管理委託費や管理費の削減を行う場合とか管理業務の改善をするために管理会社の変更(見直し）をする場合があるが、その場合には法的根拠を持つこと。  トップページ ｜ だまされない大規模修繕 ｜ 顧問契約 ｜ 当然の管理費削減　｜ 専門家のエレベーターリニューアル 　｜ 各アドバイス 　｜ 無料相談履歴 ｜ マンション管理の危険度 　Ｔ　Ｅ　Ｌ　０５０-７１００-３８６５ 　Ｆ　Ａ　Ｘ　０７４５−６０ー１４９１ 　Ｅメール　rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 浪速マンション管理士事務所  　　　　　　日本マンション学会正会員 　　日本マンション管理士会連合会正会員   業務範囲  大阪府、奈良県の全域 兵庫県、京都府の限定地域  無料相談 ｜ 事務所の概要　｜業務チラシ ｜ 専門家がマンション管理を正す ｜ 国土交通省　　｜ マンション管理センター　｜マンション管理業協会　｜総合目次   【大規模修繕工事の注意点】 ・手抜を無くして終の棲家にできる。 ・実際に補修が必要な劣化があって 　初めて大規模修繕をすれば良い。 ・管理会社主導の談合高値、手抜き 　容認に注意が必要。 ・施工業者の募集には、複数の募集 　ルートで談合を防げる。 ・マンションに特化したコンサルタント 　の手抜き容認に注意。 ・手抜きがし難い工事監理が必要。 ・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。 ・検査は中間と竣工時の２回必要。 ・管理会社とコンサルタントのキック 　バックを無くす方法を講じれる。 ・管理組合役員が業者とつるむ事例。      【エレベーターのリニューアル】 ・管理組合側が素人なのでメーカーの 　いい加減さが目立つ。 ・見えないシャフト（昇降路）内では、問 　題のある施工が少なくない。 ・現場溶接の悪さが一般的。 　溶接長さや厚み不足、溶接個所に不 　純物混入が多い。 ・ボルトナットの施工方法も悪い。 　ナットからのボルトの飛び出し不足、 　緩み止め用の有効な印（アイマーク） 　がないケースもほとんど。 ・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無 　い場合は停止しやすい。 ・過積載センサーの検査がルーズな場 　合がある。   マンション管理士大規模修繕  半世紀経過後も新品同様 エレベーターリニューアルの検査  【新築時の欠陥工事や施工不良対策】 ・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ 　ターサービスで補修させなければ。 ・アフターサービス点検は必ず実施。 ・アフターサービス点検は管理会社に 　させない。　なぜなら、管理会社は事 　業主の傘下だから。 ・補修後の再発箇所は１０年間の補修 　請求が出来る。民法の債権の時効は 　１０年。 ・廊下やバルコニーの天井からの漏水 　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。 ・不法行為を立証すれば、時効は２０ 　年間。 ・補修請求は文章で、理事長から事業 　主の購入時の契約相手へ行う。 ・新築工事がいい加減なら補修も同様 　   【マンション管理も改革が必要】 千里万博での経験を活かし翌年の １９７１年に世に出したステンレス性 の外灯。 当時、府営公園に設置されている外 灯のケースは地域によって全設置台 数の半分から全数が悪戯で破損さ れていたが、この外灯は半世紀近く 経った現在でも維持管理不要の新 品同様です。 大阪府堺市の大泉緑地に全国１号 機が設置されています。 特許を取得していないため今や全 国津々浦々に設置されています。 適正なマンション管理の実現には、 この様な効果的な改革が必要です。    【管理会社からの不利益を防ぐ方法】  ・管理委託費は事業主の自由設定で 　２０パーセント以上の削減は可能。 ・削減してもしなくても業務品質は変わ 　らないのを正すのが顧問契約。 ・議事録は信用できない場合が普通。 ・不要不急の修繕をしたがるのが一般 　的。それも競争性のない高値。 ・事業主の不利になるアフターサービス 　点検や大規模修繕時の劣化診断は 　信用してはいけない。 ・大規模修繕時の所場代を出させない。 ・一生涯の不利益損害額は年間１０万円 　、６０年間で６００万円となる。 ・技術と法律部門で業界と対等以上に 　渡り合える技術系マンション管理士に 　よる顧問契約で不利益を防ぐ。   超高層の最悪の欠陥工事 管理会社からの不利益を解決   無料相談（開けない時は下記を入力）     rjkw48282@ares.eonet.ne.jp    　０５０-７１００-３８６５    マンション管理士事務所の概要    弊所の業務用チラシ   　最近の有益情報 　最新のサイト更新情報　 　２年目アフターサービス点検が重要 　失敗しない大規模修繕工事の法則 　保証期間切れ欠陥工事の追求 　大規模修繕工事を成功させる（前編） 　怪しい見積もりの数量と単価の審査 　法定のマンション管理士が誕生 　財務状況を好転させる裏話 　マンション管理士ツイッターで呟く 　投資（収益）マンションの管理を救う 　ワンストップサービスを目指す専門家 　役立つワンポイントアドバイス集 　マンション管理士がマンションを救う 　マンションのスラム化を防ぐ 　稼げる技術系マンション管理士とは 　多彩な専門家の集い（大阪府） 　皆さんからの相談・質問と回答 　業界の好きにさせない大規模修繕 　マンションの安全な選び方 　技術系のマンション管理士の裏話 　新管理方式でマンションはどうなるか 　大規模修繕のフローを公開 　「マンション管理士安心便り」を発行 　大規模修繕の見積書事例を公表 　マンション管理士賠償責任保険加入 　顧問契約業務語録  　業界と利害のない専門家による各業務 　顧問（アドバイザー）業務要領　を紹介　    　　　 　サ　イ　ト　履　歴 　[最近の主要な更新履歴]　　 　　有資格者が教えるエレベーター 　　リニューアルの知識 　　管理費削減無料算定開始 　　施工不良・欠陥工事対策 　　管理会社変更への謀略を防ぐ 　お 問 い 合 わ せ と 回 答 　[最近の履歴] 　・駐車場不足で悩んでいます 　・違法マンションを購入しないために   　マンション問題解決への提言 　[最近の履歴]　　 　・第三者委託方式について 　・業界の経営不振について　      　相談者コーナー   欠陥工事を無償補修   大阪府大阪市旭区　 　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　 　　無料相談の詳細はこちら　　　　　  ・メールでの無料相談により屋上スラブの施 　工不良による漏水の原因が究明でき、修繕 　の対象だった箇所を施工会社に無償で改 　修させることができました。 　今後、マンションの管理運営上の問題を解 　決するためにマンション管理士さんと顧問 　契約をしたいと思っています。   管理委託料の３１％削減実現　  　大阪府大阪市港区 　　　　　　 理事長をなさっているYM様　　　　　　　　 　　管理組合の支援詳細はこちら　　  ・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が 　割高で 、業務内容にも不満があり、５社の 　参加による談合ができない価格競争で 、 　結果的に３１％の削減ができました。　 　管理会社の変更後は、緊張感とマンション 　管理士の無料の継続監査で 従来より理事 　会の運営がスムーズになりました。      注目すべきニュース 大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら  無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意   総合目次　＞管理会社変更の根拠 管理会社の変更見直しの法的根拠：お問い合わせと回答　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に紹介できる 　　テーマ　 　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　「管理会社の対応が悪く、なんとか管理会社変更・見直しをしたい」 　内　容 　　　管理会社の管理人さんが清掃等を丁寧にしてくれないし、蛍光灯の不点箇所の球替えも長い間放置したままです。 　　　管理組合の役員が注意しても返事だけで、一向に改善されません。 　　　管理会社のフロントにその旨依頼しても、返事だけよくて何時までたっても同様です。 　　　管理会社の変更・見直しをしたいのですが、マンション管理業務契約書を見ると、自動更新になっており対処の仕 　　　方がありません。 　　　どうすればよいか、困っております。　ご指導してください。 ご指導内容 　　１、マンション管理委託契約書での管理会社の変更見直しに関する法律上の位置づけ　 　　　　まず、マンション管理業務契約書の民法上の位置づけをします。 　　　　管理業務委託は民法の「委任」の条項が適用される、準委任となります。 　　　・民法第６４３条（委任） 　　　　委任とは当事者の一方が法律行為をすることを相手側に委託し、相手側がこれを承諾することによって、 　　　　その効力を生ずる。 　　　・民法第６５６条（準委任） 　　　　この節の規定は、法律行為でない事務の委託に準用する。 　　　・民法第６４４条（受任者の注意義務） 　　　　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 　　　　　　注） 　　　　　　　　　・委任　とは管理委託契約の意味 　　　　　　　　　・善良な　とはチャンと本来すべき業務を行なう意味 　　　　　　　　　・管理者　とは管理会社、フロントや管理員等の業務を行う人々や組織をい 　　　　　　　　　・事務　とは業務の意味 　　　・民法第６５１条（委任の解除） 　　　　（１）委任は各当事者がいつでもその解除ができる。 　　　　（２）当事者の一方が、相手側に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手 　　　　　　側の損害を賠償しなければならない。　ただし、やむを得ない事由があったときはこの限りでない。 　　２、解決方法 　　　マンション管理会社の対応がそこまで悪い場合は方法が２案あります。 　　　　　A案　フロント担当の上司、できれば、フロント業務の責任者をマンションに呼びつけて直談判をする。 　　　　　B案　マンション管理会社の見直し（リプレイス）を行う 　　　　　　　・解除事由 　　　　　　　　　　　マンション管理契約書の契約の自動更新は、マンション管理組合とマンション管理会社の両 　　　　　　　　　　　方の承諾をえた以上、諾成契約として成立するが、契約に至るまでのマンション管理適正化 　　　　　　　　　　　に準拠した重要事項の説明（管理業務の事前説明を法律に従って行う）その他に手続き 　　　　　　　　　　　違反が有れば、自動更新の条項は無効になる可能性が高い。 　　　　　　　　　　　よって、民法第６５１条（委任の解除）により契約解除が可能です。　　　　　　 　　　　　　　・注意事項　 　　　　　　　　　　　法的には上記のとおりですが、相手も簡単には承諾しないでしょう。 　　　　　　　　　　　マンション問題に強い弁護士に依頼すれば簡単でしょうが、高くつきます。 　　　　　　　　　　　浪速マンション管理士事務所のマンション管理士なら、困難な業務ではありません。 　　　　　　　　　　　場合によれば、マンションの顧問契約の範囲内で事務処理が可能なケースも有ります。 　　　　　　　　　　　ただし、彼らが管理しているマンション管理上の積立金やマンション管理上の設計図書 　　　　　　　　　　　や修繕工事履歴・・・・・の差し押さえが事前に必要です。 　　　　　　　　・波及効果 　　　　　　　　　　マンション管理会社の変更見直し後の新たな委託先は、透明性・客観性・競争性を守り、 　　　　　　　　　　公募方式で複数のマンション管理業者で、談合をさせない、かつプレゼンテーション方式 　　　　　　　　　　で面接をする等の方式で決定すれば、従来の管理委託費の削減を２０〜３０％できます。 下記の画像をクリックすればリンク先に移行します 　欠陥工事や不良工事なの 　に経年劣化と誤魔化され 　て大規模修繕に含まれな 　い様に２０年間の損害賠 　償請求を検討できる。 　 　公共工事の元検査官が 　大規模修繕の談合高値・ 　・いわれのない現金授与 　・管理会社の丸投げ・手 　抜き容認を改善させる。  　マンション管理会社の阻 　害活動を阻止し、割高な 　管理委託費を大幅に削 　減し組合員の経済的負 　担を軽減する 　大規模修繕工事で談合 　高値と手抜工事を防ぐ方 　法を元大阪府の入札経験 　が豊富な検査員が教示。 　大規模修繕工事のコンサ 　ルタントの選択を間違えれ 　ば、欠陥工事まで経年劣 　化になってしまう 　有資格の実務経験豊な専 　門家が管理組合の立場で 　エレベーターリニューアル 　の指導や検査を行う。 　マスコミに掲載されるの 　は氷山の一角で、かつ 　ソフトな文面。 　事実を読み取るべき 　末は財政破綻かスラム化 　が待っている無関心な投 　資マンションを救う専門家 　知らない為に目暗印。 　過大な保険金設定と間 　違いのオプション設定を 　教示します。 　マンション管理士（技術 　系）がどんな不利益を被 　っているか、無関心な方 　に教示 　マンション管理士（技術 　系）が善良な組合員の 　ために、多様な不利益 　を防ぐ具体的な手法を 　公開 　選択の余地の無かった 　マンション管理会社から 　不利益を被っていないか 　技術系マンション管理士 　が管理会社や専門業者 　を指導し、多様な不利益 　を改善し、役員の負担を 　大幅に軽減する。 　マンション管理士（技術系） 　が管理状態を調査できるメ 　リットがある中古マンション 　の選定を教示する
	管理会社の見直し（変更）をしなければ財務状況の建て直しは難しい。 　マンション管理士提言の管理費の見直しで、20〜３０パーセントの管理費削減は普通。 　財務強化に貢献しよう。 　マンションも築年数を重ねると、１０〜１５年間隔で大規模修繕をしなければなりません。 　大規模修繕の工事費は、１住戸あたり１００万円前後を要するもので、決して安いものではありません。 　 　管理会社は、手段を選ばず談合を企てる場合がある。 　そんな管理会社の変更や見直しは間に合わなく、談合が避けがたいと感じられるなら、速攻効果を教示いたしますので、ご連絡ください。 　簡単な方法ですが、業者の公募時までに実施しなければ効果がない。 　その手法で談合高値を阻止し、無駄な支出にならないように、競争性のあるものにしましょう。 　談合の実態を捕まえて、管理費削減と抱き合わせで、工事後に管理会社の変更・見直しを実施すべき。 　 　マンションの施工実績のある建設会社の入札参加を募るには、マンション関連新聞、建設関連新聞、マンションの顧問契約をしている事務所等のホーム 　ページを利用し、マンションの施工実績の条件付きとし、工事件数や工事費高の提出を求める。

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