トップページ　＞　関係法令・規約・指針　　＞　マンション管理に必要な法令等
マンション管理業務と役に立つ法律知識　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターでこのホームページを紹介できる


　マンション管理において知っておいたほうが役に立つ法律名とその概要を述べることで、このホームページ
　をご覧になる方々のそれぞれのやるべき業務の参考になればと祈念している。
　
　１、建築基準法及び同施行令
　　この法律は、皆さんの購入したマンションの敷地、建物の構造、エレベーターを含む設備（電気、給
　　排水衛生、空調、避雷針、排煙その他）に関する最低基準を定めているのものであり、実務的に次
　　の内容を紹介しておきます。
　　なお、機械式駐車場はこの法律の管轄外で所管する法律は無いものと理解している。
　　（１）既存不適格建築物
　　　　いかにも、怖そうな表現だが知ってしまえば何ともないものです。
　　　　これは、マンションに限らず全ての建築物は新築工事前の設計段階の各図面や平常時や地震時
　　　　における構造計算がこの建築基準法や同施行令に準拠している事を建築主事（法令で審査する資
　　　　格を有する者）に確認してもらうのです。　この事を「建築確認」といいます。
　　　　従って、マンションは全て新築時はこの法律に準拠しているのですが、法律というものは、それ以降
　　　　の震災や事故その他の要因で必ず改正されるものです。
　　　　皆さんのお住いのマンションは新築時はこの法律に準拠していたが、その後の改正された基準には
　　　　抵触する結果となるわけです。
　　　　既存不適格建築物とは現行の法律には合わない建築物の事をいい、建築確認を要する増改築や全
　　　　体や一部の用途変更等を行わない限り現行の法律に合す必要がない事になる。
　　　　マンション管理の中で実務的に以下の場合に注意を要するので、建築確認業務の担当部署との事前
　　　　協議が必要です。
　　　　１）エレベーター機械室を倉庫に用途変更
　　　　２）管理費や修繕積立金の滞納対応として入手した住戸を管理組合の集会所とする場合の用途変更
　　　　３）エレベーターのリニューアルに伴い、乗り場のドアー、かご、巻き上げ機を取り替える時
　　　　仮に上記の事前協議の結果、最悪時にどの様な事になるか。
　　　　マンションの敷地、建物の構造、エレベーターを含む設備（電気、給排水衛生、空調、避雷針、排煙）
　　　　について、現行の法律に準拠するための変更や改造が求められます。
　　　　現行の建築基準法どおりに履行する事は不可能な事で、可能な範囲のどこまで実際に履行するか？
　　　　そこが確認申請業務の担当者によって微妙に変わるものであるので、官公庁だけでなく民間の確認検
　　　　査機関から協議相手を選択する方が有利な判断や指導を得られる可能性がある。
　　　　協議方法を誤ると最悪の事態を招く事になるので信頼のおける建築士等とご相談ください。　
　　　　といっても、結果的には建築主事との事前協議を要領よくすることです。
　　　　建築主事とかその補助スタッフには、ユニークな方々がおり、とんでもない事を要求される場合が有り
　　　　ます。　従って要領よくという訳です

　２、住宅の品質確保の促進に関する法律（俗に品確法という）
　　　この法律は、施工不良工事や欠陥工事に伴うトラブルを防ぎ、速やかに解決するために制定されたもの
　　　で、以下の主要な事項が定められています。
　　（１）住宅性能表示制度
　　　　皆さんのマンションが国土交通大臣が定めた以下の日本住宅性能表示基準に整合している場合にそ
　　　　の旨の表示を行なえる制度です。
　　　　１）構造の安定
　　　　２）火災時の安全
　　　　３）劣化の防止や軽減対策
　　　　４）維持管理への配慮
　　　　５）暖冷房時の省エネの程度
　　　　６）内装材のホルムアルデヒド等の空気環境や換気
　　　　７）開口部による光と視環境　　
　　　　８）サッシの遮音程度
　　　　９）高齢者への配慮
　　　１０）開口部（窓や入口）からの浸入防止対策　
　　（２）マンションに関する紛争処理体制の整備
　　　　前項の住宅性性能表示制度を受けたマンションでは、以下の評価を受けたマンションに係る紛争に関す
　　　　る裁判外の紛争処理機関（担当弁護士や建築士もいる）に相談できる。
　　　　相談費用も非常にお安く１～２万円です。
　　　　１）設計住宅性能評価書を発行されていること
　　　　２）建設住宅性能評価書を発行されていること
　　（３）瑕疵担保責任の特例
　　　　この法律により、全ての新築住宅の以下の部分の瑕疵担保期限が最低１０年となりました。
　　　　１）建物の構造耐力上主要な部分
　　　　　　基礎、基礎杭、柱、梁、床、構造壁、屋根板、床版、その他
　　　　２）雨水の浸入を防止する部分
　　　　　　①マンションの屋根または外壁
　　　　　　②マンションの屋根または外壁に設ける戸、枠その他の建具
　　　　　　③雨水を排除するためにマンションに設ける排水管のうち、屋根若しくは外壁の内部または屋内にあ
　　　　　　　る部分
　　　　　ここで問題は、実務面でどの様に事業主と交渉するか？そこがポイントです。
　　　　　　・バルコニーや開放廊下の天井部からの漏水も対象
　　　　　　・電気室や配管スペース（地上部や床下）への漏水も対象
　　　　
　３、民法の不法行為による損害賠償請求も行えることを知るべし
　　　民法の第７０９条の「不法行為による損害賠償」は故意または過失によってマンションにとって不利益が
　　　あった場合に利用できる条文で技術と法律の実務経験が求められる。
　　　弊所ではこの条文の援用により複数のマンションで大きな成果を得ている。
　　　ポイントは不法性の立証です。　判例や学説から主な項目を選択しましょう。
　　　（１）購入時のパンフレットの内容に反する場合で重要な違反
　　　（２）設計図に反する重大な内容変更
　　　（３）建築物に重大な影響を及ぼす欠陥工事
　　　（４）建築基準法や同施工令の基準に反する施工
　　　（５）工事仕様書の内容に反する施工
　　　（６）居住者への安全性や健康面に大きな影響を与える施工内容
　　　【消滅時効期間】
　　　　一般の１０年と違い２０年までの除却期間です。
　　　　一般の時効期間は通常の管理費や修繕積立金の滞納者が、滞納期間中に自らの滞納を認める行為
　　　　が有った場合に、時効の中断が認められ、経過した時効年数はその時点で０に戻る。
　　　　しかし、この除却期間はその時効の中断は認められないのが最高裁の判例です。
　　　　だが、弊所で取り扱ったトラブルで、２５年目の不法行為を認めさせた経験が有ります。
　　　　それも同じ最高裁の違う事件での４件の判例を援用しました。
　　　　大企業の弁護士を相手に技術系のマンション管理士が満額近い損害賠償金の支払いを受けることが
　　　　出来た事案です。

　【建築確認に関する連絡先】・・・電話されたら建築基準法の担当課に繫いでもらう。

  大阪府    06-6941-0351
　大阪市　　06-6208-8545
  堺 市　　 072-228-7449
  岸和田市　072-423-9412
  豊中市　　06-6858-2030
  池田市　　072-754-6203
  吹田市　　06-6384-1400
  泉大津市　0725-33-1131
  高槻市　　072-674-7111
  貝塚市　　072-433-7324
  守口市　　06-6992-1221
  枚方市　　072-841-1221
  茨木市　　072-620-1601
  八尾市　　072-924-3812
  泉佐野市　072-463-1212
  富田林市　0721-25-1000
  寝屋川市　072-824-1181
  河内長野市　0721-53-1111
  松原市　　072-334-1550
  大東市　　072-870-0416
  和泉市　　0725-41-1551
  箕面市　　072-723-2121

  柏原市　　072-972-1501
  羽曳野市　072-958-1111
  門真市　　06-6902-5702
  摂津市　　06-6383-1111
  高石市　　072-265-1001
  藤井寺市　072-939-1111
  東大阪市　06-4309-3117
  泉南市　　072-483-0001
  四條畷市　072-877-2121
  交野市　　072-892-0121
  大阪狭山市　072-366-0011
  島本町　　075-962-0374