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テーマ
読売新聞（マンション新管理方式）
マンション管理士の独り言
この１週間に、マスコミがマンション問題を取り上げることが３回あった。珍しいことで少し驚いています。
２月１６日のダイヤモンド社の週間ダイヤモンドと読売新聞と同じ日の日本経済新聞の夕刊です。
ダイヤモンド社と日経はマンションの維持管理、建て替え問題、修繕積立金の不足問題等をテーマにし
ており、関係業者の会社名を掲載してのインタビュー形式であった。
少し、関係会社の営業戦略が見え隠れしているようです。（他のマンション管理士の独り言をご覧ください）
この読売の記事は、異なった観点からの記事を掲載しており、管理組合の根底を揺るがしかねない根本的
な問題をテーマにしています。
国土交通省は、管理会社を組合の管理者（理事長）に据える管理者管理方式を計画しております。
原因は、役員不足から来る組合の運営不全とそれに伴うマンションの荒廃にあります。
従来から、管理会社はあの手この手で、皆様の承知していない所で（若しくは承知していても見てみぬ振り
している）マンションから過分な利益を得ているが、この管理者管理方式を採用すれば、絶大な権力を持って
いる理事長に営利目的の、管理組合の財務状況を知っている管理会社の社員（多分、私どもと立場が反
対の管理会社系マンション管理士）が就任することになります。
委託者と受託者が同一の管理会社または同一のマンション業界の会社となり、組合は、自らの怠慢のために
かってない、厳しい局面を迎えることになります。
厳しい局面のほんの一例を紹介します。
大規模修繕工事の実態をお見せします
マンション居住者の方はこの現状を認識して、自らのかけがえのないマンションを守るため、奮起してください。
奮起できない組合は、実力があり、良心が管理組合側を向いている実践派マンション管理士を顧問か監事ま
たは（管理者）理事長代行に迎える事も大きな打開策と思います。
資質があり、目線が管理組合を向き、倫理観が高く、マンション業界と利害関係がないそんな方が適任でしょう。
難問ですね？。
記事要旨
・築年数の古いマンションは役員不足により、組合の運営が困難になることがある。
・老朽化した築３０年以上のマンションは８３万戸（２０１１年には１００万戸になる見込み）
・国土交通省で現在、新管理方式について、マンション管理センターに諮問している。
・非住民の管理者（一般的には理事長）や監視人として、国土交通省は管理会社の社員のマンション管理士と、
マンションを適正化しようとしているマンション管理士を同一視している。
・管理会社そのものか、会社の意を汲んだ社員のマンション管理士が管理者になる場合は、不当利益防止等
の為の監視や条件設定が必要。
| マンション管理士の提言・・・役員不足対策 入居者の高齢化及び賃貸化を理由とし、組合の役員不足が問題視されています。 マンションの適正な管理というものは、区分所有者で構成されている組合の力量による ところが大きい。 賃貸化されているマンションは、非居住の区分所有者が組合役員になることは少ないく、余計に組合の役員 不足に拍車をかけることとなる。 役員不足解消の一つの案として、マンションに居住していない区分所有者から、組合協力金の負担を徴収し、 組合役員の手当てに充てる方法がある。 このサイト作成後2年ほどして、最高裁判決が出ました。 ・・・管理費の最高裁判決文全文.pdf へのリンク 規約の変更による特別決議が必要ですので、詳細は当事務所のマンション管理士にご相談ください。 日本人の感覚からすればなじみ難さを秘めないが、割り切って役員手当てを支給すことによる、費用対効果 で組合の力量が増すことになれば、結構なことではないでしょう。 マンション管理士の提言・・・マンション購入時のポイント マンション業界と利害関係のない建築士を選択するのが重要です。 マンションの予定地周辺には雨の日と、天気の日の両方行くべし。ほこりや排水状況の確認ができます。 市役所でマンション付近の建設予定建物の確認を行う。用途地域によれば大きなショピングセンターが建設 されることもありえます。 マンションという一生の買い物をするのですから、気持ちが高ぶっており、契約を急がなく自制する こと。 工事の監理者（設計事務所等）は性能評定制度の監理を含んで2事務所のこと。 躯体で壁厚だけでなく壁構造も要検討（太鼓現象で共振もあります）。 床の厚み以外に床の梁間ピッチを確認のこと（上階からの騒音対策）。 トイレの汚水管や流し・浴室などの雑排水管の床下配管の敷設位置を確認のこと。 多くの配管は20年も経過すれば、腐食による漏水の可能性が出始めます。 もっとも配管の詰まりによる溢 水は、経過年数の浅い時点で、配管内のスケール等に野菜くずなどがひっかかり、起こることがあります。 ただし、トイレの配管は他より劣化が少ない。 問題は、修理できる位置かどうかです。 当該配管は、法的には専有物ですが、漏水などによる修復がしにくい箇所では（階下の天井内配管）では、裁 判所の判決事案では、共用物として、組合責任となることも有りますが、当該場所に配管があるなら、マンショ ンの規約変更をするか、購入を避けるかです。（法的なことはマンション管理士にお尋ねください） パイプスペースの広さを確認のこと（将来の管理段階での改修工事のため） マンション販売業者の賞罰を確認のこと（府庁の建築振興課で確認できます） その他マンション購入時や入居後で、不明な事項は当事務所にお問い合わせください。 |
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
 大規模修繕工事掲示板 |
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参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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