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管理組合の役員のなり手不足
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テーマ [管理組合の役員のなり手が不足している]
[質問内容]
マンション管理組合の役員をしていますが、来期の組合の理事長のなり手が無く困っています。
何か方法がありませんか。
【管理規約や法律での定め】
1、まずお住みのマンションの管理規約で組合役員の資格要件の確認が必要です。
参考までに国土交通省のマンション標準管理規約の35条2項および3項には以下のように定
められておりますので参考にしてください。
2項
理事及び監事は○○マンションに現に居住する組合員のうちからそうかいで選任する。
3項
理事長、副理事長、会計担当理事は理事の互選により選出する。
また建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)ではなんら資格要件を定めていませんので、
部外者でも理事長になりことは問題ありません。
2、管理規約がマンション標準管理規約と同じ定めなら、対応の仕方として次の方法をお薦めします。
@組合の役員手当ての創設をし財源は区分所有者が別途負担しますが、現に居住していない組合員
の負担割合を多くします。(マンション管理の恩恵を受けているのに、役員にはならない若しく
はなれないから、訴訟事例でも認められております手法です)
A管理規約を区分所有法と同じように改正して資格要件をなくす。
ただし、この場合改正には、管理規約に準拠した手続きが必要で特別決議となり、マンション標
準管理規約では組合員数と議決権のそれぞれの4分の3以上の賛同が必要です。
3、「金をもらえるなら、役員になってもいい」という組合員ならどんな役員になるか、あまり期待
できなくマンションの将来は想像できます。
4、マンション管理会社が理事長になる、こんな事例も有りますがとんでもないことです。
私ども事務所のホームページを参照くだされば理解されるでしょうが、発注者側と受注者側が同
一になれば、どうなるか、マンションの財務と資産価値の悪化が懸念されます。
5、 マンション管理士、それもスキルと倫理観を兼ね備えた者を顧問契約とし理事長を補佐するか、
理事長その者に迎える事をお薦めします。
そうすることにより、各組合役員の負担軽減を図り、組合業務の継続性や第三者的な中立性も
確保できます。
マンション管理士でも、マンション管理会社でも倫理観が大事であり、良心が利益のためにはコ
ンプライアンス違反も辞さないような組織に向いている若しくは向かざるを得ないなら、恐ろ
しいことです。良心が組合側を向いている確認が必要です。
考察 【管理組合の役員のなり手不足とその対策】
ほとんどのマンションでは、輪番制で役員(理事)を決め、役員(理事)の互選で理事長やその他役員を決
めています。
互選で決まらなければ、抽選により理事長等を決める事が通例です。
役員といっても、実質的に重要な役職は理事長であり、マンション管理上の絶対的な権限を有しています。
そのような方法で決まった理事長の資質が高い適任者ならよろしいのですが、まったくやる気がないとか、
専制的な性格だとか管理会社と癒着しているとか不都合な理事長が少なくない。
【背任行為を止めない役員(理事長)の事例】
1、皆さんが嫌がる理事長に立候補して皆さんに喜ばれ期待された某マンションでは、総会で承認された
とたんに本性を発揮し、従来の競争性で選ばれた善良な緊急時の業者を追い出したことを皮切りに
、正論をいう組合員を暴言で排除するとか、理事長にあるまじき行動を取っている。
心ある組合員が傍若無人な理事長の出処身体を調べたところ、管理会社の下請け業者の社員である
ことが判明。
なぜ、そこまでして理事長になるのか。
それは、日常の管理や修繕、そして大規模修繕工事での利益獲得のためです。
2、他に、専有部のリニューアル改修の工事許可申請に対して、一定の費用(1万〜2万円)を出せば許
可する。
意見を言う組合員に対し暴言を吐いて一向に止めようとしない。
管理会社も触らぬ神にタタリなしとばかり他の役員の相談にも中立を決め込む。
マンション管理組合は、このような理事長や巧妙に悪事を働く管理会社にはまったく無力です。
【有効な対策】
1、組合員の5分の1以上の賛同で、理事長解任の臨時総会の開催要求をする(区分所有法)
悪人の理事長には通常、知恵袋として管理会社がバックアップしていますので、善良な有志側にも管
理組合側のマンション管理士が必要です。
他の専門家では対応が難しいのは、過去の歴史が証明しています。
2、理事長の違法行為を立証し訴訟で罷免できる。(区分所有法・民法)
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