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管理組合の運営が機能不全 ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に伝わる |
テーマ 日経新聞 「マンション管理全面委託制度（必要）７％」
要旨
１、老朽化で建て替えが必要なマンションが増えている反面、高齢化などによる管理組合運営が機能
不全である。
２、全面委託による管理組合運営支援についてのアンケート結果
必要 ７％ 、 選択肢としてあったほうがよい ７５％ 、
３、管理組合の運営の現状評価
管理会社に任せきり １７％ 、 管理会社主導 ３２％
築２０～３０年以上のマンションでは 自主管理若しくは理事会主導 ７０％以上
４、国土交通省が全面委託を検討するのはマンション管理会社の競争相手の信託方式が有るからではな
いか
５、今後の不安
＊管理組合の運営問題で、理事会の機能不全よりコスト問題をあげる人が多い
管理費や修繕積立金が今後どう値上げされるか ５８％程度
大規模修繕に必要な積立金が確保できるか ５５％程度
大規模修繕などで割高な費用を負担させられないか ５４％程度
今後、管理組合の運営が機能不全に陥らないか ３７％程度
必要な管理費が集まり続けるか ３０％程度
マンションの建て替えができるか ２２％程度
６、管理組合の運営不安に対する解決策を技術系マンション管理士が教示
１）マンション管理会社の業務監査と管理委託費の削減（見直し）を実行する
マンション購入時に、一方的にマンション販売会社の決めたマンション管理会社と、拒否できない相手の
いい値の管理委託費の削減が急務です。
平均的に、マンション管理組合の運営に無関心で、役員も輪番制が多く、マンション管理会社の業務
内容に関しても、管理員の対応とか、清掃状況ぐらいにしか目が行かない現状がほとんどです。
むしろ、問題にすべきは潜在的な次の事項です
①通帳とか印鑑の保管方法や、管理費、修繕積立金、有価証券等の管理組合の財産の保管は管
理会社が倒産しても大丈夫か
②管理費の滞納者への対応が積極的に且つ有効にできているか
③マンションの緊急修繕や大規模修繕で、不要不急な工事が執行されていないか、競争性のある業者
の公募や見積もり徴収が出来ていないのではないか？
④出入りの修繕業者やエレベータ点検会社からのバックマージン・・・
⑤預金残高証明書が偽装されていないか・・・コピーでは偽装が簡単
⑥マンション損害保険の不適正執行・・・高すぎる保険金設定
これらに無縁の管理組合はほとんど無いというのが、浪速マンション管理士事務所の考え方です。
マンションの大規模修繕工事や将来の建て替えのための資金はどの管理組合も、切迫しています。
したがって、マンションの管理業務の全体にわたっての業務監査を行い、不適切な管理業務を正
させ、複数のマンション管理会社によるプレゼンテーションや競争性のある管理委託費の決定を行い、
適正な管理業務を執行させ併せ、管理費削減を行い、大規模修繕や建て替えを安心して実施できる
ようしましょう。
多くのマンションでは、マンション購入後の大規模修繕が視野に入る前に、管理費や修繕積立金の増
額をマンション管理会社が勧告します。相手のマンション管理会社の将来の歳入に、受託マンションの
大規模修繕工事での利益が事前に組み込まれているという話も聞きます。
結果的に、老朽化した時点で、管理組合の運営上、財政はパンクしている、そんな管理組合がどんど
ん増えることが現実です。
早急に管理費削減を行い、併せて別ページでの緊急修繕や大規模修繕工事費の削減を行い、管理
組合の財務の安定化を図りましょう。
注意する点は、高かろう悪かろうにならないように、日々の適正なマンション管理が必要です。
管理組合の運営改善を図るため、定例の理事会で管理会社の業務を随時正すことができる運営支援
が必要です。
７、マンション管理士の意見
・管理組合の運営は理事長に任せっぱなしでも、読者は想像より賢明であり、安心いたしました。
多くのマンションは何とかやり繰りできているようです。
・マンション管理会社への不信感が伺えますが、反面、組合の財務状況の不安があり、コスト削減が必要
です。
そのためにも、業界に影響されない、管理組合の立場でのみ業務展開するマンション管理士による管理
会社の業務監査と管理委託費の見直し及び、大規模修繕工事費の適正執行による修繕積立金の支出
削減等の管理組合の運営支援が急務です。
心配ばかりしていても、マンションの財務状況は厳しくなる一方です。
談合ができない、真に競争性のある入札を実施し、３０～５０％の大規模修繕工事費削減や２０～３０％
の管理費削減を実現し、安定した財務状況の下、マンション管理の主体は区分所有者という認識で、管
理会社への依存を脱却し、新しい管理組合の運営支援が必須でしょう。
施工品質の高いマンションの工事監理とは（マンションの購入時に参考にして下さい） マンションの購入は設計、工事、紛争処理まで利用できる性能評定制度をうまく利用しましょう。 設計、施工、入居後でのトラブル時には紛争処理機関にを利用できる。 性能評定制度では、１名の工事監理者を選出しますが、その設計事務所がどこかによって、工事業者への指 導に差がつきます。 もともと、マンション建設現場に工事監理者が選任されていないなら論外ですが、仮に１名張り付いていたとし て、その工事監理者は、マンション販売会社系の場合いが多いと考えて支障ない。 後は、性能評定の工事監理者の設計事務所がどこかによって、マンションの施工品質に差がつくことが予想 できる。 詳しくは、ご相談ください。 マンションの工事途中で、最も重要な工程は、コンクリート品質と鉄筋のかぶり厚です。コンクリートの水分管 理を普通に行い、アルカリ骨材問題や海砂の塩分対策を本来どおり実施し、鉄筋を設計どおりの仕様で配筋し 、特にかぶり厚を建築基準法どおりしており、生コンの打継ぎに注意し・・・・・・どれもこれも普通のことなんで すが・・・・・・・・それを全てそろって出来ないのが建設業界です。 真面目な生コン会社である、信頼のおけるゼネコンである、熟練した鉄筋工や型枠工がいる、優秀な主任技術 者や現場代理人である、単独では合格でも、これらの全ての条件がそろわないと、適正な施工品質の継続が 出来ない、これが現実です。 その普通のことが出来れば、マンションの寿命は１００年以上は可能です。政府は１００年マンションを前から 公言していますが、最近は２００年マンションをいい始めております。ご存知でしょうか。 しかし現実のマンションは５０年は持たないといえるでしょう。 建設業界の倫理（良心）が、利益追求に向いている以上、よほどの工事監理者でないと指導是正が困難と 思われます。 |
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| 技術系マンション管理士が建築士や建築工事施工管理技士とのコラボで管理組合の目線で大規模修繕工事を成功させる |
| 元公共工事の検査官であるマンション管理士（技術系）が建築士等の協力を得て複視監理を行い、管理組合のために談合高値で手抜きの大規模修繕を根絶させる。 |
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参考になる専門機関
（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会
・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）
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