マンションを安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家にするのは、利益第一主義の事業主、施工会社、管理組合を凌駕する資質を要するマンション管理士の活用が必要です。
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浪速マンション管理士事務所 
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大阪府、奈良県の全域
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 無料相談 事務所の概要 業務チラシ  専門家がマンション管理を正す 国土交通省  | マンション管理センター マンション管理業協会 総合目次
工事中の大規模修繕
【正しい大規模修繕のために】
・管理会社、理事長や修繕委員長
 が業者とつるむ事例もある。
・実際に補修が必要な劣化状況が
 あって初めて施工すれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
 容認、バックマージンに注意。
・施工業者の募集には、複数の募集
 ルートで談合・高値を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
 の手抜き容認に注意。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・最終検査は足場の解体前に必要。
・管理会社と設計事務所へのキック
 バックを無くす方法を講じれる。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・やり方次第で終の棲家にできる。
 
 
何時までも新品同様の外灯  
【エレベーターリニューアルの検査】
・一流メーカーでもいい加減な書類・不
 良施工の現場が少なくない。
・見えないシャフト(昇降路)内では、問
 題のある施工が少なくない。
・現場溶接の品質の悪さが一般的。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所にス
 ラグ混入等が多い。
・ボルトナットの施工方法も悪い。
 ナットからのボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・地震時の横揺れ対策用のワイヤーが
 無い場合は緊急停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合がある。受検者が足で押さえて誤
 魔化す事が実際に有った。
 
エレベーターリニューアルの竣工検査
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
鉄筋露出(露筋)の欠陥工事は不法行為
【この新築時の欠陥は不法行為】

・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は事業主の
 傘下の管理会社にさせない。 
・施工不良、手抜、欠陥工事はアフ
 ターサービスで補修させなければ

・仕様書に触れたり、建築法令に触れ
 る欠陥は不法行為となる。
・不法行為を立証すれば、時効は20
 年間。もっと延長できる最高裁判例。
・補修請求は文章で、理事長から事業
 主の購入時の契約相手へ行う。
・いい加減な補修が普通なので、再発
 箇所は10年間の補修請求が出来
 る。民法の債権の時効は10年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。

 

【特殊外灯とマンション管理】
千里万博の日本庭園での経験を活
かし翌年の1971年に世に出したオ
ールステンレス性の外灯。
当時、公園に設置されている外灯の
のケースは地域によって設置台数の
半分から全数が悪戯で破損されてい
たが、この外灯は半世紀近く経った
現在でも維持管理不要の新品同様
でした。当時の私の想像通りです。
大阪府堺市の大泉緑地に全国第1
号機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。
   

【管理会社からの不利益を防ぐ】 
・総合技術や法律部門で業界と渡り合
 える専門家による顧問契約で不利益
 を防ぐ。 

・事業主の自由設定の管理会社の
 管理委託費は20パーセント以上
 の削減が出来る

・管理会社は不利な事を議事録に書
 かないので、できれば役員が作製
 すべき。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
 的。それも競争性のない高値ばかり。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕時の劣化診断は
 管理会社に委託してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間10万
 円×60年間=600万円となる。

管理会社の業務を正す方法
 最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない工夫が必要 
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 最近の有益情報
 最新のサイト更新情報 
 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
 投資(収益)マンションの管理を救う
 ワンストップサービスを目指す専門家
 役立つワンポイントアドバイス集
 マンション管理士がマンションを救う
 マンションのスラム化を防ぐ
 稼げる技術系マンション管理士とは
 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 手抜を許さない守口の理事さん
不良工事を無料相談で解決
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・無料のメール相談により屋上防水の施工
 不良による漏水の原因が究明でき、販売業
 者に無償で改修させることができました。
 今後、発生する多様なマンション管理問題を
 管理士さんに解決していただくため顧問契
 約を検討したいと思っています。
 
 話好きな理事長のST様
管理委託費削減が31% 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社への業務委託料や日常の修繕費
 割高で業務内容にも不満があり、参加5社
 による談合ができない価格競争で 、結果的
 に31%の削減が実現できました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来に比べ
 理事会の運営が円滑になりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
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マンション問題のコンサルタントの紹介(北海道、東北、北陸、首都圏編)  
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浪速マンション管理士事務所は少数精鋭主義で業務を行っております。

皆様の御相談に時間を避けなくお待たせすることになった場合は下記の機関をご利用下さい。

北海道、東北、北陸、首都圏で事業展開しているマンション問題のコンサルティングを紹介をいたします。

マンション管理士に依頼する時のポイントは、実務的な法律知識や幅広い専門分野(建築、土木、給排水設備、

消防設備、インターホン設備、電気設備、機械式駐車場設備、エレベーター、その他)の知識を有しており、管理

会社や各専門業者に対等にものが言え、協議や指導ができることです。



・NPO法人北海道マンション管理士会
  北海道札幌市中央区南5条西8丁目5番1号105ダイナスティパレス5
  TEL011−551−0110
  FAX011−551−0110
・秋田県マンション管理士会
  秋田県秋田市泉釜ノ町13−9
  TEL018−868−1383
  FAX018−868−1383
・宮城県マンション管理士会
  宮城県仙台市泉区八乙女中央5−21−6−103
  TEL022−218−2003
  FAX022−218−2003
・福島県マンション管理士会
  福島県福島市三河南町4−4クレアール601
  TEL050−7540−9938
  FAX050−7540−9938
・茨城県マンション管理士会
  茨城県水戸市上水戸3−4−26
  TEL029−231−6433
  FAX029−231−6433
・千葉県マンション管理士会
  千葉県千葉市中央区神明町13−2−104
  TEL043−244−9091
  FAX043−244−9094
北陸マンション管理士会
  石川県金沢市金石本町口27−1(有)マインドホーム内
  TEL076−266−2626
  FAX076−213−7662
・新潟県マンション管理会
  新潟県新潟市中央区西堀通6番町876(株)千歳
  TEL025−222−8940(取次ぎ)
・埼玉県マンション管理士会
  埼玉県川口市栄町3丁目12−11コスモスプラザ2F
  TEL048−250−6316
  FAX048−250−6317
・有限責任中間法人首都圏 マンション管理士会
  東京都千代田区外神田1−1−5昌平橋ビル3階
  TEL03−3256−6431 
  FAX03−3256−6432
・神奈川県マンション管理士会
  横浜市中区翁町1−5−14新見翁ビル3F
  TEL045−662−5471
  FAX045−662−5471





下記の画像をクリックすればリンク先に移行します
欠陥工事への提案
 当初工事の欠陥なのに間
 違った判断で大規模修繕
 の対象にされないこと。
 損害賠償請求ができる欠
 陥工事が少なくない。
マンション管理士の活用
 技術系マンション管理士
 が、利益優先の管理会社
 や専門業者を指導し、多
 様な不利益を改善する。
割高な管理委託費を削減
 多様な管理会社の阻害活
 動を阻止し、割高な管理
 委託費を大幅に削減し組
 合員の経済的負担を軽減
 する。
中古マンションは問題点が顕在化している
 マンション管理士(技術系)
 が管理状態を調査できるメ
 リットがある経年の中古マン
 ションの選定を教示する
 
欠陥工事か経年劣化かの判断が必要
 大規模修繕工事のコンサ
 ルタントを間違えれば欠陥
 工事まで経年劣化にされ
 てしまう。
信じ過ぎてはいけないエレベーターリニューアル
 実務経験豊富な昇降機検
 査資格書が管理組合の立
 場でエレベーターのリニュ
 ーアルの業者を指導。
マンション記事から真実を読み解く
 マスコミに掲載されるの
 は氷山の一角で、かつ
 偏った文面がt時にある。
 事実を読み取るべき
スラム化寸前のマンションが増える
 将来は財政破綻かスラム
 化が待っている無関心な
 投資マンションや一般マン
 ションを救う専門家
殆どのマンションが無駄な火災保険
 内容も理解していないの
 に目暗印。
 過大な保険金設定と間違
 いのオプション設定を教示
 します。
知らなければ損する事実
 マンション管理士(技術系
 )がマンションでどんな不
 利益を被っているか、無
 関心な方に教示する。
適正なマンション管理に改革する
 マンション管理士(技術
 系)が善良な区分所有者
 のために、多様な不利益
 を防ぐ具体的な手法を
 公開する。
管理会社の利益収奪は理事会で芽生える
 選択の余地の無かった
 マンション管理会社から
 多種多様な不利益を被
 っていないか? 
大規模修繕の談合は普通
 大規模修繕工事で談合
 高値と手抜き工事を防ぐ
 仕組みを入札経験豊富
 な元公共工事の検査員
 が教示する。
多様な不利益を受ける大規模修繕
 公共工事の元検査官が
 大規模修繕の談合高値・
 ・バックマージン・管理会
 社のピンハネ・手抜き容認
 を改善させる。
 
   
   
   【ワンポイントアドバイス】

 マンションの内覧会の時は専有部分の室内はもとより、廊下や外構等の共用部分に
手抜が多いので、そこを忘れずに点検検査しよう。
 見るだけの外観検査だけでは不十分です。 例えば、ころりん棒等(棒先に金属玉が付いた打診棒)でタイル表面を軽くこすってタイルの接着不足を見つける等。
 この時を逃がし、マンションに入居後の管理段階になると、交渉しにくくなりますので完成検査をすることをお勧めします。
 当然、その後の1年、2年、5年、10年のアフターサービス点検も不良箇所がより顕在化しますので、専有部より、共用部(バルコニーを含む)の点検には専門家
 の診断が必要不可欠です。
 殆どのマンションのアフターサービス規準や法的な瑕疵担保期間の最後は10年目(起算日に注意)ですが、この最後の点検・調査・診断は100%履行しないと、
 貴方のマンションの耐用年数は大幅に短くなりかねない。


 管理費等の滞納対策は毅然と行なわないと、マンション管理の崩壊につながる。 一時的対応は通常、マンション管理会社やマンション管理組合役員が
 行うが、解決出来ない時は、速やかに専門家に相談してください。
 法的措置が必要です。 私ども浪速マンション管理士事務所はネットワークの司法書士や弁護士と協調して解決します。


 弊所の技術系マンション管理士が勧めるマンションのモデルルームでの着眼点を列記します。
  ・マンションの予定地周辺には雨の日と、天気の日の両方行くべし。 ほこりや排水状況の確認ができます。
  ・市役所でマンション付近の建設予定建物の確認を行う。 用途地域によれば大きなショピングセンターが建設されることもありえます。
  ・マンションという一生の買い物をするのですから気持ちが高ぶっており、契約を急がなく自制する こと。
  ・工事の監理者(設計事務所等)は性能評定制度の監理を含んで2事務所のこと。
  ・マンションの躯体で壁厚だけでなく壁構造も要検討(太鼓現象で共振もあります)。
  ・マンションの床の厚み以外に床の梁間ピッチを確認のこと(上階からの騒音対策)。
  ・パイプスペースの広さを確認のこと(将来の管理段階での改修工事のため)
  ・マンション販売業者の賞罰を確認のこと(府庁の建築振興課で確認できます)。
  ・その他マンション購入時や管理時での内容について不明な事項はお問い合わせください。

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