マンション購入時に利用していただきたい制度の一つにこの住宅性能表示制度があります。

この制度はマンションの欠陥工事等や住戸に関するトラブルを防ぎ、万が一トラブルが生じても速やかに解決する

ために制定されたものですので、是非この制度をうけているマンションを選択されることをお勧めします。

特に欠陥工事は築2年目のアフターサービス点検で見つけることがその後のマンションの安全・安心に繋がります。

アフターサービス点検は1年目、2年目、5年目、10年目の計4回有るのですが、誰が点検するか？

管理会社は1年目は積極的に調査票を配布・回収し、事業主に連絡し補修する場合が普通ですが、2年目以降は

構造的に問題の有る事象が発生するもので、その時に管理会社任せなら、適当に見繕って殆どの不具合が隠ぺ

いされるものと考えるべきです。　それが安全です。

それでは、この制度の内容のポイントを説明いたします。

１、住宅性能表示制度

　国土交通大臣が定めた日本住宅性能表示制度に基づき住宅の性能を表示する事が出来る制度です。

　（１）住宅性能評価書

　　登録住宅性能評価機関が評価方法基準に従い検査をし、基準に達していれば住宅性能評価書が交付されます。　

　　住宅性能評価書には次の２種類があります。

　　　�@書類検査評価（設計住宅性能評価）

　　　　マンションの構造の安全面、火災時の安全性、劣化の軽減、維持管理の軽減、温熱環境、空気環境、光・

　　　　視環境、音環境、高齢者への配慮、防犯に関することの１０分野３２事項の審査項目があり設計図書の段

　　　　階において審査するものです。

　　　�A現地検査評価（建設住宅性能評価）

　　　　マンション建設時の施工途中と完成時の２回の検査をするものです。
　
　（２）紛争処理機関

　　　　入居後に見つけた欠陥工事等や住戸に関する各種トラブルに関する裁判外の紛争処理を行うもので、

　　　　建築士や弁護士等の専門家による組織が全国にあるが、ここでは浪速マンション管理士事務所の業務
　　　　
　　　　地域の紛争処理機関の名称や連絡先を記載しておきます。

　　　　ここでは相談に応じてもらえるし、その後に事業主や施工会社との斡旋、仲裁、調停も行ってくれます。

　　　　

２、民法と微妙に異なる瑕疵担保責任の特例
　　　　この品確法により、一定の条件の新築住宅の以下の部分の瑕疵担保期限が最低１０年となりました。
　　　　１）建物の構造耐力上主要な部分
　　　　　　基礎、基礎杭、柱、梁、床、構造壁、屋根板、床版、その他
　　　　２）雨水の浸入を防止する部分
　　　　　　�@マンションの屋根または外壁
　　　　　　�Aマンションの屋根または外壁に設ける戸、枠その他の建具
　　　　　　�B雨水を排除するためにマンションに設ける排水管のうち、屋根若しくは外壁の内部または屋内にあ
　　　　　　　る部分
　　　　　ここで問題は、実務面でどの様に事業主と交渉するか？そこがポイントです。
　　　　　この品確法の制定時の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」セミナーでの質疑応答や国交省の関
　　　　　係機関の判断により従来、事業主や施工会社の数多い施工不良に関する対応を新ためざるを得ない当
　　　　　然の効果が出ている。　法律＋技術に縁が少ない管理組合の利益のために主要な事項を掲げます。
　　　　　　・バルコニーや開放廊下の天井部からの漏水も対象
　　　　　　・電気室や配管スペース（地上部や床下）への漏水も対象
　　　　　　・補修した個所に再不具合が発生する事は多いが、従来は２度目の補修はしないケースが殆どだったが、
　　　　　　　この法律を切っ掛けに１０年間の補修請求が可能であることが明確になった。


３、注意事項

　　この制度はよく考えられた良い制度で、マンションを購入される方には是非、確認して頂きたいところですが、

　　やはり官僚が机上で考えただけに業界の裏事情に精通していない面があります。

　　それはマンションの事業主（デベロッパー）、施工会社（ゼネコン）、設計・工事監理事務所、管理会社による

　　利益追求共同体質を回避できてていない面が最大の弱点です。

　　不具合を見つけるアフターサービス点検を効果的に利用すべきです。

　　そして、無償補修が基本である1年目・2年目・５年目・10年目のその回毎で保証切れにならない様に管理会

　　社以外の業界と利害関係の少ないマンション管理士か建築士等にアフターサービス点検を委託されるのが

　　賢明でしょう。

　(１)利益追求共同体質とは
　
　　　マンション入居後に見つかる欠陥工事やその他の不具合等に関するトラブルを訴える先は普通は管理会社

　　　であるが、この管理会社が殆どが事業主系列であり、管理会社の立場は利益相反となり、あまり期待できな

　　　い。　私は全く信用していない。

　（２）ではどう対応すれば良いか

　　　欠陥工事を例に挙げるが、事業主や施工会社との交渉の依頼先は一応幾らでもあるが期待できない。

　　　それは技術的でも法的でもない。　一見のマンション管理組合の立場でまともに頑張れば、どの様なダメージ
　　
　　　が有るか？　建設業界で生きている各社に何が出来るか？

　　　以前の無料相談の例だが、マンションの入り口のアプローチ部分の車路の路面のタイル舗装面が、２年目に

　　　不陸状態(凸凹）になり、真面目な管理組合の役員さんが一生懸命勉強され、またコンサルタントに４０万円も

　　　掛けて原因調査を委託されたところ、その回答は「調査したところ欠陥箇所と思われる面もあるがこれ以上の

　　　調査は物理的にできない」というものであった。　４０万円の無駄である。そして２年間は無駄な時間であったと

　　　言える。

　　　管理組合の役員が「設計荷重が幾ら」とか「車両のタイヤから伝わる荷重が幾ら」とか「地盤の地耐力がどうと

　　　か」と事業主側の建築士と議論の平行線。　これが悪い。

　　　そもそも車路の路面なのだから、例えタイル舗装でも２年目に不陸に事象そのものが発生する事は、自動車が

　　　走行する車路として「本来備えるべき性能を有していない不法行為」という路線で判例の援用が効果的な戦術

　　　である。

　　　その様な交渉をしてくれる専門家を探すべきだが、関西でどれだけの専門家」がいるか？

　　　ゆっくり調べてください。

　　

４、下記に関連機関の紹介をしておきます。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく「住宅性能表示制度」により設計・工事の安心を図る機関

「住宅の品質確保の促進に関する法律」によるマンションの紛争解決を図る機関