マンション管理組合の役員のなり手不足|大阪の技術系マンション管理士
 
区分所有者の高齢化により元々脆弱だった管理組合の役員のなり手が一段と少なくなってきた。 改善するには業界と利害関係のない実務的な技術と法律に明るい専門家の活用しかない。
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浪速マンション管理士事務所 
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元官庁の検査官が大規模修繕を正す
【適正な大規模修繕のために】
・管理組合役員が業者とつるむ事例
 もある。
・やり方次第で終の棲家にできる。
・実際に補修が必要な劣化状況が
 あって初めて施工すれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認、バックマージンに注意。
・施工業者の募集には、複数の募集
 ルートで談合・高値を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
 の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・最終検査は足場の解体前に必要。
・管理会社と設計事務所へのキック
 バックを無くす方法を講じれる。

 
 
私の現役時の作品  
【エレベーターのリニューアル】
・見えないシャフト(昇降路)内では、問
 題のある施工が少なくない。
・一流メーカーでもいい加減な書類・不
 良施工の現場が少なくない。
・ボルトナットの施工方法も悪い。

 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・現場溶接の品質の悪さが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所にス
 ラグ混入等が多い。
・地震時の揺れ対策用のワイヤーが無
 い場合は緊急停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合がある。受検者が足で押さえて誤
 魔化す。
 
エレベーターリニューアル後のブレーキの検査
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
理事長が無視した欠陥工事
【新築時の手抜や欠陥工事対策】

・施工不良、手抜、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ。

・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
 させない。 なぜなら、管理会社は事
 業主の傘下だから。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が普通なので、再発
 箇所は10年間の補修請求が出来
 る。民法の債権の時効は10年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は20
 年間。もっと延長できる最高裁判例。
 

【特殊外灯とマンション管理】
千里万博での経験を活かし翌年の
1971年に世に出したオールステン
レス性の外灯。
当時、屋外等に設置されている外灯
のケースは地域によって設置台数の
半分から全数が悪戯で破損されてい
たが、この外灯は半世紀近く経った
現在でも維持管理不要の新品同様
です。
大阪府堺市の大泉緑地に全国第1
号機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。
   

【業界からの不利益を顧問が防ぐ】 
・管理会社の管理委託費は事業主の
 自由設定で20パーセント以上の削
 減は可能

・削減の有無にかかわらず業務品質
 は変わらないので注意が必要。
・議事録や日常修繕は色んな意味で
 信用できない場合が多い。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
 的。それも競争性のない高値ばかり。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 管理会社に委託してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間10万
 円×60年間=600万円となる。

・総合技術や法律部門で業界と渡り合
 える専門家による顧問契約で不利益
 を防ぐ。 
どうして管理会社の業務を正すか
 最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない工夫が必要 
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 失敗しない大規模修繕工事の法則
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 大規模修繕工事を成功させる(前編)
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 大規模修繕の見積書事例を公表
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 お 問 い 合 わ せ と 回 答
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 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 手抜を許さない守口の理事さん
欠陥工事を無料相談で解決
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上防水の施工
 不良による漏水の原因が究明でき、販売業
 者に無償で改修させることができました。
 今後、発生する多様なマンション管理問題を
 管理士さんに解決していただくため顧問契
 約を検討したいと思っています。
 
 話好きな理事長のST様
管理費削減が31%実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社への業務委託費や平素の修繕費
 割高で 業務内容にも不満があり、参加5社
 による談合ができない価格競争で 、結果的
 に31%の削減ができました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来に比べ
 理事会の運営が円滑になりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 

多様な問題と問い合わせと回答(目次)へ > 管理組合の役員不足

管理組合の役員のなり手不足                     
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テーマ [管理組合の役員のなり手が不足している]
  
[質問内容]

 マンション管理組合の役員をしていますが、来期の組合の理事長のなり手が無く困っています。

 何か方法がありませんか。

【管理規約や法律での定め】

 1、まずお住みのマンションの管理規約で組合役員の資格要件の確認が必要です。

    参考までに国土交通省のマンション標準管理規約の35条2項および3項には以下のように定

   められておりますので参考にしてください。

2項           理事及び監事は○○マンションに現に居住する組合員のうちからそうかいで選任する。

3項           理事長、副理事長、会計担当理事は理事の互選により選出する。

   また建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)ではなんら資格要件を定めていませんので、

   部外者でも理事長になりことは問題ありません。

 2、管理規約がマンション標準管理規約と同じ定めなら、対応の仕方として次の方法をお薦めします。

 @組合の役員手当ての創設をし財源は区分所有者が別途負担しますが、現に居住していない組合員

  の負担割合を多くします。(マンション管理の恩恵を受けているのに、役員にはならない若しく

  はなれないから、訴訟事例でも認められております手法です)

 A管理規約を区分所有法と同じように改正して資格要件をなくす。

  ただし、この場合改正には、管理規約に準拠した手続きが必要で特別決議となり、マンション標

  準管理規約では組合員数と議決権のそれぞれの4分の3以上の賛同が必要です。

3、「金をもらえるなら、役員になってもいい」という組合員ならどんな役員になるか、あまり期待

  できなくマンションの将来は想像できます。

4、マンション管理会社が理事長になる、こんな事例も有りますがとんでもないことです。

  私ども事務所のホームページを参照くだされば理解されるでしょうが、発注者側と受注者側が同

  一になれば、どうなるか、マンションの財務と資産価値の悪化が懸念されます。

5、 マンション管理士、それもスキルと倫理観を兼ね備えた者を顧問契約とし理事長を補佐するか、

  理事長その者に迎える事をお薦めします。

  そうすることにより、各組合役員の負担軽減を図り、組合業務の継続性や第三者的な中立性も

  確保できます。

 マンション管理士でも、マンション管理会社でも倫理観が大事であり、良心が利益のためにはコ

 ンプライアンス違反も辞さないような組織に向いている若しくは向かざるを得ないなら、恐ろ

 しいことです。良心が組合側を向いている確認が必要です。




考察
  【管理組合の役員のなり手不足とその対策】

 ほとんどのマンションでは、輪番制で役員(理事)を決め、役員(理事)の互選で理事長やその他役員を決

 めています。

 互選で決まらなければ、抽選により理事長等を決める事が通例です。

 役員といっても、実質的に重要な役職は理事長であり、マンション管理上の絶対的な権限を有しています。

 そのような方法で決まった理事長の資質が高い適任者ならよろしいのですが、まったくやる気がないとか、

 専制的な性格だとか管理会社と癒着しているとか不都合な理事長が少なくない。

【背任行為を止めない役員(理事長)の事例】

  1、皆さんが嫌がる理事長に立候補して皆さんに喜ばれ期待された某マンションでは、総会で承認された

    とたんに本性を発揮し、従来の競争性で選ばれた善良な緊急時の業者を追い出したことを皮切りに

    、正論をいう組合員を暴言で排除するとか、理事長にあるまじき行動を取っている。

    心ある組合員が傍若無人な理事長の出処身体を調べたところ、管理会社の下請け業者の社員である

    ことが判明。

    なぜ、そこまでして理事長になるのか。

    それは、日常の管理や修繕、そして大規模修繕工事での利益獲得のためです。

  2、他に、専有部のリニューアル改修の工事許可申請に対して、一定の費用(1万〜2万円)を出せば許

    可する。

    意見を言う組合員に対し暴言を吐いて一向に止めようとしない。
 
    管理会社も触らぬ神にタタリなしとばかり他の役員の相談にも中立を決め込む。

   マンション管理組合は、このような理事長や巧妙に悪事を働く管理会社にはまったく無力です。

【有効な対策】

 1、組合員の5分の1以上の賛同で、理事長解任の臨時総会の開催要求をする(区分所有法)

   悪人の理事長には通常、知恵袋として管理会社がバックアップしていますので、善良な有志側にも管

   理組合側のマンション管理士が必要です。

   他の専門家では対応が難しいのは、過去の歴史が証明しています。

 2、理事長の違法行為を立証し訴訟で罷免できる。(区分所有法・民法)


下記の画像をクリックすればリンク先に移行します
欠陥工事への革新的な提案
 新築時の欠陥工事なのに
 間違った判断で大規模修
 繕の対象にされないこと。
 損害賠償請求ができる欠
 陥工事が少なくない。
専門家の活用
 技術系マンション管理士
 が、利益優先の管理会社
 や専門業者を指導し、多
 様な不利益を改善する。
不適正な管理委託費を削減
 多様な管理会社の阻害活
 動を阻止し、割高な管理
 委託費を大幅に削減し組
 合員の経済的負担を軽減
 する。
大規模修繕の談合は普通
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜き工事を防ぐ
 仕組みを入札経験豊富
 な元公共工事の検査員
 が教示する。
欠陥工事か経年劣化かの判断が必要
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントを間違えれば欠陥
 工事まで経年劣化にされ
 てしまう。
信じ過ぎてはいけないエレベーターリニューアル
 実務経験豊富な昇降機検
 査資格書が管理組合の立
 場でエレベーターのリニュ
 ーアルの業者を指導。
マンション記事から真実を読み解く
 マスコミに掲載されるの
 は氷山の一角で、かつ
 偏った文面がt時にある。
 事実を読み取るべき
スラム化寸前のマンションが増える
 将来は財政破綻かスラム
 化が待っている無関心な
 投資マンションや一般マン
 ションを救う専門家
殆どのマンションが無駄な火災保険
 内容も理解していないの
 に目暗印。
 過大な保険金設定と間違
 いのオプション設定を教示
 します。
知らなければ損する事実
 マンション管理士(技術系
 )がマンションでどんな不
 利益を被っているか、無
 関心な方に教示する。
適正なマンション管理に改革する
 マンション管理士(技術
 系)が善良な区分所有者
 のために、多様な不利益
 を防ぐ具体的な手法を
 公開する。
管理会社の利益収奪は理事会で芽生える
 選択の余地の無かった
 マンション管理会社から
 多種多様な不利益を被
 っていないか? 
多様な不利益を受ける大規模修繕
 公共工事の元検査官が
 大規模修繕の談合高値・
 ・バックマージン・管理会
 社のピンハネ・手抜き容認
 を改善させる。
 
中古マンションは総合的な問題点が分かる
 マンション管理士(技術系)
 が管理状態を調査できるメ
 リットがある経年の中古マン
 ションの選定を教示する
 
   
   

                                                                                     このページのトップへ


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