マンション購入時に販売会社が提示する長期修繕計画は修繕積立金の根拠となるもので、入居後において、５〜7年周期

　　　の鉄部塗装、１２〜１５年周期の大規模修繕工事、20年前後の機械式立体駐車場改修、30年前後のエレベーターのリニュ

　　　ーアル等の修繕や改修に関する実施計画です。

　　　 このような説明をすればもっともらしく聞こえるのですが、これは販売会社が自己の大規模修繕工事のデーターに基づき意

　　　図的に作成したもので、決して皆さんのマンション独自の計画ではありません。

　　　マンションと言うものは、建物ごとに構造、立地条件、施工状況、維持管理状況、使用状態が異なり、一元的な計画をするこ

　　　とはできません。

　　　まして、競争性のない言い値と、実体の伴わない建前の工事周期の計画になっています。　

　　　また、修繕積立金は購入しやすくする為に低く設定しているのが一般的で、入居後数年後に管理会社が修繕積立金の値上

　　　げを提案しますが、提示する修繕積立金の額にはたいした根拠はなく、談合高値で言い値の工事を狙った計画的行動です。

　　　しかし、前述したように、意図的に低い目に設定されている修繕積立金ですから、今後に不安を残す金額であり、修繕工事

　　　の成功のためには値上げは避けられません。

　　　管理会社が値上げを提案してくると、管理組合でも大きな問題となるので、これを機に、修繕積立金や管理費の有り方を総

　　　合的に計画し直すことを提案します。

　　　ではどうするか、当事務所は３つの提案をいたします。

　　１）理事会はマンションの大規模修繕工事の前に、居住者の方の立場で劣化診断を行うべし

　　　　長期修繕計画を策定した販売会社と利害関係のない建築士やその他の専門家に、経年劣化と不良工事（欠陥工事）を区

　　　　別できる劣化診断と長期修繕計画の作成を行い、不良工事（欠陥工事）は副次的にアフターサービスで無償補修させるの

　　　　です。

　　　　このことで、談合高値な工事で、しなくてよい無駄な大規模修繕工事をなくすことができます。

　　　　では、何処にこの作業を委託するか、販売会社が策定した長期修繕計画ですから、普通の管理組合なら管理会社に委託

　　　　することになるでしょうが、これが財務基盤の脆弱の始まりとなるのです。

　　　　多くの管理会社は販売会社-ゼネコン-管理会社という利益擁護のトライアングルの一角を占め、管理組合からの苦情やト

　　　　ラブルから販売会社やゼネコンを守る防波堤的な役割を担っている仲間なのです。

　　　　では一体何処に劣化診断委託をすればよいか、大事なことは先ほどのトライアングルのメンバーと利害関係のない専門家

　　　　が適任ですが、実際には素人集団の役員さんでは探すのが難しい。

　　　　多くの建築士はこのトライアングルのメンバーから設計・監理業務を受注している実態があるから、何処まで管理組合の立

　　　　場で劣化診断を行い、適正な積算、適正な長期修繕計画の作成を行い、適正な工事を行えるか疑問があります。

　　２）管理費の見直しをし、削減分を大規模修繕工事費用の原資となる修繕積立金に組み入れる。

　　　　居住者が支払うお金には、修繕積立金と管理費があります。　この管理費は管理会社に委託する委託費とその他の維持

　　　　費用に区分けできます。　その内、委託費の見直しが必要です。

　　　　委託費は別のページで詳しく述べていますが、購入時において販売会社が自由に決めた金額です。

　　　　まったく競争性のない額である為に、見直しは当然の権利です。　そして削減したお金を修繕積立金に流用し、余裕のある

　　　　資金で適正な工事を行うのです。

　　　　ではどうするか？　理事長等の役員が直接に管理会社に「値下げを要求しても」大した効果はありません。

　　　　例外的によほどしっかりした理事長が強引に値下げをさせることがあるが、その理事長が交代した以降に管理会社の報復

　　　　が懸念される。

　　　　結局、相手の思惑通りの大規模修繕工事になってしまう。　

　　　　彼らはプロですので、多様な方法で逸失した利益の回収を図らないわけがありません。

　　　　今の管理会社の見直しを含んで、業務の質と量の見直しと委託費削減を同時に行うことが大事です。

　　　　２０〜４０％の委託費削減を行い、その後の業務品質の低下を監視するのが重要です。

　　　　掃除がきれいにしている・・・そんなことではありません。　

　　　　定期の大規模修繕だけでなく、日常の修繕を例にとるなら「マンション保険の適用はないか」、「しなくてよいのでは」、「内容

　　　　はよいか」、「施工範囲と数量は適正か」、「単価は妥当か」、「競争性があるか」「施工品質はよいか」・・・こんなことが皆さん

　　　　ができますか？

　　　　管理会社はプロです。　防ぐにはプロでなくてはなりません。

　　３）将来のマンションの大規模修繕工事は競争性のある適正額のものでなくてはならない

　　　　別のページで述べていますが、多くのマンションで実施される大規模修繕は談合の高値な工事費です。　

　　　　こんなお金を入れては何の意味もない。　公開募集の上の競争性のある金額を入れ込まなければなりません。

　　　　当事務所の実績では３０〜５０％削減できます。

　　　　また、お金だけ絞り込んだ長期修繕計画を作成したものの、５〜１０年後の工事実施時に管理会社任せでは元も子もないの

　　　　で、現在も将来も適正なマンション管理を構築しなければなりません。

　　　　大規模修繕工事は言い値の現金収入源です。　こんなおいしい工事ですから、管理会社は手段を選ばず、頑張るところが

　　　　多い。　管理会社の工事の攻防からマンションを守り、傭兵となった者達との住民間のトラブルをなくすためには、業界の実

　　　　態に慣れた専門家の活用は必須です。

　　　　管理組合の立場で継続して管理会社を監視・指導できる法律や技術に明るい専門家の活用が重要です。　

　　　　費用はそれなりにかかりますが、費用対効果については十分なものと考えています。（専門家の活用を参照）

　　　　この工事で、マンションを安全・安心・快適な資産価値の高い、終の棲家なものにしなければなりません。　管理組合の役員

　　　　は雨漏りや、クラック、タイルなどの剥落、鉄骨階段の腐食・・・等の劣化箇所や欠陥工事の把握に努めてください。

　　　　マンションの不良状況に応じて、緊急対応か大規模修繕工事予定時期まで猶予できるかの見極めが大事です。

　　　　計画を後送りにし、まとめて工事することにより、足場や現場事務所等の仮設費が安くなります。　

　　　　一方、次回の大規模修繕まで品質を保てるかの観点で、予防保全を行うのは重要です。　

　　　　例えば、タイル目地や誘発スリット（コンクリートの隙間）等の防水シーリング（コーキング）は１０〜１５年の寿命ですが、劣化

　　　　診断時に残存寿命があったとしても、次回の工事までの耐用はないので、仮設材を使える今回の工事の時に施工をするの

　　　　を予防保全と言います。

　　　　大規模修繕の原資の修繕積立金は、最近の管理費の設定と違い販売戦略上低く設定されているのが一般的です。　

　　　　購入時に提示される修繕積立金は、販売会社の長期修繕計画を根拠に算出されますが、信用できないものが多くあるのが

　　　　事実です。　それはなぜか・・・・？・・・・販売しやすいための営業戦略であり、机上での数値だからです。

　　　　早い時期に信頼の置ける専門家に依頼して、貴方のマンション固有の本来の大規模修繕を中心にした長期修繕計画を策定

　　　　し、計画的修繕積立金の積み立てを急ぐことが、マンションの安心・安全・快適・資産価値の向上・耐用年数の長期化につな

　　　　がることになるのです。

　　　　・管理会社の業務監査を行い管理費の削減を行なう。

　　　　削減効果が期待できない時には、１０〜１５社の管理会社で競争性のある見直し（リプレイス）及びプレゼンを行い、適正な業

　　　　務内容と管理費の削減を図る。

　　　　余剰の予算を大規模修繕等の特別会計に歳入すれば、無駄な修繕積立金の増額を避けることも可能です。　

　　　　併せて駐車場使用料の管理費会計への組み込みも要見直しです。