アフターサービス、瑕疵担保、不法行為

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　１、アフターサービス、瑕疵担保責任は、それぞれの有効な期限内において、確認検査を第三者の専門家の指導

　　　を受け管理組合の理事会役員が中心になって実施するか、事業主系の管理会社と利害関係のない専門家に

　　　委託してください。
　
　　　例えばアフターサービスの保証期限が部位ごとに１、２、５、１０年とありますが、期限が１０年の防水層の屋内へ

　　　の漏水や構造上支障のあるクラックなどを発見したら、期限の１０年を待たずして、例え１年目でも２年目でも無

　　　償補修を請求することが基本です。

　　　外部のコンサルタント等に専門家に委託する場合に大事なことは、１級建築士とか１級建築工事施工管理技士

　　　の有資格者の有無にこだわらず、劣化診断・調査ができる能力と交渉するための法的な知識が必要です。

　　　杭の地耐力不良の詳細な計算チェック等の特殊な例外を除けば、当初の技術系のマンション管理士で対応い

　　　たします。

　　　余程の特殊事例の場合は、外部の構造設計１級建築士が対応いたします。

　　　設備やエレベーターについては１級電気工事管理技士や１級管工事管理技士や昇降機検査資格者の有資格者

　　　であるマンション管理士が対応いたします。

　　　また、交渉や補修請求のための技術的助言は、司法試験の範疇以外なので弁護士に依頼するのではなく、実務

　　　に則した法令や訴訟判例を基本に弊所のマンション管理士が行います。

　　　ただし、あくまでも弁護士法第７２条の非弁護士活動の規定に触れる事は出来ませんので意見具申に止まります。

　２、管理会社をアフターサービスや瑕疵担保請求の交渉窓口にできるか。　業界と利害関係のない技術系マンショ

　　　ン管理士の主張。

　　・販売会社系列の業者が、果たして親会社や、自分の会社に不利益な事を要求できるか、想像してください。

　　　マンションでのトラブル解決は、内容により管理会社には任せられない。

　　　不良箇所の窓口は業者ですが、販売会社との交渉窓口は組合の理事会でしなければなりません。

　　・第三者であり、かつマンション管理組合サイドのマンション管理士事務所なら当然の権利として強く要求できます。

　　・組合の理事会から委嘱を受けた、浪速マンション管理士事務所はマンション管理士、設備技術者、建築士等の

　　　専門家および複雑な法律関係が絡むケースではネットワーク会員の弁護士等が入り、契約約款やアフターサー

　　　ビス約款および、品確法、民法等の関係諸法規を精査し、その後に販売業者に交渉いたします。

　３、施工不良のないマンションはありえない。　業界と利害関係のない技術系マンション管理士だから言い切れる。

　　　・マンションの建設時や大規模修繕での建設業界の施工不良は、古今東西、昔も今も変わりません。

　　　　見えない部分又廊下、屋上、外構、エレベーター等の共用部分では特に施工不良が多い。

　　　　欠陥工事に起因するマンションのトラブルの解決は、迅速・第三者が基本です。

　４、マンションの欠陥工事の解決は素人では困難（アフターサービスと瑕疵担保の請求の仕方）、技術系のマンション

　　　管理士にお任せください。

　　・浪速マンション管理士事務所の職員には、建設業関係での業務経験が４０年近く自然体で交渉が出来る者がい
　　
　　　ます。　販売会社や管理会社がはなから、丸め込もうとしている欠陥工事などのマンションのトラブル解決は、素

　　　人の役員さんには荷が重過ぎます。

　　　そうかといって、マンション住民の１級建築士ではどうかとなると、私は是とする事例（本心から自分のマンション

　　　を守ろうとしている）と否とする事例（管理会社等から利益供与を受けている）の両方を経験しています。

　５、瑕疵担保やアフターサービス期間を経過した場合

　　・この場合、殆どの専門家はギブアップ。　しかしまだ諦めることはない。

　　・民法第７０９条の不法行為による損害賠償の援用が出来る場合があります。
　　
　　・この場合、どの様な事由が不法行為と言えるか、過去の判例に則した事例から文案を作製し、原則的に事業主

　　　若しくは不法行為を立証できる場合は、施工会社に補修請求するためのお手伝いをいたします。

　　　ただし、ここでも弁護士法第７２条に抵触できませんので、意見具申程度までのお手伝いとなります。
　　
　　・過去の判例といってもなかなか調べるのも大変な事です。
　　
　　　例えば、完成図書（図面ほか）に記載している施工方法や仕様に準じていなく、それが軽微でない場合は不法行
　
　　　為となり得ます。

　　　図面記載事項は契約内容だからです。

　　　よくある相談事項では、建物の床下の地下埋設配管、特に排水管の毀損事故による排水不良や住戸内への漏

　　　水事故があります。
　　
　　　また、危険性の高い外壁タイルの浮き・剥落が問題になります。
　　　
　　　この場合の交渉は大変難しいが、高嶋判事の論文が参考になります。

　　　下記の場合は施工不良が有ったっものと推認する。と言われています。

　　　①施工後５年以内に外壁タイルの浮き・剥落が生じた場合

　　　②施工後５年超１０年以内に発生した外壁タイルの浮き・剥落が全施工面積に対して３％以上の場合

　　　③施工後１０年超１５年以内に発生した外壁タイルの浮き・剥落が全施工面積に対して５％以上の場合

　　　④施工後１５年超２０年以内に発生した外壁タイルの浮き・剥落が全施工面積に対して１０％以上の場合

　　　基本は浮きや剥落で修繕を要する割合が１年当たり０．５％としておられる様です。

　　　
　　・不法行為による除却期間は、アフターサービス規準や民法の瑕疵担保期間の最大１０年より長い２０年ですので

　　　諦めずにご相談ください。

　　・２０年を超えても不法行為と言えるケースもありますのでご相談ください。

　６、不法行為と言える具体的な事例

　【基本】
　　　
　　　建物としての基本的な安全性を損なう不法行為

　【事案】

　　・バルコニーの手摺の基礎部の不良工事によって腐食が著しく、手摺が転倒する危険性がある場合。

　　・外壁タイルの施工不良でタイルが地上に落下したか、する恐れがある場合。

　　・クラックや防水不良個所から外壁裏に雨水が廻り、鉄筋が腐食膨張しコンクリート辺が地上に落下したか、する

　　　危険性が有る場合。