管理不全のマンションを安全・安心・快適で資産価値の高い終の棲家に変えるためには、マンション業界と対等以上の法的・技術的な知識と交渉力を有するマンション管理士の活用が必要です。 トップページ ｜ だまされない大規模修繕 ｜ 顧問契約 ｜ 当然の管理費削減　｜ 専門家のエレベーターリニューアル 　｜ 各アドバイス 　｜ 無料相談履歴 ｜ マンション管理の危険度 　　     　Ｔ　Ｅ　Ｌ　０７４５-６２-５３９７ 　Ｆ　Ａ　Ｘ　０７４５−６０-１４９１ 　Ｅメール　rjkw48282@ares.eonet.ne.jp 浪速マンション管理士事務所  　　　　　　日本マンション学会正会員 　　日本マンション管理士会連合会正会員   業務範囲  大阪府、奈良県の全域 兵庫県、京都府の限定地域 無料相談（開かないときは上記のEメール先）｜ 事務所の概要｜業務チラシ｜ 専門家がマンション管理を正す｜ 国土交通省　｜ マンション管理センター｜マンション管理業協会｜ 総合目次  【適正な大規模修繕のために】 ・管理組合役員が業者とつるむ事例 　もある。 ・やり方次第で終の棲家にできる。 ・実際に補修が必要な劣化状況が 　あって初めて施工すれば良い。 ・管理会社主導の談合高値、手抜き 　容認、バックマージンに注意。 ・施工業者の募集には、複数の募集 　ルートで談合・高値を防げる。 ・マンションに特化したコンサルタント 　の手抜き容認に注意。 ・手抜きがし難い工事監理が必要。 ・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。 ・最終検査は足場の解体前に必要。 ・管理会社と設計事務所へのキック 　バックを無くす方法を講じれる。      【エレベーターのリニューアル】 ・見えないシャフト（昇降路）内では、問 　題のある施工が少なくない。 ・一流メーカーでもいい加減な書類・不 　良施工の現場が少なくない。 ・ボルトナットの施工方法も悪い。 　ナットからのボルトの飛び出し不足、 　緩み止め用の有効な印（アイマーク） 　がないケースもほとんど。 ・現場溶接の品質の悪さが一般的。 　溶接長さや厚み不足、溶接個所にス 　ラグ混入等が多い。 ・地震時の揺れ対策用のワイヤーが無 　い場合は緊急停止しやすい。 ・過積載センサーの検査がルーズな場 　合がある。受検者が足で押さえて誤 　魔化す。   大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中  【新築時の手抜や欠陥工事対策】 ・施工不良、手抜、欠陥工事はアフ 　ターサービスで補修させなければ。 ・アフターサービス点検は必ず実施。 ・アフターサービス点検は管理会社に 　させない。　なぜなら、管理会社は事 　業主の傘下だから。 ・補修請求は文章で、理事長から事業 　主の購入時の契約相手へ行う。 ・いい加減な補修が普通なので、再発 　箇所は１０年間の補修請求が出来 　る。民法の債権の時効は１０年。 ・廊下やバルコニーの天井からの漏水 　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。 ・不法行為を立証すれば、時効は２０ 　年間。もっと延長できる最高裁判例。   【特殊外灯とマンション管理】 千里万博での経験を活かし翌年の １９７１年に世に出したオールステン レス性の外灯。 当時、屋外等に設置されている外灯 のケースは地域によって設置台数の 半分から全数が悪戯で破損されてい たが、この外灯は半世紀近く経った 現在でも維持管理不要の新品同様 です。 大阪府堺市の大泉緑地に全国第１ 号機が設置されています。 特許を取得していないため今や全 国津々浦々に設置されています。 適正なマンション管理の実現には、 この様な効果的な改革が必要です。    【業界からの不利益を顧問が防ぐ】  ・管理会社の管理委託費は事業主の 　自由設定で２０パーセント以上の削 　減は可能。 ・削減の有無にかかわらず業務品質 　は変わらないので注意が必要。 ・議事録や日常修繕は色んな意味で 　信用できない場合が多い。 ・不要不急の修繕をしたがるのが一般 　的。それも競争性のない高値ばかり。 ・事業主の不利になるアフターサービス 　点検や大規模修繕時の劣化診断は 　管理会社に委託してはいけない。 ・大規模修繕時の所場代を出させない。 ・一生涯の不利益損害額は年間１０万 　円×６０年間＝６００万円となる。 ・総合技術や法律部門で業界と渡り合 　える専門家による顧問契約で不利益 　を防ぐ。   最悪の欠陥工事（露筋） 不利益を受けない工夫が必要   無料相談（開けない時は下記を入力）     rjkw48282@ares.eonet.ne.jp    　０５０-７１００-３８６５    マンション管理士事務所の概要    弊所の業務用チラシ   　最近の有益情報 　最新のサイト更新情報　 　２年目アフターサービス点検が重要 　失敗しない大規模修繕工事の法則 　保証期間切れ欠陥工事の追求 　大規模修繕工事を成功させる（前編） 　怪しい見積もりの数量と単価の審査 　法定のマンション管理士が誕生 　財務状況を好転させる裏話 　マンション管理士ツイッターで呟く 　投資（収益）マンションの管理を救う 　ワンストップサービスを目指す専門家 　役立つワンポイントアドバイス集 　マンション管理士がマンションを救う 　マンションのスラム化を防ぐ 　稼げる技術系マンション管理士とは 　多彩な専門家の集い（大阪府） 　皆さんからの相談・質問と回答 　業界の好きにさせない大規模修繕 　マンションの安全な選び方 　技術系のマンション管理士の裏話 　新管理方式でマンションはどうなるか 　大規模修繕のフローを公開 　「マンション管理士安心便り」を発行 　大規模修繕の見積書事例を公表 　マンション管理士賠償責任保険加入 　顧問契約業務語録  　業界と利害のない専門家による各業務 　顧問（アドバイザー）業務要領　を紹介　    　　　 　サ　イ　ト　履　歴 　[最近の主要な更新履歴]　　 　　有資格者が教えるエレベーター 　　リニューアルの知識 　　管理費削減無料算定開始 　　施工不良・欠陥工事対策 　　管理会社変更への謀略を防ぐ 　お 問 い 合 わ せ と 回 答 　[最近の履歴] 　・駐車場不足で悩んでいます 　・違法マンションを購入しないために   　マンション問題解決への提言 　[最近の履歴]　　 　・第三者委託方式について 　・業界の経営不振について　      　相談者コーナー   欠陥工事を無料相談で解決   大阪府大阪市旭区　 　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　 　　無料相談の詳細はこちら　　　　　  ・メールでの無料相談により屋上防水の施工 　不良による漏水の原因が究明でき、販売業 　者に無償で改修させることができました。 　今後、発生する多様なマンション管理問題を 　管理士さんに解決していただくため顧問契 　約を検討したいと思っています。   管理費削減が３１％実現　  　大阪府大阪市港区 　　　　　　 理事長をなさっているYM様　　　　　　　　 　　管理組合の支援詳細はこちら　　  ・管理会社への業務委託費や平素の修繕費 　割高で 業務内容にも不満があり、参加５社 　による談合ができない価格競争で 、結果的 　に３１％の削減ができました。　 　管理会社の変更後は、緊張感とマンション 　管理士の無料の継続監査で 従来に比べ 　理事会の運営が円滑になりました。      注目すべきニュース 大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら  無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意     トップページへ＞事務所概要の目次へ > 創設理念 浪速マンション管理士事務所の創設理念 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ツイッターでこのホームページを紹介できる　　　　　　　　　　 　平成３０年末において、分譲マンションは戸数６５４万７千戸、居住者１５２５万人超えの規模になっており、築４０年 　超のマンションは現在８１．４万戸であり、ストック総数に占める割合は約１割。 　１０年後には約２．４倍の１９７．８万戸、２０年後には約４．５倍の３６６．８万戸となる見込みです。 　一方 、管理組合においては少子高齢化や居住者の意識の変化が原因として 、積極的な管理組合役員のなり手不 　足が深刻な状況になっており 、管理費や修繕積立金の割高設定 ・ 欠陥工事を経年劣化と偽る ・ 日常の修繕や定 　期の改修工事での談合高値や不明瞭性により、管理組合と居住者の財務状況は逼迫しています。　 　これらの環境の中で 、管理組合の役員や居住者を支援できる専門家が平成１２年１２月８日公布のマンション管理 　 　適正化法により誕生しました。 　 　新生マンション管理士は過去に存在しない、マンションにおける多様な法律上のトラブルや技術的な問題を解決する 　専門家です。 　今後、法律と技術に明るい実務派でなおかつ業界と利害関係を持たない専門家の活用がなければ、管理会社を初 　 　めとするマンション業界からの不利益が改善されることは期待できない事は過去の歴史が証明しております。 　このまま手をこまねいていては、財務体質が一段と悪化し有効な老朽化対策もできずに 、マンション管理の危機に 　陥ることも危惧されます。　 　　　　 　皆さんがこれらの現実を直視して専門家の活用を行い改革に着手すれば 安心・安全・快適な終の棲家のマンション 　に変革することが可能です。 　素人集団の管理組合が 、長年続いた管理会社-販売会社-ゼネコンのトライアングルの利益収奪行為からマンショ 　ンを守るのは難しく 、多様な専門家の活用が求められますが 、多くの専門家は業界と利害関係があり 、倫理的に 　問題のある方が少なくない事を認識してください。 　政治も行政も期待できないこの厳しい現状下で、管理組合の財務状況は逼迫し、管理の危機から崩壊に繋がりか 　ねない。　技術系のマンション管理士が皆さんの相談に応じ、効果のある革新的な指導や助言等の支援を行い、マ 　ンション管理組合役員の負担を軽減し、安全・安心・快適な資産価値の高い・終の棲家にする為に、実務に即した 　業務の提供ができる事務所を大阪府枚方市に設立しました。 　当事務所は、業界とは利害関係が皆無な、官庁出身の多資格の技術系のマンション管理士を中心にした少数精 　鋭主義の事務所です。　 　仮想理事会や総会で技を磨いている学術的な組織や利益の高い一部の業務に特化した組織とも違い、おぞましい 　・卑劣な筆舌に尽くしがたい現場を経験した実践派で革新的な組織です。 　参考に、何がおぞましい・卑劣な筆舌に尽くしがたい行為なのか、枚挙にイトマが無いほど多く有りますが、主なも 　のだけ教示させてもらいます。 　　　１、購入したマンションには、購入者側の工事監理ができないため、不良工事や欠陥工事はどうしても多くなる。 　 　　　２、アフターサービスや瑕疵担保保証期限になっても、管理会社や販売会社はほとんど通知しない。 　　　　　（最初の１年とか３年は通知するケースもある） 　　　　　最後の１０年がほとんど通知されない。・・・・欠陥工事内容によって、法を駆使し２０年まで責任を取らすこと 　　　　　が可能です。 　　　３、コンクリートクラック、タイルが落下、塗装がはげる・・・・という現状を管理会社や販売会社に言っても、経年 　　　　　劣化　と偽ったりして、問題をもみ消すことが多い。　 　　　 　　　 　　　　　多くの方は管理会社にそのクレームを言うが、彼らは業界に類を及ぶのを止める、防波堤的な役割を担って 　 　　　　　いる場合が多い。 　　　　　クレームは、本来は販売者の無過失責任事項である（過失が無かっても、一位的に責任を担う）ので、文章 　　　　　で正式に補修請求すべきでしょう。 　　　　　何かと便利で管理会社に言いがちですが、言っても埒が明かない場合は、販売会社に請求すべきです。 　　　４、管理会社や管理費、修繕積立金の額は、販売会社が設定したままで、居住者や管理組合には選別のチャン 　 　　　　　ス が無いこをいいことに、いい加減な管理業務をしている会社もあり、また管理費は即日に管理会社の収入 　　　　　にな るので、相手の言い値の額となり、修繕積立金は販売しやすいように割安な額にし、先の値上げを目論 　　　 　　　　　んでい ることが多い。 　　　５、管理会社は公開募集で見直すと、管理費が２０〜３０％は間違いなく削減されるし、工夫ひとつで管理業務の 　　　　　質の低下も防げる。　 　　　　　管理会社の見直しをする理事会決議が広がると、なぜか管理組合や管理人さんを擁護する居住者が増える。 　　　　　 総会は委任状や議決権行使書で決まるが、なぜか用紙を見ると同じ書体が多い。 　　　 　　　　　 結果、管理会社を見直すどころか、理事長が見直されてしまった事例もありました。 　　 　　　　　 具体に聞きたい方は浪速マンション管理士事務所に問い合わせください。 　　　６、預貯金通帳の名義は、もっともらしくマンション管理組合名にしていても、テクニック一つで、倒産時は管理会 　　　　　社の財産として差し押さえられる場合がある。 　　　７、大規模修繕工事が視野に入ってくると、修繕積立金の値上げを通告されるが、根拠の薄い割高な長期修繕 　　　　　計画を破棄し、マンション独自の長期修繕計画を第３者により作成すべきです。 　　　　 人間と同じで、マンションも環境・構造・管理品質等により千差万別ですから。 　　　８、一番の問題は大規模修繕工事です。 　　　　　　 ・住民が平気で管理会社の見方をするようになれば、そのマンションの管理は自覚の有無にかかわらず 　　　　　　　危機に瀕しています。 　　　　　　 ・おぞましい、口にしたくも無いケースが数知れず経験しております。 　　　　　　 ・犯罪者と言っても過言でない居住者や管理会社も少なくない。 　　　　　　 ・人間として、恥ずかしくないのか・・・・奥さんが傀儡化しているところのご主人は、廊下を通行する時は、 　　　　　　　ビールのケースで顔を隠していた・・・。 　 　　　　　　・ 談合は社会の必要悪という、月１０万円の修繕委員会の顧問（１級建築士）、数量をごまかす管理会社 　 　　　　　　　推薦の参入業者、公開といっても、募集広告はマンション内の掲示板のみ。　 　　　 　　 　その結果・参加業者は管理会社（関連会社の場合もある）を含んで全４社。 　 　　　　　 　 見積価格は談合作品価格。　こらは平均的な話です。 　　　 　　 　公開の競争性で仕切れば３０〜５０％は下がる事は普通のことです。  下記の画像をクリックすればリンク先に移行します 　新築時の欠陥工事なのに 　間違った判断で大規模修 　繕の対象にされないこと。 　損害賠償請求ができる欠 　陥工事が少なくない。 　技術系マンション管理士 　が、利益優先の管理会社 　や専門業者を指導し、多 　様な不利益を改善する。 　多様な管理会社の阻害活 　動を阻止し、割高な管理 　委託費を大幅に削減し組 　合員の経済的負担を軽減 　する。 　大規模修繕工事で談合 　高値と手抜き工事を防ぐ 　仕組みを入札経験豊富 　な元公共工事の検査員 　が教示する。 　大規模修繕工事のコンサ 　ルタントを間違えれば欠陥 　工事まで経年劣化にされ 　てしまう。 　実務経験豊富な昇降機検 　査資格書が管理組合の立 　場でエレベーターのリニュ 　ーアルの業者を指導。 　マスコミに掲載されるの 　は氷山の一角で、かつ 　偏った文面がｔ時にある。 　事実を読み取るべき 　将来は財政破綻かスラム 　化が待っている無関心な 　投資マンションや一般マン 　ションを救う専門家 　内容も理解していないの 　に目暗印。 　過大な保険金設定と間違 　いのオプション設定を教示 　します。 　マンション管理士（技術系 　）がマンションでどんな不 　利益を被っているか、無 　関心な方に教示する。 　マンション管理士（技術 　系）が善良な区分所有者 　のために、多様な不利益 　を防ぐ具体的な手法を 　公開する。 　選択の余地の無かった 　マンション管理会社から 　多種多様な不利益を被 　っていないか？　 　公共工事の元検査官が 　大規模修繕の談合高値・ 　・バックマージン・管理会 　社のピンハネ・手抜き容認 　を改善させる。  　マンション管理士（技術系） 　が管理状態を調査できるメ 　リットがある経年の中古マン 　ションの選定を教示する
	【管理のワンポイントアドバイス】 　業界と利害関係がない浪速マンション管理士事務所が管理会社や専門業者を指導して、かけがえのない皆様のマンションを安全・安心・快適で資産価値の��い終の棲家にいたします。 　　１、不要不急の日常の修繕工事の取り止め 　　２、無駄な火災保険の見直し・・・建物が一度でそれだけ燃えるか？専有部分の個人賠償保険の掛け過ぎ 　　３、管理会社が不履行な業務の履行指示・・・屋上の点検、競争性のある相見積もりの徴取、事業主系の管理会社にはアフターサービスの点検 　　　　を信用しない、大規模修繕に関与させない（設計価格を教えない、管理会社を見積もり参加させない、いわれのない現金を与えさせない） 　　４、管理会社作成の議事録を信用できないので全箇所チェックは当然

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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