我が国のマンションは業界から多種多様なコンプライアンス違反を被っている。　その内容を理解し管理組合が主体的に改革しない限り不利益を受け続けることになる。  トップページ ｜ だまされない大規模修繕 ｜ 顧問契約 ｜ 当然の管理費削減　｜ 専門家のエレベーターリニューアル 　｜ 各アドバイス 　｜ 無料相談履歴 ｜ マンション管理の危険度 　Ｔ　Ｅ　Ｌ　０５０-７１００-３８６５ 　Ｆ　Ａ　Ｘ　０７４５−６０ー１４９１ 　Ｅメール　rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 浪速マンション管理士事務所  　　　　　　日本マンション学会正会員 　　日本マンション管理士会連合会正会員   業務範囲  大阪府、奈良県の全域 兵庫県、京都府の限定地域  無料相談 ｜ 事務所の概要　｜業務チラシ ｜ 専門家がマンション管理を正す ｜ 国土交通省　　｜ マンション管理センター　｜マンション管理業協会 ｜総合目次   【大規模修繕の留意点】 ・実際に補修が必要な劣化があって 　初めて施工すれば良い。 ・施工業者の募集には、複数の募集 　ルートで談合を防げる。 ・管理会社主導の談合高値、手抜き 　容認に注意が必要。 ・マンションに特化したコンサルタント 　の手抜き容認に注意。 ・手抜きがし難い工事監理が必要。 ・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。 ・検査は中間と竣工時の２回必要。 ・管理会社とコンサルタントのキック 　バックを無くす方法を講じれる。 ・管理組合役員が業者とつるむ事例。 ・適正な施工で終の棲家にできる。     【エレベーターリニューアル】 ・見えないシャフト（昇降路）内では、問 　題のある施工が少なくない。 ・素人相手のメーカーのいい加減さが目 　立つ。 ・現場溶接の悪さが一般的。 　溶接長さや厚み不足、溶接個所に不 　純物混入が多い。 ・ボルトナットの施工方法も悪い。 　ナットからのボルトの飛び出し不足、 　緩み止め用の有効な印（アイマーク） 　がないケースもほとんど。 ・過積載センサーの検査がルーズな場 　合がある。 ・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無 　い場合は停止しやすい。 大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中  【新築時の欠陥工事や施工不良対策】 ・アフターサービス点検は必ず実施。 ・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ 　ターサービスで補修させなければ。 ・アフターサービス点検は管理会社に 　させない。　なぜなら、管理会社は事 　業主の傘下だから。 ・補修請求は文章で、理事長から事業 　主の購入時の契約相手へ行う。 ・いい加減な補修が普通。 ・廊下やバルコニーの天井からの漏水 　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。 ・不法行為を立証すれば、時効は２０ 　年間だがそれ以上も可能な事例も。 ・再発箇所は１０年間の補修請求が出 　来る。民法の債権の時効は１０年。   【外灯とマンション管理との関係】 千里万博での経験を活かし翌年の １９７１年に世に出したステンレス性 の外灯。 当時、屋外に設置されている外灯 のケースは地域によって全設置台 数の半分から全数が悪戯で破損さ れていたが、この外灯は半世紀近く 経った現在でも維持管理不要の新 品同様です。 大阪府堺市の大泉緑地に１号機が 設置されています。 特許を取得していないため今や全 国津々浦々に設置されています。 適正なマンション管理の実現には、 この様な効果的な改革が必要です。    【顧問契約で業界からの不利益を防ぐ】  ・不要不急の修繕をしたがるのが一般 　的。それも競争性のない高値。 ・管理委託費は事業主の自由設定で 　２０パーセント以上の削減は可能。 ・削減してもしなくても業務品質は変わ 　らない。 ・議事録は信用できない場合が普通。 ・事業主の不利になるアフターサービス 　点検や大規模修繕時の劣化診断は 　信用してはいけない。 ・大規模修繕時の所場代を出させない。 ・一生涯の不利益損害額は年間１０万円 　、６０年間で６００万円となる。 ・技術部門と法律部門で業界と渡り合え 　る専門家による顧問契約で不利益を 　防ぐ。   最悪の欠陥工事（露筋） 不利益を受けない工夫が必要   無料相談（開けない時は下記を入力）     rjkw48282@ares.eonet.ne.jp    　０５０-７１００-３８６５    マンション管理士事務所の概要    弊所の業務用チラシ   　最近の有益情報 　最新のサイト更新情報　 　２年目アフターサービス点検が重要 　失敗しない大規模修繕工事の法則 　保証期間切れ欠陥工事の追求 　大規模修繕工事を成功させる（前編） 　怪しい見積もりの数量と単価の審査 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の無料の継続監査で従来より理事会の運 　 営が楽になりました。      注目すべきニュース 大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら  無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意   専門家の放談の目次へ　>　マンションを守る 業界と利害がない専門家がコンプライアンス違反からマンションを守る　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に紹介できる　　 テーマ　　[技術系マンション管理士から管理組合役員への一言] このページに記載の内容は、浪速マンション管理士事務所を立ち上げて間もない時期のものです。 初心を忘れないように、加除訂正をしないことにしております。 当事務所のホームページにようこそ。私たちの事務所を立ち上げて、まだ日も浅いですが、過去の専 門家や行政が放置してきた事業主・改修ゼネコン・販売会社・管理会社の多種多様なコンプライアン ス違反行為。 法律によりマンション管理の適正化を役目とし、誕生したマンション管理士がマンションをコンプ ライアンス違反から守らなければならないと考えています。 マンションに入居すれば、煩わしい近隣関係から開放されると考え、管理組合の活動にはまったく無 関心な方が大半でしょう。 管理組合の総会でも役員以外の参加は１０〜２０％程度が新築マンションの平均的実態です。 お金さえ出しておけば管理会社が適切に何でもやってくれると勘違いしています。 お金に関して管理会社の好きにされている事も、知ろうとしない居住者や組合役員。　 これ以上マンションを管理会社の食い物にされてはならない。 マンション管理士として何とかしなければ、その気持ちで一杯です。 新築工事や大規模修繕工事での多少の手抜は仕方ない、初めから決まっており言い値で高くつくが、 管理会社に任せておけば波風も立たない・・・・そのように安易に考えている方や、又、まったく自 覚されていない方が大半だと思います。 裏返して言えば、マンションの工事（新築、大規模修繕）で手抜きされて、言い値の管理委託費をマ ンション管理会社に支払い、業務監査も無い、談合で割高な大規模修繕工事で中間マージンも取られ ・・・政府は１００年マンションや２００年マンションと言っていますが、実際のところ５０年前後 の耐久年数。　 こんな国土交通省や民間企業が言っている超長期のマンションが可能か？皆さん考えて下さい。 なぜ、実験室では可能でしょうが、現実の工事現場や大規模修繕工事を考えれば絵空事です。 皆さんの不勉強と無知と、それにつけ込む管理会社と施工不良や各偽装で世論を賑わしているゼネコン ・・・それらの利益追求の体制にその原因があるのです。 どうすれば、皆さんのかけがえのないマンションを守れるか。それは簡単です。 区分所有者である皆さんがマンション管理の主体は自分自身であると、自覚され、多少なりとも勉強 することです。 そして、手に負えない業務は、マンション管理適正化法で誕生した新生のマンション管理士や建築士 、設備関係の技術者等の専門家を効果的に活用することです。 それも、管理組合の立場で、透明性と競争性のある業務展開ができる専門家でなければなりません。 過去の既存の専門家だけでは、マンション管理の改革ができないのは５０年近い歴史が証明していま す。 マンションの関係者の業務に対する良心（倫理観）が利益追求の企業向きか、管理組合（区分所有者） 向きか、それが最大の問題です。しかし、マンション関係者の大半は前者であり、後者の者は世に知 られることが少ないのが実態です。 高い倫理観を持っている、企業倫理に束縛されない、数少ない、豊富な実務経験を持った各分野の専 門家を結集し、マンション業界を正常化したいと祈念し、マンション管理士事務所を立ち上げました 。管理会社の変更（見直し）時、大規模修繕（日常の修繕を含む）や建て替え時のゼネコンや設備の サブコンへの発注に競争性・客観性・透明性を導入すれば大きな改善効果（３０から５０パーセント の）が得られますので、是非とも実施して下さい、お手伝いします。 民間に止まらず、談合の疑いが濃い公共工事でさえ、最近は、公募による競争入札等を取り入れ、以 前の２０から３０パーセントダウンの請負工事費が普通です（管理委託業務も同様です）。 マンション管理業界だけが、いまだに独占的市場のままです。皆さん目を覚まされたらいかがでしょ うか。 浪速マンション管理士事務所は多種多様な問題のワンストップサービスを目指しております。 マンション管理適正化法において、マンション管理士は管理組合や区分所有者の相談に応じ、助言や 指導を行う専門家と位置づけられ、そのために広範囲の知識を要求されます。 しかし国家資格だけでなく、実践的な法律知識（民法、区分所有法、建築基準法・・・・）や技術力 （建築、電気、給排水衛生、エレベーター、機械式駐車場、造園、土木構造・・・・）及び管理組合、管理会社、 ゼネコン、設備業者・・・等との折衝能力等がなければ、海千山千の業者に対抗できるものでは有りません。 マンションのお金を守り、施工品質の高い修繕を行い、資産価値の高い、１００年の耐用年数のマンションに 生まれ変わる為に、管理組合の立場で業務できる資質の高いマンション管理士等の専門家を選別しなけれ ばなりません。 一例として、管理費や修繕積立金等の長期滞納対策を下記の緑枠内に記載しております。 下記の画像をクリックすればリンク先に移行します 　公共工事の元検査官が 　大規模修繕の談合高値・ 　・バックマージン・管理会 　社の丸投げ・手抜き容認 　を改善させる。  　技術系マンション管理士 　が管理会社や専門業者 　を指導し、多様な不利益 　を改善し、役員の負担を 　大幅に軽減する。 　管理会社の阻害活動を阻 　止し、割高な管理委託費 　を大幅に削減し組合員の 　経済的負担を軽減する 　大規模修繕工事で談合 　高値と手抜工事を防ぐ方 　法を入札経験豊富な元検 　査員が教示 　大規模修繕工事のコンサ 　ルタントを間違えれば、欠 　陥工事まで経年劣化に 　なってしまう 　有資格の実務経験豊富な 　専門家が管理組合の立場 　に立ってエレベーターの 　リニューアルを指導、検査 　を行う。 　マスコミに掲載されるの 　は氷山の一角で、かつ 　ソフトな文面。 　事実を読み取るべき 　末は財政破綻かスラム化 　が待っている無関心な投 　資マンションを救う専門家 　知らない為に目暗印。 　過大な保険金設定と間 　違いのオプション設定を 　教示します。 　マンション管理士（技術 　系）がどんな不利益を被 　っているか、無関心な方 　に教示 　マンション管理士（技術 　系）が善良な組合員の 　ために、多様な不利益 　を防ぐ具体的な手法を 　公開 　選択の余地の無かった 　マンション管理会社から 　不利益を被っていないか 　マンション管理士（技術系） 　が管理状態を調査できるメ 　リットがある中古マンション 　の選定を教示する  　勝手に大規模修繕工事 　の対象にされなく損害賠 　償請求ができる欠陥工事 　をマンション管理士（技術 　系）が教示        最大のコンプライアンス違反である管理費や修繕積立金の滞納対策 　管理費等の滞納を行うのは、マンションの所有者として、最大のコンプライアンス違反です。 　マンション管理を行うための原資が管理費であり修繕積立金なのです。 　対策は毅然と行なわないと、マンション監理のの崩壊につながる。　 　対応の仕方として、通常、マンション管理会社が２〜３度の督促を行う（内容証明と配達証明の督促ハガキで督促し、その後訪問により督促する）。 　それでも埒が明かない場合は、管理会社の責任は免じられ、その後に管理組合役員が複数回にわたり　訪問し、督促を行う。 　その時に、大事なことは、管理費や修繕積立金を滞納する理由を確認し、単なる経済的な理由なら、民法の時効にかからないための事務処理を 　行う必要がある。 　例えば、何時の滞納分の支払い誓約書かを明記するのもひとつのポイントです。 　長期に渡る巨額の滞納となる前に、どの理事長でも規定どおり法的処置をとれるための、有効な管理規約の改正も必要です。 　管理費や修繕積立金の滞納は、マンションの区分所有者にとって最大のコンプライアンス違反です。 　支払い督促→少額訴訟→一般訴訟→競売等の法的措置が必要です。

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