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マンションの大規模修繕工事の談合問題について



 目次

 管理会社を変更して大規模修繕工事を成功させる話

 管理会社と顧問の1級建築士が談合に加担している

 素人でも談合を阻止できる

大規模修繕屋上防水施工中
 
 アスファルト冷間工法施工中

 マンションの大規模修繕を失敗しない法則27
   ・施工業者の決定要素は、見積もり金額の多寡・現場代理人の資質・会社の方針・ネガティブ情報等の他にもっと重要なものがある。
   ・施工実績から施工内容の確認を行いたい。 しかし施工業者ー管理組合の役員ーコンサルタントの癒着に注意が必要。

 マンションの大規模修繕を失敗しない法則28

    ・施工上で注意を要する点は多数あるが、管理組合の修繕委員会の素人役員でも手抜き工事をなくすことが可能。

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 大規模修繕(課題1)

1、管理会社を変更して大規模修繕工事を成功させる話

 [相談要旨]


   1)複数の工事業者が談合している情報がある。

   2)マンション管理を守るべき業務を担っている管理会社までもが工事の談合を企て、管理組合を食い物にしている。 

     そんな管理会社を変更(見直し)するのは当然。

   3)顧問である設計事務所の1級建築士が不正に対してものが言えない。

   4)一部の住民や理事会メンバーまでもが談合は「必要悪」だと肯定している。

   5)管理会社が工事の偽装公募を装っている。

   6)修繕積立金2万円増額を含め、管理費を加えると毎月5.5万円となる中期修繕計画。

   7)マンション管理業界は管理組合の管理費や修繕積立金を食い物にしている。

   8)談合入札について契約前において、法的規制と抜本的解決法はないか。



 [具体的な相談内容]

    吹田市の千里ニュータウンで150戸の築12年を迎えるマンションの理事長をしている○○です。

   浪速マンション管理事務所のホームページを見せていただき、貴事務所なら本来の管理組合の目線でご協力いただけると考え、

   連絡させていただきました。


   問題は第1回の大規模修繕工事業者選定を控えて、入札談合が行われていることです。

   それも、入札に強い参加希望を持っている管理会社と、顧問契約している設計事務所の1級建築士及び理事会メンバーの一部ま

   でもが、工事の談合に加担している疑惑が濃厚だという現状です。 

   マンションの管理組合を守るべき管理会社が自ら談合を行う、それもまとめ役で大規模修繕を仕切っているようです。

   このような管理会社を変更(見直し)するのは当然です。





 [経過説明]

   大規模修繕を実施することについては、昨年の夏の臨時総会にて実施時期と概算工事費の上限金額が決議されました。

   今年の2月初旬に外壁の劣化診断の結果が管理会社から理事会へ提出され、工事の入札方式を一般公募方式というもので実施

   することになりました。


   管理会社はマンションの劣化診断を無料で行ったので、工事業者選定に参加させてほしいと強い要望があり、結果的に要望どおり

   管理会社も参加することになりました。


   以降、現在に至るまでの不適切な行為を時系列に説明させていただきます。

 

   ・実際にマンションの劣化診断を実施したのは管理会社でなく、建設業者でそこが作成した大規模修繕工事仕様書にその業者を使う

    よう指定されています


   ・マンション管理会社はマンションの居住者や管理組合に診断結果の内容説明も一切しません。


   ・大規模修繕工事の計画は期間10年の中期修繕計画しか作成されてなく、それに基づく工事費の予算書も、算出根拠は管理組合側

    になんら説明がありません。



   ・機械式立体駐車場の部分補修の4年後には、それを1200万円かける改修工事を行うという無駄な内容になっています。


   ・また、具体的な金額は書いていませんがエレベーターも15年後に部分改修をして、25年目に全面リニューアルを計画しています。

     機械式立体駐車場以上にエレベーターのリニューアルは素人でも理解できない(管理会社でも同じみたいです)のに今から不安です。



   ・ずさんな中期修繕計画では、第1回目の大規模修繕工事の後すぐに、現在の積立金を1.8万円近い大幅値上をしても、2回目の工事

     の頃には積立金が底をついてしまう内容となっています。



   ・詳細に10年目以降の計画を検討すれば、修繕積立金と管理費合計で5.5万円になると予想され、驚愕するばかりです。


   ・入札参加希望業者公開募集の掲示方法は、私が知っている限り浪速マンション管理士事務所の言われているインターネットを使った

     公開募集ではなく、マンションのロビーに貼られるだけのもので、まったく透明性や競争性のある大規模修繕工事など期待できるもの

     ではありませんでした


   ・現場説明のときに、各業者へ配布された工事仕様書の内容は本来のあるべき様式でなく、各工種施工単価が記入され、先に説明し

    ました実際に、大規模修繕工事に先駆けて劣化診断をした建設業者を指名する旨を記載されたまったくずさんなものです。


   ・形式だけの公募方法なのに、裏から手を回したと思われるその他4社の業者を加えた6社の見積り総額は、各社とも

     管理組合の計画している予算一杯に近い価格での、100万円前後の小差で横一線状態です。



    ・
各社の見積りの詳細を見ると、最安値の劣化診断を実施した業者の単価に、ある係数を掛けたり、また単純にある項目の単価だ

     けを操作して、見積り価格の調整しています。


    ・素人の私達でさえも、強く談合の疑いを感じ、別の建設業者に同一仕様書で見積り徴収をしたところ、2千万円ぐらい低い見積り価

     格が提出されました。これさえも競争性がある状態でないので、貴事務所のいう見積り方法でしたら、もっと低い価格での入札にな

     るのではと思っています。


 

    大規模修繕工事の顧問としての設計事務所の一級建築士がいるのですが、業者選定方法や各社の怪しい見積価格を見ても、

     これ
は談合でないと言いはり、いかにもマンション管理会社の描いた台本どおりの発言をします。


   ・マンション管理組合の一部の役員も、いったん決まった入札なのだからマンションの大規模修繕工事の談合は何処でもしていること

     だから、そうとやかく言うことはないでしょうと、入札談合を肯定しております。


  この先、マンションの財務が破綻するのは目に見えているような、無理のある中期修繕計画書をベースに大規模修

  繕工事費の概算を立てて、臨時総会で可決し、また工事業者選定では談合の疑いが強く、管理組合側の者までもが

  談合を認容する、この現状をどうすればよいでしょうか。

  また、このような工事の仕切り方への法的規制はありませんでしょうか?


  一方、犯罪的業務展開をしている管理会社の変更(見直し)をするためには、どのようにして契約変更をすればよろしいでしょうか。


[浪速マンション管理士事務所の回答] 


  1)主要事項


   今回のマンションの大規模修繕工事における談合事例は下記の詳細事由をもって、民間工事でも独占禁止法違反、建設業法違反及び民

    法の不法行為になると判断いたしました。
 
   公正取引委員会等で独占禁止法違法判定になれば、建設業法の罰則のペナルティを受けることになります。
 
   また、建設業法や民法でも下記の規定があり、証拠を見つければ違法になります。

    中間マージンだけを取得した丸投げ、無許可業者、主任技術者不在などは横行しており、専門家の活用で立証は簡単です。 

    ちなみに、私は官庁で施工体制等の検査の経験が3年ほどあります。

    1時間もあれば判明するでしょう。
 
   ただし、談合の事実を証明する必要性があり、従来民間の大規模修繕工事では余り問題にできなかった様です。

   公正取引委員会で扱う事例が少ない民間の談合問題は、マンション管理業界の談合の実態を勘案すれば、法的な解釈の仕方を理

   由に法整備の外の話として門前払いの可能性も無いとはいえないでしょう。(後日、公正取引員会に確認すれば、法整備上、民間工

   事の取り締まりはできないとの事でした)

   要するに、素人の管理組合相手に、民間の大規模修繕工事は談合のやりたい放題。

   誰が犯罪的行為の談合入札からマンション管理組合を守れるのか。
 
   公共工事の談合問題と違い、民間の工事の談合は証拠隠滅もあり余程の証拠がない限り摘発は難しいです。
 
   今からでも遅くありません。何とか踏ん張って、未来のマンション管理の崩壊を、今、この段階で阻止しましょう。

   私のホームページにも書いていますように、管理会社の実態はどのマンションでも大同小異です。

   本来の浪速マンション管理士事務所が提唱する方法なら、
新築工事での欠陥工事を洗い出し、相手に修復させ、その後に公募入札で不適

   切な価格の7割から半額近い工事費。

   しかも、手抜きなしの大規模修繕工事の実現も可能です。


    談合を白状させるのは、プロでもなかなか難しいものですが、一定の法則下にぴったり符合すれば確定的です。


   私の経験では、最安値の見積りに各業者が巧妙に工事費を修正しており、それを発見し業者はグーの音もでなかった経験があります。

    今とるべき対応は、下記の理由を元に、談合の疑いのある入札行為は無効とし、毅然と契約を拒否することです。


   今回の数々の不適切な事実を明確にし、相手に示し(最低価格の業者と管理会社)、入札の無効宣言をし、加えて近い将来、第三

   者の専門家により、今回のような悪の根源の管理会社の変更(見直し)の目的のために業務監査を行い
、管理費の削減を図り併せて

   マンションの建物や設備の劣化診断を行い、長期修繕計画を策定して下さい。

   その後に、管理組合の立場で業務展開する第三者の専門家によるインターネット等の媒体を利用した、談合の不可能な一般公募入札

   とプレゼンテーションにより、適正価格の大規模修繕工事を実施し、その不適切な工事費との差額に、先ほどの管理費の削減分を加えて

   将来の老朽化に対応する資産形成が求められます。


   本来は、マンション購入後に、管理会社の変更(見直し)や、管理費及び修繕積立金の削減を実施すべきでしたが、ほとんどの

   管理組合は、管理会社や大手ディベロッパーを過信しマンション管理士による組織には目もくれなく長年騙され、大規模修繕工事

   前に気づかれるケースが多いです。

   そのまま気づいてか気づかずかは知りませんが、20年以上放置されているマンションも少なくはありません。

   やはりマンションにお住まいの方、一人ひとりが、マンション管理を真剣に考えていただきたいと願っています。




 2)マンション管理会社の変更(見直し)について

  本来、国土交通大臣登録の管理会社という者は、マンションの管理を適正に行うべき業務を担っているにもかかわらず、管理組

  合の役員が素人をいいことに、犯罪的業務を行っている業者も数え切れない。

  本事例は、大規模修繕工事の談合に加担するどころか仕切り屋の疑いが濃厚ということは、明らかな背信行為で、契約違反に基

  づく解除理由になります。

  管理会社の変更作業は、従来の業者といきなり契約解除するのでなく、暫定契約を行い。 

  その間にマンション管理士等の専門家の協力で、透明性、客観性、そして一番重要な競争性を基本にして、公募による談合不可

  能な入札及びプレゼンテーションで管理会社変更(見直し)をしてください。


  [詳細理由] 


   1、大規模修繕工事の流れで、今現在の段階は契約前でしょうか?


     今どのような段階か分りにくいですが、見積りを徴収して、最低価格業者とは契約していないと思われますがいかがですか。


     ・契約前なら、対応はしやすい。(下記の事項に加えてもっと安い業者がいると言うことで、入札の無効を宣言する)


    ・契約しているなら、談合の証拠と考えられる見積もり内容と、他社の見積もりをもって、

    「独占禁止法違反」

    「建設業法違反」

    「民法709条の不法行為」の疑いがある

    ということで、入札無効の働きかけ、訴訟を視野に入れることもありえると強硬な姿勢を見せて下さい。


    
とりあえず、弁護士会か府警本部に相談すると言ってみてはいかがですか。


   ・管理会社は、皆様を守る立場だから文句は言えませんが。業者としても、入札無効宣言に反論できる文章を、入札前に交付したとは

    思いませんから反論はできないでしょう。





 3)大規模修繕工事における理事会や修繕委員会の取り組み


   理事会や修繕委員会のメンバーに管理会社からの手が回っていないか?気になります。

   また、管理会社の言動も注意してください。

   管理会社の言動に、大規模修繕を急がす内容が顕著に現れたり、談合高値の情報が入った場合、管理組合のメンバーに怪しい言動が

   見受けられた場合は、理事会決議でお金と工事品質を守る権利と義務として、
大規模修繕工事の入札の無効を決議することです。


   管理を守る行為は区分所有者一人でもできるのですから、より明確にするために理事会決議とします。


   なお、その折は、管理規約にもとづいて決議してください。(普通は過半数の賛成で可決です)


   マンションの大規模修繕工事を食い物にする管理会社を理事会に同席させる必要はありません。

   私の経験では以下の3つの特異な事例があります。


    1、岸和田で管理会社とコンサルタントが共謀
      
      大手管理会社が元請を狙い、大手コンサルと共謀して談合高値を画策し、入札のチャンピョン(落札予定業者)まで決まっ

      ている情報を入手。

      その管理組合では、情報共有の為に管理会社抜きの理事会を2回開催し、全員一致で、「現在の大規模修繕工事の設計

      監理委託」 のコンサルタント業務の契約解除と管理会社の入札参加禁止を決議しました。

      このまま管理会社やコンサルタントの策謀通りに事が運べば相当に無駄な費用を払い又、工事品質の低下も有り得た事で

      しょう。

      なお、この管理会社のフロント業務は最悪のものであったが、弊所と管理会社との顧問契約の後に、担当も変わり見違える

      ような普通のの業務内容となった。

      その変化の原因を問うた副理事長への管理会社フロントの回答は、平たく言えば「うるさい顧問が来たから」という返事。

      管理会社は実務に適した発言をするうるさい管理組合にはまともな業務を行い、そうでない素人然とした平均的ではあるが

      「頼りない管理組合」の場合は不要不急の修繕工事と談合高値の大規模修繕工事という、利益収奪行為に奔走するものです。


    2、西淀川区での管理会社がコンサルタント業務も受託して大規模修繕工事を急がす

      ある階の住戸のガラスブロックの壁を通じて大雨時に浸水し、家族の方はその対策で外出も出来ない事が2年近く継続。

      大規模修繕工事のコンサルタント業務を受託しており加えてマンション管理委託を受託している管理会社に、何度もその

      対策を依頼しても

       ・無償で補修しますので大規模修繕工事を請負させてください。

       ・屋上の防水に問題があるのでその方を直さなければ浸水は防げない。

       ・違う時期には、大規模修繕工事の時に補修すれば良いでしょう。
 
      この様に詭弁を弄すというか管理会社としての本来業務に反する詐欺的な言動を繰り返すばかり。

      この様な状況下で弊所に相談が有り、ガラスブロックのメーカーの協力による現場調査の結果、防水部に不安があるとの

      見解。 その後、防水業者を連れて現場でガラスブロックの上部のシールの打ち替えを行った結果。

      ものの見事に修復。 工事費用は2万円。

      言うまでもなく、その管理会社とは委託期間であったが、全く信頼できないばかりでなく、管理組合に長年に渡り不利益を与

      えているという事実を以て、大規模修繕工事のコンサルタント業務の中途解約。

      その数か月後に管理会社との管理委託契約の継続取り止めとなった。


 3、八尾市のマンションで、従来から住民が施工希望会社と共謀して大規模修繕工事を請け負う為と思われる言動が顕著

      このマンションでは前回の大規模修繕工事の酷過ぎる手抜の為に住戸への雨水の浸水が多発。
  
      また、外壁部に無数のクラック(鉄筋の腐食による耐力不足になる)、モルタル面の浮き(剥落し危険)、爆裂(鉄筋が腐食

      膨張しその圧力でコンクリートが剥がれて落下)。

      これらの不具合があまりにも多数発生している。

      まぎれもなく、前施工の工事内容の酷さが原因と言える事象である。

      何故、このような不良工事・手抜き工事・欠陥工事を行えたのか。

      前回の施工会社は業界大手の業者。 コンサルタントも関西大手の有名な団体。

      真面目に業務を行えば、この様な犯罪的な結果(善良な管理者の注意義務違反)とならないものであるが、なぜ発生したか?

      活字に出来ないので、知りたい方は連絡ください。


 大規模修繕(課題2)

 独占禁止法ではどのように規定されているか

  結論 

   マンションの大規模修繕等の民間工事は、この法律の適用外。公共工事なら契約無効の

   うえ、工事参加指名停止期間6ヶ月とかの罰則付きですが、民間工事の場合はやりたい

   放題。管理組合がしっかりしないと、安全・安心・快適な・資産価値の高い・終の棲家など

   夢のまた夢の話。

   これが、当時の公正取引員会の見解であったが、最近のリニア―モーター事業でのスーパ

   ーゼネコンの談合に対する見解では「民間工事でも独占禁止法の対象」となり、新聞紙上を
   
   賑わしている。

  第二章 私的独占及び不当な取引制限(なぜ大規模修繕工事は対象外かお分かりですか?)

   (私的独占又は不当な取引制限の禁止)

    第三条事業者は、私的独占又は不当な取引制限をしてはならない

  第十一章 罰則

  (私的独占、不当な取引制限、事業者団体による競争の実質的制限の罪)

    第八十九条次の各号のいずれかに該当するものは、三年以下の懲役又は五百万円以下の罰金に
    処する。

    一第三条の規定に違反して私的独占又は不当な取引制限をした者

    第八条第一項第一号の規定に違反して一定の取引分野における競争を実質的に制限したもの

   A前項の未遂罪は、罰する。

    Q、不当な取引制限に該当する行為とはどのようなものですか。

   A、
   事業者又は事業者団体の構成事業者が相互に連絡を取り合い,本来,各事業者が自主的
   に決めるべき商品の価格や販売・生産数量などを共同で取り決め,競争を制限する行為は
   「カルテル」(不当な取引制限)として禁止されています。

   これは,紳士協定,口頭の約束など,どんな形で申合せが行われたかにかかわりません。
   カルテルは,商品の価格を不当につり上げる

   と同時に,非効率な事業者を温存し,経済を停滞させるため,世界各国で厳しく規制されて
   います。


   また,国や地方公共団体などの公共工事や物品の公共調達に関する入札の際,入札に参
   加する事業者たちが事前に相談

   して、受注事業者や受注金額などを決めてしまう「入札談合」も不当な取引制限のひとつとし
   て禁止されています。事業者間の競争が正しく行われていれば,より安く発注できた可能性
   があり,入札談合は税金のムダづかいにもつながります。

   本来、入札においては厳正な競争が行われるべきものであり,入札談合は公共の利益を損
   なう非常に悪質な行為です。


   しかし、民間工事は悪質な行為といっても、法的には取り締まれなく、あくまでもマンション内
   での解決しか有りません。



 大規模修繕(課題3)
 建設業法ではどのように規定されておるか

  結論

   民間のマンションの大規模修繕でもこの法律は適用されます。

   ・500万以上の工事なら建設業法のとび・土工・コンクリート工事等の建設業の許可がいる。

   ・合計3,000万円以上の下請け工事を発注するなら、元請に特定建設業の許可がいる。

   ・加えて監理技術者の選任が求められる。

   ・マンションの大規模修繕といえども、元請から下請けへ丸投げは厳禁。

 *これらの条項に抵触すれば、民間のマンション大規模修繕工事といえども建設業法の違反とな
   り、処罰の対象となる。
   工事中なら施工中断になりかねない。


  第五章 監督

  (指示及び営業の停止)
   第二十八条  国土交通大臣又は都道府県知事は、その許可を受けた建設業者が次の各号
            のいずれかに該当する場合、建設業者に必要な指示をすることができる。

           二  建設業者が請負契約に関し不誠実な行為をしたとき。  
      2  都道府県知事は、その管轄する区域内で建設工事を施工している第三条第
        項の許可を受けないで建設業をむ者が次の各号に該当する場合、その者に 
        必要な指示をすることができる。
       二  請負契約に関し著しく不誠実な行為をしたとき。                   




 大規模修繕(課題4)

 民法709条(不法行為による損害賠償)

     故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生
     じた損害を賠償する責任を負う。


     ○簡易な表現


       管理会社や見積り参加業者は及びアドバイザーの1級建築士は業務の執行において
       序良俗
をまもり、善管注意義務を行わなければなりません。

       共の秩と善な風及び良な理者(管理会社、業者、1級建築士をいう)の
       意義務
違反となります。

     ○具体的な解釈

       鉄筋が錆びている場合は建築基準法違反のケースがあり、違法となり、瑕疵担保請求権は

       実質的に20年になる。しかも、大規模修繕の訴訟トラブルでは認められにくい弁護士費用

       も的確な手法で事に当たれば、認められる可能性が高い。

       大規模修繕や新築後の欠陥工事等にかかわるトラブルは、弁護士だけとか建築士だけで

       は、訴訟に勝ちにくい。 技術と法律、管理規約の両方に通じた専門家が求められます。

       裁判外解決(ADR)を図る場合も同様です。




 「結 果]

      この相談者の方とのメールによれば、数々の不適切な内容を基に、思い切った手段を講じ、一旦締結した大規模修繕工事
      の契約を白紙に戻されたということです。

      この方の様な、自分が住んでいるマンションを愛する方が他にもいれば、もっと適正化の改革がスムーズに運んだことでしょう。 

      多種多様なマンション問題解決に際して、建設業界の1級建築士やマンション居住者までをも影響下に置く、販売会社や管理
      会社というモンスターを相手にするには、この方のような例外を別として、一般の管理組合の役員さんではほとんど不可能と思
      われます。

      一見ムダな様に思われるかもしれませんが、マンション購入後できるだけ早期に、真に管理組合の立場で業務展開ができる、

      業界と利害関係を持たないマンション管理士組織に、できれば常時相談できる顧問契約をするか、業務執行管理者(権限の
      ない理事長業務の代行)を委託されることを通じて、健全で強固な管理組合の創造を実現するしか、マンション管理の崩壊は
      避けられないと考えます。

      言うまでも有りませんが、コンプライアンス違反を平然と行う悪の根源のマンション管理会社の変更(見直し)は必須です。

      12〜14年に1度のマンションの大規模修繕工事を割高な工事費となるよう談合を演出し、出入りの業者からのピンはねを当
      たり前に考えている管理会社の変更(見直し)により、マンションの管理費削減や修繕積立金の適正支出を実践すべきです。




 大規模修繕(課題5)

2、管理会社と顧問の1級建築士が談合に加担している


[相談要旨]

  1)大規模修繕工事の入札参加業者が談合している

  2)マンション管理を守るべき業務を担っている管理会社までもが談合をしている

    管理組合を食い物にする管理会社を変更(見直し)するのは必須

  3)顧問契約の設計事務所の1級建築士が不正に対してものが言えない

  4)一部の住民や理事会メンバーまでもが談合を肯定している

  5)管理会社が大規模修繕工事の偽装公募を装っている、そんな管理会社を変更したい

  6)修繕積立金2万円増額を含め管理費を加えると毎月5.5万円となる中期修繕計画になっている、

  7)マンション管理業界は管理組合の管理費や修繕積立金を食い物にしている

  8)談合入札について契約前において、法的規制と抜本的解決法はないか

具体的な無料相談内容

  吹田市の千里ニュータウンで150戸の築12年を迎えるマンションの理事長をしている○○です。

  浪速マンション管理事務所のホームページを見せていただき、貴事務所なら本来の管理組合の目線でご協力いただけ

  ると考え、連絡させていただきました。


  問題は第1回の大規模修繕工事を控えて、入札談合が行われていることです。

  それも、入札に強い参加希望を持っている管理会社と、顧問契約している設計事務所の1級建築士及び理事会メンバー

  の一部までもが、談合に加担している疑惑が濃厚だという現状です。


  マンションの管理組合を守るべき管理会社が自ら談合を行う、それもまとめ役で仕切っているようです。

  このような管理会社を変更(見直し)するのは当然です。




 経過説明

 

  大規模修繕を実施することについては、昨年の夏の臨時総会にて、実施時期と概算工事費の上限金額が決議されました。

  今年の2月初旬に外壁の劣化診断の結果が管理会社から理事会へ提出され、工事の入札方式を一般公募方式というもの

  で実施することになりました。


  管理会社はマンションの劣化診断を無料で行ったので、入札参加の業者選定に参加させてほしいと強い要望があり、結

  果的に要望どおりかの管理会社も参加することになりました。


  以降、現在に至るまでの不適切な行為を時系列に説明させていただきます。

 

  ・実際にマンションの劣化診断を実施したのは管理会社でなく、建設業者で、共通仕様書にその業者を使うよう指定され

  ています


  ・管理会社はマンションの居住者や管理組合に診断結果の内容説明も一切しません

  ・大規模修繕の計画は期間10年の中期修繕計画しか作成されてなく、それに基づく工事費の予算書も、算出根拠は管理

   組合側になんら説明がありません。


  ・修繕計画も機械式駐車場の部分補修の4年後には、それを1200万円かける全面改修を行うという無駄な内容にな

   っています。

  ・また、具体的な金額は書いていませんが、エレベーターも15年後に部分改修をして、25年目に全面リニューアルを

   計画しています。機械式駐車場以上にエレベーターのリニューアルは素人でも理解できない(管理会社でも同じみたい

   です)のに、今から不安です。


  ・ずさんな中期修繕計画では、第一回目の大規模修繕工事の後、すぐに現在の積立金を1.8万円近い大幅値上げをして
   も、2回目の大規模修繕工事の頃には積立金が底をついてしまう内容となっています。


  ・詳細に10年目以降の、計画を検討すれば、修繕積立金と管理費合計で5.5万円になると予想され、驚愕するばかり

   です。


  ・一般公募の掲示方法は、私が知っている限り、浪速マンション管理士事務所の言われているインターネットを使った公

   募ではなく、マンションのロビーに貼られるだけのもので、まったく透明性や競争性の期待できるものではありません

   でした


  ・現場説明のときに、各業者へ配布された共通仕様書の内容は本来のあるべき様式でなく、各施工単価が記入され、先に

   説明しました、実際に劣化診断をした建設業者を指名する旨を記載された、まったくずさんなものです。


  ・形式だけの公募方法なのに、裏から手を回したと思われるその他4社の業者を加えた6社の見積り総額は、

    各社とも管理組合の計画している大規模修繕工事の予算一杯に近い価格での、100万円前後の小差で横

    一線状態です。

  ・
各社の見積りの詳細を見ると、最安値の劣化診断を実施した業者の単価に、ある係数を掛けたり、また単純にある項目の

   単価だけを操作して、見積り価格の調整しています。

  ・素人の私達でさえも、強く談合の疑いを感じ、別の建設業者に同一仕様書で見積り徴収をしたところ、2千万円ぐらい低

   い見積り価格が提出されました。これさえも競争性がある状態でないので、浪速マンション管理士事務所のいう見積り方

   法でしたら、もっと低い価格での入札になるのではと思っています。

 

  顧問規約としての設計事務所の一級建築士がいるのですが、業者選定方法や各社の怪しい見積価格を見ても、

    これは談合でないと言いはり、
いかにも管理会社の描いた台本どおりの発言をします。

  ・管理組合の一部の役員も、いったん決まった入札なのだから、談合は何処でもしていることだから、そうとやかく言うことは

   ないでしょうと、入札談合を肯定しております。


 この先、マンションの財務が破綻するのは目に見えているような、無理のある大規模修繕の中期修繕計画書
 をベースに工事の概算を立てて、臨時総会で可決し、また工事業者選定では談合の疑いが強く、管理組合側
 の者までもが談合を認容する、この現状をどうすればよいでしょうか、またこのようなことについて、法的
 規制はありませんでしょうか?


  また、犯罪的業務展開をしている管理会社の変更(見直し)をするためには、どのようにして契約変更をすればよろしいいでし
  ょうか。




回 答 

 (1)主要事項


  今回の事例は下記の詳細事由をもって、民間工事でも独占禁止法違反、建設業法違反及び民法の不法行為になると判断いたし

  ました。
 
  公正取引委員会等で独占禁止法違法判定になれば、建設業法の罰則のペナルティを受けることになります。
 
  また、建設業法単独でも下記の規定があり、入札談合は違法になると考えます。
 
  ただし、談合の事実を証明する必要性があり、従来民間工事では余り問題にできなかった様です。

  公正取引委員会で扱う事例が少ない民間の大規模修繕工事の談合問題は、マンション管理業界の談合の実態を勘案すれ

  ば、法的な解釈の仕方を理由に法整備の外の話として門前払いの可能性も無いとはいえないでしょう。(後日、公正取引員

  会に確認すれば、法整備上、民間工事の取り締まりはできないとの事でした)

  要するに、素人の管理組合相手に、民間工事は談合のやりたい放題。

  誰が犯罪的行為の談合入札から管理組合を守れるのか。
 
  公共工事の談合問題と違い、民間の談合は証拠隠滅もあり余程の証拠がない限り摘発は難しいです。
 
  今からでも遅くありません。何とか踏ん張って、未来のマンション管理の崩壊を、今、この段階で阻止しましょう。

  私のホームページにも書いていますように、管理会社の実態はどのマンションでも大同小異です。

  本来の浪速マンション管理士事務所が提唱する方法なら、
新築工事での欠陥工事を洗い出し、相手に修復させ、その後に公募入

  札で不適切な価格の7割から半額近い工事費で手抜きなしの大規模修繕工事の実現も可能です。


   談合を白状させるのは、プロでもなかなか難しいものですが、一定の法則下にぴったり符合すれば確定的です。


  私の経験では、最安値の見積りに各業者が巧妙に工事費を修正しており、それを発見し業者はグーの音もでなかった経験があります。


   今とるべき対応は、下記の理由を元に、談合の疑いのある入札行為は無効とし、毅然と契約を拒否することです。


 

  今回の数々の不適切な事実を明確にし、相手に示し(最低価格の業者と管理会社)、入札の無効宣言をし、加えて近い将来、第

  3者の専門家により、今回のような悪の根源の管理会社の変更(見直し)の目的のために業務監査を行い
、管理費の削減を図り

  せてマンションの建物や設備の劣化診断を行い、長期修繕計画を策定して下さい。

  その後に、管理組合の立場で業務展開する第三者の専門家によるインターネット等の媒体を利用した、談合の不可能な一般公募入

  札とプレゼンテーションにより、適正価格の大規模修繕工事を実施し、その不適切な工事費との差額に、先ほどの管理費の削減分を

  加えて、将来の老朽化に対応する資産形成が求められます。


  本来は、マンション購入後に、管理会社の変更(見直し)や、管理費及び修繕積立金の削減を実施すべきでしたが、ほとんど

  の管理組合は管理会社や大手デベロッパーを過信し、マンション管理士による組織には目もくれなく長年騙され、大規模修繕

  工事前に気づかれるケースが多いです。

  そのまま、気づいてか気づかずかは知りませんが、20年以上放置されているマンションも少なくはありません。

  やはりマンションにお住まいの方、一人ひとりが、マンション管理を真剣に考えていただきたいと願っています。




 (2)管理会社の変更(見直し)について

  本来、国土交通大臣登録の管理会社という者は、マンションの管理を適正に行うべき業務を担っているにもかかわらず、管理

  組合の役員が素人をいいことに、犯罪的業務を行っている業者も数え切れない。

  本事例は、談合に加担するどころか、仕切り屋の疑いが濃厚ということは、明らかな背信行為で、契約違反に基づく解除理由

  になります。

  管理会社の変更作業は、従来の業者といきなり契約解除するのでなく、暫定契約を行い。 

  その間にマンション管理士等の専門家の協力で、透明性、客観性、そして一番重要な競争性を基本にして、公募による談合不

  可能な入札及びプレゼンテーションで管理会社変更(見直し)をしてください。


詳細理由 


   1)大規模修繕工事流れで、今現在の段階は、契約前でしょうか?


     今どのような段階か分りにくいですが、見積りを徴収して、最低価格業者とは契約していないと思われますがいかがですか。


     ・契約前なら、対応はしやすい。(下記の事項に加えてもっと安い業者がいると言うことで、入札の無効を宣言する)


    ・契約しているなら、談合の証拠と考えられる見積もり内容と、他社の見積もりをもって、

    「独占禁止法違反」

    「建設業法違反」

    「民法709条の不法行為」の疑いがある

    ということで、入札無効の働きかけ、訴訟を視野に入れることもありえると強硬な姿勢を見せて下さい。


    
とりあえず、弁護士会か府警本部に相談すると言ってみてはいかがですか。


    ・管理会社は、皆様を守る立場だから文句は言えませんが。業者としても、入札無効宣言に反論できる文章を、入札前に交付したとは

     思いませんから反論はできないでしょう。




 大規模修繕(課題6)


 
[管理組合理事会の取り組み]


  理事会メンバーに管理会社からの手が回っていないか?気になりますが、理事会決議でマンションの管理を守る権利として、大規模修繕

  工事の入札の無効を決議することです。


  管理を守るの行為は区分所有者一人でもできるのですから、より明確にするために理事会決議とします。


  なお、その折は、管理規約にもとづいて決議してください。(普通は過半数の賛成で可決です)


  そして、悪の根源の管理会社を変更すべきです。



 大規模修繕(課題7)

 独占禁止法

  *本来、わが国でこの法律がマンションの大規模修繕工事に適用されるなら、マンションの区分所有者は無駄な出費を抑えられ、

    副次効果で
競争原理が働き、施工品質も上がり、より耐用年数の長い、安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家のマンシ

    ョンにできるのですが。 なぜ、政治や行政はそこに目を向けないか?

  第二章 私的独占及び不当な取引制限

  (私的独占又は不当な取引制限の禁止)

    第三条事業者は、私的独占又は不当な取引制限をしてはならない

  第十一章 罰則

   *この罰則がマンションの大規模修繕工事に適用されれば、日本のマンション管理は改革されるでしょう。

(私的独占、不当な取引制限、事業者団体による競争の実質的制限の罪)

  第八十九条次の各号のいずれかに該当するものは、三年以下の懲役又は五百万円以下の罰金に処する。

  一第三条の規定に違反して私的独占又は不当な取引制限をした者

  第八条第一項第一号の規定に違反して一定の取引分野における競争を実質的に制限したもの

  A前項の未遂罪は、罰する。

 Q、不当な取引制限に該当する行為とはどのようなものですか。

 A、
   事業者又は事業者団体の構成事業者が相互に連絡を取り合い,本来,各事業者が自主的に決めるべき商品の価格や販売・

   生産数量などを共同で取り決め,競争を制限する行為は「カルテル」(不当な取引制限)として禁止されています。これは,紳士

   協定,口頭の約束など,どんな形で申合せが行われたかにかかわりません。カルテルは,商品の価格を不当につり上げると同

   時に,非効率な事業者を温存し,経済を停滞させるため,世界各国で厳しく規制されています。


   また,国や地方公共団体などの公共工事や物品の公共調達に関する入札の際,入札に参加する事業者たちが事前に相談し

   て、受注事業者や受注金額などを決めてしまう「入札談合」も不当な取引制限のひとつとして禁止されています。事業者間の競

   争が正しく行われていれば,より安く発注できた可能性があり,入札談合は税金のムダづかいにもつながります。本来,入札に

   おいては厳正な競争が行われるべきものであり,大規模修繕工事の入札談合は公共の利益を損なう非常に悪質な行為です。


   しかし、民間工事は悪質な行為といっても、法的には取り締まれなく、あくまでもマンション内での解決しか有りません。

  
 大規模修繕(課題8)
建設業法・・・マンションの大規模修繕工事といえども本法の適用を受けるが、実態はザル法同然の現実がある。

     浪速マンション管理士事務所の技術系マンション管理士は、現役時代の業務で本法に係る検査も経験しており、多くの現場

     で問題となった事項の内、民間のマンションの大規模修繕工事で法に抵触しやすい条文を列記します。

      ○丸投げ・・・元請や下請けが受注しても、自ら施工しないで、いくらかの利益だけ詐取し、右から左へ大規模修繕工事を
              回すことを言うが、検査で発見するのは、専門家にはそれほど困難でない。
              回避することで、10〜30%の工事費削減ができる。

      ○無許可業者・・・500万円以上の大規模修繕工事なら、工事内容に適合した許可業種が必用。
                 特に問題が多いのは「建築工事業」で塗装、防水工事はできない。

      ○下請け総額が3,000万円以上の場合、施工体制台帳、施工体系図の作成義務と監理技術者の選任義務がある。

      ○建設業許可標識は全ての末次までの下請け業者まで、掲示義務あり。

      ○その他

第五章 監督
(指示及び営業の停止)
第二十八条  国土交通大臣又は都道府県知事は、その許可を受けた建設業者が次の各号のいずれかに該当する場合該建

             設業者に必要な指示をすることができる。

           二  建設業者が請負契約に関し不誠実な行為をしたとき。  

     2  都道府県知事は、その管轄する区域内で建設工事を施工している第三条第一項の許可を受けないで建設業を営
        む者が次の各号に該当する場合、その者に必要な指示をすることができる。

       二  請負契約に関し著しく不誠実な行為をしたとき。  


 大規模修繕(課題9)


民法709条(不法行為による損害賠償)


 *マンションの新築時の不良工事や欠陥工事は大規模修繕工事に先駆けて行う劣化診断で判明するが、表面に現れ、問題になることは
  少ない。これは何を意味するのか、よくお考えください。


     故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

     ・簡易な表現


       管理会社や見積り参加業者は及びアドバイザーの1級建築士は業務の執行において公序良俗をまもり、善管注意義務を行

       わなければなりません。


       共の秩と善な風及び良な理者(管理会社、業者、1級建築士をいう)の注意義務違反となります。


結 果

      この相談者の方とのメールによれば、数々の不適切な内容を基に、大規模修繕工事請負契約を白紙に戻されたというこ

      とです。 この方の様な、自分が住んでいるマンションを愛する方が他にもいれば、もっと適正化の改革がスムーズに運ん

      だことでしょう。

      多種多様なマンション問題解決に際して、建設業界の1級建築士やマンション居住者までをも影響下に置く、販売会社や

      管理会社いうモンスターを相手にするには、この方のような例外を別として、一般の管理組合の役員さんではほとんど不

      可能と思われます。

      一見ムダな様に思われるかもしれませんが、マンション購入後できるだけ早期に、真に管理組合の立場で業務展開がで

      きる、業界と利害関係を持たないマンション管理士組織に、できれば常時相談できる顧問契約をするか、オプション契約で

      業務執行管理者(権限のない理事長業務の代行)を委託されることを通じて、健全で強固な管理組合の創造を実現するし

      か、マンション管理の崩壊は避けられないと考えます。

      言うまでも有りませんが、コンプライアンス違反を平然と行う、悪の根源の管理会社の変更(見直し)は必須です。

      10〜15年に1度の大規模修繕を割高な工事費となるよう談合を演出し、出入りの業者からのピンはねを当たり前に考え

      ている管理会社の変更(見直し)により、マンションの管理費削減や修繕積立金の適正支出を実践すべきです。



 大規模修繕(課題10)

3、素人でも大規模修繕の談合を阻止できる

 (1)管理組合が入札参加業者を数社推薦し、管理会社が談合を企てられなくする。

   多くのマンションでは、管理会社の主導で大規模修繕の施工業者が談合高値の出来レースで決まって行きます。

   良識ある役員や居住者の方は、不信感と不安感を募らせるが、対抗する手段がなく、途方に暮れておられる相談が後を絶たない。

   相談があれば、多様なアドバイスをしますが、もっとも効果的で、大規模修繕工事の経験がない役員さんでも出来る方法があります。

   これなら、管理会社や利益供与を受けている居住者や役員も反対しにくい。

   それは、経営状態がよく工事実績も多い、信頼の出来る業者を数社を管理組合推薦若しくは公募条件で、一般の組合員でも推薦で

   きるなら、組合員推薦を行い、管理会社推薦の入札参加希望業者に加えるのです。

   そうすれば、談合常連仲間でない業者が加われば、談合は成立しないので誘惑の連絡が有りますが、織り込み済みですので、心配

   いりません。 結果的に、談合のない競争性が確保できます。 

   そして、談合の出来レースに比べて、安い工事費で施工品質の高い大規模修繕工事が実現する。 そればかりか、元施工の不良工

   事や欠陥工事も浮き彫りにしやすくなり、マンションの長寿命化に寄与することにもなります。

   そのための参考となる事項を説明いたします。

   浪速マンション管理士事務所では、近畿圏で営業展開している建設業者(建築、設備、外構)の膨大なデーターから、大規模修繕工事

   の専門業者やゼネコンの紹介が可能です。


 (2)経営事項審査による評定値

   マンションの大規模修繕工事を施工する業者の多くは、公共工事も施工するため経営事項審査(業界では略して経審といいます)の経

   営状況分析の申請を大阪府等の発注者や登録経営状況分析機関に行います。

   経審とは建設業者の施工能力、財務の健全性、技術力等を判断するための資料として、その企業の完成工事高、
財務状況、技術者

   数などの項目(客観的事項)を総合的に評価するものです。

   公共工事を国、地方公共団体から直接に請け負う(元請)建設業者は、経営事項審査を必ず受ける必要があります。 (建設業法第

   27条の23)

   マンションの大規模修繕工事の希望業者に、この経審の経営状況分析結果通知書を提出させ、次の各評定値と総合評定値を参考に

   する。 建設業者の中には、公共工事を手がけなく民間工事のみやその中でも、主にマンションの大規模修繕工事を行う業者もいます

   が、その場合は経審に変わるものとして、決算報告書やその他個別の項目が記載されたものを出来るだけ提出させることになる。



     経営規模 X1        ・年間平均大規模修繕工事の完成工事高

     経営規模 X2         ・自己資本額
                       ・平均利益額

     技術力  Z          ・技術職員数
                     ・大規模修繕工事の元請完成工事高

     その他の審査項目 W   ・労働福祉の状況・・・・社会保険や雇用保険
      (社会性等)        ・建設業の営業継続の状況
                     ・防災活動への貢献の状況
                     ・法令遵守の状況
                     ・建設業の経理の状況
                     ・研究開発の状況
                     ・建設機械の保有状況
                     ・国際標準化機構が定めた規格による登録の状況(ISO)
                  
     経営状況 Y         ・純支払い利息比率
                     ・負債回転期間
                     ・売上高経常利益率
                     ・総資本売上総利益率
                     ・自己資本対固定資産比率
                     ・自己資本比率
                     ・営業キャッシュフロー
                     ・利益剰余金


    総合評定値 P=(X1)×0.25 + (X2)×0.15 + (Y)×0.2 + (Z)×0.25 + (W)×0.15



 (3)工事実績書の読み方

   工事実績の多寡が重要なことは、一般的に重要と思われておりますが、ことマンション大規模修繕や公共工事の一般競争の低入札価

   格制度の実績の多寡では事の本質が図れない。

  (ア)マンション限定の工事実績の場合の懸念材料

    マンションの大規模修繕工事においては、管理会社主導で事が進み、施工業者がシナリオ通り談合割高で決まっていく。

    管理組合は疑問を持ちながらでも、口を挟むことなく言われるままという事例が少なくない。

    口を挟むとしても、代案があるわけでなく、希望施工業者すら探せない。

    そんな管理組合不在の出来レースで、談合割高な工事費と施工品質の低下の危惧が内包しているマンションの大規模修繕工事の実績

    は何処まで信用できるか。 疑問のあるところです。

  (イ)公共工事実績の場合の懸念材料

    一方、一般競争方式(下記参照)の低入札価格調査制度(下記参照)が横行している公共工事では、門戸を広げて能力も資質も分から

    ない業者の安値工事のため、施工品質の低下が懸念される工事実績をどこまで採用できるかが問題である。

    イ)一般競争入札

      従前の指名競争入札では発注者が業者の施工実績、能力、過去の工事評価等多方面の条件を勘案して、入札参加業者を決定

      していたが、建設業者が議員を使って、役人から工事入札価格を聞き出し、99%近い高率な入札価格で落札することが少なくなく、

      時に犯罪事例に発展することもあった。

      そんな悪習を断つために広く門戸を広げる、一般競争入札制度を設け、現在に至っている。。

      何処の誰かが分からないメンバーで、工事価格の公開のため、全社が同一入札価格となり、抽選で候補業者決定。その後の紙面

      上の審査だけで、施工会社を決定するのが公共工事で、マンションの大規模修繕工事になるとプレゼンテーションを行うケースが

      一般的です。

    ロ)低入札価格調査制度

      この工事費なら、適正な施工が出来るだろうという適正価格の設定をやめ、最低制限工事費を従来より低く設定しその価格を切って

      も、書類選考だけで、支障なく施工できる旨の決定がされる。

      低い工事価格なため、委託工事監理者や発注者側の監督員の目を盗んで、手抜きの大規模修繕工事をされるリスクがある。


 (4)信頼できる業者とは

    
上記の経営事項審査結果通知の評点と施工実績に加えて、長い付き合いのある業者や○○の紹介なら、手抜き工事は出来ない・・・

     そんな業者を選ぶのです。 

     人でも法人でも紹介となると、裏切れない良識を持っていますので、昔からの出入りの業者を使うと安心という話はよく聞きます。


 (5)大規模修繕工事業者の紹介が出来る

    従前から、わが国のマンションでは、管理組合の組織実態により多くの場合、大規模修繕工事において業界から工事費と元施工の欠陥

    工事や不良工事等の施工品質において、慢性的な不利益を被っています。

    その原因や根本的な解決方法は関連事項を参照していただくとして、ここでは素人役員でもできる、即席の談合回避法を教示します。

    濡れ手に粟の悪しき不正行為を許してはならない。

    現況を改善しようとしない政治や行政に任しておけない以上、マンションを守れるのは皆さんしかありません。

    大規模修繕工事の施工業者決定には幾つかの方法があります。 しかし現実的にどのやり方がマンションとって良いのかとなると限られて

    きます。 当事務所では、一般公募の競争入札方式を勧めております。 当然、素人さんのような何処の誰かわからない業者ということは

    ありません。 しかし、管理会社の主体で進められている場合には、先述しましたように、緊急に入札参加業者数を増やさなければ、マンシ

    ョンにとって甚大な不利益を被るリスクが高くなることは理解できると思います。


    緊急避難的に、マンション大規模修繕工事入札参加希望業者を追加もしくは新たに選出される管理組合さんはご連絡ください。

    浪速マンション管理士事務所のデーターで経営状況の健全な100社を超える専門業者の中から、皆さんのマンションの条件にあった業者

    を紹介いたします。

    併せて、経営状況や工事実績状況も資料提供いたします。

    経営状況が健全で、施工実績の多い入札参加業者を追加もしくは新たに選出することを反対できる者ではないでしょう。

    本来はノウハウの提供ですので、無償というわけにはまいりませんが、管理会社の攻勢・居住者への利益供与による傀儡化・管理組合

    の現状等総合的に勘案して、無償提供としました。


  (6)総論

    多くのマンションでは、輪番制の管理組合役員のため、主体性がなかったり、やる気があっても専門分野のことは理解できにくいため、日

    常の細々した修繕や大掛かりな修繕を始め、12〜13年間隔で施工する大規模修繕工事等は管理会社の主導で行われることが大半で

    す。 そのため、金額面や技術面において管理組合が不利益を被ることは避けがたい。

    本来は管理組合目線に立てる専門家がいて、これらの専門領域の不要不急、過大設計・積算、談合高値、手抜き工事等を指導、監督、

    検査、監査できれば良いのですが、日本とりわけ関西圏のマンション管理においては、管理会社に対する依存度が高く、管理組合目線

    の専門家の活用が出来ていない。

    これらの実態や、回避の方策等は別項に譲るとして、巨額の資金が投入される大規模修繕工事だけは、何とか不利益を回避しなけれ

    ば、マンション管理そのものが危機に陥りかねません。

    そのために重要なことは、大規模修繕工事計画段階から、業界と利害関係のない、技術と法律に明るく管理組合目線の専門家の活用

    をすることです。 このことについても、別項を参照願うとして、是非皆さんに最終的な不利益の回避方法として、勧めるのが、不透明で

    
割高な談合を避けるために、管理組合が入札参加業者を推薦することです。

    当事務所では、現役時代からの職務経験やその後のノウハウを基に、数百社の建設、設備業者情報を有しております。

    管理会社の出方次第で、競争性と透明性を確保するために、不足業者数を補うか、ほとんど全業者を選出するかで、3〜15社

    程度の経営状況の良い信頼の置ける業者を推薦できます。


    大事なことは、透明性・客観性・競争性のあるマンション大規模修繕工事を行い、安心・安全・快適で・資産価値の高い・終の棲家とする

    ことです。 それが皆さんの希望であり、権利であり、また義務であるのです。

    誰も頼りに出来ません、信用出来るのは、まず自分です。 勇気を出して、自分で背中を押して、正義のため進んでください



 
大規模修繕工事見積り例  (マンション改修見積CD付より抜粋)                
  
   *専門工事の見積書は、その施工対象部位・仕様・数量・単価の真偽の確認が難しいものです。
     標準的な見積書を参考にして、騙されない賢い管理組合になっていただきたい。

      科    目    内    訳    書        第3回大規模修繕工事

 

No

名   称

摘      要

数量

単位

  

備 考

 

U

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1

 

直接仮設

 

 

1.0

 

 

 

7,784,370

 

 

2

 

躯体改修

 

 

1.0

 

 

 

3,559,030

 

 

3

 

外壁塗装改修

 

 

1.0

 

 

 

20,497,000

 

 

4

 

タイル改修

 

 

1.0

 

 

 

5,431,060

 

 

5

 

シーリング改修

 

 

1.0

 

 

 

2,731,560

 

 

6

 

防水改修

 

 

1.0

 

 

 

11,123,505

 

 

7

 

鉄部等塗装改修

 

 

1.0

 

 

 

1,699,555

 

 

8

 

建具改修

 

 

1.0

 

 

 

35,293,300

 

 

9

 

金物改修

 

 

1.0

 

 

 

4,328,600

 

 

10

 

共用内部改修

 

 

1.0

 

 

 

959,425

 

 

11

 

その他改修

 

 

1.0

 

 

 

1,143,330

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

U 建築

 

 

 

 

 

94,550,735

 

                                             
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 マンションの大規模修繕で工事業者決定に関するポイント事例

  ・管理会社が企画立案したがっている工事業者の募集は談合のできない一般公募で、10社以上の応募者の中で、

   入札は電子入札か郵便入札を行い、その上で上位3社でプレゼンテーションし、施工能力の判定を行うべし。
 
  ・書類選考として、経営事項審査・工事経歴・財務状況も参考にしなければならない。

  ・見積書書式は、項目・数量・仕様を統一して、比較しやすいようにすること。

  ・管理会社の紹介は、談合の端緒であると思われるので、基本的には固辞する。

  ・修繕委員会の存在は必要ですが、利権が絡んだり、理事会の下部組織であるのに、立場を逸脱するようなら、解
   任すべし。 

  ・結局は専門家を活用して、今の管理会社を変更し、適正な大規模修繕工事をできる環境づくりが必要。

                                                  

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