|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| トップページ ＞ 顧問契約の効果 ＞ 管理費や修繕積立金の見張り番 |
マンションの管理費や修繕積立金の見張り番：技術系のマンション管理士との顧問契約 この見積書は適正なものか？で悩んでいる方は一報ください。 ツイッターで貴方のつぶやきを発信できる  |
現 状 分 析
多くのマンションでは管理費や修繕積立金の会計区分が適正でなく、また修繕費や各委託費の執行方法も不適正です。
いきなりこのような話を出すのには下記の根拠が有ります。
これらの問題を解決するために技術系のマンション管理士との顧問契約を検討ください。
１、管理費の額
マンション管理会社に業務委託している管理費（管理委託費）の額は、販売会社が一方的に決めた高額なものです。
加えて、２項の駐車場使用料を管理費会計に計上し、名目の管理費を低く見せかけているのは通常のやり方です。
誤魔化されてはいけません。
競争性のない管理費（管理委託費）に加えてそれを粉飾していると言っても過言ではない。
当然、駐車場使用料の算入を見直し、加えて、競争性により、管理委託費を含む管理費の削減を行うべきでしょう。
余剰金を大規模修繕の修繕積立金や機械式駐車場の積立金に算入するべきです。
２、駐車場使用料
自走式駐車場や機械式駐車場の使用料は、相当な高額になります。
自走式駐車場の場合なら、修繕積立金に算入し、将来の大規模修繕や改良費に充当すべきです。
お金がなければ、安心・安全・快適な資産価値の高い、長耐用年数のマンションは実現できない。
機械式駐車場の使用料を管理費に充当しているマンションは、修繕積立金の額に将来（１５年ほど先）の機械式駐車場の改修費
を含んでいるなら良いが、そんなことは通常、考えられない。
したがって、将来は莫大な改修費を確保する目的で、管理会社から修繕積立金の値上げか金融機関からの借り入れを迫られる
事は必死でしょう。
３、第三の会計である機械式駐車場改修積立金が必要
１パレットあたり２００～３００万円もかかるといわれている機械式駐車場の改修費を積み立てるのは当然です。
就職難、低賃金化、高齢化等を原因として、自家用車を購入・維持できない現象が増えてきており、余剰駐車場問題が発生してい
る。 マンション内の方への２台目の借り入れも期待できなく、また、外部の方への貸し出しは二の足を踏む現状で、空きを埋められ
ない。 対策としてカーシェアーリングを事業としているタイムズやオリックスのセキュリティシステムを活用する手もある。
一方で、多くのマンションでは機械式駐車場用の修繕積立金が、無駄な管理費や不要不急の修繕費や大規模修繕工事に回されて
いる現実も認識ができていないケースが多い。
この金食い虫の機械式駐車場を撤去する手もある。 素人の区分所有者から多様な形で利益を掠めている業界などに撤去工事を任
せる事は、駐車場使用料を管理費に参入・好きなだけ管理費を摂取・不要不急の修繕費の無駄遣い・ずさんな機械式駐車場の点検
整備・挙句の果て、機械式駐車場の大改修（リニューアル）のため修繕積立金不足 でいい加減に目を覚ます必要がある。
こんな業界に撤去工事で儲けさすことは避けなければならない。
撤去業者は、連絡いただければ、主に公共工事を営んでいる信用できる業者を何社でも紹介できます。 ご安心を。
４、大規模修繕の額はいい加減な場合が多い
１）長期修繕計画がマンション管理会社が作成したものなら、参考程度にして、信用してはいけません。
貴方のマンション固有のものでないからです。 維持管理の状況も分からない購入時に作成した長期修繕計画など絵に描いた
餅以上に邪魔なものです。
２）13～15年周期ぐらいに行う大規模修繕工事は１住戸あたり100万円前後もかかる莫大な工事です。
多くのマンション管理会社やゼネコンはなり振りかまわず、受注工作を行います。
特に、系列に工事部門を擁している管理会社なら、常日頃から、利益供与の誘惑と彼らの一挙手一投足に注意が必要です。
しかし、素人集団の管理組合役員さんでは不可能に近い。
管理組合の受注工作を打破し、適正な大規模修繕工事を実施するには、マンション業界に利害関係のない専門家の活用が欠
かせない。
しかし、過信はできないので、委託契約で1年契約を明示すべきでしょう。
大規模修繕にかかわらず、マンション管理全般での管理費や修繕積立金等のお金にまつわる悪事の芽は、日常的に芽生える
ものです。 普通の方にはそれが気づかないか、変に質問や反対ができない雰囲気が醸成されていて、封印されてしまうかです。
適正な大規模修繕は別項を参照していただくとし、競争性の導入で半額近い修繕積立金ですむ場合があります。
５、貴方のマンションの会計区分は適正でしょうか
適正でないなら、早急に是正すべきです。
そのまま放置すれば、将来はマンションがスラム化するか、生活が困窮することが懸念されます。
マンション管理会社の利益を守る為に、管理組合役員や発言力のある居住者への誘惑を許さず、本来の主体性のある適正な会計
を実現してください。
顧問契約の対象
原則的にマンションの建築物、設備、エレベーター、機械式駐車場、外構等全ての工種とします。
顧問契約（一部オプション業務含む）試算・審査内容
○適正な長期修繕計画か
○競争性のある大規模修繕工事の見積もりか
○マンション管理会社や各業者が提出した修繕見積もりや図面の審査
○一からの調査・診断・設計・工事監理の適正額の積算
○管理費削減額の試算
○必要な修繕か、費用は妥当か
○欠陥工事の診断や交渉
顧問契約（一部オプション業務含む）積算・チェック方式
前職の経験を生かし国土交通省の積算方式をベースに積算いたします。
図面チェックも同様に精緻な内容で実施します。
受託金額
交通費 実費
奈良県御所市より起算
人件費 実費
実働１時間 ５，０００円（間接経費含む）×所要時間
移動時間 半額の２，５００円
具体的な費用
○業者の見積書や図面の審査（工事費数十万円～２億円）・・・３万円～２０万円
○必要な修繕か否かの判断・・・３万円から
○劣化診断の実務・報告・・・（３０戸～５００戸）・・・１５万円～６０万円
（ただし各バルコニーのアンケート調査は含まず）
○欠陥工事の調査・診断・交渉・・・・１０万円～
私は永年にわたり、公共工事の調査・劣化診断・設計・積算・監督・監理・検査・維持管理を本業としてまいりました。
そのうち、お金に関する積算業務においては、調査・劣化診断・設計等の各委託費や何十万～何億円の工事請負費
の全てを国土交通省の積算方式をベースにし、民間を圧迫しない適正額の算出を基本としていたところでした。
管理会社等が自由裁量で提出してくる競争性のない見積もりの場合の過剰積算割合には驚くものがあります。
この委託作業の費用はいくらが適正なのか・・・安ければ手を抜くし・・・後から業者からバックマージンをとるのではと、疑惑
はつきません。
また日常の修繕の工事費や計画的な大規模修繕工事費に関しては、過剰積算や数量の誤魔化しが有っても素人の方
には雲をつかむようなことが本音ではないでしょうか。
下記の様な事項に思いつく方は連絡ください。 法的・技術的・倫理的に改革し悪を排除しましょう。
○この修繕本当にしなくてはならないのか？
○バッテリーが寿命だから、機器を全て交換しなければならない・・・て本当か？
○予想より余りに安い委託費（調査・診断・設計・工事監理）だが、何処で儲けるのか？
○割引と称しているが、実際はもっともっと安い製品単価・・・定価などいい加減なものです。
○仮設工事（足場、仮設給水・排水菅・ガードマン・・・・・）は工事が終われば形が残らないので、数量やお金を割り増しし
やすい。
○建築工事での専門工事に該当する電気工事・給排水工事・・・・の数量と金額の割り増し
○欠陥工事でも経年劣化という
○大規模修繕で役員に談合は当たり前といわせる管理会社・・・その談合組織にメスを入れる
|
管理費の削減時における最安値一覧（２）へ ＜ ＞ 管理費の削減時における最安値一覧（４・５）へ
このページのトップへ
Ｐ１５８
rjkw48282@ares.eonet.ne.jp
０５０-７１００-３８６５
