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トップページ > 滞納金対策の基礎はこちらへ > 財務状況好転
究極の滞納金対策と管理費等の削減で財務状況好転させる
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マンション管理組合法人＋競売＋自己購入 催告書の活用法 追い出し その他
| 皆さんのマンションの財務状況を真剣にチェックしてください。 そうすれば、おのずから余裕のあるものでないことが分かるでしょう。 その原因は明確です。 滞納金・言い値の管理費と日常修繕・談合の大規模修繕 マンション管理の財務状況を好転させるには次の手があります。 |
１、革新的な滞納金対策
管理費、修繕積立金、駐車場使用料等の滞納は、マンション管理組合の財務状況を悪くする原因であることは誰もが認めるところです。
反面、同じ屋根の下の居住者だけに、管理組合としては滞納金の取立ては対応しにくいものです。
それが、滞納金対策を滞らせる最大の原因です。
また、慣れている管理会社も滞納金対策は一定の時期までしか対応しません。
誰しもしたくない滞納金の取立てを円滑に行うにはどうすればよいか、通常認められない高額な弁護士費用を裁判所に認めてもらいや
すくするにはどうすればよいか。
長期化すれば、時効により滞納金の請求が出来なくなりますが、時効回避や無効にする手法も提案したいと考えています。
債権請求権（滞納金の請求）の時効期間・・・最高裁確定判決で現在５年
時効中断事由の活用・・・時効がリセットされて０からスタートできる。 中断事由には幾つかの事項がある。
時効が成立したが、それを無効にする手法・・・時効も万全でない。こうすれば時効がリセットされ、再び０からスタートできる
（１）滞納金支払い請求の順序
１番 ： 管理会社の請求書送付
２番 ： 管理会社の訪問による督促
３番 ： 管理組合による督促事務
４番 ： 管理組合による内容証明郵便
加筆事項
ここで実績（３年４カ月余りで、１，６６６万円の滞納が４４８万円に減少）に基づく抜本的な対策が可能。
連絡を頂いたお方には教示いたします。
マンション名も実証出来ますし、この方法ですと、限りなく滞納を減らすことが可能。
教科書通りでの生半可なやり方では、相手のしたたかさには勝てない。
合理的に行えば、弁護士費用も大きく省ける。
５番 ： 管理組合による少額訴訟や支払い督促
６番 ： 滞納者による反訴による本訴訟 （簡易裁判所）
（地方裁判所）に控訴
（高等裁判所）に控訴
（最高裁判所）に上告
（２）あるマンションでの具体的な管理費等の滞納金問題事案（特定できないように一部修正しています）
訴 額 滞納金＋遅延損害金＋弁護士費用＝７５０万円
判 決 時効による減額＋弁護士費用認めず＝１２０万円
原告の弁護士費用 １１０万円
＊被告支払いせず＋過去の他のことで、弁護士費用の不要な本人訴訟で管理組合を訴える＋誹謗中傷と恫喝
（３）確定判決に従わず、滞納金不払いによる管理組合の打つ手
手 法 強制執行で動産（給料の一部、賃料収入他）や不動産を差し押さえ
問題点 ①強制執行で弁護士費用がかさむ
②被告となってしまったのでその対応で弁護士費用が重なる
＊確定判決での金額より弁護士費用が高くつく
＊最終結果・・・管理組合が滞納金放棄し和解する・・・「法を逆手に利用すれば借金を棒引きできる」
→ここを理解できない弁護士が多い。
管理組合にとって最悪のケースであるが、弁護士は業務を正規の費用を得ることができた。
マンション管理を知っている弁護士やその他の専門家の早期活用をしておれば回避できたことでしょう。
（４）究極の滞納金対策の失敗例から他のﾏﾝｼｮﾝの学ぶところ
１）管理組合の今後の打てる対応は？
２）なぜこうなったか？
３）こうならないために管理規約の内容をどう変更しなければならないか？
３－１ 管理組合の弱腰役員でも、滞納請求、訴訟、競売、強制執行をし易くするための方法
具体には記載できませんので直接問い合わせください
３－２ 弁護士費用を取りやすくする方法
具体には記載できませんので直接問い合わせください
３－３ 管理規約は例え滞納金問題だけの修正でも４分の３以上の賛同が必要です。
４）高くつく弁護士の活用について
マンション管理の特殊性と実態を理解している弁護士でなければ裁判もうまく進行しない。
また、司法書士の活用も、マンション管理を理解していることが前提です。
・本人訴訟・・・訴訟する当事者は管理者（通常は理事長）ですが、マンション管理士等の管理者代行も可能です
・司法書士の活用・・・認定訴訟代理制度（簡易裁判所までの本人の代理できる）や訴訟支援の利用
・和解・・・司法書士やマンション管理士を活用
５）滞納者を救う時効を理解する。（下記文章は概ねということで１００％確実でという意味でない）
１）時効回避・・・領収書や請求書の記載方法で回避できる
２）時効中断・・・確定判決等は当たり前だが、領収書の文章表現の裏の手がある。
３）時効無効・・・時効は本人が援用して、初めて有効になるが。 この手を使えば時効過ぎても無効に出来る。
２、管理費
入居時に販売会社から提示される管理費の額は、まったく競争性のない、高額な設定です。
このことは、別の項目で詳細を記述しておりますので、トップページ（管理費削減はこちら）よりお探しください。
いずれにしても、販売会社の言い値の管理費ですから、速やかに競争性の導入で管理費削減を実施すべきです。
管理業務内容の見直しと公開募集による競争性で、２０～４０％の管理費削減は可能です。
当然、管理会社からは有形無形の多様な攻撃がありますが、業界と利害関係のない専門家の活用により、無駄を排除し財務状況
の安定化ができます。
駐車場収入をを管理費に導入している誤魔化しには注意・・・駐車場改修費をどうするか及び管理費を安く見せかけ、好きなだけの
委託管理費を収奪している。
管理費での損害額
２０～４０％・・・毎月３，０００円前後 → 一生涯５０年として自然増を加味 １戸当たり２００万円の損害・・・損害１
マンション全体で２億円の損害
３、修繕積立金
購入時に多くの販売会社では購入しやすくするために、修繕積立金は安めに設定しています。
一時金で、当面の不足額をまかない、２～３年後には値上げ勧告をするケースが普通です。
逆に、値上げ勧告がなければ、将来の大規模修繕が出来なく、１０年経過時には大問題になることは避けられない。
管理費削減分を修繕積立金に流用すれば値上げの必要性はない。
歳入側の問題はこれで良いが、適正な額の修繕積立金により積み立てた預貯金残高は、ほとんどの管理会社にしては甘みのない
大規模修繕工事となり、業界と利害関係のない、大規模修繕を含む工事業界に明るい専門家の活用がなければ、修繕積立金の値
上げ攻勢にさらされることが多い。
裏事情に暗い良心的な管理組合の役員さんは、海千山千の管理会社に攻められたら、値上げを求めざるを得ない。
それが現実です。 貴方が頑固なら大規模修繕工事が出来なく、マンションの老朽化は避けられない・・・責任を取れますか？
これが、悪い管理会社の常套手段です。
修繕積立金を値上げして、大規模修繕工事で談合を企て、管理組合の預貯金をごっそり使ってしまう。
詳細は他の項目で記述していますので、トップページ（大規模修繕工事はこちら）よりお探し願います。
大規模修繕での損害額
○談合を排除し、公開競争の導入で３０～５０％（半額）の削減可能
・ １００戸のマンションで１回目の大規模修繕工事費の削減額
１００戸×１００万円×（０．３～０．５）＝３，０００万円～５，０００万円の削減
・ マンション一生涯３回の大規模修繕工事（２回目以降エレベーターや機械式駐車場の改修が加算
マンション全体で１億５千万円の損害・・・１戸当たり１５０万円の損害・・・損害２
４、日常修繕
競争性がなく又比較的急いでいる不具合のため、競争相手がなく１社限定の発注先がほとんどです。
一方、専門的な不具合が多いため、不明瞭な内容の修繕が少なくない。
一例として不要不急な仕様や内容若しくは詐欺まがいが見受けられる。
（事例）
○駐車場の消火設備
１０年目でバッテリーが劣化しただけなのに、消火設備全部を取り替える。
○鋼製の手すり壁
屋内と屋外連続の手すり壁で、屋外部分が腐食が目立つまで放置し、腐食していない屋内部分を併せて修理する。
本来、腐食が目立ってからの塗装は管理不良。 錆が見える前の下塗り塗料が劣化した段階で塗るべき。
加えて、単価が高く、かつ１社見積もり。
○屋上の舗装面積の水増し
元施工のゼネコン、当事務所が指摘するも、その後なしのつぶて。
損害額
査定はいたって難しいが１マンションで１年間で３００万円として損害額３０％として
一生涯 ３００万円×３０％×５０年＝４，５００万円の損害・・・・１戸当たり４５万円の損害・・・損害３
＊管理費、修繕積立金（大規模修繕工事の原資）、日常の修繕費での一生涯当たりの損害額
損害額１～３の合計値
マンション全体で４億円 １戸当たり４００万円の損害 （一生涯５０年として）
| マンションの滞納問題コンサルティングについて 一般的な滞納金対策法を整理し記載しますが、ご不明なところはお問い合わせください。 １、管理組合で滞管理費等の滞納に関する規約か細則を策定しておく。 ２、事例 ①一般的な滞納金支払い督促書の手渡し ②滞納金支払い請求に関する内容証明と配達証明付の督促書の発送 ③長年の滞納金の支払い計画書の提出を求める ④弁護士や裁判所の仲裁、和解の利用 ⑤少額訴訟、支払い督促の実施 ⑥⑤で、滞納者が拒否した場合は一般訴訟に移行。 ここからが長丁場です。 ⑦５年の時効に注意、時効を避ける手立ての利用 ⑧競売執行による滞納金請求を行うが、金融機関の抵当権がある場合は、滞納金の満足な回収は期待できない。 ⑨競売による買受人（特定承継人）に滞納金は継承されるので、その者への支払い請求 ３、革新的な滞納金獲得対応・・・乗り越えなければならない困難な課題 ①やる気のない理事長でも滞納金請求を行う為にはどうすればよいか？ ②滞納金を請求する＝債務の不履行は弁護士費用は通常は認められない→どうすれば認めらやすくできるか？ 訴額に比べて圧縮される確定額より弁護士費用が高くつく場合もありえる。 ③滞納金の消滅時効は5年。 法の表裏をうまく援用しなければ莫大な損金になる。 ④原告や被告人は基本的に理事長ですが、管理者に第3者を任命すれば、その者が裁判所に出廷することになる。 |
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
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 屋上防水中間検査 |
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参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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