マンション管理の重要課題を教示します。

久しぶりの投稿です。
長い期間冬眠している間に、マンション管理を取り巻く環境が相当変わってきています。
眠れる獅子も覚醒して、皆さんのお役に立てる記述を書き連ねようと祈念しました。
順次連載していきますので、読者の皆さん熟読して、要領よく不利益を跳ね返しましょう。
輪番制の素人集団が、マンション業界から受けている様々な不利益をどの様に改善するかは簡単ではありません。
性善説、正攻法では、殆ど成功しません。
まず、最近の国土交通省や業界の動向等を列記し、順不同で改善策を書いていきましょう。

多忙により何時事務所にいるか不明ですので、お急ぎの方は電話かメールでお聞ききください。
固定電話は、０７４５　６２　５３９７ですが、出歩くことが多く、出来れば下記の手段でお願いします。

０９０　６３２８　１９５２　　ｒｊｋｗ４８２８２＠ａｒｅｓ．ｅｏｎｅｔ．ｎｅ．ｊｐ


１、マンション管理計画認定制度
　　ないよりましな制度。
　　マンション管理にとって、当たり前の下記の事項を遵守しているかを査定するものです。
　　それさえも、実施していないとなれば、相当劣悪な管理と考えられます。
　　至急、適格な専門家にご相談ください。
　　間違っても、管理会社や国交省の出先機関に相談しても、根本治癒はできないでしょう。
　　（１）定期的な長期修繕計画の改正の有無（有していても業界サイドの内容です。）
　　（２）管理規約が最新の区分所有法等や国交省のマンション標準管理規約に準拠しているか
　　（３）総会は年１回は行っているか
　　（４）理事会は定期的に開催しているか
　　（５）大規模修繕を定期的に実施しているか
　　（６）その他

２、マンションの管理や再生に関する法律改正
　　区分所有法はじめ関連法令の改正が２０２５年５月２８日に公布され、２０２６年４月１日から施行されます。
　　長要約では、総会での各種決議がしやすくなりました。
　　しかし、業界から不利益を受けている実態はなんら変わりません。

３、大規模修繕工事における問題点
　　幾らでもある問題点
　　談合、キックバック、手抜き、不要工事、新築工事の欠陥隠ぺい
　　重大な不利益を受けない方法を知りたい方は連絡ください。

４、長期修繕計画の改定と実際の運営
　　不要不急の工事をしない工夫次第で、大きな無駄を防げる
　　（１）バルコニーのアルミサッシュの取り替え１住戸３０〜５０万円が、その１０％位の費用で取り替え不要が可能。
　　（２）玄関ドア―の取り替え１住戸１０〜２０万円が１万円近い費用で美装される。
　　
５、最悪の管理会社管理者方式
　　無知な購入者が大きな不利益を受ける最悪の制度をどの様に廃止するか
　　正攻法では改善出来ないでしょう。
　　巧妙な手法を教示します。

６、何処にもある欠陥工事の損害賠償請求の成功方法
　　技術と法律の両方の知識を有している、業界と無関係な専門家で、業者や管理会社を要領良く指導できる資質が必要。
　　弁護士、建築士、１級管工事施工管理士等の協力体制が必要だが、１マンションの為に業界の暗部を正す者は少ないでしょう。
　　単身で対応でき、時効でもひっくり返す胆力があれば、半分以下の費用で成功が期待できる。
　　ただし、弁護士法７２条の非弁活動ではだめです。
　　詳細をお聞きしたい方は連絡ください。　

７、エレベーターのリニューアル
　　（１）見えない場所の、分からない部分のリニューアルが大事。　特に溶接部分やボルトナット部分が全社的に問題が有りました。
　　（２）既存不適格といって、新設した時期の建築基準法には整合しているが、その後の同法改正規定には整合していない状態をいう。
　　　　法的には、改正された法律に整合する義務はありません。
　　（３）長年使用してきて特に問題がないなら、あえて、不要な改修まで行わず、本当に必要な改修に留めるだけで良いのではないか。
　　（４）大阪府庁やその後のマンション管理士時代に３００台近い設計監理や施工監理及び検査の実積のある専門家にご相談ください。