適正な大規模修繕工事を執行するために認識すべき問題点
大規模修繕を成功させ、マンションを安心・安全・快適で資産価値の高い終の棲家にするためには、事業主・施工会社・管理会社
・各専門業者・コンサルタントがどの様に皆さんに多様な不利益を与えているか？その事実を認識し、自ら実務的に有効な戦略を
講じる必要がある。
その時に獅子身中の虫に成り下がる管理組合員の存在にも注意が必要である。
以下に,重複する事項があったり内容が散文的ですが関連する事項を記述いたします。
１、マンションの建設・維持管理に関連する規定をおさえ、欠陥工事や不良工事に対し、必要に応じそれの援用を効果
的に行う必要がある。
【規定類】
（１）アフターサービス制度の適正利用
分譲マンション売買契約書による無償補修請求先や提訴する相手は事業主（売主）です。
事業主と管理組合との間に管理会社を入らせると適正な調査点検は行われない。
法定ではなく契約上の規定なので、販売されたマンションなら提訴、補修請求する相手は売主のみ。
大規模修繕の計画が持ち上がる以前の築１０年未満までに、建物の劣化診断を行い、売主や施工会社に無償補修させることが、建
物の劣化を防ぎ、加えて大規模修繕における修繕積立金の無駄な支出を削減する事に繋がる。
殆どのマンションの様に漫然と構えていればこの機会を逃がすことになります。
詳細は、目次のアフターサービスの関連項目を参照いただくか連絡くだされば教示いたします。
（２）民法の瑕疵担保に関する事項
提訴、補修請求する相手は通常は事業主（売主）だが、事業主が倒産している場合（よくあることです）は、不法行為を証明するか、債
権の代位請求権を行使し、施工会社に直接に同様の措置が可能です。 詳しくは連絡くだされば教示いたします。
（３）建物の品質確保の促進に関する法律（品確法）
２０００年４月施行なので、それ以降に分譲されたマンションが対象となる、民法に比べて買主（区分所有者）に有利な内容となっている。
ただし、瑕疵の期限の起算日は施工会社から分譲業者に引き渡した日からであることに注意を要する。
この品確法も期限は１０年であることに注意を要する。
（４）マンションの管理規約
マンションの各部を共用部分、専有部分、専用使用の共用部分の区分けを行い、バルコニー、アルコーブ、テラス、専用庭等の専用使
用の共用部分の扉、サッシュや、築年数の多いマンションの場合には、室内の給排水管が専有部分にある共用部分となり、大規模修繕
工事で室内に立ちいるための 面倒な調整が必 要になる。
また、共用部分における工事を行うに当たり下記の様な支障になる行為がある。
これらの支障行為を除去若しくは一時移動を行うのに難航する場合がしばしば有る。
その時に、役に立つのがこの管理規約であり、それで上手くいかない場合は、判例の援用が必要となる。
社会常識や市民感覚による説得では効を奏さない場合が多々ある。
大規模修繕工事の業者やコンサルタントでは管理規約や判例の援用をどこまでできるか大いに不安 がある。
ここで支障行為者の正しい理解をしていただかないと、後日に提訴される場合も見受けられる。
具体的な策を知りたい方は連絡して頂ければ、ご教示させていただきます。
１）床の構造がモルタル仕上げやウレタン樹脂仕上げの場合にシートやタイルを貼っている。
２）手摺壁の裏側にタイルや人造石を貼っている。
３）植木が多数置いている
４）ＢＳアンテナが設置されている
５）防鳩ネットを貼っている（設置費用は標準バルコニー１か所１０万円は必要）。
これらの撤去を区分所有者に行なってもらうために、管理規約だけでなく訴訟時の判例の援用が 役立つ。
６）工事に反対なために何かと非協力的。特に扉やアルミサッシュの工事や室内の給排水管の工事で問題が起こる。
（５）区分所有法や訴訟時の判例
上記の様な支障物件の撤去を円滑に行う場合や工事の為に部屋内への立ち入りをさせない住戸に対しての解決策は？
これが簡単でなく、大規模修繕の工事業者や管理会社には難題であり、世間常識では解決できない場合がある。
この場合に、区分所有法第６条の「共同の利益を阻害する行為」として文章通告が必要となります。
事例ごとの戦術が有りますので、弊所の技術系マンション管理士に相談ください。
２、重大な不具合を法（特に判例）や公的な仕様と関連付けを行い、売主や施工会社に無償補修請求を行う。
【技術面】
〇問題になる不具合事象が下記のどれに抵触しているかを理解する。
・設計図書類・・・購入物件の工事仕様書や設計図面の記載事項
・法の条文・・・建築基準法、消防法、水道法、品確法その他の関連法
・公の仕様書・・・国土交通省の建築改修工事仕様書、日本建築学会標準仕様書（ＪＡＳＳ）その他
・判例・・・過去の判例により、当然に確保すべき利用上の安全性等や床コンクリートスラブ下の自己住戸用の排水管は
共用部分を援用。
【具体例】
〇外壁のタイルが落下：原因が外壁のコンクリート部の腐食
（法）
建築基準法施行令の鉄筋の被り厚が守れていない→雨水の浸水でアルカリ環境が急速に中性化し鉄筋が腐食・膨張し
、コンクリートが爆裂→ 建築基準法施行令第７９条違反に基づく違法行為で民法７０９条の損害賠償責任で除却期間
（時効と考えても支障ない））２０年となる。
（判例）
最高裁の判例で、外壁のタイルやモルタルが剥落する事は、建物としての本来の安全性を確保できていないとして不法
行為と認定している。 また将来にその様な安全性の確保が出来ない事になることが危惧される場合も含むとある。
【基本】
・建物として通常有すべき安全性が欠如している若しくは将来においてその危険性が懸念される。
これが最高裁の基本姿勢である。
この事を、タイルやモルタルの剥落以外の重大な不具合にも援用できる便利な判例である。
例えば漏水の場合、程度によって「建物として本来有すべき性能が欠如している」となる。
３、劣化診断は、売主への不利益を擁護する管理会社でなく管理組合自身が、業界と利害関係のない専門家を活用し
て、適正な劣化診断・調査をする事が重要です。
（１）劣化診断とは何か
建物は施工した時点から経年劣化するものである。
まず、コンクリートの収縮によるクラック、そこから浸入する酸性雨により鉄筋や鉄骨の防食のためのアルカリ環境が中性化することから始
まる経年劣化。
そして、設計ミス・施工ミス、手抜き工事による人為的な劣化の２件がある。
問題は後者の人為的な劣化の発見が重要。
そうすれば、だれがその劣化調査や診断を行うか？そこが重要です。
（２）劣化診断を行うコンサルタント募集時のプレゼンの落とし穴
管理会社と協力関係にあるコンサルタントの安いコンサルタント委託料がはたして管理組合のためになるのか。
お金が安くて、見栄えの良いプレゼン資料とインテリジェンスを感じさせるしゃべくり。
これだけで多くの管理組合役員は騙されてしまう。
大規模修繕の苦い経験のある役員さんなら思い当たる節が有るかもしれないが、時すでに遅しですね。
ともかく大規模修繕のコンサルタントを受託するために、公共工事の積算方式による標準委託料の半分近い安すぎる見積もりをする。
それでは、経営ができないので施工業者からピンはね。
目こぼし料で施工品質はどうなるか？
現場監理するコンサルタントらしき者は落札業者の社員がコンサルタントの制服を着ている事が少なくない。
当然、名刺も準備している。
（３）マンションの劣化診断を行うコンサルタントの倫理観
業界と利害関係のないコンサルタント（専門家）の活用が必要。 しかし、探すことができるか？ 一見の管理組合より、売主・施工会社・管理
会社と仲良くする方が余程の利益になる。 その事を考慮して、専門家を探す必要がある。
大規模修繕工事コンサルタントの実績の多い建築士事務所は、何処まで管理組合の目線で業務ができるか？
定期化しているマンションの大規模修繕工事で、不要不急のものまで工事範囲としていないか？
発注者は形式的に管理組合だが、実質的にはマンション管理会社が調整していないか？
重要な事は、
・民法の瑕疵担保期限、品確法の保証期限、アフターサービス期限の最長期の１０年以内に劣化診断を行い補修すべき者に補修させる。
・・・殆どのマンションではされていない。
・民法の不法行為の除却期間（時効に似たようなもの）は２０年であることを理解すべき。
・コンサルタントが技術的に倫理的に不具合箇所が経年劣化か不良工事若しくは欠陥工事かの選別ができること
・そのためには管理会社に劣化診断を依頼すると１００％不利益を被ることになる事を理解すること。
・仮に不良工事や欠陥工事となった場合に、どの様な交渉をすれば無償で補修させることが可能となるか？を考えること。
建築士は業界の不利益を正しにくいし、実務的な法律が苦手であり、弁護士は技術は素人的なのが普通で法律とのコラボが難しい。
建築士兼弁護士の方もたまに見かけるが、その方が業界と管理組合の利益のどちらを選択するか？これも難しい問題ですね。
ただし、弁護士でない者の場合は弁護士法第７２条の非弁護士活動に注意を要する。
（４）欠陥工事や不良工事を発見し無償修理請求の対応を行うには理事会の強固な体制が必要。
・建物は維持管理を適正にしておれば耐用年数は６０年以上でも可能。
・管理会社の点検を適正に行い（ここが難しい）劣化状態が判明したら、不良工事（欠陥工事）なら施工業者に無償補修請求を行う。
経年劣化なら小まめな早い目の修繕。 それも競争性のある適正な修繕費で行っていなく、多くは不要不急の高値の手抜工事。
そんな当たり前の事をしているマンション管理組合若しくは管理会社はどれだけあるか？
管理委託契約書に記載の建物点検を適正にさせるには、管理組合役員のチェックが大事だが、それをできる役員がおれば良いのだが、い
なければ管理会社の思うつぼとなり建物は傷み放なしで、談合割高で手抜きの大規模修繕を迎えることになる。
管理組合目線のコンサルタントの活用でそれらの不具合の芽を絶つ必要性がある。
・管理組合役員（特に初期の役員）や一般組合員には元凶の事業主傘下の管理会社の味方をする者達が存在することが普通です。
何かの不具合が発生しても彼らの存在が管理組合の行動を制限し、いずれマンション管理の停滞から危機に向かうことになる。
従って、その様な不良分子が存在するなら、まずその対策が優先されるべきであるが、並の管理組合や役員ではとてもかなうものでない。
最低限、理事長が中心となる管理組合の認識と行動力が重要です。
築年数の古いマンションでは、管理会社や大規模修繕の施工会社から何らかの利益を得て、その既得権を必死に守る輩が少なくない。
その者が理事長であったり、理事長への影響力が高い者である場合は、特別な手法でないとマンションの正常化はできない。
それは５分の１請求による管理組合の改革です。
組合員の５分の１以上の賛同を得て、臨時総会の開催請求をするのです。
「議題は：理事長罷免、管理会社の契約解除その他」となります。
しかし、相手側の抵抗は必至です。
従って、余程、胆力のある法律に明るい専門家でないと出来ない事です。
４、無償補修できるアフターサービス制度を上手に活用すべき
（１）アフターサービス制度が円滑に利用されない事情
アフターサービスと瑕疵担保を使い分けて、不良工事や欠陥工事を無償で修理させる。
不具合があればその旨を連絡するだけで済むアフターサービス。
不具合の原因を究明しなければならない（立証責任）瑕疵担保請求。
ほとんどの方は、このアフターサビス制度を利用できていないし、管理会社を初め事業主や施工会社は１年目のアフターサービス を除い
てその後の２年・５年・１０年点検は何も言わないのが普通,特に大規模修繕に直結する１０年目点検は言えない事情が有る。
述べれば、相当な内容になるので、それは別途お聞き願うとして、一言で言うなら、「大規模修繕で収益を上げられないためである」。
無償で補修できる制度をなぜ管理会社は言わないのか。 そこに日本のマンション管理の実態がある。
購入者に当たる区分所有者はもっと学習しなければ不利益ばかり受けることになる。
（２）２年目のアフターサービス点検が重要
・２年目のアフターサービス点検の重要性
コンクリートや屋上や外壁の防水層の不具合が顕在化するのがこの時期。
屋上、外壁、バルコニー、外階段等の共用部分の防水層、タイルやコンクリート（モルタル）部の不具合個所の補修 がその後の耐用年数
を左右する。
管理会社は積極的に言わないし管理組合は専門分野に対し気が回らない。
無償修理できるチャンスに、業界と利害関係のないコンサルタントを活用し、施工不良箇所や欠陥工事箇所を修理し、マンションを安心・
安全・快適で資産価値の高い終の棲家に変革できます。
５、経年劣化と欠陥工事の区別をつけた対応。
（１）欠陥工事の補修期間２０年まで
・多くの不良工事や欠陥工事の事例を紹介します
どんな症状が該当するのか。
保証すべき期間（ある意味での時効）は、アフターサービス（１・２・５・１０年）、品確法（１０年）、民法（２０年） を踏まえて、当然の権利を
主張すべき。
建築基準法や同施行令で定められている事項に抵触すれば違法となり、その不具合によって管理組合が損害を被った場合、民法７０９
条（不法行為にもとづく損害賠償請求）により損害賠償を請求出来る。
ただし、損害賠償請求が出来るのは管理組合の理事長等（別に区分所有者ならどなたでも）か弁護士となり、建築士やマンション管理士等の士族は弁護
士法第７２条の非弁護士による活動に反するので注意が必要。 あくまでも非弁護士にできるのは調査や理事長等への意見具申までである。
知らないでは安心・安全・快適な終の棲家の実現はできない！
鉄筋の被りが少ないために発錆した場合、建築基準法違反で、不法行為の中でも一番簡単な事案である。
（２）保証期限切れ欠陥工事の追及
アフターサービス点検と瑕疵担保の期間も済んでしまったが欠陥工事を発見。どうするか？
建築士は建築物の専門家で、法的知識は建築基準法、都市計画法、消防法等の建物や町づくりに関する法令に通じているが、区分所有
法、マンション管理適正化法、民法は職務上、接すること はほとんどない。
一方、弁護士は広範な法律の専門家ですが、建築士が扱う法令を扱うことは少なく、工学的なも のは理解の外。
マンションの建築部分や設備部分、エレベーター部分の工学と前述の関係法令や判例を理解しておれば、マンションでの欠陥工事は２０年
までなら、弁護士法第７２条の範囲内なら損害賠償請求に対する意見具申等が出来る。
（３）中古マンションでの経年劣化と欠陥工事の対応アドバイス
外壁、屋上、バルコニー等の共用部の不具合個所のトラブル事例と不良工事や欠陥工事個所の対応を積極的に行う業界関係者はいない。
そのことを理解しておれば、中古マンション購入時に問題のあるマンションを買う失敗は避けられる。
ただし、技術面以外の管理費や修繕積立金等の財務状況や、マンション管理会社の業務内容、 管理組合の活動内容も必須です。
マンション管理会社任せで、休眠している管理組合のマンションは要注意です。 何が問題か？じっくり 考えてください。
理解できない方はホームページの各所を参照していただき、それでも難解なら連絡をください。
（４）素人だが熱心な修繕委員が、大規模修繕工事の施工ミス・施工不良・欠陥工事の解決を目指した。
１回目の大規模修繕で防水材を塗布する際に、仮設養生方法が悪く、外壁面のタイルに飛散させてしまった。
この防水材は、コンクリートに塗布することで、防水効果が出るものであるが、コンクリート内のPHをアルカリ化にし鉄筋を防食できる製品で
ある。 メーカーの施工要領書にも、養生の必要性を書いており、業者側では職人や職長及び現場代理人、そして工事監理しているコンサ
ルタントがその内容を理解できていたのか？
少なくとも理解できている者が現場におれば、今回の様な結果になっていなかったはずである。
その結果とは、外壁面のタイルが広範囲にわたって白華（タイルの色が退色し、少し白くなること）してしまった。
それも、１面だけなら事故と考えられるが、南北両面の外壁が広範囲に白華してしまった。
白華の原因は、防水材のアルカリ性（PH７以上）にある。
これは、業者やコンサルタントの能力の無さを実証するものである。
加えてその後の対応で、この両者の倫理観の無さ以上の犯罪的な態度をとることになる。
業者の知識の無さ以上に問題は、それを誤魔化し１年もすれば修復するとの虚偽発言。
加えて、許せないのは、管理組合から信頼されて、委託料をいただいているコンサルタントが業者側に立って同じ発言を行ったこと。
このような、施工ミス・施工不良・欠陥工事で、施工業者も工事監理のコンサルタントもまったく真摯に対応しなく解決の糸口を無くした管理組
合の修繕委員からの無料相談。
このメールから立場の弱い管理組合の攻勢が始まる。
６、まず工事全体のスケジュールを理解する。
大規模修繕工事や改修工事はこのフローで成功する
（このページの要旨）
・修繕工事や改修工事を成功させる企画から完成＋瑕疵担保検査までの工程
・書籍では学べない裏話を暴露し、成功するための企画・調査・発注・工事・検査・瑕疵担保の工程 を提供。
これで安心・安全・快適な終の棲家のマンションを実現。
・ 基本は業界と利害関係のない専門家の活用です。
７、コンサルタントの選定が最重要
（１）素人でも分かる大規模修繕コンサルタントの選択へのアドバイス
１）アフターサービス制度や品確法の無償補修を利用するために、築１０年未満時に管理組合サイドの専門家による劣化診断を行う。
２）不具合の内容によって、アフターサービス規準、品確法、民法の不法行為の選択を行い、間違っても自らの大規模修繕の工事費で施工し
ない。
３）コンサルタントの活用には、相手の組織の規模、設計監理実績の多寡、資料の見栄え、担当者の外観を重視するのではなく、具体的なト
ラブル事例を質問し、相手の発言により管理組合サイドに立てるか否か？
工事内容は新築工事に比べれば至って簡単なものであるのに、何故、１級建築士の様な有資格者がコンサルタントにいるのか？
それは、素人集団からの収益を第一と考えているからではないか。
４）また、素人受けしやすい資料作りやプレゼン専門員的な者もおります。
５）大事なことは、事業主や管理会社の不利益もいとわず、事実に基づき、指摘・発言できる事が最重要。
その観点で言うなら、主にマンションの大規模修繕を行っているコンサルタントは要注意である。
以下に大規模修繕を取り巻く実体の一部を掲載します。
・管理会社が大規模修繕工事をコントロールしている
・施工能力がない管理会社が建設業法の建設業の許可を取得している理由は、元請で大きなピンはねをするためと理解すべき
・事業主や施工会社の不利益を守る管理会社
・コンサルタントは共に収益第一のチームを成す事業主や施工会社と一見の管理組合と、どちらの為に働くか
（２）大規模修繕工事コンサルタントの活用
売主・施工会社・管理会社・設計事務所（劣化診断や設計・工事監理）の相互の利害関係は、一見の管理組合の利益を損なうことになる。
マンションの皆さんの立場で、長期修繕計画・企画・劣化診断・施工業者決定を行なう。
間違ってはならない専門家の活用
工事のコンサルタントは、不良工事などの無償補修請求が発生しない様にする業界への防波堤の役割の管理会社と業界と利害関係にない
専門家のどちらが適任か
とっかかりで専門家の活用を間違うと、不良工事や欠陥工事も含んだ割高工事費の事例もある。
（３）業界と癒着した魑魅魍魎が活躍するプレゼン参加しておぞましい管理組合の実態を経験した
業者と癒着した理事長・修繕委員長がマンションを危機に向かわせる。
技術系マンション管理士が１級建築士事務所と協業して、大規模修繕のコンサルタントを決まるプレゼンにおいて、委託範囲でない管理規約
の違法性（排水管の補修を無視して大規模修繕を急ぐ）・前回工事の折の広範囲の手抜き工事・不急の外壁塗装より漏水の危険のある給排
水管の劣化診断を勧めたが、癒着している役員達はマンションより自らの利益を守るために大慌て。
その場の候補コンサルタントの選定では、弊社が１１人の役員中、７票で決まりかけたが、業界と癒着している理事長と修繕委員長は、コンサル
タント選抜の延期を宣言し、後日に延期してしまった。 そして次回の理事会までに、弊所を外す役割を決め、それぞれの担当が暗躍し、次回
の理事会では３票まで減ってしまった。 典型的な圧力を受けた役員は、マンション周辺の不動産業を営んでおり、弊所を祭り上げた旗頭の一
人であったが、反対に回る醜態。 生活の為には仕方ない選択とは思っているが、呆れかえった経験であった。
８、修繕積立金と長期修繕計画
ご存知のように長期修繕計画表は、向こう２５年〜３０年間の計画修繕の予定を記載したものです。
大がかりな修繕や俗にいう大規模修繕工事を列記しているものです。
この長期修繕計画の拠り所になるのが国土交通省が策定した「長期修繕計画作成ガイドライン」なるものです。
しかし、このガイドラインに含まれている修繕項目や費用及び修繕を行う時期や間隔を記載した様式が独り歩きして次の問題がおきてマンション管
理の財務状況を悪くしているが、その事を認識していない管理組合が殆どです。
（１）あくまでもこの長期修繕計画はサンプルで、絵に描いた餅的な内容であるのに、あたかもこれに準拠して作成された各マンションの長期修繕計
画は、書いている通りに修繕しなければならないと理解されている。 また一部の管理会社がその様に役員を教育している場合も見受けられる。
（２）専門的立場で言えば、３０年目のエレベーターの改修だけは「まとも」といえる。 その他の工事は国税の耐用年数や業界の耐用年数を引用し
ている。 しかし、この耐用年数で大がかりな修繕工事や大規模修繕工事を行うのは、多くの場合不要不急工事といえる。
（３）大事なのは、それぞれの修繕や大規模修繕工事を本来の適正施工を行ったり、大規模修繕の計画段階で管理組合目線の劣化診断を行えば、
無駄な工事をしなくて済む事を認識すべき。
（４）逆に言えば、大がかりな修繕や大規模修繕工事は適正な工事品質や適正な工事費でない事になる。 その様に理解し対応する必要がある。
なぜなら、素人集団の管理組合相手に対する大規模修繕工事を行う改修ゼネコンやコンサルタントは数が少なくお互いに馴れ合いの場合が
殆どだからです。 その状況下でどの様にすれば適正価格で適正な工事品質の確保が出来るか。
大事なのはコンサルタントの会社規模、工事実績数、プレゼンのうまさでなく、倫理観、適正な品質確保を実践させれる指導性、業界との利害関
係の有無（大規模修繕に特化しているコンサルタントは利害関係が少なくない）です。
９、修繕積立金不足について
（１）修繕積立金不足で工事ができない
マンション管理会社や理事会の怠慢で、修繕積立金が大幅に不足して、長期修繕計画の通り大規模修繕工事ができない。
よく相談のある事例ですが、業界のその様な収益主義の台本通りの話など気にせずに、その様な時には、次の方策を講じればよろしい。
しかし、不足額にも限度というものが有りますので常識的な判断をしてください。
１）管理会社以外でその管理会社の影響や圧力を受けない専門家（コンサルタント等）による劣化診断を行い不要不急な大規模修繕
工事は行わない。
例えば、
・外壁からの漏水が無いなら慌てて大規模修繕工事を行わない。
・一番重要な屋上防水も外観的に問題がないなら、トップコート程度の補修でよい。
・東西南北の外壁で南側は比較的太陽の紫外線で全体的に経年劣化の程度が悪いが、北側はそれほどの経年劣化を呈していな
い場合がある。 劣化が進行してる箇所だけ施工対象とする。
・共用廊下やバルコニーの床の長尺塩ビシートは表面の凸凹が残っているなら次回の大規模修繕でよい。
・玄関ドアーの表側の見た目が悪い（腐食や日焼け）場合に、取り替えをする提案がなされる場合が有るが、ダイノックシート貼りで十
分です。
２）競争性の高い相見積もりの徴取を行う。 その時に各大規模修繕工事業者の減額の為の提案を受け付ける。
３）管理会社へのリベート的な金額の支払いをさせない。
４）マンションの大規模修繕工事に特化若しくはその比重が高いコンサルタントは談合高値の手抜き工事に漬かり切っており、世の中
がコンサルタントに要注意の風潮になったからといって、いきなり低工事費の高品質な大規模修繕工事が出来るとは考えない方が
安全です。 人というものは簡単に組織改革や自己改革はできないものである。
（２）工事費用を大幅に削減する策
マンションの大規模修繕工事の規準としている長期修繕計画はあくまでも国土交通省の様式に準拠しただけでなんら根拠はない。
大事なことは実際の劣化状態の確認を管理組合サイドの専門家に依頼して調査すること。
管理会社に安易に頼めば万事休す！
また、
工事希望社募集や合い見積もりで見せかけの競争性に注意。
管理会社が行なう場合がある、見せ掛けの競争性を断ち、公開募集でのガラス張りの競争性で大幅な工事費削減が可能。
経営状況がよく、信頼できる複数の対抗業者で競争性を発揮できる。
（３）管理委託費の削減分を回す
管理費特に管理会社やエレベーター、機械式駐車場、雑排水管清掃その他の専門業者への委託費を削減しその分を修繕積立金
に参入する。
購入時にマンションを買いやすくするために、低く設定されていた修繕積立金の値上げ勧告は台本どおり、３〜４年以降に管理会社
から言ってきます。 この時の管理組合の行動がその後のマンションの財務状況、安全性や資産価値を決す。
むしろ、反対にマンションの販売後すぐに管理業務を開始する管理会社や各専門業者への管理委託費は購入時から高値設定にな
っており、多数の管理会社や各専門業者から相見積もりを徴収し、適切な管理委託費の管理会社や専門業者に変える事で、その削減
分を修繕積立金へ回す事は常套手段です。
ただし、現管理会社は一部の住民を味方につけて阻止活動をするのが一般的ですので、効果的な戦術の立案が必要です。
余程の胆力のある役員さんでないと出来ない荒行事です。
（４）大規模修繕の発注方法を検討し工事費用削減と施工品質の向上を図る
責任施工方式や設計監理方式があるが、工事費用の削減と施工品質の確保を基本に方式を決めることが大事である。
１）責任施工方式
大規模修繕の業者より規模の大きな新築時のゼネコン等の責任施工方式では、工事費用が高くなり元施工の不具合を隠ぺいすると
考えるべき。 自分の会社が施工した不良工事を管理組合に申告する様な愚行は行うはずがない事は容易に察しがつくべきだが、な
ぜか、「現場を良く知っているから安心」とかいうお考えの方が今の時代にでもおられる。
大規模修繕の工事内容は、防水工事、塗装工事、タイル工事、塩ビシート貼工事等の様な単純な内容ばかりですから元施工会社の責
任施工方式のメリットはありません。
ましてや、大規模修繕に特化した業者の責任施工方式など具の骨頂です。
談合高値の手抜容認が当たり前の業界です。 御注意ください。
２）設計監理方式
設計監理方式は、管理会社・コンサルタント・見積もり参加業者の三者の癒着が問題である。
国土交通省の緊急通達ではコンサルタントだけを悪者にしているが、それは実態を把握していないから言える言葉でしょう。
管理会社が大規模修繕をコントロールしているのは業界通なら常識です。
マンションの大規模修繕コンサルタントは、殆どが常連のメンバーであり、大規模修繕の改修ゼネコンとの繋がりは緊密なものである。
大手の管理会社は建設業法の国土交通大臣の建設業の資格を有しているが、殆どの管理会社は施工部隊を有していなく、施工は業者
（改修ゼネコン）に丸投げ（一括下請け）状態で、管理会社は工事監理をするだけで中間マージンとして２０％〜３０％は確保する。
そして、建設業法では丸投げを禁止しているが、大規模修繕工事の契約約款の但し書きで「発注者の承諾があれば一括下請けは可能」
となり、何も知らない管理組合役員や修繕委員は、管理会社の口車に乗って承諾してしまう。
そうして、素人集団の管理組合から多額の工事金額を搾取し、それなのに工事品質を落とすのは常套手段。
多くのコンサルタントも国交省の緊急通達後は仕事がやり難そうだが、のど元過ぎれば、管理組合の方もコンサルタントの悪行が継承され
ずまた従来通りの仕組みを復活させるでしょう。
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