欠陥マンションを購入しない方法｜大阪府の技術系マンション管理士

テーマ

　　違法マンションを買わないために、マンションの購入相談をどうすればよいか

ご相談内容

　　45歳の会社員です。仕事が忙しく、健康のことや家族との団欒を考え、職住接近で、大阪市内の、出来るだけ道路から離れ
　　れているが、鉄道から徒歩10分以内のマンションを購入予定です。
　　以前から貴マンション管理士事務所のホームページを見ていますが、手厳しく又少し誇張した内容と感じていましたが、5月14
　　日の大阪市内のマンションの違法記事や、今までのマンションの不適切な記事やテレビ報道を見ていると、私の思い違いで
　　現実の問題を認識できました。
　　ひどい話です。国や地方の行政はいったい何をしているのでしょうか。
　　それはそれとして、私としては、一生の買い物ですから、絶対に失敗したくありません。
　　マンションの購入相談に乗っていただきたいと思いメールしました。
　　よろしければ、一度マンションを見学に行くときに、ご一緒していただき、ご指南ください。

今回の違法概要

　大阪市内の、北区、淀川区、福島区の3区の賃貸マンションで、建築基準法による建築確認申請の確認済み書を取得し、
　施工したものの、階高を無申請で1～2階追加し、工事完成時にも、完了検査を受けずに、住宅として賃貸ししているという
　ものです。

対応

　　このサイトを見ていただくようにメールをし、その結果私の考えに同意していただければ、電話で今後のマンションの購入相談を

　　させていただくこととしました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

建築基準法の内容

　１、建築確認申請とは（第6条）
　マンションを建築する前に、建築主はマンションの敷地、建築、設備、エレベーター等の敷地の面積、建物の規模や高さ、
　耐震などの構造計算、設備の構造、エレベーターの構造等が、建築基準法を初め、消防法、水道法、下水道法、電気事
　業法・・・・等関連法全てにおいて、適合している旨の確認を、建築主事という有資格者から得なければならない。
　建築物の申請を行い、合法と確認されれば、確認済み証が交付される。
　
　２、完了検査（第7条）
　　マンションの工事が完成すれば、建築主事の検査を受け、合格して検査済み証が交付される。

　３、マンションの使用開始（第7条の６）
　　マンションの販売会社は、工事が完成し、建築主事の完了検査をうけ、検査済み証の交付を受けなければ、マンションの
　　引渡しが出来ない。

宅地建物取引業法では　

　宅地建物取引業法では、マンション販売会社はマンションの確認済み証の交付を受けなければ、工事中の宣伝や販売が出
　来ない。

金融機関の非社会性

　マンション購入者へのローンは、確認済み証がないマンションには融資しないのが一般的ですが、いったんローンの金銭消
　費貸借契約を締結したら、マンションの違法性は、当該契約には影響を及ぼさないので、金融機関は検査済み証を求めるこ
　とをしない事例が一般的です。

完成検査受験率の現実

　浪速マンション管理士事務所のマンション管理士の建築確認業務の経験では、全ての建築物で、建築確認申請はするものの
　、完了検査を受ける確率は、大阪府では以前３０％と記憶しています。
　新聞によれば、全国的にみて、検査受験率は２０％程度ということです。
　言い換えれば、100件のマンションのうち80件は違法性があるということでしょか。醜い現実です。

多種多様な違法性

　マンションを販売するために、仕方なく建築確認を受けるが、確認済み証を受理すれば、実効性のある罰則規定が無いに等し
　い建築基準法でかつ、人手不足の確認機関では違反の摘発もままならない。悪徳業者は、後は利益追求を最優先し、あらゆ
　るコンプライアンス違反に励むことになります。
　1住戸を2住戸に改造、階高を増す、ピロティを駐車場、鉄筋を減らす、コンクリートに加水・・・・・・幾らでもあります。
　結果、今回のように構造計算もしないマンションは普通の事例と、経験者のマンション管理士の意見です。

素人のマンション購入予定者の対応

　マンションにとっても大変な現実です。どうすればよいか。浪速マンション管理事務所のマンション管理士は、現役当時、建築
　確認業務の実務経験が有ります。
　不良マンションを購入しないためには、民法における契約約款の内容、公序良俗性、損害賠償、マンション販売契約約款等の
　総合的な対策が必要です。
　マンションの購入相談で大切なことは、相談を受ける者が、利益追求体質のマンション業界と絶縁された、資質の高い専門家に
　相談されることです。
　
　
建築基準法の内容（関係事項を抜粋）

　建築物に関する申請と確認　　

　建築物に関する完了検査

　検査済み証を受けるまでの建築物の使用制限

　第七条の六 　建築物を新築する場合又はこれらの建築物の増築、改築、移転、大規模の修繕若しくは大規模の模様替の工事
　で、当該建築物の建築主は、第七条第五項の検査済証の交付を受けた後でなければ、当該新築に係る建築物又は当該避難施
　設等に関する工事に係る建築物若しくは建築物部分を使用し、又は使用させてはならない。

　マンションでの大規模修繕工事の工事業者の募集は一般公募で、入札は電子入札か郵便入札を行い、その
　上で上位３社でプレゼンテーションし、施工能力の判定を行うべし。そうすれば談合を出来ない。これが出来る
　のは、数少ないマンション管理士事務所かマンション管理士会です。
　マンション管理会社の見直しをして、管理業務の適正化と管理費削減を図るには、ただ単に圧力を加えるやり
　方では意味が無い、まず管理業務の業務監査から初め、管理費の削減後はマンション管理会社の業務内容
　を監視、指導しなければならない。
　マンション管理士は法に基づく国家資格で、合格の後登録しなければ、マンション管理士を名乗ることは法律
　で禁止されております。
　現在同名称を名乗って、業務展開している組織として、個人的色彩の濃いマンション管理士事務所や団体的
　色彩の濃いマンション管理士協会および非営利団体を前面に出しているマンション管理士会（以下三者を併
　せてマンション管理士会等という。）があります。
　それぞれに、会則や規約の有無の違いや、営利目的か否かの違いは有るものの、マンション管理の諸問題の
　解決を目指している基本姿勢は同じです。
　決して儲けだけに特化した簡易な業務展開はすることなく、社会的使命感を持っているマンション管理士会等
　がほとんどです。
　現在のマンション管理を取り巻く問題としては、財務基盤の脆弱化、組合の理事会役員のなり手不足、建て替
　え問題・・・・が顕在化していますが、潜在化している問題として、競争性・透明性・客観性のない委託業者の利
　益追求体質や同じく割高な工事費の緊急修繕や大規模修繕問題・・・・・・があることはそれほど認識されてい
　ないか、認識していても組合の理事会や総会で議論になることは少ないようです。
　これらの現実が、マンションを荒廃させていることを区分所有者、とりわけ組合の理事会役員は認識すべきで
　す。
　浪速マンション管理士事務所は会員に建築士や電気、管工事の技士等の専門家を持ち、ネットワーク会員に
　は弁護士を擁しております。
　浪速マンション管理士事務所がマンション管理組合の理事会役員との協力体制で、取り巻く諸問題の解決に
　尽力いたします。

業界と利害関係がない技術系マンション管理士だからできるサービスを無料相談で提供します。

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参考になる専門機関

　　（財）マンション管理センター・大阪府マンション管理士会・南大阪マンション管理士会・豊中マンション管理士会・京都マンション管理士会・兵庫県マンション管理士会

　　・奈良県マンション管理士会・住宅金融支援機構（マンションすまい・る債）

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