マンションの管理の危機やスラム化を防ぎ「安心・安全・快適で資産価値の高い終の棲家」のマンションの実現には管理組合の理事長の指導力が大事である。  トップページ ｜ だまされない大規模修繕 ｜ 顧問契約 ｜ 当然の管理費削減　｜ 専門家のエレベーターリニューアル 　｜ 各アドバイス 　｜ 無料相談履歴 ｜ マンション管理の危険度 　Ｔ　Ｅ　Ｌ　０５０-７１００-３８６５ 　Ｆ　Ａ　Ｘ　０７４５－６０ー１４９１ 　Ｅメール　rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 浪速マンション管理士事務所  　　　　　　日本マンション学会正会員 　　日本マンション管理士会連合会正会員   業務範囲  大阪府、奈良県の全域 兵庫県、京都府の限定地域  無料相談 ｜ 事務所の概要　｜業務チラシ ｜ 専門家がマンション管理を正す ｜ 国土交通省　　｜ マンション管理センター　｜マンション管理業協会　｜総合目次   【大規模修繕工事の注意点】 ・手抜を無くして終の棲家にできる。 ・実際に補修が必要な劣化があって 　初めて大規模修繕をすれば良い。 ・管理会社主導の談合高値、手抜き 　容認に注意が必要。 ・施工業者の募集には、複数の募集 　ルートで談合を防げる。 ・マンションに特化したコンサルタント 　の手抜き容認に注意。 ・手抜きがし難い工事監理が必要。 ・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。 ・検査は中間と竣工時の２回必要。 ・管理会社とコンサルタントのキック 　バックを無くす方法を講じれる。 ・管理組合役員が業者とつるむ事例。      【エレベーターのリニューアル】 ・管理組合側が素人なのでメーカーの 　いい加減さが目立つ。 ・見えないシャフト（昇降路）内では、問 　題のある施工が少なくない。 ・現場溶接の悪さが一般的。 　溶接長さや厚み不足、溶接個所に不 　純物混入が多い。 ・ボルトナットの施工方法も悪い。 　ナットからのボルトの飛び出し不足、 　緩み止め用の有効な印（アイマーク） 　がないケースもほとんど。 ・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無 　い場合は停止しやすい。 ・過積載センサーの検査がルーズな場 　合がある。   マンション管理士大規模修繕  半世紀経過後も新品同様 エレベーターリニューアルの検査  【新築時の欠陥工事や施工不良対策】 ・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ 　ターサービスで補修させなければ。 ・アフターサービス点検は必ず実施。 ・アフターサービス点検は管理会社に 　させない。　なぜなら、管理会社は事 　業主の傘下だから。 ・補修後の再発箇所は１０年間の補修 　請求が出来る。民法の債権の時効は 　１０年。 ・廊下やバルコニーの天井からの漏水 　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。 ・不法行為を立証すれば、時効は２０ 　年間。 ・補修請求は文章で、理事長から事業 　主の購入時の契約相手へ行う。 ・新築工事がいい加減なら補修も同様 　   【マンション管理も改革が必要】 千里万博での経験を活かし翌年の １９７１年に世に出したステンレス性 の外灯。 当時、府営公園に設置されている外 灯のケースは地域によって全設置台 数の半分から全数が悪戯で破損さ れていたが、この外灯は半世紀近く 経った現在でも維持管理不要の新 品同様です。 大阪府堺市の大泉緑地に全国１号 機が設置されています。 特許を取得していないため今や全 国津々浦々に設置されています。 適正なマンション管理の実現には、 この様な効果的な改革が必要です。    【管理会社からの不利益を防ぐ方法】  ・管理委託費は事業主の自由設定で 　２０パーセント以上の削減は可能。 ・削減してもしなくても業務品質は変わ 　らないのを正すのが顧問契約。 ・議事録は信用できない場合が普通。 ・不要不急の修繕をしたがるのが一般 　的。それも競争性のない高値。 ・事業主の不利になるアフターサービス 　点検や大規模修繕時の劣化診断は 　信用してはいけない。 ・大規模修繕時の所場代を出させない。 ・一生涯の不利益損害額は年間１０万円 　、６０年間で６００万円となる。 ・技術と法律部門で業界と対等以上に 　渡り合える技術系マンション管理士に 　よる顧問契約で不利益を防ぐ。   超高層の最悪の欠陥工事 管理会社からの不利益を解決   無料相談（開けない時は下記を入力）     rjkw48282@ares.eonet.ne.jp    　０５０-７１００-３８６５    マンション管理士事務所の概要    弊所の業務用チラシ   　最近の有益情報 　最新のサイト更新情報　 　２年目アフターサービス点検が重要 　失敗しない大規模修繕工事の法則 　保証期間切れ欠陥工事の追求 　大規模修繕工事を成功させる（前編） 　怪しい見積もりの数量と単価の審査 　法定のマンション管理士が誕生 　財務状況を好転させる裏話 　マンション管理士ツイッターで呟く 　投資（収益）マンションの管理を救う 　ワンストップサービスを目指す専門家 　役立つワンポイントアドバイス集 　マンション管理士がマンションを救う 　マンションのスラム化を防ぐ 　稼げる技術系マンション管理士とは 　多彩な専門家の集い（大阪府） 　皆さんからの相談・質問と回答 　業界の好きにさせない大規模修繕 　マンションの安全な選び方 　技術系のマンション管理士の裏話 　新管理方式でマンションはどうなるか 　大規模修繕のフローを公開 　「マンション管理士安心便り」を発行 　大規模修繕の見積書事例を公表 　マンション管理士賠償責任保険加入 　顧問契約業務語録  　業界と利害のない専門家による各業務 　顧問（アドバイザー）業務要領　を紹介　    　　　 　サ　イ　ト　履　歴 　[最近の主要な更新履歴]　　 　　有資格者が教えるエレベーター 　　リニューアルの知識 　　管理費削減無料算定開始 　　施工不良・欠陥工事対策 　　管理会社変更への謀略を防ぐ 　お 問 い 合 わ せ と 回 答 　[最近の履歴] 　・駐車場不足で悩んでいます 　・違法マンションを購入しないために   　マンション問題解決への提言 　[最近の履歴]　　 　・第三者委託方式について 　・業界の経営不振について　      　相談者コーナー   欠陥工事を無償補修   大阪府大阪市旭区　 　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　 　　無料相談の詳細はこちら　　　　　  ・メールでの無料相談により屋上スラブの施 　工不良による漏水の原因が究明でき、修繕 　の対象だった箇所を施工会社に無償で改 　修させることができました。 　今後、マンションの管理運営上の問題を解 　決するためにマンション管理士さんと顧問 　契約をしたいと思っています。   管理委託料の３１％削減実現　  　大阪府大阪市港区 　　　　　　 理事長をなさっているYM様　　　　　　　　 　　管理組合の支援詳細はこちら　　  ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が 　割高で 、業務内容にも不満があり、５社の 　参加による談合ができない価格競争で 、 　結果的に３１％の削減ができました。　 　管理会社の変更後は、緊張感とマンション 　管理士の無料の継続監査で 従来より理事 　会の運営がスムーズになりました。      注目すべきニュース 大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら  無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意   トップページ　　>　　マンションのスラム化 革新的な専門家がマンションのスラム化を防ぐ 　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に紹介できる 　 　マンション管理士試験が平成１３年の１２月に実施され、翌年２月に資格者が誕生して早、１８年の年月が経 　過しているが、その後同資格者の存在は、区分所有者や管理組合に正確に理解されているとはいい難いので、 　ここに改めて披露したいと思います。 　マンション管理士は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」で定められた国家資格であり、法第 　 　２条において次のように定義されています。 　国家試験合格後、国土交通大臣の登録を受け、同資格者の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合 　の運営その他マンションの管理に関し、管理者（通常は理事長をさす）等又はマンションの区分所有者等相談 　に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とするするものをいう。 　このように法律、建築、設備全般にわたる広範囲の試験に合格の後、国土交通大臣に登録しなければマンシ 　ョン管理士を名乗ることは法律で禁止されております。 　現在、同資格名称を名乗って業務展開をしている組織には、弁護士、税理士、公認会計士等と同じように少人 　数の事務所組織（〇〇マンション管理士事務所）のものや、マンション管理士以外に行政書士等を会員にもつ 　会組織（各都道府県を冠して〇〇管理士会）のものがある。 　それぞれに、会則や規約の有無の違いや、営利目的か否かの違いは有るものの、全般的なマンショ管理問題 　の解決を目指している基本姿勢は同じです。 　決して一部の業務に特化した簡易な業務展開はすることなく、マンション管理全般の業務展開を行う、社会的 　使命感を持っている組織等がほとんどです。 　また一方、平成２２年末から日本マンション管理士連合会（日管連、親泊哲会長）は、会員団体に所属するマン 　ション管理士を対象とした賠償責任保険制度を創設し運用を開始されております。 　損保ジャパンが提供する賠償責任保険に同資格者が被保険者として加入することで、担当業務に起因した法 　律上の賠償責任による損害を補てんする制度を通じてマンション管理士に対する社会的信頼を確保するととも 　に、業務の円滑な遂行に繫げていくようにしています。 　マンション管理士は管理組合の運営や、建物構造上の技術的問題や設備関係などについて、組合の理事長や 　マンションの区分所有者らの相談に応じ、助言・指導、その他援助などを行うものです。 　基本的には、それぞれのマンション管理士には得意分野や苦手な分野が有ることは弁護士、税理士、建築士と 　同様ですが、できれば内容を選ばずに助言、指導、その他の援助を出来ることが望ましい事は言うまでもありま 　 　せん。　できれば、次の難題な業務を履行できれば良いのですが。 　　・新築工事での欠陥工事の無償補修請求を行う。 　　 　　・築後２年目アフターサービス点検を管理会社に誤魔化されないで行い、事業主に対する無償補修請求を行う。 　　・機械式駐車場、エレベーター、給排水設備等の専門業者に意見を言える。 　　 　　・手抜き工事や欠陥工事が多い排水管の毀損時に事業主に対する無償補修請求を行う。 　　・管理会社の不要不急の修繕工事の実施勧告に毅然とした意見を言えること。 　　・大規模修繕工事での「談合高値の手抜容認＋いわれのない裏金の収受」を止めることができること。 　　・滞納者に対する適切な対応指導を行えること。 　これだけの業務が出来て初めてマンション管理の適正化が実現し、安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家 　が実現できるのです。 　しかし、ほとんどのマンションではその事が出来ず、あくどい管理会社ならマンションのスラム化が危惧される。 　スラム化とは財務の破綻、莫大な滞納金、建物や設備の過度の老朽化等を指す。 　住まい方の多様化が進む中、マンション管理士が担当する業務領域が広がる一方で、責任も大きくなり、損害 　賠償などのリスクも増大する傾向に有ります。 　こうした社会的背景を踏まえ、日管連は同資格者の業務上の過誤による損害賠償への対応を検討し、全国組 　織として初めてマンション管理士の賠償責任に対応した保険制度を構築しました。 　保険金の支払い対象は、同資格者の業務範囲での行為による損害賠償金（第三者に身体障害を与えた時の 　治療費や逸失利益、財物の修理費）のほか、訴訟費用や弁護士費用などで人格権侵害（名誉棄損その他）や 　個人情報漏えいリスクにも対応しています。 　マンション管理士以外の大規模修繕工事費や管理費削減等に特化した、利益だけを追う組織とは大きな違いが 　あります。 　現在のマンション問題としては、高齢化に伴う管理組合役員のなり手不足、財務状況の悪化、建て替え問題、 　駐車場問題（特に機械式駐車場）、駐輪場問題・・・・・が顕在化していますが、潜在化しているマンション問題 　として客観性・透明性・競争性のない管理会社の利益追求体質や談合による割高な工事費の緊急修繕や大 　規模修繕問題を認識している役員は少ない。 　過去から続いているこのマンション管理問題がマンションをスラム化させて行くことを区分所有者、とりわけ管 　理組合の役員さんは認識すべきです。 　当事務所は少数精鋭主義で、建築・設備・エレベーターの資格を持つ技術系のマンション管理士を中心に、賛 　助会員には、１級建築士、司法書士や弁護士を擁しております。 　加えて、多くのマンション関係者と異なり、マンション業界との利害関係がなく、なんら行動を制約されることがあ 　りません。　 　また、あくどい管理会社や事業主との毅然とした交渉で管理組合の不利益を防げた事例は多数あります。 　マンション管理を荒廃させる最大の原因は、管理会社の利益第一主義や管理組合の役員の管理への無関心が 　言われます。 　仮に管理の改革を目指す方が居ても、ほとんどがクレーマー扱いされるのが関の山。 　髙築年数のマンションではマンション業界との癒着も少なくない。 　それが、多くのマンションの実体です。 　私たちの事務所が、旧態依然の悪しき営利追求の不適正なマンション管理が横行している現状を改善すべく、 　従来にない革新的な手法で管理組合との協力体制で、取り巻く諸問題の解決に尽力いたします。 　新たな組織が乗り出さない限り、現在のマンションは購入前から業界の餌食になったままであることを区分所有 　者の皆様は認識しておいででしょうか。 　マンション管理を適正にするには、国土交通省がくどく言っている専門家の活用が必要です。 　どの様な専門家が良いか？お分かりいただけたでしょう。 下記の画像をクリックすればリンク先に移行します 　欠陥工事や不良工事なの 　に経年劣化と誤魔化され 　て大規模修繕に含まれな 　い様に２０年間の損害賠 　償請求を検討できる。 　 　公共工事の元検査官が 　大規模修繕の談合高値・ 　・いわれのない現金授与 　・管理会社の丸投げ・手 　抜き容認を改善させる。  　マンション管理会社の阻 　害活動を阻止し、割高な 　管理委託費を大幅に削 　減し組合員の経済的負 　担を軽減する 　大規模修繕工事で談合 　高値と手抜工事を防ぐ方 　法を元大阪府の入札経験 　が豊富な検査員が教示。 　大規模修繕工事のコンサ 　ルタントの選択を間違えれ 　ば、欠陥工事まで経年劣 　化になってしまう 　有資格の実務経験豊な専 　門家が管理組合の立場で 　エレベーターリニューアル 　の指導や検査を行う。 　マスコミに掲載されるの 　は氷山の一角で、かつ 　ソフトな文面。 　事実を読み取るべき 　末は財政破綻かスラム化 　が待っている無関心な投 　資マンションを救う専門家 　知らない為に目暗印。 　過大な保険金設定と間 　違いのオプション設定を 　教示します。 　マンション管理士（技術 　系）がどんな不利益を被 　っているか、無関心な方 　に教示 　マンション管理士（技術 　系）が善良な組合員の 　ために、多様な不利益 　を防ぐ具体的な手法を 　公開 　選択の余地の無かった 　マンション管理会社から 　不利益を被っていないか 　技術系マンション管理士 　が管理会社や専門業者 　を指導し、多様な不利益 　を改善し、役員の負担を 　大幅に軽減する。 　マンション管理士（技術系） 　が管理状態を調査できるメ 　リットがある中古マンション 　の選定を教示する

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