マンションの大規模修繕工事を成功させるためには、まず大規模修繕工事実行委員会を立ち上げ、管理会社やコンサルと癒着していない大規模修繕工事に明るい外部専門家の活用が必要である。

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業界と利害関係のない元公共工事の検査官である技術系マンション管理士の活用で、バックマージン・談合・手抜きのない本来の競争原理の働く工事が実現出来る。

サイト全体のトップページ マンション管理士事務所の概要 専門家がマンション管理を正す 無料相談（開けない時は下記を入力） Ｔ　Ｅ　Ｌ 　 　０７４５-６２-５３９７ 出払い時 　 ０９０−６３２８−１９５２ Ｆ　Ａ　Ｘ 　　 ０７４５−６０-１４９１ Ｅメール rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 大規模修繕現場前  弊所のシート幕  足場からの検査中 修繕委員会の様子  工事お知らせ掲示板  タイル浮き部斫り 屋上防水工事立会中  廊下塩ビシート検査中  塗材の空き缶検査  竣工検査中

マンションの大規模修繕工事の談合問題について 　目次 　管理会社を変更して大規模修繕工事を成功させる話 　管理会社と顧問の１級建築士が談合に加担している 　素人でも談合を阻止できる

アスファルト冷間工法施工中

１、管理会社を変更して大規模修繕工事を成功させる話

　［相談要旨］

　　　１）複数の工事業者が談合している情報がある。

　　　２）マンション管理を守るべき業務を担っている管理会社までもが工事の談合を企て、管理組合を食い物にしている。　

　　　　　そんな管理会社を変更（見直し）するのは当然。

　　　３）顧問である設計事務所の１級建築士が不正に対してものが言えない。

　　　４）一部の住民や理事会メンバーまでもが談合は「必要悪」だと肯定している。

　　　５）管理会社が工事の偽装公募を装っている。

　　　６）修繕積立金２万円増額を含め、管理費を加えると毎月５.５万円となる中期修繕計画。

　　　７）マンション管理業界は管理組合の管理費や修繕積立金を食い物にしている。

　　　８）談合入札について契約前において、法的規制と抜本的解決法はないか。



　［具体的な相談内容］

　 　　吹田市の千里ニュータウンで１５０戸の築１２年を迎えるマンションの理事長をしている○○です。

　　　浪速マンション管理事務所のホームページを見せていただき、貴事務所なら本来の管理組合の目線でご協力いただけると考え、

　　　連絡させていただきました。

　　　問題は、第１回の大規模修繕工事業者選定を控えて、入札談合が行われていることです。

　　　それも、入札に強い参加希望を持っている管理会社と、顧問契約している設計事務所の１級建築士及び理事会メンバーの一部ま

　　　でもが、工事の談合に加担している疑惑が濃厚だという現状です。　

　　　マンションの管理組合を守るべき管理会社が自ら談合を行う、それもまとめ役で大規模修繕を仕切っているようです。

　　　このような管理会社を変更（見直し）するのは当然です。

　［経過説明］

　　　大規模修繕を実施することについては、昨年の夏の臨時総会にて実施時期と概算工事費の上限金額が決議されました。

　　　今年の２月初旬に外壁の劣化診断の結果が管理会社から理事会へ提出され、工事の入札方式を一般公募方式というもので実施

　　　することになりました。


　　　管理会社はマンションの劣化診断を無料で行ったので、工事業者選定に参加させてほしいと強い要望があり、結果的に要望どおり

　　　管理会社も参加することになりました。

　　　以降、現在に至るまでの不適切な行為を時系列に説明させていただきます。

　

　　　・実際にマンションの劣化診断を実施したのは管理会社でなく、建設業者でそこが作成した大規模修繕工事仕様書にその業者を使う

　　　 よう指定されています。

　　　・マンション管理会社はマンションの居住者や管理組合に診断結果の内容説明も一切しません。


　　　・大規模修繕工事の計画は期間１０年の中期修繕計画しか作成されてなく、それに基づく工事費の予算書も、算出根拠は管理組合側

　　　　になんら説明がありません。


　　　・機械式立体駐車場の部分補修の４年後には、それを１２００万円かける改修工事を行うという無駄な内容になっています。


　　　・また、具体的な金額は書いていませんがエレベーターも１５年後に部分改修をして、２５年目に全面リニューアルを計画しています。

　 　　 機械式立体駐車場以上にエレベーターのリニューアルは素人でも理解できない（管理会社でも同じみたいです）のに今から不安です。


　　　・ずさんな中期修繕計画では、第１回目の大規模修繕工事の後すぐに、現在の積立金を１.８万円近い大幅値上をしても、２回目の工事

　 　　 の頃には積立金が底をついてしまう内容となっています。


　　　・詳細に１０年目以降の計画を検討すれば、修繕積立金と管理費合計で５．５万円になると予想され、驚愕するばかりです。

　　　・入札参加希望業者公開募集の掲示方法は、私が知っている限り浪速マンション管理士事務所の言われているインターネットを使った

　 　　 公開募集ではなく、マンションのロビーに貼られるだけのもので、まったく透明性や競争性のある大規模修繕工事など期待できるもの

　　 　 ではありませんでした。

　　　・現場説明のときに、各業者へ配布された工事仕様書の内容は本来のあるべき様式でなく、各工種施工単価が記入され、先に説明し

　　　　ました実際に、大規模修繕工事に先駆けて劣化診断をした建設業者を指名する旨を記載されたまったくずさんなものです。

　　　・形式だけの公募方法なのに、裏から手を回したと思われるその他４社の業者を加えた６社の見積り総額は、各社とも

　 　 　管理組合の計画している予算一杯に近い価格での、１００万円前後の小差で横一線状態です。


　 　 ・各社の見積りの詳細を見ると、最安値の劣化診断を実施した業者の単価に、ある係数を掛けたり、また単純にある項目の単価だ

　　 　 けを操作して、見積り価格の調整しています。


　 　 ・素人の私達でさえも、強く談合の疑いを感じ、別の建設業者に同一仕様書で見積り徴収をしたところ、２千万円ぐらい低い見積り価

　　 　 格が提出されました。これさえも競争性がある状態でないので、貴事務所のいう見積り方法でしたら、もっと低い価格での入札にな

　 　　 るのではと思っています。

　

　 　 ・大規模修繕工事の顧問としての設計事務所の一級建築士がいるのですが、業者選定方法や各社の怪しい見積価格を見ても、

　　 　 これは談合でないと言いはり、いかにもマンション管理会社の描いた台本どおりの発言をします。


　　　・マンション管理組合の一部の役員も、いったん決まった入札なのだからマンションの大規模修繕工事の談合は何処でもしていること

　 　　 だから、そうとやかく言うことはないでしょうと、入札談合を肯定しております。

　　この先、マンションの財務が破綻するのは目に見えているような、無理のある中期修繕計画書をベースに大規模修

　　繕工事費の概算を立てて、臨時総会で可決し、また工事業者選定では談合の疑いが強く、管理組合側の者までもが

　　談合を認容する、この現状をどうすればよいでしょうか。

　　また、このような工事の仕切り方への法的規制はありませんでしょうか？

　　一方、犯罪的業務展開をしている管理会社の変更（見直し）をするためには、どのようにして契約変更をすればよろしいでしょうか。

　　　　Ｑ、不当な取引制限に該当する行為とはどのようなものですか。

　　　Ａ、
　　　事業者又は事業者団体の構成事業者が相互に連絡を取り合い，本来，各事業者が自主的
　　　に決めるべき商品の価格や販売・生産数量などを共同で取り決め，競争を制限する行為は
　　　「カルテル」（不当な取引制限）として禁止されています。

　　　これは，紳士協定，口頭の約束など，どんな形で申合せが行われたかにかかわりません。
　　　カルテルは，商品の価格を不当につり上げる

　　　と同時に，非効率な事業者を温存し，経済を停滞させるため，世界各国で厳しく規制されて
　　　います。

　　　また，国や地方公共団体などの公共工事や物品の公共調達に関する入札の際，入札に参
　　　加する事業者たちが事前に相談

　　　して、受注事業者や受注金額などを決めてしまう「入札談合」も不当な取引制限のひとつとし
　　　て禁止されています。事業者間の競争が正しく行われていれば，より安く発注できた可能性
　　　があり，入札談合は税金のムダづかいにもつながります。

　　　本来、入札においては厳正な競争が行われるべきものであり，入札談合は公共の利益を損
　　　なう非常に悪質な行為です。

　　　しかし、民間工事は悪質な行為といっても、法的には取り締まれなく、あくまでもマンション内
　　　での解決しか有りません。

　建設業法ではどのように規定されておるか

　　結論

　　　民間のマンションの大規模修繕でもこの法律は適用されます。

　　　・５００万以上の工事なら建設業法のとび・土工・コンクリート工事等の建設業の許可がいる。

　　　・合計３，０００万円以上の下請け工事を発注するなら、元請に特定建設業の許可がいる。

　　　・加えて監理技術者の選任が求められる。

　　　・マンションの大規模修繕といえども、元請から下請けへ丸投げは厳禁。

　＊これらの条項に抵触すれば、民間のマンション大規模修繕工事といえども建設業法の違反とな
　　 り、処罰の対象となる。
　　 工事中なら施工中断になりかねない。

　　第五章　監督

　　　　　 ２ 　都道府県知事は、その管轄する区域内で建設工事を施工している第三条第一

　　　　　　　　項の許可を受けないで建設業を営む者が次の各号に該当する場合、その者に　

　　　　　　　　必要な指示をすることができる。

　 　　　　　二 　請負契約に関し著しく不誠実な行為をしたとき。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　民法７０９条（不法行為による損害賠償）

　　　　　故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生
　　　　　じた損害を賠償する責任を負う。

　　　　　　　管理会社や見積り参加業者は及びアドバイザーの１級建築士は業務の執行において公
　　　　　　 序良俗をまもり、善管注意義務を行わなければなりません。

　　　　　　　公共の秩序と善良な風俗及び善良な管理者（管理会社、業者、１級建築士をいう）の注
　　　　　　 意義務違反となります。

　　　　　○具体的な解釈

　　　　　　　鉄筋が錆びている場合は建築基準法違反のケースがあり、違法となり、瑕疵担保請求権は

　　　　　　　実質的に２０年になる。しかも、大規模修繕の訴訟トラブルでは認められにくい弁護士費用

　　　　　　　も的確な手法で事に当たれば、認められる可能性が高い。

　　　　　　　大規模修繕や新築後の欠陥工事等にかかわるトラブルは、弁護士だけとか建築士だけで

　　　　　　　は、訴訟に勝ちにくい。　技術と法律、管理規約の両方に通じた専門家が求められます。

　　　　　　　裁判外解決（ＡＤＲ）を図る場合も同様です。

　「結　果］

　　　　　　この相談者の方とのメールによれば、数々の不適切な内容を基に、思い切った手段を講じ、一旦締結した大規模修繕工事
　　　　　　の契約を白紙に戻されたということです。

　　　　　　この方の様な、自分が住んでいるマンションを愛する方が他にもいれば、もっと適正化の改革がスムーズに運んだことでしょう。　

　　　　　　多種多様なマンション問題解決に際して、建設業界の１級建築士やマンション居住者までをも影響下に置く、販売会社や管理
　　　　　　会社というモンスターを相手にするには、この方のような例外を別として、一般の管理組合の役員さんではほとんど不可能と思
　　　　　　われます。

　　　　　　一見ムダな様に思われるかもしれませんが、マンション購入後できるだけ早期に、真に管理組合の立場で業務展開ができる、

　　　　　　業界と利害関係を持たないマンション管理士組織に、できれば常時相談できる顧問契約をするか、業務執行管理者（権限の
　　　　　　ない理事長業務の代行）を委託されることを通じて、健全で強固な管理組合の創造を実現するしか、マンション管理の崩壊は
　　　　　　避けられないと考えます。

　　　　　　言うまでも有りませんが、コンプライアンス違反を平然と行う悪の根源のマンション管理会社の変更（見直し）は必須です。

　　　　　　１２〜１４年に１度のマンションの大規模修繕工事を割高な工事費となるよう談合を演出し、出入りの業者からのピンはねを当
　　　　　　たり前に考えている管理会社の変更（見直し）により、マンションの管理費削減や修繕積立金の適正支出を実践すべきです。

２、管理会社と顧問の１級建築士が談合に加担している


［相談要旨］

　　１）大規模修繕工事の入札参加業者が談合している

　　２）マンション管理を守るべき業務を担っている管理会社までもが談合をしている

　　　　管理組合を食い物にする管理会社を変更（見直し）するのは必須

　　３）顧問契約の設計事務所の１級建築士が不正に対してものが言えない

　　４）一部の住民や理事会メンバーまでもが談合を肯定している

　　５）管理会社が大規模修繕工事の偽装公募を装っている、そんな管理会社を変更したい

　　６）修繕積立金２万円増額を含め管理費を加えると毎月５.５万円となる中期修繕計画になっている、

　　７）マンション管理業界は管理組合の管理費や修繕積立金を食い物にしている

　　８）談合入札について契約前において、法的規制と抜本的解決法はないか

具体的な無料相談内容

　　吹田市の千里ニュータウンで１５０戸の築１２年を迎えるマンションの理事長をしている○○です。

　　浪速マンション管理事務所のホームページを見せていただき、貴事務所なら本来の管理組合の目線でご協力いただけ

　　ると考え、連絡させていただきました。

　　問題は、第１回の大規模修繕工事を控えて、入札談合が行われていることです。

　　それも、入札に強い参加希望を持っている管理会社と、顧問契約している設計事務所の１級建築士及び理事会メンバー

　　の一部までもが、談合に加担している疑惑が濃厚だという現状です。

　　マンションの管理組合を守るべき管理会社が自ら談合を行う、それもまとめ役で仕切っているようです。

　　このような管理会社を変更（見直し）するのは当然です。



　経過説明

　

　　大規模修繕を実施することについては、昨年の夏の臨時総会にて、実施時期と概算工事費の上限金額が決議されました。

　　今年の２月初旬に外壁の劣化診断の結果が管理会社から理事会へ提出され、工事の入札方式を一般公募方式というもの

　　で実施することになりました。


　　管理会社はマンションの劣化診断を無料で行ったので、入札参加の業者選定に参加させてほしいと強い要望があり、結

　　果的に要望どおりかの管理会社も参加することになりました。

　　以降、現在に至るまでの不適切な行為を時系列に説明させていただきます。

　

　　・実際にマンションの劣化診断を実施したのは管理会社でなく、建設業者で、共通仕様書にその業者を使うよう指定され

　　ています。

　　・管理会社はマンションの居住者や管理組合に診断結果の内容説明も一切しません

　　・大規模修繕の計画は期間１０年の中期修繕計画しか作成されてなく、それに基づく工事費の予算書も、算出根拠は管理

　　　組合側になんら説明がありません。

　　・修繕計画も、機械式駐車場の部分補修の４年後には、それを１２００万円かける全面改修を行うという無駄な内容にな

　　　っています。

　　・また、具体的な金額は書いていませんが、エレベーターも１５年後に部分改修をして、２５年目に全面リニューアルを

　 　計画しています。機械式駐車場以上にエレベーターのリニューアルは素人でも理解できない（管理会社でも同じみたい

　　　です）のに、今から不安です。

　　・ずさんな中期修繕計画では、第一回目の大規模修繕工事の後、すぐに現在の積立金を１．８万円近い大幅値上げをして
　　　も、２回目の大規模修繕工事の頃には積立金が底をついてしまう内容となっています。

　　・詳細に１０年目以降の、計画を検討すれば、修繕積立金と管理費合計で５．５万円になると予想され、驚愕するばかり

　　 です。

　　・一般公募の掲示方法は、私が知っている限り、浪速マンション管理士事務所の言われているインターネットを使った公

　　　募ではなく、マンションのロビーに貼られるだけのもので、まったく透明性や競争性の期待できるものではありません

　　　でした。

　　・現場説明のときに、各業者へ配布された共通仕様書の内容は本来のあるべき様式でなく、各施工単価が記入され、先に

　　　説明しました、実際に劣化診断をした建設業者を指名する旨を記載された、まったくずさんなものです。

　　・形式だけの公募方法なのに、裏から手を回したと思われるその他４社の業者を加えた６社の見積り総額は、

　 　 各社とも管理組合の計画している大規模修繕工事の予算一杯に近い価格での、１００万円前後の小差で横

　 　 一線状態です。

　　・各社の見積りの詳細を見ると、最安値の劣化診断を実施した業者の単価に、ある係数を掛けたり、また単純にある項目の

　　　単価だけを操作して、見積り価格の調整しています。

　　・素人の私達でさえも、強く談合の疑いを感じ、別の建設業者に同一仕様書で見積り徴収をしたところ、２千万円ぐらい低

　　　い見積り価格が提出されました。これさえも競争性がある状態でないので、浪速マンション管理士事務所のいう見積り方

　　　法でしたら、もっと低い価格での入札になるのではと思っています。

　

　　・顧問規約としての設計事務所の一級建築士がいるのですが、業者選定方法や各社の怪しい見積価格を見ても、

　 　 これは談合でないと言いはり、いかにも管理会社の描いた台本どおりの発言をします。

　　・管理組合の一部の役員も、いったん決まった入札なのだから、談合は何処でもしていることだから、そうとやかく言うことは

　 　ないでしょうと、入札談合を肯定しております。

　この先、マンションの財務が破綻するのは目に見えているような、無理のある大規模修繕の中期修繕計画書
　をベースに工事の概算を立てて、臨時総会で可決し、また工事業者選定では談合の疑いが強く、管理組合側
　の者までもが談合を認容する、この現状をどうすればよいでしょうか、またこのようなことについて、法的
　規制はありませんでしょうか？

　 また、犯罪的業務展開をしている管理会社の変更（見直し）をするためには、どのようにして契約変更をすればよろしいいでし
　 ょうか。

　Ｑ、不当な取引制限に該当する行為とはどのようなものですか。

　Ａ、
　　　事業者又は事業者団体の構成事業者が相互に連絡を取り合い，本来，各事業者が自主的に決めるべき商品の価格や販売・

　　　生産数量などを共同で取り決め，競争を制限する行為は「カルテル」（不当な取引制限）として禁止されています。これは，紳士

　　　協定，口頭の約束など，どんな形で申合せが行われたかにかかわりません。カルテルは，商品の価格を不当につり上げると同

　　　時に，非効率な事業者を温存し，経済を停滞させるため，世界各国で厳しく規制されています。

　　　また，国や地方公共団体などの公共工事や物品の公共調達に関する入札の際，入札に参加する事業者たちが事前に相談し

　　　て、受注事業者や受注金額などを決めてしまう「入札談合」も不当な取引制限のひとつとして禁止されています。事業者間の競

　　　争が正しく行われていれば，より安く発注できた可能性があり，入札談合は税金のムダづかいにもつながります。本来，入札に

　　　おいては厳正な競争が行われるべきものであり，大規模修繕工事の入札談合は公共の利益を損なう非常に悪質な行為です。

　　　しかし、民間工事は悪質な行為といっても、法的には取り締まれなく、あくまでもマンション内での解決しか有りません。

建設業法・・・マンションの大規模修繕工事といえども本法の適用を受けるが、実態はザル法同然の現実がある。

　　　　　浪速マンション管理士事務所の技術系マンション管理士は、現役時代の業務で本法に係る検査も経験しており、多くの現場

　　　　　で問題となった事項の内、民間のマンションの大規模修繕工事で法に抵触しやすい条文を列記します。

　　　　　　○丸投げ・・・元請や下請けが受注しても、自ら施工しないで、いくらかの利益だけ詐取し、右から左へ大規模修繕工事を
　　　　　　　　　　　　　　回すことを言うが、検査で発見するのは、専門家にはそれほど困難でない。
　　　　　　　　　　　　　　回避することで、１０〜３０％の工事費削減ができる。

　　　　　　○無許可業者・・・５００万円以上の大規模修繕工事なら、工事内容に適合した許可業種が必用。
　　　　　　　　　　　　　　　　　特に問題が多いのは「建築工事業」で塗装、防水工事はできない。

　　　　　　○下請け総額が３，０００万円以上の場合、施工体制台帳、施工体系図の作成義務と監理技術者の選任義務がある。

　　　　　　○建設業許可標識は全ての末次までの下請け業者まで、掲示義務あり。

　　　　　　○その他

第五章　監督

（指示及び営業の停止）

第二十八条 　国土交通大臣又は都道府県知事は、その許可を受けた建設業者が次の各号のいずれかに該当する場合該建

　　　　　　　　　　　　　設業者に必要な指示をすることができる。

　　　　　　　　　　　二 　建設業者が請負契約に関し不誠実な行為をしたとき。  

　 　　　　　二 　請負契約に関し著しく不誠実な行為をしたとき。 　

民法７０９条（不法行為による損害賠償）

　＊マンションの新築時の不良工事や欠陥工事は大規模修繕工事に先駆けて行う劣化診断で判明するが、表面に現れ、問題になることは
　　少ない。これは何を意味するのか、よくお考えください。


　　　　　故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

　　　　　　　管理会社や見積り参加業者は及びアドバイザーの１級建築士は業務の執行において公序良俗をまもり、善管注意義務を行

　　　　　　　わなければなりません。

　　　　　　　公共の秩序と善良な風俗及び善良な管理者（管理会社、業者、１級建築士をいう）の注意義務違反となります。

結　果

　　　　　　この相談者の方とのメールによれば、数々の不適切な内容を基に、大規模修繕工事請負契約を白紙に戻されたというこ

　　　　　　とです。　この方の様な、自分が住んでいるマンションを愛する方が他にもいれば、もっと適正化の改革がスムーズに運ん

　　　　　　だことでしょう。

　　　　　　多種多様なマンション問題解決に際して、建設業界の１級建築士やマンション居住者までをも影響下に置く、販売会社や

　　　　　　管理会社いうモンスターを相手にするには、この方のような例外を別として、一般の管理組合の役員さんではほとんど不

　　　　　　可能と思われます。

　　　　　　一見ムダな様に思われるかもしれませんが、マンション購入後できるだけ早期に、真に管理組合の立場で業務展開がで

　　　　　　きる、業界と利害関係を持たないマンション管理士組織に、できれば常時相談できる顧問契約をするか、オプション契約で

　　　　　　業務執行管理者（権限のない理事長業務の代行）を委託されることを通じて、健全で強固な管理組合の創造を実現するし

　　　　　　か、マンション管理の崩壊は避けられないと考えます。

　　　　　　言うまでも有りませんが、コンプライアンス違反を平然と行う、悪の根源の管理会社の変更（見直し）は必須です。

　　　　　　１０〜１５年に１度の大規模修繕を割高な工事費となるよう談合を演出し、出入りの業者からのピンはねを当たり前に考え

　　　　　　ている管理会社の変更（見直し）により、マンションの管理費削減や修繕積立金の適正支出を実践すべきです。

３、素人でも大規模修繕の談合を阻止できる

　（１）管理組合が入札参加業者を数社推薦し、管理会社が談合を企てられなくする。

　　　多くのマンションでは、管理会社の主導で大規模修繕の施工業者が談合高値の出来レースで決まって行きます。

　　　良識ある役員や居住者の方は、不信感と不安感を募らせるが、対抗する手段がなく、途方に暮れておられる相談が後を絶たない。

　　　相談があれば、多様なアドバイスをしますが、もっとも効果的で、大規模修繕工事の経験がない役員さんでも出来る方法があります。

　　　これなら、管理会社や利益供与を受けている居住者や役員も反対しにくい。

　　　それは、経営状態がよく工事実績も多い、信頼の出来る業者を数社を管理組合推薦若しくは公募条件で、一般の組合員でも推薦で

　　　きるなら、組合員推薦を行い、管理会社推薦の入札参加希望業者に加えるのです。

　　　そうすれば、談合常連仲間でない業者が加われば、談合は成立しないので誘惑の連絡が有りますが、織り込み済みですので、心配

　　　いりません。　結果的に、談合のない競争性が確保できます。　

　　　そして、談合の出来レースに比べて、安い工事費で施工品質の高い大規模修繕工事が実現する。　そればかりか、元施工の不良工

　　　事や欠陥工事も浮き彫りにしやすくなり、マンションの長寿命化に寄与することにもなります。

　　　そのための参考となる事項を説明いたします。

　　　浪速マンション管理士事務所では、近畿圏で営業展開している建設業者(建築、設備、外構）の膨大なデーターから、大規模修繕工事

　　　の専門業者やゼネコンの紹介が可能です。

　（２）経営事項審査による評定値

　　　マンションの大規模修繕工事を施工する業者の多くは、公共工事も施工するため経営事項審査（業界では略して経審といいます）の経

　　　営状況分析の申請を大阪府等の発注者や登録経営状況分析機関に行います。

　　　経審とは建設業者の施工能力、財務の健全性、技術力等を判断するための資料として、その企業の完成工事高、財務状況、技術者

　　　数などの項目（客観的事項）を総合的に評価するものです。

　　　公共工事を国、地方公共団体から直接に請け負う（元請）建設業者は、経営事項審査を必ず受ける必要があります。　（建設業法第

　　　２７条の２３）

　　　マンションの大規模修繕工事の希望業者に、この経審の経営状況分析結果通知書を提出させ、次の各評定値と総合評定値を参考に

　　　する。　建設業者の中には、公共工事を手がけなく民間工事のみやその中でも、主にマンションの大規模修繕工事を行う業者もいます

　　　が、その場合は経審に変わるものとして、決算報告書やその他個別の項目が記載されたものを出来るだけ提出させることになる。



　　　　　経営規模　Ｘ1　　　 　　　　・年間平均大規模修繕工事の完成工事高

　　　　　経営規模　Ｘ2 　 　　　 　　・自己資本額
　　　　　　　　　　　　　 　 　 　　　　 ・平均利益額

　　　　　技術力　　Ｚ　　　　　 　 　　・技術職員数
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・大規模修繕工事の元請完成工事高

　　　　　その他の審査項目　Ｗ 　 ・労働福祉の状況・・・・社会保険や雇用保険
　　　　　　（社会性等）　　　　　　　 ・建設業の営業継続の状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・防災活動への貢献の状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・法令遵守の状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・建設業の経理の状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・研究開発の状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・建設機械の保有状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・国際標準化機構が定めた規格による登録の状況（ＩＳＯ）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　経営状況　Ｙ　　　　　 　　　・純支払い利息比率
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・負債回転期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・売上高経常利益率
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・総資本売上総利益率
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・自己資本対固定資産比率
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・自己資本比率
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・営業キャッシュフロー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・利益剰余金


　　　　総合評定値　Ｐ＝（Ｘ1）×０．２５　＋　（Ｘ2）×０．１５　＋　（Ｙ）×０．２　＋　（Ｚ）×０．２５　＋　（Ｗ）×０．１５

　（３）工事実績書の読み方

　　　工事実績の多寡が重要なことは、一般的に重要と思われておりますが、ことマンション大規模修繕や公共工事の一般競争の低入札価

　　　格制度の実績の多寡では事の本質が図れない。

　　（ア）マンション限定の工事実績の場合の懸念材料

　　　　マンションの大規模修繕工事においては、管理会社主導で事が進み、施工業者がシナリオ通り談合割高で決まっていく。

　　　　管理組合は疑問を持ちながらでも、口を挟むことなく言われるままという事例が少なくない。

　　　　口を挟むとしても、代案があるわけでなく、希望施工業者すら探せない。

　　　　そんな管理組合不在の出来レースで、談合割高な工事費と施工品質の低下の危惧が内包しているマンションの大規模修繕工事の実績

　　　　は何処まで信用できるか。　疑問のあるところです。

　　（イ）公共工事実績の場合の懸念材料

　　　　一方、一般競争方式（下記参照）の低入札価格調査制度（下記参照）が横行している公共工事では、門戸を広げて能力も資質も分から

　　　　ない業者の安値工事のため、施工品質の低下が懸念される工事実績をどこまで採用できるかが問題である。

　　　　イ）一般競争入札

　　　　　　従前の指名競争入札では発注者が業者の施工実績、能力、過去の工事評価等多方面の条件を勘案して、入札参加業者を決定

　　　　　　していたが、建設業者が議員を使って、役人から工事入札価格を聞き出し、９９％近い高率な入札価格で落札することが少なくなく、

　　　　　　時に犯罪事例に発展することもあった。

　　　　　　そんな悪習を断つために広く門戸を広げる、一般競争入札制度を設け、現在に至っている。。

　　　　　　何処の誰かが分からないメンバーで、工事価格の公開のため、全社が同一入札価格となり、抽選で候補業者決定。その後の紙面

　　　　　　上の審査だけで、施工会社を決定するのが公共工事で、マンションの大規模修繕工事になるとプレゼンテーションを行うケースが

　　　　　　一般的です。

　　　　ロ）低入札価格調査制度

　　　　　　この工事費なら、適正な施工が出来るだろうという適正価格の設定をやめ、最低制限工事費を従来より低く設定しその価格を切って

　　　　　　も、書類選考だけで、支障なく施工できる旨の決定がされる。

　　　　　　低い工事価格なため、委託工事監理者や発注者側の監督員の目を盗んで、手抜きの大規模修繕工事をされるリスクがある。

　（４）信頼できる業者とは

　　　　上記の経営事項審査結果通知の評点と施工実績に加えて、長い付き合いのある業者や○○の紹介なら、手抜き工事は出来ない・・・

　　　　 そんな業者を選ぶのです。　

　　　　 人でも法人でも紹介となると、裏切れない良識を持っていますので、昔からの出入りの業者を使うと安心という話はよく聞きます。

　（５）大規模修繕工事業者の紹介が出来る

　　　　従前から、わが国のマンションでは、管理組合の組織実態により多くの場合、大規模修繕工事において業界から工事費と元施工の欠陥

　　　　工事や不良工事等の施工品質において、慢性的な不利益を被っています。

　　　　その原因や根本的な解決方法は関連事項を参照していただくとして、ここでは素人役員でもできる、即席の談合回避法を教示します。

　　　　濡れ手に粟の悪しき不正行為を許してはならない。

　　　　現況を改善しようとしない政治や行政に任しておけない以上、マンションを守れるのは皆さんしかありません。

　　　　大規模修繕工事の施工業者決定には幾つかの方法があります。　しかし現実的にどのやり方がマンションとって良いのかとなると限られて

　　　　きます。　当事務所では、一般公募の競争入札方式を勧めております。　当然、素人さんのような何処の誰かわからない業者ということは

　　　　ありません。　しかし、管理会社の主体で進められている場合には、先述しましたように、緊急に入札参加業者数を増やさなければ、マンシ

　　　　ョンにとって甚大な不利益を被るリスクが高くなることは理解できると思います。

　　　　緊急避難的に、マンション大規模修繕工事入札参加希望業者を追加もしくは新たに選出される管理組合さんはご連絡ください。

　　　　浪速マンション管理士事務所のデーターで経営状況の健全な１００社を超える専門業者の中から、皆さんのマンションの条件にあった業者

　　　　を紹介いたします。

　　　　併せて、経営状況や工事実績状況も資料提供いたします。

　　　　経営状況が健全で、施工実績の多い入札参加業者を追加もしくは新たに選出することを反対できる者ではないでしょう。

　　　　本来はノウハウの提供ですので、無償というわけにはまいりませんが、管理会社の攻勢・居住者への利益供与による傀儡化・管理組合

　　　　の現状等総合的に勘案して、無償提供としました。

　　（６）総論

　　　　多くのマンションでは、輪番制の管理組合役員のため、主体性がなかったり、やる気があっても専門分野のことは理解できにくいため、日

　　　　常の細々した修繕や大掛かりな修繕を始め、１２〜１３年間隔で施工する大規模修繕工事等は管理会社の主導で行われることが大半で

　　　　す。　そのため、金額面や技術面において管理組合が不利益を被ることは避けがたい。

　　　　本来は管理組合目線に立てる専門家がいて、これらの専門領域の不要不急、過大設計・積算、談合高値、手抜き工事等を指導、監督、

　　　　検査、監査できれば良いのですが、日本とりわけ関西圏のマンション管理においては、管理会社に対する依存度が高く、管理組合目線

　　　　の専門家の活用が出来ていない。

　　　　これらの実態や、回避の方策等は別項に譲るとして、巨額の資金が投入される大規模修繕工事だけは、何とか不利益を回避しなけれ

　　　　ば、マンション管理そのものが危機に陥りかねません。

　　　　そのために重要なことは、大規模修繕工事計画段階から、業界と利害関係のない、技術と法律に明るく管理組合目線の専門家の活用

　　　　をすることです。　このことについても、別項を参照願うとして、是非皆さんに最終的な不利益の回避方法として、勧めるのが、不透明で

　　　　割高な談合を避けるために、管理組合が入札参加業者を推薦することです。

　　　　当事務所では、現役時代からの職務経験やその後のノウハウを基に、数百社の建設、設備業者情報を有しております。

　　　　管理会社の出方次第で、競争性と透明性を確保するために、不足業者数を補うか、ほとんど全業者を選出するかで、３〜１５社

　　　　程度の経営状況の良い信頼の置ける業者を推薦できます。

　　　　大事なことは、透明性・客観性・競争性のあるマンション大規模修繕工事を行い、安心・安全・快適で・資産価値の高い・終の棲家とする

　　　　ことです。　それが皆さんの希望であり、権利であり、また義務であるのです。

　　　　誰も頼りに出来ません、信用出来るのは、まず自分です。　勇気を出して、自分で背中を押して、正義のため進んでください

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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