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５、技術系マンション管理士との顧問契約で日常修繕の無駄と施工不良を防げる
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当事務所のマンション管理士の顧問業務で次の無駄を防げます
①マンション保険の保険金支払い対象の確認をして、保険適用請求をします。
管理会社はマンション保険の代理店をすることがほとんどですが、故意か過失か知りませんが、不利な
（高くつく）保険に加入し、保険適用の修繕も、実費で関係業者にリベートを取って、言い値で、手抜き状
態でも、検査能力がない・・・こんな状態のマンションが多く存在しています。
また、一方でもっと効果的な各種のマンション保険の提案もさせていただけます。
②修繕の必要性や、仕様を浪速マンション管理士事務所の専門家が判断します。
素人の管理組合さんや、何でも修繕にしてしまう管理会社に代わって、建築、設備、エレベーター、機械
式駐車場、外構・・・・・・全て のトラブルに対してそれぞれの専門家が判断し、見積りに競争性を持たせ、
手抜きを許さない監督、検査をいたします。
多くの管理会社は修繕工事にしても、清掃や調査などの委託業務にしても、関係業者の１社見積
りで済ませています。
競争原理が働かないため、５０％以上の割高になっています。
３社以上の見積りを採ったとしても、通常は談合しているか、見積り金額を指定するか又は、押印
だけした空見積書を貰って、
金額を本命の業者が書く・・・・それがよくある実態です。（昔、我々もそれを普通のように実践してお
りました）
比較的小さな金額ですが、倍額支払っているとしたら、永年に莫大な額になります。
こうして、管理会社を窓口にして、マンション業界は、皆さんのマンションからお金をいただいているのです。
管理費削減（３５％の節約）日常の修繕の適正化（５０％の節約）、大規模修繕の競争原理の導入（４０％
の節約）、この３本柱で皆さんのマンションは、財務体質が大幅に改善します。
一度、会計報告の実績で試算してください。
今までできなかった、防犯対策や、高齢者対策、エレベーターのリニューアル、・・・・・・将来の老朽化対策
等にお金を有効利用できます。
③顧問契約の技術系のマンション管理士が日常の修繕のほとんどを、企画、発注、検査を実施できます。
従来、出入りの業者が支払っていた、バックマージンや無競争による無駄もなくなり、大幅な削減ができ、
施工品質の向上も可能です。
言い換えれば、管理費の削減や既に値上げしている修繕積立金の削減にも繋がることになります。
対象は建築、設備、エレベーター、機械式駐車場、浄化槽、外構、植栽・・・全てに渡って、業者を指導い
たします。
④顧問契約により不良工事や欠陥工事の解決がスムーズになる
アフターサービス期間内における定期点検といっても１年目は販売会社から連絡がありますが、３年目や
５年目また１０年目になれば連絡がないことが普通になってきます。 多くの管理組合では一番肝心な最
後の１０年目の点検を行っていません。 話にならないところです。
販売会社や管理会社が言わなくても、自主的に専有部だけでなく屋上やバルコニーを含んだ共用部の点
検も行い、技術的・法律的な両面から販売会社に直接、瑕疵修補請求（併せて損害賠償）を書面でしま
す。まして、建築基準法や消防法等に抵触する欠陥部は民法を援用して、２０年間瑕疵修補請求（損害
賠償）を行えるのです。
タイルの剥落やコンクリートのクラックや床タイル舗装の浮き上がり、地下消防水槽の水漏れ等の欠陥部
が目立っているマンションが改革派の理事長の努力もむなしく、泣き寝入りした事例を歯がゆい思いで傍
観してきた。
なぜ傍観か？管理会社の横槍で傀儡化した住民が頑張り臨時総会の委任状も工作しマンション管理士
の顧問契約案が否決された。
そんな犯罪行為もありました。
マンション管理組合は決して清純な環境でないのです。
| ６、技術系マンション管理士との顧問契約で日常のマンション問題の解決がスムーズになる |
マンション管理問題には、多種多様なものがあります。
管理費や修繕積立金の滞納問題、ペット問題、騒音問題、ごみだし問題・・・・・これらの問題は、発生した芽
のうちに、それぞれにあった適切な手法で解決しなければなりません。
個々の話し合い、全住民を参加した上の解決、ペット同好会の立ち上げによる解決、法的解決・・・・・ケース
バイケースな手法で、既得権が拡大する前に、早期解決しなければなりません。
これらの多くのマンション問題の解決を、顧問契約のマンション管理士のアドバイスで解決できれば役員の
心理的負担は軽減されるでしょう。
| ７、技術系マンション管理士との顧問契約で、大規模修繕を控えて住民間のトラブルを回避できる |
大規模修繕が視野に入る築８～１０年頃になると、管理組合のスケジュール通り修繕積立金や管理費の値
上げ、管理組合の理事会役員や修繕委員会メンバーへの利益供与による囲い込みが発生し、彼らが何か
に付けて管理会社の擁護をすることが目立ちはじめます。
できればこれらのマンションでの問題が最悪の事態になる前に、弱い素人の住民を守り管理費や修繕積立
金の値上げなしで、大規模修繕工事の談合も排除し、厳しい財務状況の大幅な改善をしたい。
そのためには、管理会社がそんな行動を起こしても、意味のない主体的管理組合を築けばいいのです。
管理会社から利益供与を受けて、彼らの代弁者に成り下った人々を多数見てきましたが、こちらの心理の
裏返しか？彼らが哀れであり、また、おぞましい物を感じることを禁じられない。 彼らもあるいは犠牲者か
もしれないが、遠慮はいりません、断固排除しなければならない。
獅子身中の虫ですから、早急に対応しなければ、マンション管理が危機に陥りかねない。
法律や技術面でもマンション管理士や１級建築士、国土交通大臣認定昇降機検査資格者、１級電気工事
管理技士、１級管工事管理技士・・・の各専門家が協力して、貴方のマンションを脆弱なものから、外堀も
ある強固なものにしませんか。
そのためには、多様な不利益を改善する中心となる専門家との顧問契約（アドバイザー契約）が必要でしょう。
業界と利害関係がないマンションの各技術に明るく、関連法令の応用に長けている海千山千の管理会社
や建設業界や販売会社と、対等以上の立場で話が出来る、そんな専門家でなければ意味がない。
マンション管理士の過半は業界と利害関係があります。建築士もほとんど業界と利害が切れない。気長に
探すことです。 自信がない方は当事務所に連絡ください。
類は友を呼ぶで、業界と利害のないと思われる専門家は結構いるものです。
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