　　　　　　原因箇所の探索と限定箇所の補修１５万＞原因特定ができないとして全面防水工事２００万〜

　　　　　　　　　　　管理会社だけでなく、建設業者も利益のため目をつぶるのが一般的です。

　　　　　　　　�B過大な保険料の火災保険

　　　　　　　　　　類焼住戸数から見て、余りに多すぎる住戸を対象にしている。

　　　　　　　　　　コンクリートだけが対象で、どれほど被害を被るか？

　　　　　　　　　　１住戸全部のコンクリートほかの全壊でも、補修額は１０００万円以内です。

　　　　　　　　 火災発生時に、コンクリートの共用部がどれだけ延焼するのか、お考えください。

　　　　　　　　�C不要不急の内容も含まれる、競争のない談合の大規模修繕工事。

　　　　　　　　　　法律で周期が決まっていると虚偽の発言をする管理会社のフロント。

　　　　　　　　　　同じことをいう管理組合の役員さん。

　　　　　　　　　　行政も管理会社も期待できない実態の現れです。

　　　　　　　　　　工事品質もなれ合いの工事監理者（コンサル）との手抜き工事。

　　　　　　　　　　改修工事に特化した調査・設計・監理事務所は異常に安値の委託費で受注するのが普通。

　　　　　　　　　　行政が安すぎて適正な業務ができないと認定する、全国共通の積算方式による委託費の７０％を大幅に下回らな

　　　　　　　　　　いと競争に勝てない。　

　　　　　　　　　　適正な経営はできないのだが、不足分はどこから回るのか？

　　　　　　　　　　ホームページにも載せています。

　　　　　　　　慣れない役員さんは安い調査・設計・監理委託費用に目が行き、談合高値で手抜き容認の大規模修繕

　　　　　　　　には気が向かない。

　　　　　　　　�Dこれらの不利益の結果、４０〜５０年間のマンション一生涯で、１住戸あたり４００~５００万円の無駄払いをしているマン

　　　　　　　　　　ションが少なくないのが現実です。

 
　　　　　　今回のエレベーターのリニューアルを機会にマンション管理の適正化についてお考えいただき、安全・安心・快適で資産価

　　　　　　 値の高い終の棲家のマンションになっていただくのが弊所のコンセプトです。

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