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業務内容（マンション管理問題を解決）　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に紹介できる

　　　マンションの多くは，お金と欠陥工事の面で、業界から多様な不利益を被っています。

　　　政治や行政および警察も関与できない、マンション管理を救うべく、２００１年にマンション管理適正化法で

　　　マンション管理士が誕生しました。　これが浪速マンション管理士事務所の見解です。

　　　当事務所は、業界と利害関係のない官庁の退職組みの技術系マンション管理士を中心としており、実務に

　　　裏づけされた広範囲な法的知識や技術力と倫理観に基づき、管理上の不利益を排除し、安全・安心・快適

　　　な資産価値の高いマンションを実現させるべく奮闘しております。


　［業務内容］

　　　�@マンション（新築、中古）の購入相談
　　
　　　　　　　契約書、管理規約、管理費、修繕積立金、構造、設備、関係法令関係について、マンション管理士や

　　　　　　　建築士が相談を受けます。　必ずチェックしなければならない契約書の危険負担やローン不成立時の

　　　　　　　取り扱いから管理費や修繕積立金の隠蔽された情報をご教示いたします。　　

　　　　　　　購入相談の参考事例へ　
　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　�Aマンション内覧会の立会いおよび検査

　　　　　　　マンションの専有部以外にも廊下、階段、玄関、外構等の共用部を含んで建築、設備全般を浪速マ

　　　　　　　ション管理士事務所の建築士や設備担当技術者が検査をいたします。


　　　�Bマンション管理会社の見直し・業務監査

　　　　　　　浪速マンション管理士事務所のマンション管理士やネットワーク会員の税理士が業務の履行状況の監

　　　　　　　査、マンション管理委託契約約款の順法性のチェック、不要不急な修繕工事の洗い出しや工事費や点

　　　　　　　検整備委託金額の適正額審査を行います。

　　　　　　　また、競争性・透明性　・客観性のある管理会社の見直しや管理委託費の削減業務も行います。

　　　　　　　管理会社の変更見直しへ　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　 　�Cエレベーターや機械式駐車場の検査

　　　　　　　当事務所の昇降機検査資格者が、見えないかつ分からない施設であるエレベーターや機械式駐車場

　　　　　　　の点検整備状況の確認検査し、運行の安全を図ります。　（ここ１０年間でマスコミを賑わせた事件が数

　　　　　　　例ありました）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　�D建築、設備、外構等の劣化調査、診断

　　　　　　　建築士、マンション維持修繕技術者、設備関係技術者等の専門家が、管理組合の立場で、経年劣化や

　　　　　　　施工不良を含んだ調査診断をし工法や資機材選定の時の根拠とします。


　　　�E長期修繕計画作成および見直し

　　　　　　　浪速マンション管理士事務所のマンション管理士が、購入時の形式的な長期修繕計画書でない、それぞ

　　　　　　　れのマンション固有の計画書を作成し、その後の大規模修繕実施の根拠とします。

　
　　　　�F大規模修繕工事コンサルタント

　　　　　 ○皆さんは、工事で業界から不利益を被ってはなりません。
　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　多くのマンションでは、素人集団の管理組合の場合、談合高値と手抜き工事の不利益を被っています。

　　　　　　　また、劣化状況とかけ離れた、時期が来たから工事をしなければ的な、横行している慣行を排除すべき

　　　　　　　です。


　　　　　　○販売会社、施工会社、管理会社と利害関係のない建築や設備の技術者が、管理組合の立場でコンサ

　　　　　　　ルタント業務を行い、経年劣化か元施工の施工不良か及び管理会社の建物点検不良の有無を判定し、

　　　　　　　及びなれ合いの手抜き工事も排除できます。


　　　　　　○また、旧態依然の悪しき慣習の談合高値（工事費３０〜５０％の高値）を断固排除し、余剰予算で高齢

　　　　　　　化対策・防犯対策や陳腐化した（流行遅れ）施設等の改造等を提言し、マンションを安全・安心・快適な

　　　　　　　資産価値の高い終の棲家の実現が図れます。

　
　 　　　　 ○マンションにおける大規模修繕工事に技術力を要するのは当然ですが、それ以上に法的知識が重要
　　　　　　　　　　
　　　　　　　です。　古い管理規約の区分所有法や民法上の違法性を精査し、総会の開催方法や決議の採り方に

　　　　　　　誤りがあると、後に工事すること自体が無効になったり、損害賠償請求を受けることもあり得ます。


　　　　　　○排水管の改修の場合、共用部分と専有部分の区分けに関する、管理規約の見直しが必要な場合が

　　　　　　　あります。　特に管理規約の改正が必要なら、区分所有法上の議決権処置が必要です。


　　　　　　○劣化診断・管理組合内での合意形成補助・設計積算・修繕委員会運営・業者選定補助業務・工事監

　　　　　　　理・検査・瑕疵担保検査等の一貫した業務を行いますので、お任せいただければ役員の負担が大幅

　　　　　　　に削減されます。


　　　　　　○当事務所は単独で大規模修繕工事のコンサルタント業務を行いますが、時間的な制約で、随時に当

　　　　　　　事務所の指導監理下で、協定している４社の１級建築士事務所と協業いたします。


　　　　　　○劣化診断・設計や積算・工事監理その他業務の委託料の積算は、国土交通省や旧建設省の告示に

　　　　　　　準拠するのが一般的ですが、マンションの大規模修繕工事では、施工会社からのバックマージを目的

　　　　　　　に会社を維持できない程の異常に低額委託料を提案する事例が少なくありません。


　　　　　　○皆さんの身近な存在として、業界と利害関係のない官庁出身の技術系マンション管理士が割高談合・

　　　　　　　　バックマージン・手抜きの見逃し　このような不利益からマンションを守ります。


　　　　　　○多くの工事現場で軽視されがちな、建設業法や労働安全衛生法の遵守を点検し、丸投げ、無許可業

　　　　　　　者、下請けいじめ及び足場の安全性や防犯性等の点検を行います。


　　　　　　○管理会社や建築士も苦手なエレベーターや機械式駐車場（立体式駐車場とも）の劣化診断は、メーカ

　　　　　　　ー任せで、何処まで信用できるかは過去のマスコミが実証している。

　　　　　　　その劣化診断や改修方法や見積もりの精査も行います。　

　　　　　　　ただし、運転は管理組合か点検業者負担で行って頂きます。


　　　　　　○大規模修繕工事では通常行われることが少ない、瑕疵担保責任を義務付け、１年、３年、５年等に、

　　　　　　　検査を義務付けます。

　　　　　　　マンションのコンサルタント（大規模修繕）へ　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　 　�G建て替え計画、設計、工事の企画・調整・・都市計画法、建築基準法等に準拠し、経済設計を基本とし、

　　　　　競争性・透明性・客観性のある協力事業者選定および適正価格な工事請負価格の決定等 、マンション

　　　　　管理士が区分所有者サイドの建て替え事業に努めます。　　

　　　　　　大規模修繕か建て替えかへ　　　　　　　　　　　


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　�H管理組合の顧問契約

　　　　　　マンション管理での不利益の芽は、各自の認識の有無にかかわらず理事会の席で提案されます。

　　　　　　競争性のない工事や委託の発注、不要不急の各種工事、専門的で分からないエレベーターや機械式

　　　　　　駐車場（立体式駐車場含む）の点検は業者に任せっぱなし、建物点検や電気設備点検の不履行、アフ

　　　　　　ターサービス点検（１年・３年・５年・１０年）の全ての通知のなさ・・・挙げれば枚挙にいとまが有りません。
　　
　　　　　　不利益をもたらす悪い芽は摘まなければなりません。

　　　　　　その為には、多様で実務的な法的知識や技術力、業界と利害関係がない倫理観が必要です。

　　　　　　販売会社・施工会社・管理会社等の業界のプロからマンションを継続的に守るには、輪番制の素人役員

　　　　　　のみでは相当な負担が求められます。　それでも守りきれないマンションからの相談は後を絶ちません。

　　　　　　役員の負担を大幅に削減しても、マンションを安全・安心・快適な・資産価値の高い、終の棲家に変革で

　　　　　　きます。

　　　　　　［マンション一生涯（６０年）の損害］

　　　　　　　　４００〜５００万円／戸×２２０戸＝１０億近い損害を被っているマンションもあります。

　　　　　　［専門家の活用費用　］
　　
　　　　　　　　６万円／月　　　　　　一住戸当たり２７３円／月×２２０戸＝６万円（税、交通費とも）
　　　　
　　　　　　　　一生涯での費用　　　６万×１２カ月×６０年＝４，３２０万円（全体の損害額の４，３％で消費税より低い）

　　　　　　　　
　　 �Iマンション管理規約の見直し

　　　　　　マンション管理規約は区分所有法に準拠していなければ総会での重要決議が、後に無効決議や損害賠

　　　　　　償として訴訟に発展しかねない。　

　　　　　　マンション管理士が現行の管理規約や催促の細部まで精査いたします　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　 �Jその他マンション管理問題の相談

　　　　　　　ペット飼育問題、管理費等の滞納問題、駐車場不足問題、騒音問題は下級審から最高裁までの訴訟

　　　　　　　事案を基にまずは話し合いの解決を図ります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　役員不足は、役員手当て制度の導入やマンション管理士等の外部の専門家を管理者（理事長）に任

　　　　　　　命する例も有ります。

　　　　　　　財源には、非居住者等から協力金として徴収、ただし管理規約の変更を要す。

　　　　　　　多種多様な手法の実務経験がありますマンション管理士が相談させていただきます

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技術系マンション管理士 　が管理会社や専門業者 　を指導し、多様な不利益 　を改善し、役員の負担 　と無駄遣いを軽減する。	公共工事の元検査員が 　大規模修繕工事の談合 　高値・・バックマージン・管 　理会社の丸投げ・手抜き 　容認を改善させる。	管理会社の阻害活動を阻 　止し、割高な管理委託費 　を大幅に削減し組合員の 　経済的負担を軽減する	大規模修繕工事で談合 　高値と手抜工事を防ぐ方 　法を入札経験豊富な元検 　査員が教示
大規模修繕工事のコンサ 　ルタントを間違えれば、欠 　陥工事まで経年劣化に 　なってしまう	有資格の実務経験豊富な 　専門家が管理組合の立場 　に立ってエレベーターの 　リニューアルを指導、検査 　を行う。	マスコミに掲載されるの 　は氷山の一角で、かつ 　ソフトな文面。 　事実を読み取るべき	末は財政破綻かスラム化 　が待っている無関心な投 　資マンションを救う専門家
知らない為に目暗印。 　過大な保険金設定と間 　違いのオプション設定を 　教示します。	選択の余地の無かった 　マンション管理会社から 　不利益を被っていないか	マンション管理士（技術 　系）が善良な組合員の 　ために、多様な不利益 　を防ぐ具体的な手法を 　公開	マンション管理士（技術 　系）がどんな不利益を被 　っているか、無関心な方 　に教示
マンション管理士（技術系） 　が管理状態を調査できるメ 　リットがある中古マンション 　の選定を教示する	勝手に大規模修繕工事 　の対象にされなく損害賠 　償請求ができる欠陥工事 　をマンション管理士（技術 　系）が教示