マンション管理士の管理費や修繕積立金の滞納対策

区分所有者が支払わない管理費や修繕積立金の滞納金は法的には他の区分所有者が立て替えている事になり、消滅時効を念頭に置きながら効果的な対応が必要。

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浪速マンション管理士事務所

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業務範囲
大阪府、奈良県の全域
兵庫県、京都府の限定地域

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【正しい大規模修繕のために】
・管理会社、理事長や修繕委員長
　が業者とつるむ事例もある。
・実際に補修が必要な劣化状況が
　あって初めて施工すれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
　容認、バックマージンに注意。
・施工業者の募集には、複数の募集
　ルートで談合・高値を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
　の手抜き容認に注意。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・最終検査は足場の解体前に必要。
・管理会社と設計事務所へのキック
　バックを無くす方法を講じれる。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・やり方次第で終の棲家にできる。

【エレベーターリニューアルの検査】
・一流メーカーでもいい加減な書類・不
　良施工の現場が少なくない。
・見えないシャフト（昇降路）内では、問
　題のある施工が少なくない。
・現場溶接の品質の悪さが一般的。
　溶接長さや厚み不足、溶接個所にス
　ラグ混入等が多い。
・ボルトナットの施工方法も悪い。
　ナットからのボルトの飛び出し不足、
　緩み止め用の有効な印（アイマーク）
　がないケースもほとんど。
・地震時の横揺れ対策用のワイヤーが
　無い場合は緊急停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
　合がある。受検者が足で押さえて誤
　魔化す事が実際に有った。

大規模修繕工事の現場監理中

半世紀経っても新品な外灯

エレベーターのかご上で検査中

【この新築時の欠陥は不法行為】。
・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は事業主の
　傘下の管理会社にさせない。　
・施工不良、手抜、欠陥工事はアフ
　ターサービスで補修させなければ
・仕様書に触れたり、建築法令に触れ
　る欠陥は不法行為となる。
・不法行為を立証すれば、時効は２０
　年間。もっと延長できる最高裁判例。
・補修請求は文章で、理事長から事業
　主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が普通なので、再発
　箇所は１０年間の補修請求が出来
　る。民法の債権の時効は１０年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。

【特殊外灯とマンション管理】
千里万博の日本庭園での経験を活
かし翌年の１９７１年に世に出したオ
ールステンレス性の外灯。
当時、公園に設置されている外灯の
のケースは地域によって設置台数の
半分から全数が悪戯で破損されてい
たが、この外灯は半世紀近く経った
現在でも維持管理不要の新品同様
でした。当時の私の想像通りです。
大阪府堺市の大泉緑地に全国第１
号機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。

【管理会社からの不利益を防ぐ】
・総合技術や法律部門で業界と渡り合
　える専門家による顧問契約で不利益
　を防ぐ。
・事業主の自由設定の管理会社の
　管理委託費は２０パーセント以上
　の削減が出来る。
・管理会社は不利な事を議事録に書
　かないので、できれば役員が作製
　すべき。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
　的。それも競争性のない高値ばかり。
・事業主の不利になるアフターサービス
　点検や大規模修繕時の劣化診断は
　管理会社に委託してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間１０万
　円×６０年間＝６００万円となる。

最悪の欠陥工事（露筋）

不利益を受けない工夫が必要

無料相談（開けない時は下記を入力）

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　０５０-７１００-３８６５

　[最近の主要な更新履歴]　　

　　有資格者が教えるエレベーター
　　リニューアルの知識

　　管理費削減無料算定開始

　　施工不良・欠陥工事対策

　　管理会社変更への謀略を防ぐ

　お問い合わせと回答

　[最近の履歴]

　・駐車場不足で悩んでいます

　・違法マンションを購入しないために

　マンション問題解決への提言

　[最近の履歴]　　

　・第三者委託方式について

　・業界の経営不振について　

　相談者コーナー

不良工事を無料相談で解決

大阪府大阪市旭区　
　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　
　　無料相談の詳細はこちら　　　　　

・無料のメール相談により屋上防水の施工
　不良による漏水の原因が究明でき、販売業
　者に無償で改修させることができました。
　今後、発生する多様なマンション管理問題を
　管理士さんに解決していただくため顧問契
　約を検討したいと思っています。

管理委託費削減が３１％　

　大阪府大阪市港区
　　　　　　理事長をなさっているYM様　　　　　　　　
　　管理組合の支援詳細はこちら　　

・管理会社への業務委託料や日常の修繕費
　割高で業務内容にも不満があり、参加５社
　による談合ができない価格競争で、結果的
　に３１％の削減が実現できました。　
　管理会社の変更後は、緊張感とマンション
　管理士の無料の継続監査で従来に比べ
　理事会の運営が円滑になりました。

注目すべきニュース

大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意

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マンションのトラブル解決（滞納問題）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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１、管理費や修繕積立金の滞納問題が長期化すれば、区分所有法６条違反（居住者の共同の利益を害する）

　　　で、マンション管理に根本的な支障やトラブルが発生します。

　　最終的にはマンションの専有部分である住戸の競売請求も視野に入れることが基本です。

　２、滞納問題のトラブル解決には、滞納額の少ないうちに、専門家によるコンサルティング受けられることを

　　　お勧めします。

　　　（解決フロー）

　　　・1回目の滞納時には、マンション管理会社が滞納の旨の葉書を郵送する。

　　　・２回目の滞納時には、マンション管理会社が訪問し、督促をし、併せて遅延損害金の支払い義務が発

　　　　生することを指摘。

　　　・３回目の滞納時には、管理組合が内容証明と配達証明つきの封書を発送する。

　　　＊ここらあたりから、浪速マンション管理士事務所の、効果的な手法を実践します。

　　　　　駐車場に関する事項

　　　　　弁護士に関する事項

　　　　　給水に関する事項

　　　・４回目の滞納時には、支払い督促や少額訴訟を実施

　　　・それ以上に滞納が長期化するなら、マンションの持分の差し押さえから競売への法的措置に移行する。

　３、４回以上の滞納者には、上記のような専門家による法的手法が必要になります。

　　　滞納はマンション管理の危機の始まりと位置づけ、毅然と対応しなければ、マンションのトラブル解決に

　　　ならない。

　　　（新旧の滞納金の選別した返済、返済誓約書・・・・）

　４、法的措置には少額訴訟・支払い督促・一般訴訟がある。

　　・浪速マンション管理士事務所では、担当のマンション管理士の対応で解決を目指しますが、問題が複雑

　　　化すればマンションの滞納問題に詳しい弁護士や司法書士と業務提携を利用することとしております。

　５、マンションでの滞納金は５年の消滅時効に注意（最近、最高裁の判決が下されました）

　　・組合の理事会役員の交代ごとに滞納問題を先送りにすると、５年で時効になり、それ以降請求できません。　

　　　時効を中断する具体的方法はいくつかありますので、具体にはマンション管理士にご相談ください。

　　　滞納というマンションのトラブルを解決するためには、滞納対策の細則を定めて対応すべきでしょう。

　６、５年以上の滞納がすでに発生していても、時効を有効化しない手立てが残っています。

　　　あまり知られていないこの「時効の援用制度」というものの存在を利用するのです。

　　　ですから、まだ５年以上の滞納としても諦める必要はありません。

　　　ここからが、浪速マンション管理士事務所の滞納問題コンサルティングの見せ所です。

　　　マンションのトラブル解決の裏技をつかって、管理費や修繕積立金の改修を図ることが、マンション管理

　　　の適正化のために必要です。

　７、滞納者の専有部分には、銀行等のローンによる抵当権が設定されており、残債務（未返済額）と競売金

　　　額との関係で、管理組合へは配当が無い場合も有ります。

　９、八歩ふさがりになりかねませんが、残る手が１つだけあります。

　　　競売金額との関係により、まだ回収のチャンスが有り得ます。

　　　詳細は弊所のマンション管理士にお問い合わせ下さい。

１０、この滞納問題という特殊なマンションのトラブル解決は、管理組合の役員の方には、大変なストレスを伴

　　　う業務ですので、マンション管理士による滞納問題コンサルティングが必要だと思います。

　　　どなたが理事長や会計担当理事になっても、事務的に滞納処理を行うノウハウで、３０００万円の滞納を

　　　２年ほどで、５００万円に縮小できた事例もあります。

　　　要は滞納対策の決め事と、毅然とした態度が肝心です。　

下記の画像をクリックすればリンク先に移行します

　当初工事の欠陥なのに間
　違った判断で大規模修繕
　の対象にされないこと。
　損害賠償請求ができる欠
　陥工事が少なくない。

　技術系マンション管理士
　が、利益優先の管理会社
　や専門業者を指導し、多
　様な不利益を改善する。

　多様な管理会社の阻害活
　動を阻止し、割高な管理
　委託費を大幅に削減し組
　合員の経済的負担を軽減
　する。

　マンション管理士（技術系）
　が管理状態を調査できるメ
　リットがある経年の中古マン
　ションの選定を教示する

　大規模修繕工事のコンサ
　ルタントを間違えれば欠陥
　工事まで経年劣化にされ
　てしまう。

　実務経験豊富な昇降機検
　査資格書が管理組合の立
　場でエレベーターのリニュ
　ーアルの業者を指導。

　マスコミに掲載されるの
　は氷山の一角で、かつ
　偏った文面がｔ時にある。
　事実を読み取るべき

　将来は財政破綻かスラム
　化が待っている無関心な
　投資マンションや一般マン
　ションを救う専門家

　内容も理解していないの
　に目暗印。
　過大な保険金設定と間違
　いのオプション設定を教示
　します。

　マンション管理士（技術系
　）がマンションでどんな不
　利益を被っているか、無
　関心な方に教示する。

　マンション管理士（技術
　系）が善良な区分所有者
　のために、多様な不利益
　を防ぐ具体的な手法を
　公開する。

　選択の余地の無かった
　マンション管理会社から
　多種多様な不利益を被
　っていないか？　

　大規模修繕工事で談合
　高値と手抜き工事を防ぐ
　仕組みを入札経験豊富
　な元公共工事の検査員
　が教示する。

　公共工事の元検査官が
　大規模修繕の談合高値・
　・バックマージン・管理会
　社のピンハネ・手抜き容認
　を改善させる。

マンションのトラブル解決（管理費や修繕積立金の滞納問題コンサルティングについて）

　　一般的な対策法を整理し、記載しますが、ご不明なところはマンション管理士にお問い合わせください。

　　１、管理組合で滞管理費等の滞納に関する規約か細則を策定しておく。

　　２、それにより、管理者（理事長）の個人的行動がなくなり、役員交代後にも計画的に滞納対策ができる。

　　３、事例

　　　①３回程、滞納した場合に、一般的な督促書の発送か手渡し

　　　②弁護士名で内容証明と配達証明付の督促書の発送

　　　③支払いの計画書の提出を求める・・・これは５年と言う時効対策にもなる。

　　　④弁護士や裁判所の仲裁、和解の利用

　　　⑤少額訴訟、支払い督促の実施

　　　⑥一般訴訟

　　　⑦５年の時効に注意、時効を避ける手立ての利用

　　　⑧競売執行

　　　⑨競売による買受人（特定承継人）への支払い請求

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