老朽化マンションの大規模修繕と建て替え

築４０年を超える高経年マンションでは建て替えか大規模修繕（改修）かの２者択一する時期が来るものです。　しかし売却できる敷地がないと建て替えより大規模修繕（改修）を選ぶことになる。

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浪速マンション管理士事務所

　　　　　　日本マンション学会正会員　　日本マンション管理士会連合会正会員

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兵庫県、京都府の限定地域

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【大規模修繕工事の注意点】
・手抜を無くして終の棲家にできる。
・実際に補修が必要な劣化があって
　初めて大規模修繕をすれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
　容認に注意が必要。
・施工業者の募集には、複数の募集
　ルートで談合を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
　の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・検査は中間と竣工時の２回必要。
・管理会社とコンサルタントのキック
　バックを無くす方法を講じれる。
・管理組合役員が業者とつるむ事例。

【エレベーターのリニューアル】
・管理組合側が素人なのでメーカーの
　いい加減さが目立つ。
・見えないシャフト（昇降路）内では、問
　題のある施工が少なくない。
・現場溶接の悪さが一般的。
　溶接長さや厚み不足、溶接個所に不
　純物混入が多い。
・ボルトナットの施工方法も悪い。
　ナットからのボルトの飛び出し不足、
　緩み止め用の有効な印（アイマーク）
　がないケースもほとんど。
・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無
　い場合は停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
　合がある。

マンション管理士大規模修繕

半世紀経過後も新品同様

エレベーターリニューアルの検査

【新築時の欠陥工事や施工不良対策】
・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ
　ターサービスで補修させなければ。
・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
　させない。　なぜなら、管理会社は事
　業主の傘下だから。
・補修後の再発箇所は１０年間の補修
　請求が出来る。民法の債権の時効は
　１０年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は２０
　年間。
・補修請求は文章で、理事長から事業
　主の購入時の契約相手へ行う。
・新築工事がいい加減なら補修も同様
　

【マンション管理も改革が必要】
千里万博での経験を活かし翌年の
１９７１年に世に出したステンレス性
の外灯。
当時、府営公園に設置されている外
灯のケースは地域によって全設置台
数の半分から全数が悪戯で破損さ
れていたが、この外灯は半世紀近く
経った現在でも維持管理不要の新
品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地に全国１号
機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。

【管理会社からの不利益を防ぐ方法】
・管理委託費は事業主の自由設定で
　２０パーセント以上の削減は可能。
・削減してもしなくても業務品質は変わ
　らないのを正すのが顧問契約。
・議事録は信用できない場合が普通。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
　的。それも競争性のない高値。
・事業主の不利になるアフターサービス
　点検や大規模修繕時の劣化診断は
　信用してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間１０万円
　、６０年間で６００万円となる。
・技術と法律部門で業界と対等以上に
　渡り合える技術系マンション管理士に
　よる顧問契約で不利益を防ぐ。

　[最近の主要な更新履歴]　　

　　有資格者が教えるエレベーター
　　リニューアルの知識

　　管理費削減無料算定開始

　　施工不良・欠陥工事対策

　　管理会社変更への謀略を防ぐ

　お問い合わせと回答

　[最近の履歴]

　・駐車場不足で悩んでいます

　・違法マンションを購入しないために

　マンション問題解決への提言

　[最近の履歴]　　

　・第三者委託方式について

　・業界の経営不振について　

　相談者コーナー

欠陥工事を無償補修

大阪府大阪市旭区　
　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　
　　無料相談の詳細はこちら　　　　　

・メールでの無料相談により屋上スラブの施
　工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
　の対象だった箇所を施工会社に無償で改
　修させることができました。
　今後、マンションの管理運営上の問題を解
　決するためにマンション管理士さんと顧問
　契約をしたいと思っています。

管理委託料の３１％削減実現　

　大阪府大阪市港区
　　　　　　理事長をなさっているYM様　　　　　　　　
　　管理組合の支援詳細はこちら　　

・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
　割高で、業務内容にも不満があり、５社の
　参加による談合ができない価格競争で、
　結果的に３１％の削減ができました。　
　管理会社の変更後は、緊張感とマンション
　管理士の無料の継続監査で従来より理事
　会の運営がスムーズになりました。

注目すべきニュース

大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意

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ワンポイントアドバイス（建て替え・大規模修繕編）　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方のつぶやきが世界中に伝わる

　以下の内容は、常日頃実施しているマンションのコンサルティングに関する事項の内、大規模修繕や建て
　替えに関することを短い文章に取りまとめたワンポイントアドバイスです。
　マンションで生活していると多種多様なマンション問題が発生するものですが、その解決には着眼点が大
　事です。
　マンション問題の発生時に参考にしていただければ幸いです。

　マンションの建て替え問題が発生する時期は、居住者の年齢構成も高くなり、収入状況も厳しくなってくる
　ものです。
　購入時ほど無理はできません。
　一番の問題はやはり資金問題です。
　敷地に余裕が無い場合とか、初めから階高の高いマンションは、容積率に余裕がありませんので保留床
　とか保留敷地が無いケースが多い。
　したがって自己資金がないと建て替えが困難となります。
　そこで、唯一の解決策として、皆様に是非提案したいことがあります。　
　それはマンション管理業者の見直しによる管理委託費の削減と、競争性を導入した大規模修繕工事費
　削減です。
　建て替えの原資の過半とするのです。管理費と修繕積立金の毎月合計（25,000円）の２５％削減として
　試算します。
　一住戸あたり25,000円×２５％×１２月×３５年＝2,625,000円
　いつまでも、マンション管理業者に不当利益の供出をする愚行をやめ、賢いマンション管理を即刻実施
　してください。
　そのためにも浪速マンション管理士事務所がコンサルティングいたします。

　建て替え事業は最大の事業、まずはマンション所有者の地道な合意形成から始めましょう。
　次に行政（各市や都道府県）との建築基準法や都市計画法の事前協議、そして助成金や補助金の有無
　を確認することも必要です。
　浪速マンション管理士事務所にご相談ください。

　マンション建て替えの合意形成の後、法定外の建て替え推進決議で意思決定をし、将来の円滑な事業推
　進を図るのが常道。

　マンションの敷地について都市計画法と建築基準法で、余剰容積率や余剰建蔽率の確認が必要。
　当事務所にご相談ください。

　建て替えは余剰容積率や建蔽率があれば、同一敷地での述べ床面積が増し、建て替えの費用がタダ
　になることもありえる。具体的には浪速マンション管理士事務所がコンサルティングいたします。

　マンションの建て替えも管理も楽をすれば、品質が落ち又高くつくものです。
　事業推進は浪速マンション管理士事務所へ。

　建て替え時には、計画も・工事監理も区分所有者サイドでしなければならない。
　利益追求のマンション管理会社に任せれば建設工事費やマンション入居後の管理費等の割高が継続
　しないとも。
　管理組合サイドの当事務所に企画調整、工事監理をお任せください。

　マンション建て替え事業は大きな金が動く、相談者を慎重に選ぶこと。良心がマンション管理組合を向い
　ていることが重要管理会社の良心はどこを向いているのでしょうか。

　マンション建て替え時には、建設費以外に引越し費用や仮住居の家賃等その他費用も計算に入れない
　と泣きをみる。

　マンション建て替え時の企画、調査、設計、工事、監理も各マンション管理士の専門家の良心が向いてい
　る方向・資質を見抜かなければならない。

　エレベーターのリニューアルについて、メーカーは色んな案を提示しますが、本当にリニューアルしなけ
　ればならない機器類は少ないものです。
　あるマンションでのエレベーターメーカーからのプランでは、案により１基当たり３，５００万円～１，０００
　万円の開きがあります。　
　ちなみにこのマンションのエレベーターの設置台数は１０基です。
　判断を誤れば幾らの損失になるのでしょうか。　専門知識が要求されるところです。
　浪速マンション管理士事務所で、直接メーカーと交渉すれば７００万円でリニューアル出来ることになりま
　した。　その原因等詳細については、事務所までお問い合せ下さい。
　建築基準法で既存不適格（建設当時の法令に適合しているが、現行法令には不適格なもの）になってい
　るエレベーターがほとんどですが、リニューアルの仕方によれば現行法令適合義務が建物にまで及びます。
　エレベーターの検査・取替え・改修・リニューアル・新設については、実務経験が２０年を超える昇降機検査
　資格者がいる浪速マンション管理士事務所にお任せください。

　マンションの大規模修繕か建て替えかと議論するときが来るものです。
　物理的老朽化、社会的老朽化、設備の陳腐化、狭隘な専有部分その他の理由により築３０年前後から
　その問題を耳にし　ます。　
　土壇場で、取り返しのつかないことにならないように、マンション管理の適正化のために浪速マンション
　管理士事務所のサイトを参考にして研究してください。　
　ワンポイントアドバイスは、マンションの管理段階での事例を要約したものですので詳細は浪速マンション
　管理士事務所にメールか固定電話にてお問い合わせください。
　無料で各担当者がコンサルティングさせていただきます。
　なお、マンションに訪問するご相談等は、別途費用が発生します（平成２０年度は無料の範囲での業務
　といたしています）。
　
　マンション管理会社は建て替えを推薦するでしょうが、他に方法はないのでしょうか。
　リモデリング（再生）といって、いわゆるリニューアルを主とした大規模修繕を紹介します。
　マンションのコンクリート躯体（梁、柱、壁）を裸にして、内装・設備・外壁仕上げ等を全面的にその時代
　にマッチしたものにやりかえる手法です。
　この手法なら、建て替えより工事費も格段に安いし、工期も短いです。
　具体的なことは浪速マンション管理士事務所のコンサルティングをご利用下さい。

　現在の頻出するマンション管理問題としては、管理費等の滞納問題、財務基盤の脆弱化、組合の理事会
　役員のなり手不足、建て替え問題・・・・が顕在化していますが潜在化している問題として、競争性・透明性
　・客観性のない委託業者の利益追求体質や同じく割高な工事費の緊急修繕または割高な大規模修繕費
　・・・・・があることはそれほど認識されていないか、認識していても組合の理事会や総会で議論になること
　は少ないようです。
　中でも、居住者の高齢化や役員不足から管理組合の運営が円滑に行かないこと受け、近日管理業者か
　マンション管理士の候補のうち、管理業者が理事長に就任できる新方式を法制化する予定です。
　発注者と受注者が同じ者なら、マンション管理業務や修繕工事（大規模修繕を含む）の割高や品質の低
　下が危惧されます。
　これらの現実が、マンションを荒廃させていることを区分所有者、とりわけ組合の理事会役員は認識すべ
　きです。
　浪速マンション管理士事務所は会員にマンション管理士以外に建築や電気、管工事の技士等の専門家
　を持ち、ネットワーク会員には弁護士を擁しております。
　浪速マンション管理士事務所がマンションの管理組合の理事会役員をコンサルティングし、または役員に
　就任して、取り巻くマンション問題の解決に尽力いたします。

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