| マンション、火災保険、個人賠償責任保険、地震保険、全損、半損、一部損、壁芯規準、上塗り規準、内法規準、時価、新価、付保率、共用部分、専有部分、保険金、保険料 | ||||||||||||||||||||||||||
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| これがマンションの損害保険の実態だ（真面目に勉強しなければ、損をするマンション保険） ツイッターでつぶやけば世界中にツイートする  |
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| 以下の内容は、管理費削減依頼の中でお勧めしたプランの概要です。 一方的に決められて、マンション購入時に分からないまま押印してしまった損害保険には無駄が多く、肝 心なオプションが未設定な場合が多く見かける。 建物の保証内容が現在と同じで、共用部の設備や備品什器類の動産の保証を加えても、従来よりお安 い保険料ですみ、差額を利回りの良い貯蓄形（現在年利０．７％程度）で運用できる損保会社があります。 より有利なマンションの保険をお考えの方は、保険証券のコピーをお送りいただければ、提携各社を調査し、 最も有利な保険商品を紹介いたします。 （手数料は不要）・・・マンションの保険の無料診断 |
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| マンション損害保険（地震特約付き） ： 被災時に支払われる保険金が診断の仕方で１０倍変わる ２０１２年２月２３日（木）ＰＭ７時３０分から放映されたＮＨＫのクローズアップ現代での放映内容です。 １）地震の被災時には、マンションの建築物の主要構造部の損壊状況は「全損」、「半損」、「一部損」に区分けされる。 ２）それぞれの損害の額の種別は、「５０％以上」、「２０以上〜５０％未満」、「３％〜２０％未満」と区分 けされている。 令和６年には既に「全損」、「大半損」、「小半損」、「一部損」と変わっている。 それぞれの内容は現状の内容を確認のこと。 ３）支払い保険金は、それぞれ「時価額が限度」、「時価額の５０％が限度」、「時価額の５％が限度」 上記の一般的なマンション損害保険（地震特約）には次の問題が指摘できる １）２０％を境に支払い保険金が１０倍変わる・・・主要構造部（内容が複雑）のクラックが１箇所増えれば 支払い保険金が１０倍変わる。 ２）この番組に登場する被災状況の診断判定者は損害保険会社の事務系社員のようです。 ３）被災状況の診断結果とそれによる支払い保険金額は一方通行の通知書のみ。 ４）損害保険会社から言い切られたら、マンション管理組合の素人役員には打つ手がない場合が多い。 ５）マンション管理組合の立場の保険と技術に通じた専門家が立ち会う必要がある。・・・これで保険会社の 診断がどれだけ変わるかお考え下さい。 ６）浪速マンション管理士事務所では幾つかのマンション損害保険の紹介ができ、管理規約に準拠した定款 の精査や、被災時の検査の立会いができます。 みすみす損をすることは有りません。 ７）マンション保険会社から支払われる対象は、主要構造部といわれる部位ですが、この定義を事前に厳密に 抑えておかねば、被災しても大きな期待はずれになる。 詳細は浪速マンション管理士事務所にお問い合わせください。 |
１、管理組合さんに注意していただきマンションの保険実態
保険の代理店には、管理会社、販売会社、専門代理店等色々ありますが、実務的に熟知していない担当者が多いという事実と、災害
時での保険金の支払い時に不適切な不払いが少なくないという現実です。
特に後者の事は、マスコミで問題になっているので管理組合の皆さんはご存知でしょう。
しかし前者の問題は、保険約款という特異なジャンルだけに普通の者には、マンション担当の保険屋さんの言葉を鵜呑みするしかない事例
がほとんどです。
通常の共用部分に限らず専用部分の損害保険や火災保険に加入するには、多くの場合マンション販売会社系列の保険に加入すること
が多いのが実態です。
ここで多くの管理組合の役員の方にご注意願いたいのは、販売会社や管理会社の言いなりにならなく、最低限実践すべきことが
２つあります。
２、管理組合がマンション損害保険に関してすべきこと（複数の保険会社から見積りを徴収する）
初回の加入時は、管理組合や共用部という語句の持つ実体が良く理解できない時期に、マンション管理会社等の保険代理店からの説
明を受け、よく理解できない状態での加入だったと思います。
当然、複数（最低３社以上）の保険会社の保険商品を比較検討したものではありません。
他の日常の商品と同じで、保険においても、その特質は各社似ていますが、オプション設定等に多少の違いがありますので、更新時には
管理組合が主体的に複数者から資料等を取り寄せ、説明を求め、保険商品の決定をすべきです。
３、管理会社が勧める積み立て式マンション保険に対する注意
積み立て式のマンション保険がありますが、管理会社がこの商品を推薦してくれば要注意です。
これは、将来（５年以降永久に続く）の大規模修繕のための修繕積立金を保険という名を借りて、貯めるということです。
マンション購入時に教えられた修繕積立金は、買いやすくするために低く設定されているケースが多く、年月が経過したところで、積み立て
式の保険を勧めるか、修繕積立金の増額を通知してくる常套手段です。
この手で被害を蒙った実例を幾つか掲載して気を引き締めていただきたいと思います。
１）欠陥工事を放置して、積み立て式マンション保険を勧める管理会社
入居して８ヶ月位経過した時期に、屋外階段の踊り場が１階から最上階まで全て、クラックだらけ。
販売会社は構造的に支障なしとして、放置のまま。
そしてその後しばらくして、修繕積立金の基となる積み立て式マンション保険の加入を勧められ、臨時総会には４０戸のマンションですが、
出席者は非役員で３名程度の自覚のなさ、簡単に議決しそのまま加入してしまいました。
近い将来この階段の無数のクラックも管理組合の修繕積立金で、この管理会社系列の業者が、割高の言い値の工事費で修繕する
ことになるでしょう。
許しがたい犯罪的構図と思いませんか。
２）欠陥工事を放置、損害保険金の支払い対象の修繕も、請求事務をしないままの管理会社
築１０年弱の千里ニュータウンの高級マンション。
浪速マンション管理事務所の診断により外壁や屋上の不良（欠陥）工事が判明、その後の調査で管理業務関係の書類がまったく整理
されていないで山済み状態で、当事務所のほうで整理していく過程で、損害保険の保険料が支払われる、設備や建築関係の修繕に
まで、言い値の割高な修繕費を支払っている事実が判明。 この保険代理店はマンション管理会社そのものです。
そして、もっともひどいのは、瑕疵担保期間（アフターサービス期間）の最長は５年となっているではありませんか。
マンションの販売元の事業者やゼネコン及び系列下の管理会社は、通常業界では１０年の保障期間を、故意に短期間とし、欠陥工事
に対しても不適切な対応の上、保険適用できる小修繕も割高な工事費で、利益を得ているわけです。
許されない企業倫理ではありませんか。
管理会社と浪速マンション管理士事務所の職員が同席しているこのマンションの理事会の席で、これらの事実を指摘し、その場で既契
約を解約し新たに当事務所が提示したはるかに好条件のマンション保険に加入することが議決されました。
かの管理会社のフロントは返す言葉もなく紅潮した顔で黙然としているしかない様子でした。
今後は、遡って保険対象の請求事務が待っております。
どうすればこのような被害にかからないか、答えは簡単です。
管理組合が真剣に管理業務を執り行うことです。
換言すれば、倫理観の高い（良心がマンション管理組合の目線）の専門家をうまく活用し（たとえばマンション管理士との顧問契約）、
管理会社をコントロールすることが、比較的役員の負担が少なく、継続した主体的なマンション管理ができる効果的な方法です。
これは保険に限らずマンション管理問題の全般に適用できる方法です。
４、無駄のないマンション損害保険に加入が必要
浪速マンション管理士事務所ではネットワーク会員の保険代理業を営んでいる倫理観の高いプロ中のプロが対応します。
新規の保険加入に限らず、既契約の内容診断もさせていただきます。
長年、マンションの保険をかけていたのに、災害後に保険請求したら、管理組合の理解と違い、保険金額が大幅に減額になったとか、又は
保険対象でなかったという事例は少なくないようです。
保険の担当者の説明不足を責めても、契約は冷徹な文章主義ですから、対応不可能です。
非常時に備えるマンション損害保険というものは、感覚的にはもったいないと感じる事も無いではないが、かけないわけにはいきません。
それなら、判断に誤りが無く、ムダのない契約をすることにより、管理費削減にもなり、ひいては苦しい財務状況の中で、大規模修繕のため
の積み立金の充足にもなります。
マンション管理組合さんは、不適切な契約をすることなく安心したマンション管理ができます。
５、管理組合の役員のやる気なさに乗じる管理会社の保険担当
蛇足ながらついでに申し上げれば、マンションの損害保険業務に限らずマンションにおける関連業務は、関係業者から見れば、入居者全体
の集団的平均像（言い換えればマンション管理組合の実態）が素人集団であり、不適正な事案が、専門家を介している商取引より各段に
多い。
その不適正な事案による、購入時から建て替え時までの長い期間の逸失利益は、莫大な額になります。
何が不適切な事案かは、認識されている方も少なく無いはずですが、遅々として改善されない。
なぜでしょうか、私は、業界と行政が清浄化されてなく、またマンションを不適正な事案から守るべき組織が脆弱だからと考えております。
マンション購入者や管理組合の役員さんは、しっかり認識しなければ、マンション管理の適正化はかなわないと思います。
マンション管理士は、管理の適正化を目指すべくして、誕生した資格者ですが、まだまだ微力で、例外的な組織しか活動できていません。
私が会員として属しているＮＰＯ近畿マンション管理士協会はその例外的な組織として、マンション管理のため多忙を極めた活動をしていま
す。
浪速マンション管理士事務所もその例外的な組織として、平成１９年１１月１９日からマンション管理士としてボランティア活動を始めておりま
す。
| マンションの保険・無料診断 |
| マンション損害保険の見直しは必要だが依頼相手に注意が必要 管理費削減診断で、何処のマンションでも損害保険の難しさが話題になる。 多くのマンションでは、管理会社が損害保険会社の代理店をしており、通り一遍の説明をしてくれるが、ほとんどの購入 予定者や管理組合役員は理解できないままに、加入するのが実態の様です。 マンションの損害保険の代理店の場合、保険会社の資料・データー・コンピューターシステムを自由に使えない場合があ り、顧客の求める情報の内容やタイムリミットに齟齬が生じることが多々有ります。 また、マンション関連法の区分所有法や管理規約との関連を説明することは少ない。 なぜ説明が少ないのか、それは利益誘導のため、必要事項を話さない事もあるが、実態は区分所有法や管理規約で の関連事項を理解できないのが主たる原因のようです。 理解できないままのマンションの損害保険なら、非常時に予定した保険金が支払われないこともあり得ます。 共有部分と専有部分の区分が壁芯か壁面か、時価か新価かが理解できていないなら、当然のことですが、真面目に 対応しなければ、無駄な支出だけでは済まない。 |
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
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参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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