マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

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業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。

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新築時に不良箇所や欠陥工事を補修する制度（アフターサービス基準と品確法）

不良箇所の補修を分譲会社に請求できる制度には、分譲業者が売買契約書で約束するアフターサービス規準と法的な

　ルール（住宅の品質確保の促進等に関する法律＝略して品確法という）との二通りがあります。

この請求できる期間には、

　アフターサービス規準での期間　　　１年、２年、５年、１０年

　品確法（新築の瑕疵担保責任）　　　１０年　（特約若しくは民法７０９条の援用なら２０年）

　本マンションでは、両制度で実質的に最後の１０年目の期限が迫っています。

いわば、これからのマンションの耐用年数に影響するもっとも大事な点検です。

下記に記述する事項は、あくまでも業界標準仕様であり、詳細は分譲時の売買契約書に準拠しなければなりません。

両制度の違い

�@    アフターサービス

契約書で約束した対象部位と期間内に、不具合な箇所を発見し、分譲会社に補修の請求するだけで（原因の立証責任なし）

　、分譲会社と施工会社が確認すれば、無償で補修する。

　大規模修繕工事でも、契約条件でアフターサービス及び検査をさせることが可能。

　詳細は浪速マンション管理士事務所に問い合わせください。

�A    品確法（瑕疵担保）

不良箇所を発見したら、その原因が施工によるものと立証する義務がある。　業者としても、違法行為を簡単には認めなく、

　訴訟に発展する可能性もあるので、�@の請求が認められない時の選択肢とするのが現実的。

１０年とは何時から始まるのか（アフターサービス点検・品確法共通）　　　　　　　　　　

アフターサービス規準及び品確法共、ゼネコンから分譲業者への引き渡日が起算日です。

　　購入者に引き渡してからでは有りません。　

保証される現象と対象は（アフターサービス規準及び品確法ともほとんど同じ）

１、建物の強度上主要な部分

（１）現象例（アフターサービス規準の場合）

鉄筋のさび汁を伴った亀裂・破損およびこれに準ずるものとし、髪の毛程度の亀裂や軽微な破損は含まない。

　　　　　　　　注　
　　　　　　　
　　　　　　　　　品確法においては、単なる瑕疵（設計・施工上の欠陥工事）の存在の立証を提訴側に求めている。　

　　（２）部位　

基礎・柱・梁・耐力壁・内部床・屋上・屋根・外階段の床・はね出し式のバルコニー・外廊下の床

注

　（２）についてはアフターサービス規準と品確法とも共通

　 　２、雨漏れ

　　（１）現象例

　　　　　　雨漏れ、屋内への漏水

　　（２）部位

　　　　　　屋上・屋根・ルーフバルコニー・外壁・開口部に設ける戸・枠

　　　　　　その他の建具

　　　　　　雨水排水の外部貫通部

　　　　　　　　注

　　　　　　　　　（１）、（２）共アフターサービス規準と品確法とも共通
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

アフターサービス規準及び品確法での１０年点検の劣化診断で調査・検討が必要な事項

貴マンションのアフターサービス規準及び品確法での１０年点検が迫っていますので、以下の事項を至急調べなければ

なりません。

１、分譲時の売買契約書の調査

　　　　　　業界標準通りか、補償内容と期間を調べる。　 

２、引き渡し日の確認

　　　　　　パンフレットの工事完成予定日では不安がある。　

　　　　　　分譲時の売買契約書に記載がない場合には、正式に文章で分譲業者に確認が必要。　

３、 分譲会社等からの連絡

　　　　　　　　　２年目点検までは連絡があるが、重要な１０年点検では連絡がないのが普通であり、
　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　管理組合役員の多くは、１０年目のアフターサービス点検を知らない。
　　　　　　　　
　　　　　　　　　品確法での保証についてはそれ以上の認識でしょう。

４、マンション管理会社の協力

　　　　　　　　　　　　　 分譲会社の系列の場合、アフターサービス規準及び品確法共、前項と同じことが多い。

　　　　　　　　　　　　　　　まして、違法状態になる品確法の適用では連絡が有るわけない。

　　　　　　　　　１年目のアフターサービス点検は多くのマンション管理会社は連絡があるが、その後の点検は連絡が

　　　　　　　　　ない場合が多く、最後の１０年目はほとんどのマンション管理会社から連絡はない。　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　それどころか、この時期に１２〜１３年周期で行なう大規模修繕工事の受注工作をはじめるマンション管理会社も少

　　　　　　　　　　　　　　　なくない。

　　　　　　　　　　　　　　　まずは、修繕委員会の立ち上げ。　理事会と修繕委員会メンバーへの利益誘導もあると聞く？

　　　　　　　　　　　　　　　私は、業界の方から直接、管理会社が△△へ○○万円持って行く事実を確認しております。

　　　　　　　　　　　　　　　このサイトを閲覧している方で、意に反して手を染めた方や、そういえば最近、管理組合の役員の言動がおかしいと

　　　　　　　　　　　　　　　感じている方が少なくないのでは？

　　　　　　　　　　　　　　　アフターサービス基準と品確法の１０年点検がマンションの耐久年数を左右する岐路です。

　こうしてアフターサービス基準と品確法の１０年点検の劣化診断時期から悪事が始まる

　　（１）誰しもが希望を持ってマンションを購入したが、その後の多様な人生の遍歴で、アフターサービス基準と品確法の１０年点検の時期ぐら

　　　　　いから目立って心が汚れてしまう。

　　　　・自ら利益確保を図る理事長が、独断で耐震工事を発注しょうとする。（当然裏金の収受は予想できます）

　　　　・管理会社から仕事を回してもらい、ことあるごとに他人の金（結局はマンションのお金）で享楽に走る、傀儡集団。

　　　　　大阪市の京橋界隈の某マンションでは、この傀儡集団が、理事に立候補し、理事会の過半を占め、管理組合を管理会社の利益の

　　　　　為にコントロールしている。

　　　　・住民や管理組合役員、顧問の１級建築士までもが、大規模修繕工事の談合を容認して、談合を問題視する理事長を攻撃する。

　どうすればマンションを守れるか

　　　　　このように悪の芽は、大規模修繕工事が近い時期のアフターサービス基準や品確法の１０年点検の劣化診断を境に増殖する。

　　　　　それを防ぐには、悪の芽が成長する前の、発芽時に摘み取らねばならない。

　　　　　倫理観があり、業界との利害関係がなく、法律と技術の各専門分野に明るい、コミュニケーション能力がある、そんな専門家に随時

　　　　　監視してもらうことです。

　　　　　輪番制の素人役員では、継続的に防ぐことは出来ません。

　　　　　顧問契約等の少額のお金を惜しんで、はるかに多額の不正なお金の支出を野ざらしでは、貴方のマンションの管理は危機に瀕する

　　　　　可能性が懸念されます。

　　　　　アフターサービス規準及び住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）の１０年点検を機会に、マンション管理を守るために、専

　　　　　門家による顧問契約を考えてみませんか。

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