都道府県ごとのマンション管理士の組織は大阪府マンション管理士会の様に称するし、起業した場合は浪速マンション管理士事務所の様に称する事が通常です。  トップページ ｜ だまされない大規模修繕 ｜ 顧問契約 ｜ 当然の管理費削減　｜ 専門家のエレベーターリニューアル 　｜ 各アドバイス 　｜ 無料相談履歴 ｜ マンション管理の危険度 　　    　Ｔ　Ｅ　Ｌ　０５０-７１００-３８６５ 　Ｆ　Ａ　Ｘ　０７４５−６０ー１４９１ 　Ｅメール　rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 浪速マンション管理士事務所  　　　　　　日本マンション学会正会員 　　日本マンション管理士会連合会正会員   業務範囲  大阪府、奈良県の全域 兵庫県、京都府の限定地域  無料相談 ｜ 事務所の概要　｜業務チラシ ｜ 専門家がマンション管理を正す ｜ 国土交通省　　｜ マンション管理センター　｜マンション管理業協会　｜総合目次   【問題のある大規模修繕】 ・マンション管理組合役員が業者と 　癒着する事例もある。 ・適正な施工で終の棲家にできる。 ・補修が必要な劣化状況が顕著に 　なって初めて施工すれば良い。 ・業界の談合高値、手抜き容認、 　バックマージンを阻止する。 ・工事業者の募集は、複数の募集 　ルートで談合・高値を防げる。 ・マンションに特化したコンサルの 　手抜き容認体質に注意。 ・手抜きがし難い工事監理が可能。 ・塗装回数不足の手抜が多い。 ・再検査は足場の解体前に必要。 ・コンサルタントや管理会社へのキ 　ックバックを無くす方法を講じる。      【エレベーターのリニューアルについて】 ・見えない昇降路では、問題施工が少 　なくない。 ・一流メーカーでも間違いだらけの書 　類・不良施工の事例が少なくない。 ・ボルトナットの施工が一番悪い。 　ナット上のボルトの飛び出し不足、 　緩み止め用の有効な印（アイマーク） 　がないケースもほとんど。 ・現場溶接の品質の悪さが共通。 　溶接長さや厚み不足、溶接個所にス 　ラグ混入等が多い。 ・地震時の揺れ対策用ワイヤーが設置 　していない場合は緊急停止しやすい。 ・過積載センサーの検査がルーズな場 　合があり、受検者が足で押さえて誤 　魔化す事案も。   大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中  【施工不良や欠陥工事対策】 ・少なくない施工不良、手抜、欠陥工 　事はアフターサービスで補修させな 　ければならないが交渉困難。 ・管理会社は事業主の傘下だから、 　アフターサービス点検はさせない。 ・アフターサービス点検は必ず実施。 ・補修請求は文章で理事長から事業 　主の購入時の契約相手先へ行う。 ・施工不良の補修が普通なので、再 　発時は１０年間の補修請求が出来 　る。民法の債権の時効は１０年。 ・バルコニーや廊下の天井からの漏水 　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。 ・立証できる不法行為ならば時効は２ 　０年。もっと延長できる最高裁判例 　もある。相談ください。。 【特殊外灯とマンション管理の関係】 １９７０年の千里万博での経験を活 かし翌年に世に出したオールステン レス性の外灯。 当時の屋外に設置されている外灯 のケースは地域によって設置台数 の半分から全数が１年間で悪戯に より破損されていたが、この外灯は 半世紀近く経った時点でも維持管 理が不要な新品同様です。 大阪府堺市の大泉緑地の東側の遊 戯場に第１号機が設置されている。 特許を取得していないため今や全 国津々浦々に設置されています。 適正なマンション管理の実現には、 この様な効果的な改革が望まれ ます。    【業界からの不利益を無くす顧問契約】  ・管理委託費は事業主の自由設定で 　２０パーセント以上の削減は可能。 ・削減しても業務品質は変わらないの 　で適正な指導が必要。 ・管理会社が作成する議事録や日常 　修繕の勧めは信用できない。 ・管理会社の利益のため不要不急の 　修繕をしたがるのが一般的。 ・事業主の不利になるアフターサービス 　点検や大規模修繕前の劣化診断は 　管理会社に委託しないこと。 ・大規模修繕時の所場代に最注意。 ・一生涯の損害額は年間１０万円×６０ 　年間＝６００万円となる。 ・総合的な技術や法律部門で業界と渡 　り合える専門家による顧問契約で不 　利益を防ぐ。   最悪の欠陥工事（露筋） 不利益を受けない工夫が必要   無料相談（開けない時は下記を入力）     rjkw48282@ares.eonet.ne.jp    　０５０-７１００-３８６５    マンション管理士事務所の概要    弊所の業務用チラシ   　最近の有益情報 　最新のサイト更新情報　 　２年目アフターサービス点検が重要 　失敗しない大規模修繕工事の法則 　保証期間切れ欠陥工事の追求 　大規模修繕工事を成功させる（前編） 　怪しい見積もりの数量と単価の審査 　法定のマンション管理士が誕生 　財務状況を好転させる裏話 　マンション管理士ツイッターで呟く 　投資（収益）マンションの管理を救う 　ワンストップサービスを目指す専門家 　役立つワンポイントアドバイス集 　マンション管理士がマンションを救う 　マンションのスラム化を防ぐ 　稼げる技術系マンション管理士とは 　多彩な専門家の集い（大阪府） 　皆さんからの相談・質問と回答 　業界の好きにさせない大規模修繕 　マンションの安全な選び方 　技術系のマンション管理士の裏話 　新管理方式でマンションはどうなるか 　大規模修繕のフローを公開 　「マンション管理士安心便り」を発行 　大規模修繕の見積書事例を公表 　マンション管理士賠償責任保険加入 　顧問契約業務語録  　業界と利害のない専門家による各業務 　顧問（アドバイザー）業務要領　を紹介　    　　　 　サ　イ　ト　履　歴 　[最近の主要な更新履歴]　　 　　有資格者が教えるエレベーター 　　リニューアルの知識 　　管理費削減無料算定開始 　　施工不良・欠陥工事対策 　　管理会社変更への謀略を防ぐ 　お 問 い 合 わ せ と 回 答 　[最近の履歴] 　・駐車場不足で悩んでいます 　・違法マンションを購入しないために   　マンション問題解決への提言 　[最近の履歴]　　 　・第三者委託方式について 　・業界の経営不振について　      　相談者コーナー   欠陥工事を無料相談で解決   大阪府大阪市旭区　 　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　 　　無料相談の詳細はこちら　　　　　  ・メールでの無料相談により屋上防水の施工 　不良による漏水の原因が究明でき、販売業 　者に無償で改修させることができました。 　今後、発生する多様なマンション管理問題を 　管理士さんに解決していただくため顧問契 　約を検討したいと思っています。   管理費削減が３１％実現　  　大阪府大阪市港区 　　　　　　 理事長をなさっているYM様　　　　　　　　 　　管理組合の支援詳細はこちら　　  ・管理会社への業務委託費や平素の修繕費 　割高で 業務内容にも不満があり、参加５社 　による談合ができない価格競争で 、結果的 　に３１％の削減ができました。　 　管理会社の変更後は、緊張感とマンション 　管理士の無料の継続監査で 従来に比べ 　理事会の運営が円滑になりました。      注目すべきニュース 大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら  無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意   専門家の放談（目次）へ > 浪速マンション管理士事務所初登場 インターネットに事務所名が初登場　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に紹介できる 　 テーマ　[浪速マンション管理士事務所のタイトル初登場] 　○某マンション管理士協会さんのマンション管理セミナー出席後、親睦会参加をあきらめ、後ろ髪を引か 　　れる思いで帰宅し、食後に来る２月１０日のマンション修繕技術者の受験勉強をするつもりで、机に向 　　かうも、つい、毎日の癖で、ホームページの順位を見るためにヤフーを開いてしまった。 　　そこでびっくり、なんと希望通りのタイトル「浪速マンション管理士事務所」に変わっているではないです 　　か。　ホームページを開設して、日も浅いせいのためか、タイトルが自分の希望通りにならないで、悩ん 　　でいたんですが、昨日の晩（深夜）にサイトを大幅に更新した事が功を奏したのでしょうか。 　　ついでに、順位もマンション管理士や管理委託費削減その他の各キーワードでも、圧倒的に上昇し 　　ました、２度のびっくりです。 　　エクセルもワードもかろうじて使える程度の私が、独力でホームページを作成し、この日を迎えることがで 　　きるなんて、まさに晴天の霹靂です。 　　マンション管理士事務所やマンション管理士の関連キーワードで、全国ベスト１０も夢でなくなってき 　　ました。頑張るぞ。 　　 　　ココ以降は日が経過した後の追記です 　　　平成２０年４月２７日 　　　 　　　ビックリ仰天。なんとマンション管理士事務所のキィーワードで全国１位。 　　　マンション管理士事務所で全国１位になっているではありませんか。 　　　ナゼナンダ！ナゼナンダ！ナゼナンダ！ナゼナンダ！ナゼナンダ！奇跡ですね。 　　　今はマンション管理士の営業活動はしない、非営利活動時期です。 　　　他のキィワードでも１０位以内を目指して頑張ろう。 　　　私が知っている限りのマンションでは、管理費が割高とか、大規模修繕工事費で談合が行われて 　　　いるとかが、ごく当たりまえ的な状況です。 　　　ホームページの上位検索順位を達成し、その情報力でマンション業界の実態を、一般の居住者や 　　　管理組合の役員さんに訴え、微力ながらマンション管理の適正化に努めたい。 　　　マンション管理士資格を所持していても、管理組合の認識が、まだまだ低い状況で、このインターネ 　　　ット世界を通じ、マンション管理の実態とマンション管理士の周知を図ることが、私がすべき急務と考 　　　えています。 　　　浪速マンション管理士事務所のＨＴＭＬ（コンピューター言語）も知らない素人が作った文章ばかりで 　　　すが、内容には自信があるホームページをよろしく。 下記の画像をクリックすればリンク先に移行します 　建設時の欠陥工事なのに 　責任回避で大規模修繕 　の対象にされないこと。 　損害賠償請求ができる欠 　陥工事が少なくない。 　マンション管理士が利益 　最優先のマンション管理 　会社や専門業者を指導し 　、多様な不利益の改善。 入居時からの事業主が設定 した割高な管理委託費を削 減するには、管理会社と管 理組合の旧役員との癒着に 注意が必要。 マンションの改修業界には、 あいも変わらず談合体質が はびこっている。それもバッ クマージンや手抜き工事付 きが実在している。 　大規模修繕時の劣化調査 　や診断作業は元施工の施 　工不良は隠ぺいされがち 　で大規模修繕の費用に含 　まれる事例が多い。 　ハッキリ言って新築時のエ 　レベーター工事に限らず、 　リニューアル時にも、専門 　家からみれば施工不良が 　少なくない。 　新聞や経済雑誌に記載の 　マンション関連記事は、イ 　ンタビューを受ける識者の 　意見がそのまま掲載される 　ので注意が必要。 　投資マンションは居住者（ 　区分所有者）の目が行き 　届かないのでどうしてもス 　ラム化しやすい。一般マン 　ションも類似である。 　慣れているマンション関係 　者でも火災保険を含む各 　オプションの保険金の判 　断が甘いので、事故の実 　態を知る必要がある。 　マンション管理には多種 　多様な不利益がついて 　回る。少しの予備知識が 　あれば、不利益を排除 　できる。 　マンションは入居する前の 　建設時から管理段階を経 　て建て替え時においても、 　業界から不利益を受けて 　いる。それを教示する。 　不要不急の割高な修繕や 　都合の悪い内容を書かな 　い議事録。所場代や元請 　け費用のピンハネをする 　管理会社もいる。 　技術系マンション管理士 　が、元施工の施工不良を 　無償で補修させ、談合高 　値の手抜きをさせない監 　理を実践する。 　中古マンションは、滞納の 　度合い、修繕積立金の預 　金高の財務状況、ペット問 　題、騒音問題、義務違反 　居住者の事実が分かる。
	マンションのモデルルームでの着眼点でお勧めしたい事項を列記します。 　　予定地周辺には雨の日と、天気の日の両方行くべし。ほこりや排水状況の確認ができます。 　　市役所でマンション付近の建設予定建物の確認を行う。用途地域によれば大きなショピングセンターが建設されることもありえます。 　　マンションのモデルルームでは気持ちが高ぶっているから、契約を急がなく自制する こと。 　　恥ずかしいでしょうが、マンションの近所の商店なんかにうまく問い合わせをすること。（前の持ち主、元の地盤、学校問題・・・・）太陽の位置（東西南北）や高 　　度はその時だけでなく、１年間通じて考えること。 　　特に、３階以下の階なら冬至に、向かいの民家の屋根の日陰に入ることも充分考えられます。 　　マンション新築工事の監理者（設計事務所等）がいない場合は、ゼネコンの内々の甘い検査になるのが通常なのは理解できるところだと思います。　 　　こんなマンションは購入していいか悪いか、判断してください。 　　設計事務所が工事監理者としても、ゼネコンや販売会社からの独立性には疑問がなくは無い。 　　お勧めは、「住宅の品質確保の向上のための法律：通称品確法」の適用があり、かつチェックしなければならないことが一つだけあります。 　 　　壁厚だけでなく壁構造も要検討（太鼓現象で共振もあります）。 　　床の厚み以外に梁間ピッチを確認のこと（上階からの騒音対策）。 　　パイプスペースの広さの確認のこと（将来の改修工事のため）。 　　マンションが直販売なら販売業者、仲介や代理なら宅地建物取引業者も併せて、賞罰を確認のこと（府庁の建築振興課で確認できます）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このページのトップへ


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２６ページ