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マンションの駐車場問題でもめています 　　　　　　　　　　　　　貴方の意見が世界中に伝わる

テーマ　　
　
　１、マンションの駐車場不足問題　

　　　　マンション敷地内の駐車場が全戸分なく、築３年目でもめている
　
　２、マンションの空き駐車場問題（機械式駐車場）　

　　　　築１５年の東大阪のマンションでは、機械式駐車場が空き、また老朽化し、改修費もなく、

　　　　撤去問題が起こっている。

状　況

　築３年・大東市の生駒山近くにある１００戸余りのマンションの管理組合副理事長ですが、駐車場問題で頭

　を痛めています。

　マンションの敷地がそれほど広くなく、駐車場が５０台分しかありません。入居時の抽選により専用使用権

　を得る方式で選定し、専用使用料は管理組合の管理費に歳入されております。

　敷地内に駐車できない方は、近辺の民間の駐車場を借りておられます。月極め料金が１５，０００円前後で

　マンションの駐車場の８，０００円より大分割高になっております。

　管理組合の総会で議題となったことがありますが、議決にいたらずに、紛糾したままです。

　入居者同士もしっくり行かなく、有効な解決法はないでしょうか。


解決方法

　１、駐車場不足

　　　この方とは当初、電子メールや電話で応対していましたが、埒が明かなく、マンションへ出張しての無料

　　　の業務となりました。

　　　まず、マンション購入時の原始管理規約や駐車場仕様細則での位置付け、マンション販売会社の契約

　　　時の説明内容等の確認や、周辺の駐車料金の再調査等を行い、駐車場選定に関し料金設定や選定

　　　方法に法的な瑕疵がないかを調べました。

　　　区分所有法でいう、マンションの共用部分の使用・管理に関し区分所有者間で均衡が取れているか、受

　　　忍限度内かがポイントでした。

　　　下級審から最高裁までの同様の事案を研究し参考判例が見受けられましたので、その手法を基に、まず

　　　話し合いによる解決方法をとることにし、理事会役員全員（７名）と協議・議論を繰り返し有効な解決法を

　　　得ることができました。

　　　概要は、受益者の応分の負担を求めることと、補助金の新設です。

　　　この解決が基で、こちらのマンション管理組合とは顧問契約（当面無料ですが）をすることになりました。

　　　マンション問題には、多種多様のことがあります。　早い目の解決がポイントだと思いますので同じような

　　　問題を抱えている管理組合の方はご相談ください。


　２、空き駐車場問題（機械式駐車場）

　　　（１）老朽化と改修費の問題点

　　　　　ある日、いきなり腐食個所があるから、改修が必要と通告を受ける。
　　
　　　　　１パレット当たり１５０〜２００万円が必要ということで、管理組合は大慌て。

　　　　　　１）整備点検

　　　　　　　　真面目な点検整備を行っていないケースがある。

　　　　　　　　○ワイヤーロープやローラーが錆びたから取り替えを勧める管理会社や点検整備業者

　　　　　　　　　屋内外を問わず、ワイヤーロープやローラー若しくはその他の金属部分は、グリスやオイル

　　　　　　　　　で潤滑を兼ねた防食を行う必要がある。

　　　　　　　　　また、ケース等の金属部分は補修塗装を適期に行えば、耐用年数を延ばすことが可能だが

　　　　　　　　　見えない部分の点検整備はどうしても手抜きになる傾向。　

　　　　　　　　　それは、改修工事に繋がるからでしょう。


　　　　　　　　○パレット裏側の桁が腐食膨食しているのに一切の指摘が無かったため、私が点検をした時

　　　　　　　　　には手遅れ。　私が気付かなかったらどのような事に発展していたか？

　　　　　　　　　パレットを支える桁が腐食し、強度がなくなればどうなるか。

　　　　　　　　　誰でも分かる簡単な話ですね。
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　原因はパレット上からの雨水が排水勾配が取れていない溝形鋼の桁上で滞水し腐食に至った。

　　　　　　　　　動けば正常という判断しかできない点検整備でなかったか？

　　　　　　　　　管理会社の管理人やフロントはそこまでは見ないし、またそんな専門知識もないと考えるべき。

　　　　　　　　　専門家による点検整備の検査若しくは監査が必要です。

　　　　　　　　　これが、機械式駐車場だからこの程度の事ですが、エレベーターという、見えない・分からない

　　　　　　　　　構造のものではどうなるのか？

　　　　　　　　　相手任せの点検整備や改修工事の不完全性は言うまでもないことです。

　　　　　　　　　過去のマスコミを賑わしている事を記憶しておられるでしょうか。

　　　　　　　　　一流メーカーとか独立系業者とかの違いでなく、素人集団相手のいい加減な業務が問題です。

　　　　　　　　　昇降機検査資格者として新設や改修（リニューアル）の３００台近い検査をしてきて、指摘のな

　　　　　　　　　かったエレベーターは皆無です。

　　　　　　２）この管理組合の取った対策

　　　　　　　　余り気味で金食い虫の機械式駐車場の改修（リニューアル）をやめ、２０％くらいの台数を撤去し

　　　　　　　　ピットを埋め、舗装後平場（普通の

　　　　　　　　自走式）に変更することで、修繕積立金の値上げを防いだ。

　　　　　　　　工事費は２０台分で２７０万円前後。　２台の機械式駐車場の改修（リニューアル）費に相当する

　　　　　　　　程度の金額で平場が７台分新設。

　　　　　　　　高齢化、低賃金化、非就業者の増加等で自家用車を手放す・維持できない・購入できない方が

　　　　　　　　増加してきている。

　　　　　　　　余剰駐車場をマンション以外の周辺の方々に貸すのもはばかれる。

　　　　　　　　知恵を絞れば、良い手も有ります。

　　　　　　　　タイムズやその他の企業が行っているシステムを利用する方法もある。


　３、機械式駐車場の補修・リニューアル、平面化

　　　　補修で対応するケースで、管理会社・修理の専門業者・点検業者の連合組織に騙されていた管理組合

　　　　を寸前のところで防ぐ。

　　　　　　１）点検業者の事実に合わない業務（不法行為）
　　　　　　
　　　　　　　　・錆びていない駆動用のチェーンを錆や変形が発生しているので全数交換を要す→材質はステ

　　　　　　　　　ンレスで全く錆びていない。
　　　　　　　　
　　　　　　　　・ほとんど錆びていないゲート上げ下げ用のワイヤーロープを、錆が進行しているので全数交換

　　　　　　　　　→材質は鉄製だがほとんど錆びなしなのでオイルで拭き取れば錆は取れる。

　　　　　　２）修理の専門業者

　　　　　　　　・点検業者の点検内容をそのまま鵜呑みしてというより、当然に現場調査を行っているので、そ

　　　　　　　　　のまま見積もりをする犯罪的な行為。

　　　　　　３）元請の管理会社
　　　　　　　　
　　　　　　　　・点検業者や修理の専門業者の不法行為的な事実を隠ぺいしていたとしか考えられなく、見積

　　　　　　　　　もりにそのまま全数交換を記載してお

　　　　　　　　　り、理事会の席で、全数交換不要の指摘をする私に向かって管理会社の担当は弁明のしよう

　　　　　　　　　がなく、なお厳しく詮索すると、あろうことか、管理会社を擁護をする理事が私に向かって「その

　　　　　　　　　様な言い方はないでしょう・・・・」。

　　　　　　　　　管理会社の味方をする理事がいる事は聞いていたが、この様な大きな損害を与える不法行為

　　　　　　　　　的な業務に対し、文句を言うべきところを、代弁している私を非難するとは・・・・。　

　　　　　　　　　やはりこのマンションでもこの様な方がいたのか。

　　　　　　　　　実務レベルの法解釈では、明らかな不法行為であり、管理組合に巨額の損害を与える行為で

　　　　　　　　　あったのに、このような信じがたい関係者の実態。　

　　　　　　　　　どこのマンションでも管理会社を擁護をする理事や理事長加えて一般の区分所有者がいます。

　　　　　　　　　その方々のご理解を頂くのは難しい事です。

　　　　　　　　　６千万円を超える詐欺的な見積もり→１千５００万円程度で補修できる→それでは下がり過ぎて

　　　　　　　　　困る→それではと安全側で、制御盤も新替えし、塗装は全箇所塗装を提案している管理会社案

　　　　　　　　　に対し腐食している箇所のみの塗装を提案して全員の賛同→結果的に３千３００万円程度の見

　　　　　　　　　積もりに修正→新たな見積もりを詳細チェックすれば、至る所に二重計上や過大過ぎる運搬費

　　　　　　　　　の計上→再見積もりで、１５０万円程削減→その後、契約締結に及び、契約書に添付の見積書

　　　　　　　　　の再チェックをすれば、先の再見積もりと全く異なる数量の見積もりが添付。
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　皆さん、管理組合に不利益を与える行為は多様ですが、どこでも多かれ少なかれ有ることです。


　４、番外編
　　　　　　　　
　　　　　　　　素人集団を騙す点検業者や専門工事業者加えて管理会社は何処にでも存在する。　この事は先

　　　　　　　　述ですが基本的なこの事実を認識しなければマンション管理の改革は不可能です。

　　　　　　　　そして、皆さんに不利益を与える管理会社を擁護する役員や一般の区分所有者や賃貸人は存在

　　　　　　　　するものです。

　　　　　　　　ついでに、この管理会社のいい加減さを追加で紹介すると、長期修繕計画では、給排水管の改修

　　　　　　　　が３千万円近く。　

　　　　　　　　長期修繕計画では許せない内容もあるので改革派の理事を通じて事前に管の種類を確認してい

　　　　　　　　ました。　結果は硬質塩化ビニール管（俗にいう塩ビ管）。　ご存知と思いますが塩ビ管は錆びません。

　　　　　　　　そこを追求したいところでしたが管理会社を擁護する理事対策上、「この長期修繕計画は国土交通省

　　　　　　　　の指針をそのまま写したのでは」、たまたま勘違いしてのでしょう・・・との助け舟をこの私が行った・・・。　

　　　　　　　　辛い戦術でしたが。

　　　　　　　　このマンションは危機的財政難。　それを立て直すために改革派の理事さんが私に白羽の矢を立てた

　　　　　　　　訳です。　改革のためには、私が管理組合の中に入らなければ叶わない事です。

　　　　　　　　最終目的を果たすための戦術だったのです。

　　　　　　　　おかげで、臨時総会で圧倒的多数で私の顧問契約が承認されました。

　　　　　　　　これからです。　楽しみですね。


　５、平面化問題
　　　　　　　　
　　　　１、不要な機械式駐車場の平面化

　　　　　　　（１）時系列に問題点を記述します。

　　　　　　　　　１）建築確認申請時の構造計算書が必要。

　　　　　　　　　２）床スラブの耐力のチェックを行い工法を選択する。

　　　　　　　　　３）構造計算書が無い場合が多い。
　
　　　　　　　　　　　慎重に検討しないで業者や管理会社の言うがまま適当な方法で施工すると最悪、耐力不足になり

　　　　　　　　　　　その部分が地震時に崩落等のリスクも懸念される。
　　　　　　　
　　　　　　　　　４）工法
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　・土砂で埋める・・・この場合には土砂の土質に注意
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　・鋼材で梁や柱を組んで蓋を設ける・・・地震時の応力計算を行う必要があり、また、将来の腐食対

　　　　　　　　　　　　策や点検できる構造が必要。　

　　　　　　　　　　　・腐食対策・・・どぶ付けの溶融亜鉛メッキ（付着量各種）、普通の塗装、ステンレス製から選択

　　　　　　　　　　　・泡製や合成繊維の袋もの等の軽量な各種用材が開発されているが実績が少ないのでお勧めは

　　　　　　　　　　　　致しません。
　　　　　　　　
　　　　　　　　　５）蓋の上部にライン、番号等を設ける。



　　　　　　　　マンションの空き駐車場対策（カーシェアーリング）