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マンション管理組合の運営は技術系マンション管理士の顧問契約や理事長代行業務で改革できる
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１、顧問契約を締結する専門家とは
マンションにおける専門家は、建設時・販売時・維持管理時・建て替え時のそれぞれの変遷に応じて、数多くの者が関与する。
ディベロッパー、ゼネコン、不動産会社、管理会社、設計工事監理事務所、居住者の内の各専門家そして我々マンション管理士。
各組織の中に次の専門家が存在している。
＊主な専門資格
「大規模修繕、日常の修繕工事関係」
建築士、建築施工管理技士、電気工事施工管理技士、管工事施工管理技士、土木工事施工管理技士、造園工事施工管理技
士 、設備士、昇降機検査資格者、電気主任技術者、消防設備士、有線テレビジョン放送技術者
「販売・購入時」
宅地建物取引主任者、行政書士
「維持管理時」
管理業務主任者、電気主任技術者、マンション管理士、建築士、特殊建築物調査資格者、司法書士、税理士、弁護士
２、管理組合は顧問契約する際に各専門家に何を求めるべきか
（１）顧問たるものは各種営利目的の業界と利害関係がないこと
ほとんどの専門家はこのハードルを越えられない。
なぜなら、大規模修繕の工事監理のための設計・工事監理事務所の１級建築士はディベロッパー、ゼネコン、不動産会社、管理
会社から、日常的に業務を請け負うか受託している事が少なくないからです。
考えれば管理組合の素人さんでも理解できます。 発注者の意向に逆らえませんよね。
もとよりそれぞれの社員においては論外です。
したがって、営利業界と利害関係がないことは非常に重要な要件です。
利害関係のある専門家に任せれば、合い見積もりや、競争入札、真似事の公開募集でも、談合による割高な工事費の可能性は
否定できないことはご理解できるはずです。
言いたくはないですが、一番気をつけなければならないのが、マンション内の専門家です。
もとより管理組合関係者の非専門家の傀儡化は無数にありますが。
利益供与（想像出来るでしょう）で、良心を売ってしまった（若しくは敵の罠にはまってしまった）居住者は、発言内容がアカラサマニ
違います。
一番やっかいな彼らへの対処法は、ご連絡いただければご教示いたします。
（２）顧問は高い使命感と倫理観を持ち合わせていること
多くの専門家や管理組合役員は営利業界からマージンをもらっているだけでなく、自ら要求する者さえ存在する。
（３）顧問は幅広い専門知識を持っていること
マンションにおける諸問題は単純でない事例の場合が多く、狭い専門領域の知識だけでは対応できない事が少なくない。
建築だけでなく設備、各法律、会計、登記・・・・等の幅広い専門知識を持ち合わせていれば、総合的な視野に立ち、問題解決も
容易。
「技術論」
０．３ミリを超える（葉書１枚で０．２ミリ）のコンクリート面のクラックは日本建築学会編「平成２年の鉄筋コンクリート造りのひびわれ
対策」で構造的に支障のあるクラックと位置づけられ、一方各研究結果で０．２ミリ以上では１００％漏水し、コンクリートの成分を溶
出し、中性化を促進、鉄筋が腐食し、膨張後、コンクリート片が爆裂し落下し、構造耐力が著しく低下する。
「法律論」
売買契約書に記載の瑕疵担保責任の期間は、民法や住宅の品質確保の促進に関する法律（２０００年４月１日施行）と別途アフタ
ーサービス規準により、構造的に重要な箇所や雨水の防水箇所（屋根、外壁など）瑕疵担保は１０年以上と定められています。
ここまでは普通のマンション管理士や少し勉強した一般の方なら誰でも知っています。
「実務能力」
〇最後の保証である１０年目点検は、販売会社やゼネコンと交渉して大規模修繕の架設工事（足場）を利用して確実な点検を行う。
〇どの立場の者が欠陥工事と経年劣化の区別をつけれるか。
○瑕疵担保期間（不具合が工事に起因する場合に無償で補修する期間）を過ぎた場合・・・・契約約款（契約書に付随してい
ます）に記載されています。
うっかりして１年、３年、５年、１０年の瑕疵担保期間やアフターサービス期間を徒過（意識せずやり過ごす）した場合でも、まだ手
がないことはない。
民法の各条文を研究すれば援用が期待できる。 具体的にもっと知りたい方はコチラ。
〇ほとんどのマンション管理士や弁護士、建築士でも知らない内容
・アフターサービスや瑕疵担保で補修した個所で再び不具合が再現した場合の１０年保証できる法的根拠
・タイル壁やモルタル壁の外壁の一部分が落下するような不具合箇所が有った場合、若しくは予見される場合の法的根拠によ
って、事業主への補修請求やその期間が２０年である件。
・事業主の倒産は散見されるが、その際の施工会社への補修請求は基本的には出来ないが、それを請求する法的根拠。
〇住民アンケートの活用により、専有部や専有使用のバルコニー等の不具合から共用部の欠陥が分かる。
〇談合高値と不良工事の大規模修繕をどのように防ぐか
（４）顧問は設計事務所、工事監理事務所、大規模修繕請負業者の情報に明るいこと
多くの管理組合では、大規模修繕や日常の修繕工事やそれらの設計・工事監理事務所の情報に暗く、どうしても管理会社の影響
を受けざるを得ない。 そこに談合による工事費の割高や手抜き工事が跡を絶たない根本原因がある。
当事務所はそれらの業界情報に明るく、１０社でも１００社でも必要数声かけもできますし、インターネットや業界新聞による公開募
集も可能です。
管理組合だけにとどまらず、マンション居住者全員に対する情報公開による、競争性の確保が大規模修繕や管理会社の見直しに
欠かせません。
（５）顧問契約する際の一番大事な確認事項・・・実務処理能力が高いこと
①専門的に幅広い領域をマスターしていても、海千山千の業界を裁ききれなければ意味がない。
②管理組合やその影響下は利益を守るのに必死です。 一方改革派は使命感があっても、必死感が不足であり、また参謀がいま
せん。
③守旧派（悪人と言いたい）は、その必死感のために、委任状の改ざんや誹謗中傷など常套手段です。
④どうすれば悪の守旧派に対抗できるか、そのノウハウを持っていることが重要です。
３、管理組合の運営は技術系のマンション管理士の顧問業務や理事長代行業務で大きく変わる
（１）顧問契約内のオプションの管理費削減業務
マンション購入時の際、管理費はディベロッパーの営業戦略で相当割高に設定されています。
その管理費を多くの管理会社による競争により大幅に（２０～４８％）削減できます。
１００戸当たりのマンションで、１住戸当たり６，０００～７，０００円／月を３，０００円前後下げれる事例があります。
削減効果３，０００円×１００戸×１２月＝３，６００，０００円／年
マンションの耐用年数を６０年としたら ３６０万×６０年＝２億２千万円（２２０万／戸）の無駄払いです。
成功報酬は１回限りで、１年の削減額の５０％です。
管理の質の低下は、私たちが１年間目を光らしておりますし、管理会社の変更を恐れて、その緊張感のため管理業務の質の低下
はほとんど目にしません。
（２）通常含まれる顧問業務の日常の修繕費や委託費の削減
管理組合の定期総会資料の修繕費の支出をご覧ください。
ほとんどの管理組合では、受託先が管理会社か特定の業者ばかりの事例が多い。
競争性のない、好きな値段での修繕や委託業務です。 ましてや本当に必要な修繕だったでしょうか？
贅沢な仕様でなかったでしょうか？
私たちの専門家の関与で、３０～５０％の削減は可能です。
不必要な修繕はしない・・・・機器や材料の定価の仕組みを破る・・・・・監督・検査をすることで可能なんです。
顧問契約をして、全体業務の一部分としての業務ですので、比較はしにくいが顧問料は１００戸位のマンションで５万円／月です。
経過年数により修繕費は増加しますが仮に２００万／年とすれば削減額は６０万～１００万となります。
５年に１回の鉄部塗装、機械式駐車場やエレベーターの補修、建築や設備の経年劣化の補修・・・・・となれば圧倒的に費用対効
果が有ります。
お金だけでなく施工品質の向上は当然ありますので、マンションの資産価値の向上があり、売却や家賃収入のアップに繋がります。
管理組合の理事長や修繕委員は分からない事で、不利益な印鑑を捺さなくても済みます。
（３）普通の顧問契約では見受けられない、エレベーター・機械式駐車場・電気設備・機械設備の整備状況の検査
昇降機検査資格者はエレベーターや機械式駐車場の検査を専門に執り行う資格です。
年間５０～６０基のエレベーター等の検査実績を持っている専門家が検査・指導することで、日常見ることもない昇降路や機械室に
おける日常的に散在する整備不良がなくなり、安全性が確保できる。
電気主任技術者・１級電気工事管理技士・１級管工事管理技士の実務経験のある有資格者ですので、電気設備全般・防災設備
全般・ポンプや配管等の機械設備全般の整備状況の検査も行います。
これも顧問契約の業務範囲です。
（４）通常の顧問契約では出来ないエレベーターや機械式駐車場の改修工事の監理
当事務所の昇降機検査資格者は現役時代、それらの設計、監督、維持管理、発注業務を執り行っていました。
独占状態の無競争の業界ですが、他メーカーの参入での公開募集・入札で、業者決定ができます。
競争原理により、改修費（大規模修繕費）は安くなり、またプレゼンテーション（業者の面接によるＰＲ説明）での専門領域の質問等に
より、不的確業者の排除も容易です。
エレベーターの改修は９人乗り６０メートル １０階仕様で、何年目にすべきか、また適正額はいくらか、１基しかない時の住民対策は、新
たに付け加える仕様は何か、建築基準法違反にならないか・・・・疑問だらけです。
私どもは管理組合の立場での設計、発注、工事監理や検査も可能です。
この業務は顧問契約業務外のオプション契約です。
１）管理組合の立場の専門家を活用するメリット
①構造を理解したうえで、メーカーと対等に協議できる。
②業界の事情に通じているために、メーカーや管理会社は価格的なごまかしができない。
③公開募集の実績により、割安な工事が可能。
④年間50基を超える各社の検査実績があるため、メーカーは手抜きができない。
（５）技術系のマンション管理士の顧問だから出来る大規模修繕工事３０％以上の費用削減と施工品質の向上ができる。
企画・設計指導監理・公開募集・見積もり合わせ・工事指導監理・検査により工事費の削減と施工品質の向上が図れる。
指導監理とは公共工事等で一般的に行っている手法で、設計事務所等の監理者の倫理観・調整能力・技術力を補い、大規模修繕
工事の円滑な進捗や施工品質の向上を図る目的で、高所からの指導を行う者です。
世の中の専門家もその倫理観・専門能力・企画調整能力・発言力・統率力・・・・においては玉石混交です。
メリット
①経過年数により５０万～１５０万／戸要する大規模修繕費が、３０～５０％安くなれば。
１００戸マンションで
３０％ ５０％ ３０％ ５０％
５千万～１億５千万／１回の工事総額が１，５００万（２，５００万）～４，５００万（７，５００万）安くなります。
平均１回当たりの大規模修繕工事費を１００万／戸とすれば１２年周期で５０年耐用年数で４回の工事回数として、
平均４０％の削減とすると
１００万／戸×０．４×１００戸×４回＝１．６億円の削減となります。
②元官庁の検査官の顧問だから出来る大規模修繕の指導監理
工事費の２．５％とすれば
削減後の工事費 ６０万×１００戸×２．５％＝１５０万 別に工事監理費が３００万前後必要かと思います。
業者決定を委託したとしても、別途５０万～１００万ほどの追加分を加算しても５００万～６００万ぐらいの委託費で１．６億円が
削減できるのです。 まして大規模修繕の施工品質も格段に良くなります。
工事費策減額の３～４％の出費でマンションのお金・資産価値・安全が守れるのです。
（６）管理組合の顧問・理事長代行
団塊世代も７０歳代に入り、いよいよマンションの高齢化は加速されてきました。
その高齢化に加えて、賃貸化や空室化で管理組合の役員のなり手が少なくなってきています。
また、余剰の資金で稼ぐつもりの投資型マンションの管理不全による、スラム化も出始めてきました。
こんな時に管理会社はチャンスとばかり頑張ります。
中には管理組合の理事長（法的には管理者）を管理会社がしているマンションもありますが、考えても分かるように発注者と受
注者が同一なら、どんな結果を生むか、明確なことです。 そのマンションは早急に対策を講じなければ明日がない。
２項の要件を備えた専門家に顧問や理事長代行（管理者）を委託することで次のメリットがある。
１）管理組合の立場でのみ頑張れる顧問契約等の専門家の活用のメリット
①毎年か２年おきに変わる輪番制の役員では、無関心な役員や、せっかく分かりかけたのに任期が終わって、また一からという
弊害があります。いやいややる知識のない役員でも、顧問に任せれば、安心して適正なマンション管理が可能です。
②理事会参加や修繕発生時に管理会社の不適正な業務を直接的に指導改善させられる。
月次会計報告の実施、預貯金通帳の原本確認、日常修繕の必要性と費用査定・検査・保険金支払い請求、
管理規約や各法律の抵触箇所の指摘、欠陥工事を自前で修繕させない、アフターサービス点検の指導・・・・・・・・
③管理組合の役員、特に一番ストレスの多い理事長の心理的負担の解消
④財政の好転
競争性の導入や、無駄の排除、保険適用によって、３０～５０％の支出の削減が可能
⑤理事会や総会の決議の違法性を未然に防げる。
委任状の扱いや、議決割合が特別決議か一般決議か、総会での当日の動議の扱い、区分所有者でなく奥さんの参加
駐車料金の値上げ、ペットの禁止・・・・・・これらの対応を間違えば、後日に訴訟の事例が少なくない。
⑥管理組合のあり方を積極的なものに改善し、理事会ニュース等の発行や防災訓練できれば趣味の会の設立等を通じて、
コミュニケーションを育み、客観性（必要か否か）・透明性（情報をオープン）・競争性（複数社による非談合）の確立を目指
す。
⑦前記の技術系のマンション管理士ですから、通常苦手とされ管理会社の独断場の建築・電気・防災・機械・エレベーター・
機械式駐車場・土木・造園に関する整備や修繕関係で無駄や割高な支出が改善でき、販売業者の責任となる欠陥工事
の指摘ができる。（管理会社は販売会社やゼネコンにものが言えない事例が多い）
⑨修繕積立金や管理費（小口出金を含む）の横領（着服）の防止策の指導で安心いただけます。
⑩１年、３年、５年、１０年の瑕疵担保期間やアフターサービス期間を忘れていてもまだ救いの手がある。
最高裁の過去の判示の民法第７０９条の不法行為の援用が期待できる・・・なかなか入手できない情報です。
⑪対費用効果・・・・業務報酬費はこちらを参照
１００戸のマンションでは次の費用になります
顧問契約 ５０，０００円／月 ・ 管理者就任（理事長代行） １５０，０００円／月
（７）顧問契約のオプションである管理費削減を含む管理会社の変更
１）変更する動機
管理会社の業務内容が悪い、管理委託費が高い（相手の言い値ですから当然）、無駄な修繕や委託を系列下の業者や
管理会社自身が請け負っている・・・・・・数え上げれば枚挙に暇が無い。
２）管理費の削減との兼ね合い
管理費の削減を実施する過程で、管理業務の全ての書類を精査した上で、不適正業務の洗い出し、不要・不急な経費
支出の洗い出し、現状の管理委託契約書の問題点指摘、管理規約の違法性を含む問題点の指摘、管理費の分析・・・
を執り行います。
３）一括管理と分散管理の違い
管理委託業務は多くの場合、清掃業務、エレベーター点検業務、機械式駐車場業務、機械警備業務・・・・等を管理会社
に一括管理しております。
したがって、管理会社を経由するために不要な経費が余分にかかる構図になっています。
私どもは会計・出納・理事会や総会の支援業務及び管理人業務は管理会社に、その他の各業務のほとんどを、管理組合
から直接に各業者に発注する分散管理方式を採用し経費削減を図ることを推奨しています。
４）公開募集について
①メディア
当事務所のホームページと業界新聞で管理組合の名前で公開募集します。
②具体的な方法
透明性と競争性に基づき、公開募集で管理会社と各業者から見積もりを徴収し、数社に絞った後プレゼンテーションで、
管理会社を１社選定します。 各業者は書類選考のみで済ませて支障ありません。
５）管理費を大幅に削減しても、管理業務の品質低下は心配ない
結果的に、公開募集の競争原理に基づくため、（１）項の管理費削減（４０％前後の削減）も夢では有りません。
管理費削減の後、現行の管理品質維持を条件にしていますので、管理会社は管理品質を低下できないことになります。
また、管理会社変更及び管理費削減の業務を受託した場合、その後１年間に限り、無料で理事会出席や監査業務を行
いますので、ご安心ください。
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