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| マンション管理士無料講座６８ |
管理費削減と正しい大規模修繕工事の実施によりマンションを「安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家」に改善できる策あり
管理組合は、事業主（販売会社ともデベロッパーともいわれる）、施工会社、管理会社から多様な不利益を被っている。
しかし、その実態を理解していない理事会役員があまりにも多い。
マンション購入後に順次発生するそれらの不利益の内、代表的なものを掲載しその対処方法を参考に記述した。
| マンション管理士無料講座６７ |
エレベーターのリニューアルの際に学ぶべき事項 と 学習会後の管理組合へのアドバイス
２基並んだエレベーターのリニューアル。 全撤去を主張する組合員から制御系リニューアルを主張する組
合員、そして全般的に理解できないので今一つ発言ができない組合員。
それに対し、彼らの多様な疑問に答えられないメーカー系の業者。
疑問を解決できないままリニューアル工事を発注できない。
そんな時に弊所に連絡を頂き、多様な疑問にお答えできる資料をもって学習会を開催。
不利な契約内容・不整合な図面と仕様と見積もり・２基のエレベーターが動かない時間が長すぎるし無対策
構造を説明できない担当者・・・・・・そして見えない分からないエレベーターのリニューアルだから手抜きを
されても対処のしようがない・・・・・・。
それらのことが全て解決できなければ発注すべきでない。
どうすれば良いか、お悩みの管理組合は、まず 当サイトで学習してください。
| マンション管理士無料講座６６ |
施工ミス・施工不良・欠陥工事への対処
大規模修繕で防水材を塗布する際に、仮設養生方法が悪く、外壁面のタイルに飛散させてしまった。
この防水材は、コンクリートに塗布することで、防水効果が出るものであるが、コンクリート内のPHをアルカリ
化にし、鉄筋を防食できる製品である。
結果的に、外壁面のタイルが広範囲にわたって白華（タイルの色が退色し、少し白くなること）してしまった。
それも、１面だけなら事故と考えられるが、南北両面の外壁が広範囲に白華してしまった。
白華の原因は、防水材のアルカリ性（PH７以上）にある。
これは、業者やコンサルタントの能力の無さを実証するものである。
加えてその後の対応で、この両者の倫理観の無さ以上の犯罪的な態度をとることになる。
このような、施工ミス・施工不良・欠陥工事で、施工業者も工事監理のコンサルタントもまったく真摯に対応しな
く解決の糸口を無くした管理組合の修繕委員からの無料相談。
このメールから立場の弱い管理組合の攻勢が始まる。
| マンション管理士無料講座６５ |
○管理会社変更（解約）を視野に入れた管理費削減を阻害する、マンション業界も驚く悪質な仕組み。
＊下記の「悪質な手抜き工事、欠陥工事と未熟な設計４００か所位いを２年目アフターサービス点検で発見」
と同じ管理会社のマンションです。
悪質な仕組みの原文
「管理組合と管理受託会社が締結する管理委託契約が解約又は解除等により終了した場合、管理組合はリース契約
を承継することはできません。 その場合、リース契約にかかる設備、備品及び電動アシスト付自転車はリース会社が
撤去し、原状回復を含む撤去費用・残代金・違約金の費用が生じた場合は、管理組合の負担となります。」
請求してきた金額
８年のリース契約の２年目が終わる時期で、残リース期間６年分として、１３，８３３，１６５円。
補助説明
リースしているのは防犯カメラ設備の全て、メールボックス一体型ロッカーの全て、電動アシスト付自転車の数台で、リ
ース料金は管理組合から直接リース会社に支払っている。
したがって、リース会社は損はしない。 損をするのは３０項目を超える質の悪い業務を行い、是正の気もない管理会社
が、管理委託契約を解約されるのが自業自得の損。
しかし、この卑劣な文章のおかげで、何をしても管理会社は解約をされない。・・・というのが普通の管理組合。
弊所が受託した管理費見直し業務の発注元の管理組合は、毅然と立ち向かておられる。
リース契約の背景
マンション購入時は管理組合が存在しないので、リース会社と管理会社が暫定でリース契約をし、マンションにそれらの
設備を設置。
その後の管理組合成立総会後に、通常はリース契約を管理組合が承継する。
しかし、ここの管理会社は、素人集団の管理組合の役員や購入者である区分所有者を欺き、管理組合に承継しなく、前
述の悪質な文章を発効させるべく、リース会社ー管理会社という構図でリース契約の当事者。
ある企業の系列下の事業主：販売会社：リース会社：管理会社の悪質な謀略。
４８１ページの物件説明書に先の文章を潜らせていたのです。
１時間足らずの説明会後、各購入者が押印。 しかし２年後の現在、この内容の説明を覚えている役員は２期目も３期目も
皆無。その数１０人以上。
法的には
マンション管理適正化法、民法、独占禁止法、消費者契約法の関係条文に抵触の可能性がある。
監督官庁
屁のツッパリにもならない
今後の注意
こんな悪質な事業主：販売会社：リース会社：管理会社との抗争の実体験を、これからの管理費削減や管理会社変更を計画
されている管理組合の役員の方に情報提供いたしますので、無料相談のメールか電話で連絡可能です。
紙面に書いていない、企業名や注意点をどんどん教示したいと思っています。
２年目アフターサービス点検にもどる
| マンション管理士無料講座６４ |
| 施工不良と設計ミス、４００か所位いを２年目アフターサービス点検で発見 ＊上記の「管理会社変更（解約）を視野に入れた管理費削減を阻害する、マンション業界も驚く悪質な仕組み」 と同じ管理会社のマンションです。 大阪郊外の千里ニュータウン近くの、築２年目が過ぎようとする高級マンション。低層の４棟の鉄筋コンクリート（ＲＣ）造り 工事を急いだためか、未熟な設計のためか、弊所が２年目アフターサービス点検を受託し、３日間に渡り徹底的に調査 した結果、共用部で４００か所近い不良工事と欠陥工事を発見。 中には将来人命に関わる悪質な手抜き工事もある。 希望者には写真送付可能。 許せない手抜き工事や欠陥工事の主要なもの １、共用廊下の高さ１１５０ミリ近いアルミ製手すりの話 ほとんどの支柱の地際が腐食しているのに、管理会社からは何の報告も補修履歴もなし。 雨水の跳ね返りが多い個所で腐食し、将来的に転倒の危険性があり、人命に大きくかかわる。 道路のカーブミラーがよく倒れるのと同じ理屈。 ２、斜面の植栽地が、外壁際で３０センチ近く沈下・崩落し、雨水会所が宙に浮いており、排水管も露出。 Ｕ型コンクリート側溝も１センチ近いの激しいクラック。 これも、管理会社から報告なし。 ３、普通は居住者が立ち入らない植栽地域だが、子供たちは好んで遊びたがる場所に、直径１５センチ位の陥没穴が２か所。 よくあることと思い、スケールを入れると、なんと３．５ｍも入るではないか、そしてコツンとコンクリートに当たる音。 その深さに、遊水池（大雨時の一時滞留水槽）があることは事前に図面で確認済み。 遊水地の天井コンクリート部に大きなクラック等の存在が考えられる。 放置すれば、表土の下部が大きく空洞化し、いきなり陥没し、アリ地獄みたいに生き埋めも懸念される。 事業主に文章でクレームを申し上げれば、文章回答で、地上部から土を入れ込んで埋めるとのこと。 危険性を想定することすらできない企業倫理と言うか、事の重要性が判断できない脳みそか。 ４、エフロレッセンス（白華現象）と言って、石灰質を含んだ水が落下する鍾乳洞のように、鉄筋コンクリート面のクラック箇所や、 不良防水部から雨水が侵入し、他のクラック部位から、コンクリートの原料のセメント成分（炭酸カルシューム）が溶出する。 当然、流下迷路の鉄筋が腐食しやすい状態となる。 鉄筋はコンクリートの強アルカリ性（ＰＨ１２以上）により腐食しにくい環境にあるが、酸性雨の侵入で中性化し、腐食しやす い環境に変化する。 程度が少なければ問題もないが、このマンションではこのエフロレッセンスがあまりに多すぎ看過できるものでない。 これも、管理会社からの報告はない。 また、事業主に文章でクレームを申し上げれば、文章回答で、出口（溶出部）を防水処理するとのこと。 言い換えれば原因となる侵入部は調査困難なために放置するとのこと。 とすれば侵入した酸性雨が彷徨い鉄筋を腐食環 境下（中性化）に変化させながら、他の部位から溶出するのは必至。 このレベルが、マンション業界の在り方なんですよ。 ５、その他 屋上の防水不良・・・・・無数 床タイルの浮きやクラック・・・・・無数 壁タイルやブロックのクラック・・・・５０か所ぐらい 各ドアー付近の壁部のクラック・・・・・１０か所ぐらい 水景施設（滝）の周りが水浸しで且つエフロレッセンスで真っ白 天井付近からの落水・・・２か所 その他各不具合 ６、この１５０戸足らずのマンションで、専有部のアフアターサービス点検を技術協力したら、６００か所近い不具合が露見。 弊社の点検で発見した共用部の４００か所と合わせると１０００か所近い不具合となる。 この中には、不良工事や欠陥工事及び設計ミスも多くあった。 ７、このマンションの２年目アフターサービス点検は、弊社が１社指名を頂き、その信頼に応えるべく頑張ったところであります。 この出会いがなければ、若しくはそこに着目する管理組合役員がおられなかったとしたら、このマンションの安全・安心・快適で 資産価値の高い終の棲家の実現はあり得なかったのではないか。 そう考えるだけで、マンション管理会社を始めとする施工会社・販売会社・事業主等のマンション業界の潜航した恐ろさを感じる ところです。 ８、幸いにして、このホームページを閲覧されている皆様は、マンション管理の実態を直視し、業界から不利益を被る必要性はない との強い意志を持ち、有効な対策を講じていただきたい。 最後に 業界と利害のないコンサルタントによる、管理組合目線の２年目アフターサービス点検が安全・安心・快適で終の棲家を実現する。 アフターサービス点検の詳細はこちらへ
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| ○抜本的な滞納金対策 従来記載の管理費や修繕積立金及び水道料金や駐車場料金の滞納対策は、正直言って教科書的な意義しかなかったが、この度 顧問契約先のあるマンションで実施している抜本的な滞納金対策を紹介して教示したい。 裁判にかけるのも抵抗を感じる方はこの方法には馴染めないから、一読するだけで、諦めていただくしかない。 水道の給水停止・滞納者の氏名公表・競売・・・これらの本気の対応がなければ解決できる見込みが少ない。 基本は、管理費、修繕積立金、水道料金、駐車場料金を滞納する事は、区分所有法や民法に照らすまでもなく、義務を怠っており、 他の区分所有者（組合員）が代わりに立て替えしていることになる。 なぜ、自分たちが、他人の分まで管理費等を負担しなければならないか。 憤るのは当然です。 世間の生半可な対応では、何時まで経っても根本的には解決できない。 ルールに基づき積極的な対応が求められる。 相手が提訴しても、管理組合全体として受けて立つのだから何ら心配はない。 裁判というものは、慣れれば、決して難しくもなく、また不安がるようなものでない。 安心して抜本的な滞納対策を講じましょう。 その為には、最低限理解しなければならない事項がある。 ノウハウでもあるので、連絡いただける方には教示を惜しまない。 公開はしません。 関連のマンションの滞納金対策へ |
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| ○マンションの大規模修繕工事を失敗しない法則 従来、マンション管理会社や修繕業者又は特定の１級建築士事務所に任せざるを得なかった大規模修繕工事を、輪番制の素人役員 でも成功するワンポイント講座を４４編に分けて作成いたしました。 以下にその特徴を列記しますので、不明な時はお問い合わせください。 ①大規模修繕工事をお金の面と施工品質の面で成功させるには、管理会社に委託している日々の管理業務の品質からチェックがいる。 ②知らない、見えない専門分野は、相手を信頼すれば失敗する。 長年の役所での維持管理・設計・積算・監督・検査員業務から学ん だ極意です。 信頼と疑いのバランス感覚が必要・完全を求めては非現実的・手を抜くところは予測がつく・・・・・・・ ③これらを基本にして、素人役員でも成功するように、日常の管理業務の監査・検査→絵に描いた餅の長期修繕計画→施工会社選定 →手抜きさせない工事監理・・・・に渡って解説しております。 大規模修繕工事に失敗しない法則へ |
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| ○私が顧問契約をしているマンションの「バイク置き場の抽選にポイント制を導入方式」の照会をします。 ①２年ごとの抽選制 ②マンションの維持管理に協力的な組員を優遇し、項目ごとにポイントを加点し、トータル点数の組合員から申し込みができる ③総会出席２０ポイント、議決権行使書付きの委任状提出１０ポイント、消防設備点検立会２ポイント、雑排水管清掃立会１ポイント ④公益性に著しく反する組合員は最後尾（バルコニーに倉庫を置き、再三の撤去依頼に従わない、自家用車の違法駐車・・・） ⑤１台目の後に、２台目の抽選 応用 自転車置き場や駐車場にも応用できる |
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| ○マンションの大規模修繕工事で失敗しないために（前編） 業界と利害関係のない、元官庁の検査員を長く務めた技術系のマンション管理士が実績に基づき、マンション業界から不利益 を被っているマンションの大規模修繕工事の適正化のために教示します。 輪番制の素人役員でも、安心して任せることで、安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家の実現が可能です。 一期一会の出会いを大切にしてください。 現在の劣化状態の調査・診断から設計・業者決定・工事監理の現場も案内可能です。 ただし、現在確定は来年の夏までのマンション大規模修繕工事の委託物件です。 |
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| ○エレベーター、給排水管、消防設備のリニューアルが耐用年数を左右する 定期化している建築の大規模修繕工事は、分かりやすくシンプルな工事で、管理会社や一部の役員は工事をしたがりますが、 隠ぺいされている給排水管は、多くのマンションでは、漏水が有って、初めて改修（リニューアル）の必要性に気付くのが実態 でしょう。 工事費の割に、居住者との調整事項が多く、何かと困難な工事内容です。 本来なら、築２０年経過ぐらいから、管内調査をし、管種による腐食しやすい場所や、バルブ等の異種金属との接合部の腐食 状況等を押さえることが重要です。 小さな漏水がコンクリート内の鉄筋を錆させる事で、建物の強度が低下する。 また、階上の部屋からの排水が天井から落下する・・・・、あまり気持ちの良いものでなく、トラブルの種になる。 本当の適正なマンション管理とはこの給排水管、エレベーター、消防設備等の見えない、分からないものにも注意を向けること です。 昇降機検査資格者兼マンション管理士がお教えします。 |
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| ○素人でも分かる大規模修繕工事のアドバイス(前編） 前編と後編の２回に分けて、巨額の資金が使われる大規模修繕工事の劣化診断・業者決定・施工・完成検査までの事項を輪番制 の素人役員の方でも理解できるように、技術系の浪速マンション管理士事務所が管理組合目線の立場で公開します。 |
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| ○大規模修繕工事コンサルタントのプレゼン報告 通常のコンサルタントは、管理会社に誘導されているマンション管理組合からの発注仕様を粛々としか業務をしないもの。 まともに機能していないマンション管理組合と、いい加減な管理業務をしている管理会社。 その高経年マンションの改革派の理事さんの紹介で、１級建築士事務所と協業した形態で浪速マンション管理士事務所がプレゼン に参加。 大規模修繕工事以前の問題として、違法状態の管理規約で行う危険性、前回工事の手抜き工事内容、しなくてよい建築物より、漏 水の危険性がある給排水管の改修の必要性、安すぎる委託費の施工会社との癒着・・・・・その他の不適正な状態を指摘。 コンサルタントや施工会社と癒着状態と思われる理事長や修繕委員長は、当事務所のプレゼンで危機感を感じ（と言っても、予定し たコンサルタントより浪速マンション管理士事務所を推す委員が急増）、コンサルタント決定を遅らせ、数日後の第２回目までの間に 裏工作。 管理規約の違法状態は無視、癒着の危険性がある安い委託費をもっと値切る、過去の手抜き工事を擁護、排水管は綺麗・・・と徹底 抗戦。 複数の役員やマンション管理会社が誹謗中傷やら誤魔化しの分担。 気の毒な理事さんは孤軍奮闘で頑張ったが、多勢に無勢（１０対１状態）、結果的に、手抜き工事を見過ごし、癒着していると思われる コンサルタントに決定。 数週後、浪速マンション管理士事務所が危惧したとおり、漏水が発生・・・。 これが多くのマンションでの象徴的な実態でしょう。 |
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| ○修繕積立金不足でもこうすれば安心 いい加減なマンション管理会社が作成した長期修繕計画、それに準拠して行われるしなくてよい建築の塗装、公開募集の方法、分割 発注の仕方、管理費削減で不足な修繕積立金へ充当。 定期化したしなくてよい工事でなく、本来の姿に戻り、すべき個所から修繕して大規模修繕工事を行う。 無関心な方が多いマンションでは、管理会社が暗躍し、利益を収奪している。 そんな中で、どうすれば不足がちな修繕積立金で、十分な改修が出来るか。 その要領を浪速マンション管理士事務所が開示。 |
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| ○4人目の孫が誕生しました 長男家族に2人目の孫ができました。 合計で孫は男女2名ずつで計4人。 女の子を願がっていたのだが、男の子。 ジィジィが思うには、本音通りではないかと？ いずれにしても、家族が賑やかになり、楽しみが増えました。
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〇マンション管理士がどのように位置づけされているか
マンション管理の適正化の推進に関する法律での位置づけ
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| 〇マンション管理教本を策定 ２００戸を超えるあるマンションの理事さんから、マンション管理士を管理組合の顧問に迎えて、主体性のない管理組合の立て直し をしたい。 ついては浪速マンション管理士事務所のパンフレットをいただきたいとの要望がありました。 しかし、当事務所にはそんな洒落たものはなく、一念発起して、パンフレット以上にお役に立ってもらうと考え、「マンション管理教本」 というべき学習資料を策定いたしました。 マンション管理教本 はこちら
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| 〇２年目のアフターサービスの重要性 マンション売買契約書に記載されているアフターサービスの期限は、マンション内の部位毎に通常、１年・２年・５年・１０年の計４回 となっている。 アフターサービスとは、不具合の原因を立証する義務がなく、その状態を通告するだけで、無償補修するもので、不具合や欠陥の 立証責任がある瑕疵担保請求より、簡単に補修される建前であるが、海千山千の業界を相手に簡単いかないケースも有る。 この年数は、無償保証する期限を示しており、その期間内なら、何時でも、請求できる。 １年目は、マンション管理会社を通じて、点検日を知らせてくるが、皆さんは自分の居室等の専有部分しか点検しないのが普通。 しかし、建物の耐用年数にとって大事なことは、屋上、外壁、梁、柱、バルコニー下等の共用部の状態。 その１年目以降は通常、アフターサービス点検について、誰も言ってこないのが普通。 アフターサービス点検は、マンション管理組合でしっかりと取り組まなければならない。 ちなみに、これらの建物の構造上重要な部位のアフターサービス期限は２年です。 誰が点検をするか・無料補修の不具合な状態とは・誰に請求するのか間違ってはならない・請求は法的根拠も併記する。 詳しくは技術系のマンション管理士が教示します。 アフターサービス点検の詳細はこちら |
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