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浪速マンション管理士事務所 日本マンション学会正会員 日本マンション管理士会連合会正会員 |
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| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 | ||||||||||||||||||||||||||
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| かけがえのないマンションを守るために、コピーして配布できるように作成しました 浪速マンション管理士事務所 |
| 本来のマンション管理とは | ||
| マンションは小さな都市組織といえる |
| マンション入居後においては、不良工事問題、近隣問題、財政に関する問題、各種修繕や委託に関する問題、それ以外に多 種多様な解決しなければならない問題が発生します。 これらの問題解決のためには、業務処理能力以外に広範囲の法律知識や技術上の専門分野の知識、マネージメント能力が 必要です。 そのような総合的な資質を持った者（又は組織）が、管理組合や区分所有者の利益を守り適正な管理を履行しなければ、安 全・安心・快適な資産価値の高い・終の棲家のマンションの実現はかないません。 しかし、それに加えて、もっと重要なことが求められます。 それは、管理組合や区分所有者の利益を守れる倫理観を持っているということです。 現実に目を向けた場合、多くの企業やそれと利害関係のある専門家は、マンションの利益を守れていません。 近隣問題 ： 騒音、振動、ペット飼育、駐車場や駐輪場、防犯、高齢者対策、テレビ電波障害、コミュニュテイ・・・ 財政に関する問題 ： 管理費や修繕積立金の設定・値上げ、滞納対策、資金運用・・・ 修繕や委託に関する事項 ： 不要不急の排除、競争性の確保、検査や瑕疵担保の確保を具体にどうするか 法律の種類 ： 民法、区分所有法、マンション管理適正化法、建築基準法、消防法、水道法、下水道法、電気事業法、 ガス事業法・・・ 技術上の専門知識 ： 建築、給排水衛生設備、空調設備、消防設備、電気設備、植栽、舗装・・・ マネージメント能力 ： マンション管理の適正化を推進するための広範囲な知識や経験に基づく資質 |
| 区分所有者（持ち主）がマンション管理業務を主体的に行うべき |
| 建物の区分所有に関する法律で自動的に誕生する管理組合やその中の執行機関である理事会が、マンション管理会社を積 極的に主導して、不利益を被らない適正な管理業務を行わなければならない。 しかし、輪番制の慣れない役員の場合、法律知識、専門知識、マネージメント能力を併せ持って管理会社を主導できることは 少なく、管理会社等の既定路線に乗っかっているのが、日本の多くのマンションの現実です。 これでは、お金の問題、工事の施工品質や管理業務品質において不利益を避けることは困難で、安全・安心・快適で資産価 値の高い、終の棲家の実現は困難でしょう。 マンションを守るために、先の条件にかなった適切なマンション管理士その他専門家の活用が求められる所以です。 |
| （事例）浪速マンション管理士事務所が支援した不利益な実態 |
| １、マンションの一生涯の損出額の概算（１住戸当たり平均） 販売会社：施工会社：管理会社の利益擁護トライアングルによる不利益は、金額だけのベースで査定しても、巨額の損出 になります。 駐車場使用料を管理費会計に参入しているマンションが多く、その場合も勘案し、実質の管理費とした。 管理費 平均 １．３万円／戸・月×３０％×１２ケ月×６０年＝２８０万円 大規規模修繕工事 平均 １２０万円／戸・回×４回／６０年×４０％＝１９２万円 合計 １住戸当たり４７２万円の損害が考えられる。→ だから多くのマンション管理会社は必至に頑張るのです。 ２、委託する管理会社やその管理委託費の額、マンション保険の内容は、購入時に理解不十分なまま、販売会社の言われ るがまま、賛成の旨署名した、全員による書面決議（管理組合の総会に変わる方法）で決定している。 また、競争性がないため、割高な管理委託費や過剰な仕様になっている（見直しで委託費２０〜３０％の削減可能）。 ３、管理委託費の額は管理会社の収入なので高い目に設定され、修繕積立金の額は購買心を煽るために低い目に設定し、 数年後に値上げは必至。 ４、駐車場収入は一般会計に充当し、管理委託費そのものを安く見せる。 ５、機械式駐車場の修繕のための積み立て金がなく、修繕積立金のほとんどが大規模修繕工事に使われる。 ６、欠陥工事や不良工事を経年劣化や維持管理不良と偽る。 １）壁面クラックでタイル剥落・・・経年劣化で大規模修繕工事に入れ込み、他と合わせて、６７００万円→他社も参入させる という理事長発言で４５００万円→当事務所の劣化診断で欠陥工事（裏のコンクリート部の 伸縮目地なしで、無償修理になり２８００万円まで減額。 ２）築２年のマンション駐車場の進入路のコンクリート平板ブロックがいたる箇所で浮き上がるのを、販売会社は砂の充填 をしない管理不良と弁明し、２年間の平行線。 第三者の設計事務所も、明らかな欠陥工事にも関わらず言及を避ける。（１回限りのマンションとの付き合いより、業界 の付き合いを優先する） ７、屋上や受配電設備などの適正な点検は履行されない場合が多く、かつ適切な維持管理をしていないため劣化が促進され、 早い目の修繕原因となる。 ８、マンション保険が不適正な場合が多い。（保険金が高すぎる、地震保険や電気的機械的事故特約が未加入） ９、不要・不急な修繕をされる １）１０年目の泡消火設備のバッテリーが不良ということで、２０年は使えるシステム全ての交換を提案する。 ２）機械式駐車場の維持管理不良でチェーンが錆ているのを、昇降装置全て取り替えにすり替える。 １０、大規模修繕工事の周期は、業界では１２〜１３年を標準としているが、それは本当に適切な周期か。 １１、大規模修繕工事を公開募集としているのに→マンション内掲示板掲示と住民推薦。 １）新聞で公開募集、でも、出来レースも可能。 ２）割高な談合で、３０〜５０％の割増も目ずらしくない。 ３）管理会社の推薦した業者が住民推薦業者に談合の誘い。 ４）区分所有者で顧問の１級建築士、業界に配慮してか、談合を必要悪と発言している。 ５）八尾のマンションで、管理会社が工事の設計〜監理のコンサルタント、仲間の施工会社の欠陥塗装工事を見抜けず 、委託料５０万円返上。（３回塗を１回塗） １２、大規模修繕工事や管理費の見直し作業時に、管理会社を擁護する役員が増え、マンション管理の改革を妨害するどころ か理事長が罷免されたこともある。 １３、総会の委任状に類似の署名が多数みられるのはなぜか。・・・書面にできないのでお問い合わせください。 |
| ある総会議案書と管理委託契約書からうかがえる懸念事項 （相談者に了解の上、数値等は変更しています） |
| １、マンション管理会社との管理委託契約書での問題点 １）現在の管理会社と委託金額や内容は、販売会社からあてがわれたものと言えます。 管理会社の見直しや、委託金額の削減交渉、業務仕様の見直しは、管理組合の当然の権利です。 また、第１９条で、３か月の猶予期間をおいて、書面による解約も可能です。 ２）清掃業務仕様の見直しをお勧めします。 ○日常清掃業務の一部において、清掃頻度を縮減できます。 ○定期清掃は年間４回を３回に縮減可能です。 ３）定額委託業務費（税込） 月額１，０３９，０００円を７４２，０００円（２９％）に縮減できます。 年額にすれば３，５６４，０００円の節約です。 ４）定額委託業務費以外の費用（税込） 年額５，１５８，０００円を２，６８３，０００円（４８％）に縮減できます。 ＊ただし、エレベーターの点検整備をＦＭ契約からＰＯＧ契約に変更 ＦＭ契約でも３，５６５，０００円（３１％）の削減です。 ＦＭとはフルメンテナンスを云い、ワイヤーロープやバッテリ-程度までの資機材の取り替えを含む。 修繕取り替え費の先行払いですので、業者としては、修理したがりませんので、安全面の不安が残ります。 ＰＯＧとは小部品やオイル・グリス等の整備はするが、上記の資機材の取り替えは別途必要。 故障の度、修繕費を支払うことになるが、業者は積極的に不良個所を探し、安全面に寄与します。 ５）専門業者への発注が管理会社経由になっているが、経費削減のため、管理組合から直接発注に変えることをお勧 めします。 ２、最新の総会議案書における問題点 （１）マンション保険について １）共用部の保険金額が高い 建物の評価額１９億５千万円に対して 保険金額が１２億１千万円も必要ないと考えます。 通常はこの価格等は再調達価格（新価）ともいい、被災時点での新築をする価格ですが、共用部は全て耐火性能の あるコンクリートですので、全焼しても丸々撤去することは考えにくいが、仮に全て撤去新替えとするとして試算します。 1２億1千万円 ÷ 1千万円／1住戸 ＝1２１戸 ・・・・ こんなに被災はしません。 ２）地震特約がない 2度に渡る大震災を経験している日本で、まして、活断層を有しているといわれる上町台地付近のマンションでは必須。 地震が原因の火災も対象になりません。 ３）電気・機械事故特約（設備損害補償特約）に加入していない。 エレベーターや機械式駐車場を安価なＰＯＧ契約にすれば、経年劣化でない修理はこの特約でカバーできます。 こちらのエレベーターの点検整備は保険対象でないＦＭ契約ですので、ＰＯＧ契約に見直しをお勧めします。 （２）大規模修繕工事関係 １）修繕工事前の劣化診断がない。 工事着手日を、総会の議案書作成の時点で、約1年半先の２０１３年７月としているが劣化診断についての言及がない。 次期総会の議決を受けて、2013年4月に劣化診断を始めていたら、７月着工は不可能と考えます。 劣化診断 ： 4月〜5月 設計・積算 ： 6月〜7月 業者公募〜決定 ： 8月〜9月 総会準備〜決議 ：10月 業者準備期間 ： 11月 着工 ： 12月・・・・冬の着工は避けるべき（正月に足場は美観上と防災面で問題 かつ 塗装が低温化ではよくない） ２）過去のこちらのマンションの劣化診断や、他マンションの過去の平均的なデーターでは何の意味もないことを御認識くだ さい。 ３）コンサルタントやアドバイザーの委託費用も計上されていない。 大規模修繕工事修繕委員会が2012年４月1日から発足しているのに、コンサルタント等の費用はどうするのか。 管理会社が任に着くなら、本来の管理委託範囲外ですので、タダより高くつくものはない。 必要な経費は、当然に負担すべき。 施工会社や販売会社と利害関係のない第3者の専門家がコンサルタント等に適している。 通常の1級建築士事務所は、1回限りのマンションより、継続的な業界との利害を重んじることは避けがたいと考えること が、マンション側にとって安全ですので、適格要件にあう専門家を探す必要があります。 ４）多くのマンションでは、大規模修繕工事を巡って、割高な施工品質の低下を招く談合がみられます。 一時前の公共工事では、多くみられる現象でした。 また、何としても工事受注したいという、業界の思惑どおりに、円滑に事が運ばない場合には、管理組合役員や一般の 区分所有者を巻き込んで、筆舌に絶する争いがおこる場合があります。 このことは、管理会社の見直しや管理費の削減でも見受けられる。 過度に、業界の見方をする役員や区分所有者の動向に注意が必要です。 （３）エレベーターのリニューアル １）エレベーターのリニューアル内容により現行の建築基準法の適用を受けることがあります。 詳細は、建築確認検査機関か大阪市の窓口で確認を要します。 概要を申し上げれば、エレベーターは建築物の一部ですので、リニューアル内容により、建築物が現行建築基準法や 消防法に適合させる指導を受ける恐れがあります。 その場合、新たな予算が必要になることも予想され、一方で、指導を守れない場合は、違反建築物となります。 ２）リニューアル内容により大幅に工事費が変わります。また、現メーカーに固守しないリニューアル方法も可能です。 総会議案 ３２、８００、０００円 →１７，０００，０００〜２６，０００，０００円 と減額が可能です。 ３）当浪速マンション管理士事務所のマンション管理士は昇降機検査資格者で、官庁に勤務時代、エレベーターの発注や 検査の実績がありますので、メーカーを指導できます。 （４）機械式駐車場 機械式駐車場の修繕積立金が見当たりません。 エレベーターとか機械式駐車場の改修には多額の費用が必要です。 そのため、建物や設備の大規模修繕工事とは別の会計費目の設定が必要です。 マンションによっては、修繕積立金の費目には機械式駐車場は含まれていませんのでご注意ください。 法定の耐用年数は１５年ですが、実施には設置位置の屋内外の別で、２０年〜３０年の周期で大掛かりな改修が必要で す。 150万円〜200万円／1パレット（車1台） × ４５台 ＝ ６，７５０万円〜９,０００万円 点検整備周期も、毎月は必要有りません。 業界団体の調査によると２か月に１回〜３か月に１回が多いようです。 |
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
 大規模修繕委員会で審議 |
 防水材搬入検査 |
 屋上防水中間検査 |
 防水シート接着剤検査 |
 浮きタイル裏 |
 塗材空き缶検査 |
 検査で不良工事発見 |
 監理者（私です）検査 |
 大規模修繕工事竣工検査 |
| マンション、大規模修繕、大規模改修工事、計画修繕、日常修繕、談合高値、手抜き、欠陥工事、長期修繕計画、修繕積立金、管理費削減、管理委託費削減、顧問業務 |
参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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