トップページ ｜ 大規模修繕の成功 ｜顧問契約 ｜エレベーターリニューアル ｜実務的アドバイス ｜ 無料相談履歴 ｜マンション管理の危険度 ｜管理委託費削減

公共工事で長年の実績のある昇降機等検査員の工事監理や各種検査で安心・安全なエレベーターリニューアルができる。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） Ｔ　Ｅ　Ｌ 　 　０７４５-６２-５３９７ 出払い時 　 ０９０−６３２８−１９５２ Ｆ　Ａ　Ｘ 　　 ０７４５−６０-１４９１ Ｅメール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 昇降路内とかご かご上の様子 昇降路内最上部 ブレーキ・巻き上げ機 かごの上で検査中の私 地震センサー 運転制御盤 昇降路基礎部 かご据え付け

管理組合の目線で、無駄なく安全が確保される、建物まで建築基準法違反にしないエレベーターのリニューアル（改修工事）。　

面倒だから管理会社に任せますか？　独占価格の元施工のメーカーが安心ですか？　普段あまり聞かないリーズナブルな

新興メーカーが良いですか？　迷っている方はお教えします（ノウハウはウエブサイトには掲載できません）

　１、マンションのエレベーターの管理（点検・整備・検査）は適切に履行されているか

　　　結論から申し上げて、氷山の一角以上の確立で、不良業務をしている業者がいまだにあとを絶たない。

　　　平成１７年から平成２０年かけて、エレベーター業界の設計・製造・施工・維持管理（点検・整備･検査）における、コンプライアン

　　　 ス違反の行為がマスコミの紙面を賑わしたことは、皆さんの記憶に新しいことでしょう。

　　　　事例

　　　　　・東京都における共同住宅のＳ社製エレベーターーで発生したブレーキの電磁石不良による死亡事故

　　　　　　　私達には当初より、原因の推察はできておりましたし、Ｓ社が特に不適切な点検・整備・検査を行ったとは、考えておりませ

　　　　　　　ん。　委託費を削減するために某独立系業者に委託した後の見落としが原因ということは、専門家の目には明らかです。

　　　　　・鋼材の強度偽証

　　　　　　　エレベーターに使用する鋼材の強度は、建築基準法や同施行令により、安全率を踏まえて、詳細が規定されています。

　　　　　　　大手を含むほとんどのメーカーが、強度の低い鋼材を使用していることが暴露された。

　　　　　　　輸入鋼材においても、日本のＪＩＳ等の規定と異なる面で、強度の確保に不安があり、一定のメーカーでは独自の方法で強

　　　　　　　度確認検査を実施している。

　　　　　・シーブ（ワイヤーロープの滑車）のクラック

　　　　　　　井戸のつるべの滑車と同じ構造のシーブは鋳物製品です。

　　　　　　　構造的に太い部分や細い部分、また厚い部分や薄い部分が一体となっているものです。

　　　　　　　鋳物の製造過程（特に型に入れた後の冷却時）に、クラックが発生することがあります。

　　　　　　　鋳物にクラック・・・・これは致命傷です。

　　　　　　　私も、長年の検査員時代に、何回か指摘して、交換を命じたことが有ります。

　　　　　・ワイヤーロープの素線切れ

　　　　　　　ワイヤーロープは１ｍｍ前後の細い素線を拠った物を、６〜８本で再度拠って仕上げております。

　　　　　　　ワイヤーロープが先ほどのシーブのところで、小さな局率半径で３６０度方向転換する際に、その素線が磨耗を繰り返し、

　　　　　　　断線に至る。

　　　　　　　その素線の断線の数や磨耗長さの規準がＪＩＳＡ４３０２に規定されております。

　　　　　　　各メーカーでは点検・整備・検査で、この素線の不良箇所を、故意か過失で見過ごしていた。

　　　　　　　大手の某メーカーでは、磨耗した鋼粉が、山状に山積していた。

　　　　　　　言語道断」な犯罪的行為です。


　２、マンションのエレベーターの管理（点検・整備・検査）ができる資格は

　　　マンションのエレベーターの月次点検整備やら建築基準法１２条による定期（年次）検査は、通常マンション管理会社を通じて、

　　　メーカ系や独立系の業者に再委託されることが多い。

　　　エレベーターの構造は昇降路の中に収まっており、目に触れるものでないため、余りにも専門化しており、一般のマンションの

　　　居住者やマンション管理会社の担当者には理解できるものでは有りません。

　　　一方、建築士は建築基準法上では一応、エレベーターの点検や検査をできることになっているが、法の欠陥を暴露するわけで

　　　はないが、電気設備や給排水衛生設備を理解するのがセキの山で、エレベーターを理解している１級建築士を存じ上げない。

　　　私の周囲には、３００名〜４００名程度の建築職（１級建築士も相当数います）の方がおられますが、１名たりとも存じ上げない。

　　　本来のマンション等におけるエレベーターの点検・整備・検査は、国土交通大臣認定の「昇降機等検査員」のみに限定すべき

　　　ですが、建築基準法では建築士を絶対視しているところが問題となり、最近、構造や設備を理解している建築士の制度化が始

　　　まっています。


　３、エレベーターの管理（点検・整備・検査等）業務委託の監査の勧め

　　　　　マンションのエレベーターの管理のような隠蔽部にある専門的なものは、手抜きをしたところで誰も指摘できないのが現状です。

　　　　　これでは、今後とも安心したエレベーター利用ができない。　見方を変えれば無駄な管理費を支払っていることにもなります。
　
　　　　　管理会社も素人集団、１級建築士も名前倒れが普通・・・となれば昇降機等検査員による監査でしか、その不正を正すことが

　　　　　できない。

　　　　　皆さんの安全を担保するために、点検・整備・検査業務が適切に履行されているかを、業務監査されることをお勧めします。

　　　　　浪速マンション管理士事務所の昇降機等検査員は、現役時代に検査員として長年にわたり全メーカーのエレベーターの検査

　　　　　実績を有しております。


　４、監査のための費用

　　　　　いくら検査経験が豊富でも、１人でエレベーターを動かし、かご上や、昇降路のピット内での監査（現場検査）は出来ません。

　　　　　したがって、どのマンションも、業務委託されている業者の協力なくしては、監査（現場検査）が出来ないので、その費用が上

　　　　　乗せされます。

　　　　　１〜２時間程度の監査時間ですが、業者の立会い者も、毎月の点検整備の技術者でなく、検査専門の方が立ち会います。

　　　　　業者が要求する経費が、約５万円（１基ですが複数台なら１基あたりお安くなります）。

　　　　　浪速マンション管理士事務所の経費５万円（　同　）となり、計１０万円（税抜き）です。


　５、二箇所のマンションの不良点検整備の事例・・・大手エレベーターメーカー系の業者がＦＭ契約で点検整備を実施

　　　　　ここに紹介する事例は、大手のマンション管理会社と大手のメーカー系業者が、素人の管理組合を相手に、平気でデ

　　　　　タラメな業務をしているものです。

　　　　　この業務実態は、専門的でかつ見えない機械室内でのことですが、部外者には見ることができない昇降路の中での点検・整備

　　　　　を監査する必要があると思いませんか。

		カゴの着床がロビー床より１センチ程度ずれている 　　　高齢者や弱者の方が転倒する恐れあり、程度の差 　　　があるが、他の階でもズレがある
		巻き上げ機の潤滑オイルが漏れている 　�@モーターの回転数を減速する、歯車が焼ける 　　　ことも考えられる。　当然エレベーターの運 　　　行に異常を来たすことになる。 　�Aエレベーター点検作業員やその他の方が、転 　　 倒し、傷害事故につながりかねない。
		ガバナー（調速器といってカゴが落下した時等に、 　　　　　　加速度をキャッチし、安全に停止させる） 　　シーブの両つばが腐食しているため、進行すれ 　　ば、ワイヤーが外れることにもなりかねない。 　　結果、エレベーターの落下を防げない。
		メイン滑車の両つばが腐食 �@カゴを吊っている、ワイヤーが外れれば、閉じ込め 　　事故は当然、傷害事故にもなりかねない。 �A重要部をここまで錆びさせたり、イル漏洩を放置し、 　着床落差も各所となれば、まともに点検業務を 　していない証拠であり、かかる大手業者との、ＦＭ 　契約は債務不履行であり、損害賠償の対象となる 　でしょう。 　　ＰＯＧ契約なら、ここまでは進行しないでしょう。
		エレベーター機械室の自動火災報知機の感知器 が、区分所有者の居室の不良感知器と交換され ている。（ガムテープに取り替えた部屋番号が記 入されている） 　　このことは、マンション管理会社の承知してい 　　ることであり、かつ大手エレベーターメーカー 　　の作業員は確認できているはずです。 　　一般社会人として、驚愕すべき事実ですね。 消防法や建築基準法違反の犯罪的行為ですね

６、エレベーターの監査やリニューアル後の検査に用いるチェックリスト

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このページのトップへ

Ｐ１３１