技術系マンション管理士の評価
外壁クラック。
幅０．３ミリ超えれば欠陥工事で
す。
酸性系の雨水が回って、コンクリ
ートが中性化し、鉄筋の腐食を
促進。
間違っても、修繕工事に含めな
いで下さい。
業界の下請けをしている建築士
に頼めるか？
瑕疵担保期間２０年までの適応
をご存知ですか？ |
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顧問契約・管理者（理事長）代行 |
・マンション業界と利害がないため、常態化した管理会社の不適正業務
の解決が可能。
・技術系のマンション管理士なので技術と法律の両面から管理組合の不
利益を正せる。
・特定の管理会社が仕組む利益収奪行為の芽を、新芽のうちに刈り取る。
・施工不良や欠陥工事の対応がスムーズ（実務的な法律＋技術の援用）
・日常修繕と大規模修繕の不適正を防ぐ
日常の修繕費や定期の大規模修繕工事の無駄を省き、競争原理を
導入の上、談合を排除できれば、管理費削減と併せて、マンションの
財務事情は大幅な改善ができる。
現状では、これらの改革ができない不良因子が存在する。
その悪の芽を日常的に摘むのが技術系のマンション管理士の活用。
・欠陥工事の交渉方法が重要
他のマンションのように、無駄に時間を費やしていませんか？
諦めるのはまだ早い・・・法律を援用できる技術系のマンション管理士
だから救える方法がある。
ワンポイントアドバイスで解決がスムーズ。 |
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| マンション管理組合の財務状況を立て直す方法 |
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技術系マンション管理士の評価
地盤より低い部分ではよくある欠陥
です。
瑕疵担保請求の対象です。
出口側の補修は意味がない、外
側からの対策が必要。
原因：コンクリート打ち継ぎ部の
処理不良他
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・購入時から一方的に決められた言い値で、無競争な割高な管理費を
削減しなければ財務状況は危機に向かう・・・管理費削減はこちら
・削減額２０〜４８％で財務改善を行い修繕積立金に流用できる。
・駐車場利用料金の使途を管理費に回し、管理費を安く粉飾。
機械式駐車場の改修費はどうなっている？
・管理費を削減しても管理品質を向上するノウハウを教示します。
・日常の軽微な修繕や大掛かりな改修工事は、不要不急でないか？
数量・単価は適正か？・・・ノーチェックではマンション管理組合は不利
益を被る。・・・塵も積もれば山となりますよ。
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| 機械式駐車場の管理不良 |
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技術系マンション管理士の評価
日本を代表するような、大手メー
カー系列の点検整備状況です。
専門家でないと、指摘できないこ
とが問題。
不完全履行が継続すれば、契約
解除要件になる。 |
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昇降機検査資格者兼マンション管理士がエレベーターを守る |
・独占で割高なエレベーターのリニューアルを、官公庁で実施している、
他社メーカーを参入させる公募を実践し、コスト削減や施工品質の向
上を図ります。これが浪速マンション管理士事務所の企画力です。
・エレベーターの維持管理は任せ放っしのため大小のトラブルが絶えな
い。 リニューアルや月次点検は昇降機検査資格者が業者を指導い
たします。
・リニューアル方法はどうすればよいか。
構造を理解できなければ、改修費が管理会社やメーカーぺースで８００
万〜３０００万の開きがある。
マンション管理士のアドバイス・・・公開募集の競争入札で大幅削減可能
・大手メーカー系業者でも安心できない事例があった。
・独立系業者のＰＯＧ契約の長短について慎重に検討が要る。
・機械式駐車場は簡易な構造ですので、エレベーターに比べて対応は容
易ですが、トラブル時の即応性が重要。
そして、駐車場使用料の使途が不適正なため、機械式駐車場の改修
費が不足・・・具体には技術系のマンション管理士がお答えします。
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| 修繕積立金の値上げ不要のコンサルタント |
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技術系マンション管理士の評価
開口部や打ち継ぎ部の欠陥工事
地盤面下ではよくある事例。
コンクリートの成分おの炭酸カル
シウムが溶け出しています。
骨そしょう症と同じで、もろくなり
ます。
アフターサービス期間中なら対応
しますが、経過すると法的な対応
が重要ですが、難しいことが予想
されます。
施工的には外側からの防水処理
が常識です。 |
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・今だに施工不良や欠陥工事を経年劣化と偽り、その上素人の方には見
せ掛けの競争性を装って、居住者も味方に取り込み、談合入札による
法外な工事費が後を絶たない。
マンション管理士のアドバイス・・・演出者は某管理会社と住民の建築士。
・管理費削減と併せれば、修繕工事以外に各種の改良工事さえも可能と
なり、工事監理の仕方次第で１００年マンションも夢でない。
・その他の信用できない事例・・・見積りの数量水増し、補修不要箇所も工
事範囲、劣化部品交換可能なのにシステム全部取り替え、非公募
・マンション業界との利害関係が皆無なため、談合入札の不可能な公募
方式のノウハウを実践でる技術系のマンション管理士だから修繕工事
費を３０〜５０％削減できる。
・老朽化若しくはスラム化した建物の再生をマンション管理士が企画・実施
し、安心・安全で快適な長期の耐用年数の建築・設備を構築する。
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技術系マンション管理士の評価
鉄筋露出とコンクリート片剥落
鉄筋被り厚の不足で、モルタル
が剥落したマンションではよくあ
る事例。 下に人が居たら？
バルコニーに多い現象。
業界よりの建築士に依頼すれ
ば、経年劣化。
当事務所では、建築基準法違
反で民法を援用し、２０年間無
償補修対応を求める。
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技術系のマンション管理士の中古・新築マンションの購入相談 |
・マンションの購入相談全般はこちら
・工事中の危険負担（焼失したら買主負担）、希望銀行のローン不成立
時の白紙撤回に注意
マンション管理士のアドバイス・・・契約約款は書き換えできる他
・購入相談で構造確認（建築士はなぜ偽証を見抜けないか）
業界と利害関係のない建築士を探すのがポイント。
・購入時の高い管理費、低い修繕積立金の設定理由
・駐車場の違いで、将来の管理費や修繕積立金が大きく変わる。
技術系のマンション管理士が会計の矛盾を分析する。
・管理費等の滞納状況、修繕積立金の預貯金額の額、修繕・改修工事
の実施状況のチェックが必要。滞納金は購入者が支払うことになる。
これらの諸問題をマンション管理士が審査する。
・設備配管の状況次第で改修費が大きく変化する。
マンション管理士のアドバイス・・・床下配管の位置により購入しない
・管理人の資質の見極め重要。 マンションに君臨している者、食い物
にしている者もいる。
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| マンション管理会社の業務を正す業務監査 |
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技術系マンション管理士の評価
バルコニー床のクラック。
自分では発見できない。
角部ではよくある事例です。
クラック幅が大きすぎて、雨水
が回ってセメント成分が排出。
マンション業界の下請けをして
いる建築士には指摘しにくい。
この部位には腐食した鉄筋が
露出する場合がある。
これは欠陥工事で、鉄筋の被
り不足なら、建築基準法違反
で、民法により２０年間の損害
賠償請求が可能。 |
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・適正な管理とは何か？ それをご存じないから管理会社は不適正な
利益追求の業務になるのです。・・・管理会社の業務監査はこちら
・技術系のマンション管理士が修繕履歴を分析しマンション保険の
有効活用の有無 の確認を行う。
また無駄な保険金設定、割高な契約期間を止め、余剰金を０．７％
（Ｈ２２年）の積み立てタイプの保険をマンション管理士が企画する。
・各修繕や点検等の点検委託がほとんど管理会社の受注となって競争
性がない。 技術系のマンション管理士が何処に委託すればよいか具
体的な解決策を提示。
・修繕工事の業者募集が、マンション内の掲示板掲載のみで競争性が
なく割高になっている。
マンション管理士のアドバイス：業界新聞とサイトの活用が必須
・管理人が銀行への出金請求書の金額欄が空白で、理事長印の押印
を依頼する。
・マンション管理会社による利益供与で、傀儡化している組合役員が目
立つ。
改革派と訴訟をしてまで頑張らなければ身の保全ができない役員。
臨時総会で委任状を改ざんされてリコールされた理事長。 |
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