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公共工事で長年の実績のある昇降機等検査員の工事監理や各種検査で安心・安全なエレベーターリニューアルができる。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） Ｔ　Ｅ　Ｌ 　 　０７４５-６２-５３９７ 出払い時 　 ０９０−６３２８−１９５２ Ｆ　Ａ　Ｘ 　　 ０７４５−６０-１４９１ Ｅメール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 昇降路内とかご かご上の様子 昇降路内最上部 ブレーキ・巻き上げ機 かごの上で検査中の私 地震センサー 運転制御盤 昇降路基礎部 かご据え付け

１、マンションのエレベーターとは（法的位置づけ）

　　　　エレベーターは法律（建築基準法）では建築物の一部と扱われます。

　　　　　したがって、エレベーターのリニューアル内容が、現行の法律に抵触すれば、建築物全体が違反建築物になり、マンションの構造そのも

　　　　　のに改善命令が発せられる恐れがあります。

　　　　　建築基準法では以下の通り定められています。

　第二条 　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

　一 　建築物　

土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの・・・・・・・・・建築設備を含むものとする。

　三 　建築設備　

電気、ガス、給水、排水、換気、暖房、冷房、消火、排煙若しくは汚物処理の設備又は煙突、昇降機（エレベーター）若しくは避雷

針をいう。

２、近年におけるマンションのエレベーターに関する法令の改正

（１）法的には確認年月日が昭和56年6月1日以降なら新耐震基準

（２）平成１２年６月にエレベーターのドアーの「遮炎性能」および「遮煙性能」を有する防火設備の設置が義務付けられました。

したがって、これらの時期以前に行政で「建築確認申請」を受けたマンションは、その事項においては合法です。

＊  「建築確認申請」とは、エレベーターを含むマンションの計画や構造が。建築基準法の制約をクリアーしている事の確認を、行政

が行うことをいう。

この確認後でなければ、マンションの建設着工ができない。

　　　（３）平成２１年９月２９日（今回の改正）

　　　　　　１）　法改正の背景

�@平成１７年７月に発生した千葉県北西部を震源とする地震で、関東地方では多くのマンションのエレベーターが停止し、またエ

レベーター内への閉じ込めも多発したが、その後の復旧に多大な時間を要しました。

�A平成１８年６月に東京都港区のマンションでエレベーターの戸が開いたまま、走行した事故で、若者が死亡した。

　　　　　　２）　法改正の概要

　　　　　　　　　�@戸開走行保護装置の設置義務付け

　　・駆動装置（ブレーキ）・制御器に故障が生じ、

　　　○かごの停止位置が著しく移動した場合

　　　○かご及び昇降路のすべての出入り口の戸が閉じる前に、かごが昇降した場合　　　

　　これらの場合に、自動的にかごを制止する安全装置（二重系ブレーキ）を設置する。

　　しかし、各メーカーにより機種や、機械室の関係で、リニューアルできないこともある。

　　　　　　　　　�A地震時管制運転装置の設置義務付け

　　　　　　　　　　　　地震その他の衝撃による加速度を検知し、自動的にかごを昇降路の出入り口に停止させ、自動又は手動により戸を開ける

　　　　　　　　　　　　装置を設置する。

　　　　　　　　　　　　大体のメーカーで対応可能。

　　　　　　　　　�B安全に関する基準

　　　　　　　　　　　かごや昇降路の構造上の基準の強化や明確化により、次の安全を確保

　　　　　　　　　　　　○震度５弱程度　　

　・機能を維持し、走行可能なこと　　

　　　・地震時管制運転により閉じ込めを回避すること　　

　　○震度６強程度

　　・ 乗客の人名安全を確保すること　　

　　３、エレベーターのリニューアルについて

　　　　（１）エレベーターの構造　　　　　　　　　　　　　　　

　　　 　エレベーターのリニューアル模式図　　

　　　　　　具体的なリニューアル内容

　　　　　　　リニューアル後の昇降路内での検査　　　　　　　　

　　　　（２）リニューアル時期

　　　　　　　　１）法定耐用年数

　　　　　　　　　　　法定償却耐用年数（税法上）は１７年です。

　　　　　　　　２）社団法人建築設備維持保全推進協会「建築物のＬＣ評価指針」では２５年です。

　　　　　　　　　　　　マンションのエレベーターの場合、メーカーはこの２５年をめどに、リニューアルの申し入れをすることが一般的です。

　　　　　　　　　　 エレベーターメーカーでは、使用している機器や部品の供給が２５年をめどにしているのが表向きの理由です。

　　　　　　　　３）実際のリニューアル時期

　　　　　　　　　　　エレベーターの設置されている建物の用途（使用頻度）や、オーナーとメーカーとの関係で、リニューアル時期は変化します。

　　　　　　　　　　　２０年でリニューアルする所や、３７年ほどでリニューアルした例もあります。

　　　　　　　　　　　３０年ほどを目安にするのが実際的と考えます。

　　（３）リニューアル内容と価格（メーカーベースで相当高値）

　　　　　　　　�@必須機器等

　制御盤、制御器（かご内の行き先ボタン板）、巻き上げ機　：　７００〜８００万円

　　　　　　　　�A推奨機器等

　　　　　　　　　地震時管制運転装置  ：　２００万円前後

　防犯監視装置（テレビ)　： １００万円前後

   　　　　    　 �Bその他　最大２，０００万円

　　　　　　　　　車椅子対応、ドアー交換、かご内の天井、壁、床のリニューアル、火災管制、遠隔監視、耐震補強（要注意）、ワイヤー交換

　　　　　　　　　視覚障害対応、集合位置表示機、運転管制調速器、ドアーセンサー・・・・

　　　　　 　　 �C交換しない機材類

　　　　 　　 　　 レール、ブラケット（レールを壁に支持）、カウンター（バランスおもり）、緩衝装置（落下時のスプリング等）、マシンビーム

　（巻き上げ機の台）

　　　（４）エレベーターのリニューアル工事監理

　　　　　　　　１）管理会社を通じると、中間マージンで割高になる。

　　　　　　　　２）工事監理がなければ、品質向上が図れない。

　　　　　　　　　　�@管理会社の担当は、エレベーターの理解はできないのが通常。

　　　　　　　　　　�Aメーカー又は工事業者任せでは、施工品質が落ちる。

　　　　　　　　　　�B専門家の検査で、手直しの続出です。　

　　　　　　　　　　　＊手直し事例

　　　　　　　　　　　　  　　　　ブレーキ故障時の加速度検出器（ガバナ）の不良、乗りすぎの過荷重検出器不良、インターホンの不良、遠隔監視

装置の動作不良、レール部や巻き上げ機の架台のボルトの緩みや溶接不良・・・・・・

　　　　　　　　　３）工事中の階段昇降が困難な方の対応

　　　　　　　　　　　　ノウハウは企業秘密ですので、受講者へ口頭にて解説します。

　　　　（５）リニューアル工事の入札方式

　　　　　　　     　　　従来は、製作施工したメーカーの独断場であったが、リニューアルの内容次第では、他メーカーでも製作施工ができます。

　　　　　　　     　　　最近の公共工事ではエレベーターリニューアルでも、他メーカーが参加しての入札をして、競争性を高めています。

　　　　　　　　　　　　浪速マンション管理士事務所では独立系のエレベーター・メーカーを参入させ、より一層の競争性を高めて、工事費の削

減を提案します。

　　　　　　　　　　 　　たとえ元メーカーが落札するにしても、他社が落札するかもしれないことで、そのけん制効果で、一社独占より安い工事

費（３０〜５０％）が期待できる。

　　　　　　　　　　　　エレベーターに限らず、どの分野の企業も、見積もりやカタログ単価は、相当な水増しを行っていると認識ください。

　　　　　　　　　　　　管理会社ではこの革新的な入札方式は、経験的にも、収奪行為面からも、専門的能力からも、到底実践できるものではない。

　　　　　　　　　　　［試算］　エレベーターのリニューアル１基当たり

　　　　　　　　　　　　　　平均的リニューアルで　　　１０．０００，０００円×３０％＝３，０００，０００万円の削減

　　　　　　　　　　最近の私が関与したエレベーター設置台数の多いマンションは、１０基と７基です。

　　　　　　　　　　３億円と２億１千万円の損失です。

たとえ削減率が小さかっても、決して無視できる金額でないでしょう。

　４、エレベーターの管理

　　　　　１）法定検査　

　建築基準法により年１回実施しなければならない

２）毎月点検は義務でない

　　　　　　　法定でなく、旧建設省が旧財団法人　日本昇降機安全センター（現財団法人　日本建築設備・昇降機センターの策定した

「昇降機の維持及び運行の管理に関する指針」の規定を引用し、全国に準拠の旨推奨しているものです。

第１２章定期点検・整備等

１、 所有者等は昇降機の維持及び運行の安全を確保するため、使用頻度等に応じて

専門技術者に、おおむね１ヶ月以内ごとに、点検その他必要な整備又は補修を行わせるものとする。

　　　　３）ＦＭ（フルメンテ）かＰＯＧ（パーツ、オイル、グリース）か？

　�@  最近流行の遠隔監視点検項目

ＦＭもＰＯＧも同様が基本

　�A  ＦＭで予算内で整備・取替えする内容（Ｔ社のケース）

・   ＰＯＧの消耗品や消耗材の提供

・   調整（ＰＯＧは簡単な調整だが）

・   昇降路内（取替え）

     メインロープ、ガバナロープ、テールコード

・   かご関係（取替え）

　　　　着床スイッチ、ガイドローラー（シュ）、非常用バッテリー、

・   制御盤（取替え）

　　　　リレー、コンタクター、半導体プリント基板、コンデンサー

・   エレベーター本体

　　　　オーバーホール

・   モーター（取替え）

　　　　軸受け、冷却ブロアー

・   ブレーキ（取替え）

　　　　シューライニング、ブレーキスプリング、オーバーホール

・   巻き上げ機（取替え）

　　　　軸受け、ギヤオイル、メインシーブ、、防振ゴム

・   調速器（取替え）

　　　　シーブ、軸受け

　�B  ＰＯＧ

清掃、給油、簡単な調整

蛍光灯、オイル、接触器の接点、リード線、ヒューズ、非常停止釦のアクリルカバー　　

　�C      ＦＭかＰＯＧの選択（POGが安い上に安全が図れる）

　・ ＰＯＧより３０％前後割高なＦＭの先払いでは、点検業者は不良箇所の修繕等を出来るだけ先送りするのが企業経営

の基本でしょう。　そうなれば安全性に不安が残ることになる。

ＦＭの場合、点検業者の自主性で修繕が行われて管理組合では関与できない事が普通である。

　・ 安いほうのＰＯＧは、少しでも早い目に修繕等を申し入れて、利益を追求するのも企業の基本姿勢です。

この場合、予算の支出決裁により、管理組合の関与があるため、無理、無駄はしにくい。

昇降機検査資格者に依頼なされば、専門的立場で、指導・監督・検査をいたします。より一層の無駄がなくなります。

　・ したがって、新規に契約するなら、安全性や経済性でＰＯＧが優ると考えられる。

　・ 中途にＦＭからＰＯＧに契約変更するには、収納した前払いのお金は返却されませんので、変更のタイミングが大事

です。

　　　・マンション購入時には、管理会社の１社独占と同様に、ほとんど全部のマンションがメーカー系の業者によるFM契約

　　　になっている。

　　　　築年数の経過と積立金と修繕取替え内容の収支により、POGに変更する時期を判断すべきです。

　・ 具体には昇降機検査資格者にご確認ください。

　�D       マンションの保険から保険金が支払われる。

　・ 電気的、機械的修繕がオプションで付加されておれば、ＰＯＧ契約に限り、修繕が保険適用になる。

　・ 管理会社に任せっぱなしだと、作為的か、無知かは別として、支払い請求をしないケースが少なくない。

　�E      点検整備を委託するのは、メーカー系の業者か独立系の業者か

　・ 数が少ない昇降速度が１２０ｍ／分以上の高層マンションなら、メーカー系の業者の方がよい。

　・ ９０ｍ／分以下なら、経費を気にしないなら、メーカー系の業者が無難。

　・ 経費削減（管理費削減）が、一般的なので、独立系で企業の実績や、非常時体制、点検者の資質等を考慮し、支障

なければ独立系で問題ないでしょう。

３０％〜５０％の削減が可能です。

　�Fエレベターの整備点検の抜き打ち監査が必要

　　見えない昇降路、管理組合が知らない専門性のため、大手メーカーでもいい加減な点検や検査をしている。

素人の管理会社と、いい加減な大手メーカー（２社）の不法行為を放置させるのは、マンション管理の危機につながる。

今回の事例では死傷事故にもつながりかねない。

今回はたまたま私が点検で発見したからよいものを、潜在的に不適切な業務は無くならないのは、大手メーカーを中心にした

ワイヤーの点検整備不良等、過去の報道や事実が裏付けている。

昇降機検査資格者等の専門家によるエレベーター点検整備の監査が必要です。

　　　 　　　　　昇降路内での検査が中心になり、メーカーの技術者２名の立ち会いが必要（１日約５万円とトップメーカーは要求しています）。

　　　 　　　　　１〜３台ぐらいで計１０万近い費用が必要ですが、安全を考えれば、必要経費と思いますが。　　　

　　　　　［二箇所のマンションの不良点検整備の事例・・・大手エレベーターメーカー系の業者がＦＭ契約で点検整備を実施］

　　　　　　　管理会社も大手ですが、素人の管理組合を相手では、平気でデタラメな事をします。

		カゴとロビー床が１cmほど段差がある 　　　高齢者や弱者の方が転倒する恐れあり、程度の差 　　　があるが、他の階でもズレがある
		巻上機のオイルが漏洩 　�@モーターの回転数を減速する、歯車が焼ける 　　　ことも考えられる。　当然エレベーターの運 　　　行に異常を来たすことになる。 　�Aエレベーター点検作業員やその他の方が、転 　　 倒し、傷害事故につながりかねない。
		加速度検出器が腐食している 　　シーブの両つばが腐食しているため、進行すれ 　　ば、ワイヤーが外れることにもなりかねない。 　　結果、エレベーターの落下を防げない。
		エレベーターを吊っている滑車が腐食している �@カゴを吊っている、ワイヤーが外れれば、閉じ込め 　　事故は当然、傷害事故にもなりかねない。 �A重要部をここまで錆びさせたり、イル漏洩を放置し、 　着床落差も各所となれば、まともに点検業務を 　していない証拠であり、かかる大手業者との、ＦＭ 　契約は債務不履行であり、損害賠償の対象となる 　でしょう。 　　ＰＯＧ契約なら、ここまでは進行しないでしょう。
		巻き上げ機械室の火災報知機の感知器 が区分所有者の居室の不良感知器と交換されている。 （ガムテープに取り替えた部屋番号が記入） 　　このことは、マンション管理会社の承知していることで 　　あり、かつ大手エレベーターメーカーの作業員は確認 　　できているはずです。 　　一般社会人として、驚愕すべき事実ですね。 消防法や建築基準法違反の犯罪的行為ですね

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