|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
トップページ > 顧問契約の効果 > 顧問の管理会社対応語録
マンションの顧問業務：マンション管理士の管理会社対応語録
（枚挙にいとまがないが、ページが許せる範囲で掲載します）
ツイッターで貴方のつぶやきを発信できる
このページでは実際の顧問契約先のマンションの理事会の審議内容を影響のない範囲で示し、より具体なマンション管理の危機対策
を検討いただきたいと思います。
事例１ 地上デジタル対策で無駄な出費を防いだ
（管理会社）
このマンションの共同聴視システムのデジタル化に改修がいる。・・・・見積書は３８万円です。増幅器は安全のため
一応計上しています。
（顧問：マンション管理士）
地上デジタル対応テレビ購入した方で、ジェイコム（ケーブルテレビ）でないく、このマンションの端子から受信してい
る方、いかがですか？
（理事）
私ところは６階ですが、きれいに映っていますよ。
（顧問：マンション管理士）
２階で（１階でなく）アンテナから一番遠い部屋で映っているなら、通常は地デジ対策は不要ですので確認してください。
３８万円は無駄な費用ですね
［今後の対策］
日常的若しくは臨時的な委託費や修繕費等においては、無駄な出費や割高な価格は、どの管理会社も似たり寄っ
たりです。
管理組合の役員が知らない専門分野でなら遠慮もあり、つい承諾するものです。
そこが彼らの付け目であり、管理会社の利益になるので、巧妙な心理作戦を駆使しますね。
日常的に発生する不利益からマンションの財務を守るには、専門分野に明るい方に理事になってもらうか、そんな専門
家に理事会に参加してもらうことです。
事例２ 築９年のマンションで欠陥工事を、マンションの大規模修繕工事で補修するのを未然に防いだ
（マンション管理会社）
地下のコンクリートによる消防用水の水槽にクラックがあり、漏水し、水道料金がかさんでいるので、１７０万円の見積もり
です。
（理事長）
松本さん、この写真の様な状況ですが、施工会社と交渉できるでしょうか？
（顧問：マンション管理士）
欠陥工事や不良工事の交渉相手は、ゼネコンでなく、販売会社です。
この写真から推察できるのは、水槽でありながら防水層がなく、また、クラックの発生している箇所はブロックで施工され
ており、明らかな欠陥工事です。
交渉は可能です。
訴訟事例では、建築基準法違反や、技術上明確に不適正な手法といえるなら違法となります。
管理会社さんには建築士がいないのですか？・・・おられても、会社の不利益となることはできないでしょう（心中のツブ
ヤキ）
［今後の対策］
広義な意味で不良工事や欠陥工事は、あって当たり前です。
その部位や程度そして難しいですが、関係法令に抵触しているかで、その取り扱いが異なり、程度が軽いと思われる鉄筋に
関する場合に、違法性が問題になると理解しておられる建築士の方はどれだけいるか？
売買契約書のアフターサービス、瑕疵担保、民法の瑕疵担保、品確法の瑕疵担保、民法７０９条の不法行為の順に、管
理組合の瑕疵に基ずく補修請求の扱いが難しい。
また、それぞれの時効的な有効期間も異なる。
最大１０年が常識的ですが、浪速マンション管理士事務所では、関係法令違反事例は２０年を基本としています。
交渉相手でない管理会社や本来の交渉相手の販売会社、販売会社が破綻した場合のゼネコンとの交渉がうまくいかない
場合でも、諦めないで一報してください。
業界と利害関係のない専門家であり、かつ法律に長けている者が対応します。
事例３ 構造上の瑕疵の交渉相手を間違っていたのをただし、その後スムーズに進捗した。
（理事長）
屋外に開放している廊下の手すり壁の内側が、雨水の垂れ跡により、全面的にスダレ状に黒ずんでいる。
マンションの屋上にある庇の出幅が少ないのが原因ではないか
（管理会社）
今までも、私どもの建築士が申し上げているように竣工図の通りで問題ない
（顧問：マンション管理士）
欠陥工事や施工不良について、責任を問われるのは管理会社でなく、販売会社です。
管理会社を相手にしていても意味がない 。彼らは業界に責任問題が波及しないための防波堤の役割をしています。
また、管理会社が言っている竣工図ではなく、設計図がどうなっているかが問題であり、設計図が間違っておれば販売会社
経由で、設計事務所の責任となり、設計図が正しいが、施工で間違っているなら、販売会社経由でゼネコンの責任となります。
いずれにしても、管理組合の交渉相手は販売会社です。
販売会社が倒産している場合に限って、ゼネコンに直接請求ができます。
［今後の対策］
設計図の内容を確認し、無過失責任（過失がなくても責任を取らなければならない）の販売会社に対して文章で、瑕疵修
補請求をすることになります。
管理会社は販売会社に類が及ぶのを防ぐ防波堤と考え、販売会社に文章で要求するのが基本です。
［欠陥工事対策］
鉄筋が露出し、コンクリートが剥落（かけて落下）している事例は少なくありません。
鉄筋の被り厚（コンクリートに何センチ埋まっているか）によって、建築基準法違反となり民法の関連条項により無償修理させ、
なおかつ損害賠償もさせることが可能です。
なおかつ、この事例の場合は時効は１０年でなく２０年まで延長できます。
具体的なことはノウハウですのでお問い合わせください。
事例４ マンションの損害保険の証書原本が紛失したまま、放置されたケース
（マンション管理会社）
受水層への市水の給水用の電磁弁が２年で故障し、見積もりが４５，０００円です。
（理事長）
そうですか
（顧問：マンション管理士）
少し待ってください。 損害保険で電気や機械の特約が付加されていれば、保険金で賄えますが、特約はついていませんか。
（理事長）
保険証券は、管理会社に預けていたんですが、フロントによれば、前に紛失したらしいのです。
（顧問：マンション管理士）
そもそも、管理会社が保険証券を預かってはなりませんし、また、紛失しているのに再手続きをしていないのは、違法ともいえる。
［今後の対策］
保険証券を預けない、印鑑を預けない、マンション新築時の完成図書、修繕工事の完成図書、修繕履歴、過去の総会資
料や理事会資料・・・すべてマンションに引き上げておく事が基本です。
事例５ 大規模修繕が談合され、割高になるのを防いだ。（もっとも犯罪的な行為をするジャンルです）
（管理会社）
今回の大規模修繕の業者募集を公開したところ、以下の４社になりました。
○○○○ ■■■■ □□□□ △△△△（裏情報では○○○○は管理会社の兄弟会社）
（顧問：マンション管理士）
４社とは、公開募集にしては少なすぎますね。 どんな公開方式ですか？
（管理会社）
マンションの玄関・掲示板等に掲示していました。
（顧問：マンション管理士）
そんな、いい加減なやり方を公開とは言わない。 公開とは新聞やホームページを利用する場合を言う。
（理事長）
私も、管理会社に、４社とは少ないと言ったのですが、管理会社は、組合が業者を紹介できるなら言ってくださいと言われ
ました。
（顧問：マンション管理士）
そんな、管理組合を騙すような、行為は違法であり、管理会社との委託契約を破棄できる事由にもなる。
１０社や２０社集めるのは、当然のことであり、私たちでも簡単に集められます。
４社を含んで、再度募集をかけるべきです。
当然、公開募集ということで、業界新聞とホームページを利用しようと思いますが。
［今後の対策］
マンションの玄関や掲示板に貼るだけとか、管理会社の紹介で、３〜４社程度というのは、まず間違いなく高値の談合と考
えるべきです。 過去からの常套手段です。
事例６ 談合の恐れのある大規模修繕工事を契約前に廃案にした
（理事長）
管理会社が探してくれた業者による、見積もりではＮ社が最低金額で、ここに決めたい。
（修繕委員）
見積書を見たところ、施工数量に水増しがあるようです。 Ｎ社さん説明してください
（Ｎ社）
根拠を示され、だんまり
（修繕委員）
いい加減な見積もりでは、信頼できないので、他に私が１社を参加させたい。
（理事長）
いいでしょう
・
・
数日経過後
・
・
（修繕委員）
Ａ社の見積書に寄れば１５％程安い
また、Ｎ社からＡ社に「見積額をＮ社より上げてください・・・・見返りは・・・・ここは想像ですが」の申し入れあり
こんな、いい加減な大規模修繕は容認できない
（顧問：マンション管理士）
管理会社に任せるとそんな事例が多い。
そのような事情での３社とか４社では、公開性も競争性もなく、マンション管理組合として不利益を被るのは明確
不正な業務内容であったので、民法での「善良な管理者の注意義務違反」に伴う不法行為に当たります。
契約前にかかわらず、白紙撤回が妥当でしょう。 管理会社は文句を言える立場でない。
また、そのような不正なことをする管理会社との委託契約を破棄すべきと思います。
（理事長）
修繕委員からとマンション管理士からの提案で理事長は首を縦に振らざるをえない。
［今後の対策］
・管理会社に任せない
・任せるとまず間違いなく談合をするでしょう。
・施工数量の水増しはよくあることです。 ・・・ 手すりの延長、屋上防水面積
・積算の金額も、専門工事で高値が目立つ。・・・建築工事の中の給水工事とか電気工事等
・管理会社・販売会社・施工会社と利害関係のない専門家に委託し、事前に欠陥工事も含んで劣化診断を行い、
工事の仕様や数量明細書を作成し、大規模修繕工事費の適正予定価格を算出しておく。
ここでポイントは、メーカー見積単価の減額（値引き）率を実勢に合わせることです。
私の経験では、管理組合目線に立っていないコンサルタントの大規模修繕工事費は、適正額の４０％増し程度でした。
事例７ 管理費削減を嫌がる理事長を説得して、３４．５％の削減に成功した
（会計担当理事）
会計上以下の問題がありますが、いかがでしょうか。
・機械式駐車場の収入が普通会計に全額計上されており、機械式駐車場の改修費が計上されてない。
・修繕積立金は８年目にして、１戸あたり４０万程度しかなく、大規模修繕を行うには不安がある。
（理事長）
だんまり
（顧問：マンション管理会社）
ですから、以前から申し上げていますように、修繕積立金を段階的に増額するように提案しているのです。
今のままでは、一時金を徴収しなければ、５年後に控えた大規模修繕ができない
（ｌ顧問：マンション管理士）
皆さんの発言には問題がいくつかあります。
１、１戸あたり１２，０００円の管理費を徴収しながら、機械式駐車場の使用料は普通会計に計上しており、余剰金が
あまりないのは、管理委託料が高すぎるのです。
管理委託料は全体で幾らですか？
２、こちらのN管理会社は新築時から管理されておられるのですか？
３、機械式駐車場の費目がないし、修繕積立金の預金残高が少ないのは問題です。
（理事長）
管理委託料は毎月１００万程度です。・・・・１０２戸なので９，８００円／戸・月になる
新築当時からお願いしています
（顧問：マンション管理士）
管理費に占める管理委託料が高いですね。
エレベーターの点検を含んでも、毎月６，０００円もあれば十分ですね。
（理事長）
管理委託料を下げれば管理の質が落ちる。 N管理会社だからこの価格でチャンとできているのです。
（顧問：マンション管理士）
価格については、他のマンションの事例や、業務量からの積算で算出しております。
また、こちらのマンションは、新築当時から、販売会社が一方的に決めた管理費でありかつ、管理委託料ですね。
無競争の希望価格ですから、高いのは当然ですが。
業務仕様を明確にし、競争性を導入すれば、緊張感から管理の質は落ちることは有りません。
いかがですか、皆さん
（会計担当理事）
管理委託料が下がり、会計に余裕ができれば大規模修繕もしやすくなりますね。
（顧問：マンション管理士）
大規模修繕も１２〜１３年目にしなければならない訳でなく、このマンションの劣化状況しだいで施工時期を決める必要
があります。
また、大規模修繕も公募による競争性で談合を排除すれば、相当の工事費を削減できますよ。
機械式駐車場の収入も管理費に繰り入れるのではなく、別会計にすべきです。
近い将来に、改修が必要になりますよ。
（顧問：マンション管理会社）
厳しい顔をして、何か言いたそう？
（会計担当理事）
理事長どうされます？
私は、松本さんのおっしゃることを検討してはと思いますが。
（理事長）
しぶしぶ、次回から検討しましょうか。
［その後の進捗］
私の提案で、その後の３ヶ月間の理事会開催１時間前の会議を経て（管理会社を参加させない）、管理委託料を含む管理費
の見直しをする方向が決まり、結果的に、７社の管理会社による競争の結果、他のD管理会社と契約することになった。
管理費削減額は３４．５％でした。
この余剰金を特別会計へ編入すれば、公開で競争性を排除できるなら、大規模修繕もなんとかできます。
| マンションの財務強化の勧め 全国７００万戸（２０１７年末）、約１５００万人が居住するマンションの共通問題の一つとしてマンション管理組 合の財務状況の悪さが、現実問題として新聞等のマスコミでも取りざたされています。 マンション管理組合の財務強化を行なうには、いくつかの手法がありますが、皆さんに顧問契約先のマンションで実施 した、「マンション管理会社の見直し（リプレイス）も視野に入れた管理委託費削減」を提案します。 この顧問契約先のマンションは、あまりに酷い管理内容に危機を感じた管理組合からの名指しの受託で管理委託費削 減を行い、「管理会社を変更させない不法ともいえる怪文章を管理規約に潜ませる酷い管理会社」それを工夫して凌い で 管理会社変更に成功した経緯を踏まえて顧問契約を現在も５年目に入っています。 より詳細な具体的な方法は、上段のリンク先の「管理委託費削減」コーナーを参照してください。 通常、マンションの大規模修繕が近づいた時点か、マンションの購入後数年経過時に、マンション管理会社は修繕積 立金の増額提案に併せて管理費の増額も提案することが有ります。 、それを待たずに、このサイトをご覧になった時点で、速やかな行動をお勧めします。 マンションの築年数が多くて、高額になった場合の管理費の削減を行なうには、不要な支出を余儀なくされている、 管理会社への管理委託費の削減（マンション購入時に、特別な注意もすることなく、署名押印した管理規約やマンシ ョン管理委託業務契約書に端を発しています）を行なうことが主要です。 また、マンションを購入して年数の浅い場合は、マンション販売会社が販売をしやすくするために低い目に設定された 管理費（それでも管理会社の言い値です）を２〜３年後に増額要求することもあります。 その頃には、区分所有者（居住者）の管理費に対する問題意識も高まってきていますから、管理委託費を削減する好 機です。 そして、削減された余剰金若しくは増額されなっかた見込み金を資金として、１０〜１５年間隔に実施するマンション の大規模修繕、オートドアーや監視テレビの設置等の防犯対策、斜路や手すりなどのバリアフリー対策、また実施例 が少ないエレベーターの取替え工事等・・・・・の原資として有効利用することにより、資産価値の高く、住みやすく、 安全なマンションの居住環境を構築します。 マンション管理組合の役員の皆さんは、今以上に、管理組合業務に関心を持ち、勇気を持って、一念発起し、マンシ ョン管理会社の業務監査やリプレイス（見直し）を実施しましょう。 技術系のマンション管理士が企画・立案・実施及び、管理委託費の減額後の１年間は監視のため、マンション管理 会社の無償の顧問契約で管理会社の業務の監視をいたします。 |
||
このページのトップへ
P165
