マンション管理士のアドバイス｜大規模修繕費と管理費の削減ほか

マンション管理段階で管理会社から受ける不利益は山ほどあるが、それを認識して改革しようとする役員は少ないもので、管理会社と癒着する役員の方が多いようです。

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浪速マンション管理士事務所

　　　　　　日本マンション学会正会員　　日本マンション管理士会連合会正会員

業務範囲
大阪府、奈良県の全域
兵庫県、京都府の限定地域

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【大規模修繕工事の注意点】
・手抜を無くして終の棲家にできる。
・実際に補修が必要な劣化があって
　初めて大規模修繕をすれば良い。
・管理会社主導の談合高値、手抜き
　容認に注意が必要。
・施工業者の募集には、複数の募集
　ルートで談合を防げる。
・マンションに特化したコンサルタント
　の手抜き容認に注意。
・手抜きがし難い工事監理が必要。
・塗装の塗り回数不足が多い手抜き。
・検査は中間と竣工時の２回必要。
・管理会社とコンサルタントのキック
　バックを無くす方法を講じれる。
・管理組合役員が業者とつるむ事例。

【エレベーターのリニューアル】
・管理組合側が素人なのでメーカーの
　いい加減さが目立つ。
・見えないシャフト（昇降路）内では、問
　題のある施工が少なくない。
・現場溶接の悪さが一般的。
　溶接長さや厚み不足、溶接個所に不
　純物混入が多い。
・ボルトナットの施工方法も悪い。
　ナットからのボルトの飛び出し不足、
　緩み止め用の有効な印（アイマーク）
　がないケースもほとんど。
・地震時に揺れ対策用のワイヤーが無
　い場合は停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
　合がある。

マンション管理士大規模修繕

半世紀経過後も新品同様

エレベーターリニューアルの検査

【新築時の欠陥工事や施工不良対策】
・手抜き、施工不良、欠陥工事はアフ
　ターサービスで補修させなければ。
・アフターサービス点検は必ず実施。
・アフターサービス点検は管理会社に
　させない。　なぜなら、管理会社は事
　業主の傘下だから。
・補修後の再発箇所は１０年間の補修
　請求が出来る。民法の債権の時効は
　１０年。
・廊下やバルコニーの天井からの漏水
　も品確法で屋内扱いの１０年間保証。
・不法行為を立証すれば、時効は２０
　年間。
・補修請求は文章で、理事長から事業
　主の購入時の契約相手へ行う。
・新築工事がいい加減なら補修も同様
　

【マンション管理も改革が必要】
千里万博での経験を活かし翌年の
１９７１年に世に出したステンレス性
の外灯。
当時、府営公園に設置されている外
灯のケースは地域によって全設置台
数の半分から全数が悪戯で破損さ
れていたが、この外灯は半世紀近く
経った現在でも維持管理不要の新
品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地に全国１号
機が設置されています。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が必要です。

【管理会社からの不利益を防ぐ方法】
・管理委託費は事業主の自由設定で
　２０パーセント以上の削減は可能。
・削減してもしなくても業務品質は変わ
　らないのを正すのが顧問契約。
・議事録は信用できない場合が普通。
・不要不急の修繕をしたがるのが一般
　的。それも競争性のない高値。
・事業主の不利になるアフターサービス
　点検や大規模修繕時の劣化診断は
　信用してはいけない。
・大規模修繕時の所場代を出させない。
・一生涯の不利益損害額は年間１０万円
　、６０年間で６００万円となる。
・技術と法律部門で業界と対等以上に
　渡り合える技術系マンション管理士に
　よる顧問契約で不利益を防ぐ。

超高層の最悪の欠陥工事

管理会社からの不利益を解決

無料相談（開けない時は下記を入力）

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　０５０-７１００-３８６５

　[最近の主要な更新履歴]　　

　　有資格者が教えるエレベーター
　　リニューアルの知識

　　管理費削減無料算定開始

　　施工不良・欠陥工事対策

　　管理会社変更への謀略を防ぐ

　お問い合わせと回答

　[最近の履歴]

　・駐車場不足で悩んでいます

　・違法マンションを購入しないために

　マンション問題解決への提言

　[最近の履歴]　　

　・第三者委託方式について

　・業界の経営不振について　

　相談者コーナー

欠陥工事を無償補修

大阪府大阪市旭区　
　　　　　　　　理事をなさっているＮＳ様　　　　　　　
　　無料相談の詳細はこちら　　　　　

・メールでの無料相談により屋上スラブの施
　工不良による漏水の原因が究明でき、修繕
　の対象だった箇所を施工会社に無償で改
　修させることができました。
　今後、マンションの管理運営上の問題を解
　決するためにマンション管理士さんと顧問
　契約をしたいと思っています。

管理委託料の３１％削減実現　

　大阪府大阪市港区
　　　　　　理事長をなさっているYM様　　　　　　　　
　　管理組合の支援詳細はこちら　　

・管理会社に支払う業務委託費や修繕費が
　割高で、業務内容にも不満があり、５社の
　参加による談合ができない価格競争で、
　結果的に３１％の削減ができました。　
　管理会社の変更後は、緊張感とマンション
　管理士の無料の継続監査で従来より理事
　会の運営がスムーズになりました。

注目すべきニュース

大手のマンション管理会社の３人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意

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ワンポイントアドバイス（維持管理編）　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方のつぶやきが世界中に伝わる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　常日頃、皆様の相談事に対してお答えしている事項を短い文章に取りまとめたワンポイントアドバイスです。
　マンションで生活していると、多種多様なトラブルが発生するものですが、解決するには着眼点が大事です。
　その時の参考にしていただければ幸いです。

　入居時からトラブルが発生するが、ほとんどの方は無関心な為に管理会社に全面依存する事になる。
　このことが、自らの建物を資産価値の低いものにしている。　
　管理費か修繕積立金の増額要求案が管理会社から提出される時期になると、さすがに真剣になる方もおられるが、この時期から
　マンション管理組合と管理会社のバトルが始まる。
　大規模修繕委員会なるものを発足し、そこに管理会社からの利益供与が始まるケースをよく聞きます。
　以下の様な問題を認識し、出来るだけ早期に専門家の協力を得て、トラブル解決を図ることをお勧めします。
　技術系マンション管理士が行う相談事例
　　管理会社の業務監査、管理会社の変更（見直し）、管理費削減問題、大規模修繕の適正化、マンション保険の適正化、役員のなり
　　手不足による管理組合の運営不全、ペット問題、騒音問題、滞納対策、ゴミだし問題、その他のトラブル

　維持管理で注意すべき重要な事項をマンション入居後から時系列に説明します。
　１、管理組合の１期の役員は管理会社の与党になる可能性が高く、管理会社の悪い業務品質による管理会社の変更（見直し）時に
　　理事会の活動を阻害することが多い。

　２、定期総会や臨時総会の決議や理事会決議で、何が何でも、全員賛成を求める役員がいるが、意味がなく時間の無駄です。
　　　例え１票差でも決議は有効という民主主義のルールを再認識すべき。

　３、管理会社の利益至上主義の代表例
　　１）不要不急の修繕工事をやりたがる。
　　２）管理会社のアフターサービス点検は欠陥工事や手抜き工事を適当に隠ぺいする。
　　３）議事録で管理会社や事業主に不利な内容は誤魔化すことが普通。
　　４）大規模修繕工事でほぼ確実に悪だくみを謀る。
　　　・工事部門を持たないのに、元請けになり多額の経費を収奪する。　そして施工会社に丸投げ。
　　　・談合高値の手抜容認の大規模修繕工事を計画する。
　　　・管理会社＝コンサルタン＝施工会社の悪のトライアングルを形成している。
　　　・管理会社やコンサルには、多額のバックマージンが支払われるものと認識すべき
　　　・施工会社は施工不良や手抜きはつきものと考えるべき。したがって、それをさせない様な工事監理が必要。

　４、管理委託費は相当削減できるもので、管理費の中にも削減できる項目が有る場合が多い。

　５、築年を重ねると欠陥工事が何らかの姿を現す場合がある。　その対応は素人集団の管理組合では、基本的に困難を極める。
　　　その理由は以下の通り。
　　１）その不具合の違法性の根拠を調べられない。　建築基準法(施行令含む）違反、工事仕様書違反、パンフレット掲示内容違反
　　　　確定判例による不法行為　建築士や弁護士単独では事業主や施工会社には勝てないでしょう。
　　２）交渉調整能力が不足
　　３）文章作成が苦手

　大規模修繕の事監理者の能力不足が問題になる事例が少なくない。
　浪速マンション管理士事務所は指導監理（設計事務所の工事監理者を指導する者）を推奨します。
　公共工事ではこのシステムが採用され、工事の施工品質を向上させています。

　管理費等の滞納対策は毅然と行なわないと、マンションの崩壊につながる。　
　一時的対応は通常、管理会社や理事長等の役員が行うが、解決出来ない時は早い目に専門家へ相談することをお勧めします。
　法的措置が必要です。
　５年が時効ですから、要領よく回収しながら、誓約書を取得するのが入門編です。

アフターサービス点検は、個別対応でなく管理組合でまとめて対応することが大事。
　構造的に重要なのは共用部です。
　具体的な診断や、交渉方法は技術系マンション管理士にご相談下さい。

　雨漏り、クラックは早急に修復しないと、鉄筋腐食につながり、強度不足になる、早い目の劣化診断をしましょう。

　マンション管理会社選択と管理委託費は販売業者の思うがまま、早い目に業者の見直しを検討しよう。

　マンション管理会社の業務監査を通じて、管理費等の削減を図り、財務強化を図ろう。

　管理会社の変更（見直し）で大幅な管理費の削減を図り、修繕積立金や建て替え費用の科目に振り替えよう。

　施工不良がなくなることはない、しっかり経年点検をしましょう。無料の劣化診断や見積もりで借りを作らないこと。

　緊急修理業者は、工事をした業者を含んで業種別に3社を選定し、サービスと質と工事費を競わせよう。

　大規模修繕はマンション管理会社にとっての収入源。　虎視眈々と狙われていますよ。　企画調整はマンション管理士に。

　当事務所推薦の一般公募で、大規模修繕工事をガラス張りに、工事費と施工能力の両方で選定すべし。

　大規模修繕時には瑕疵担保時期を外れた、新築工事での施工不良箇所の修復作業が資産価値向上のためにも重要である。

　工事業者選定の一般公募や電子入札又は郵便入札は、要領さえ分かれば、簡単。相談ください。

　工事業者選定委員会の運営は、修繕委員会とマンション管理士事務所のメンバーで準備と調整が必要。

　大規模修繕工事に競争入札導入で、工事費は30～５０パーセント削減可能。　財務強化に貢献しよう。

　浪速マンション管理士事務所が提言する管理費の削減見直しで、20～３０パーセントの削減は普通。　財務強化に貢献しよう。

　区分所有法などの法改正の折に、マンションの規約の順法性をチェックしよう。総会の決議事項の無効で、訴訟に発展することも多い。

　マンションの居住者同士のコミュニケーションが、ペット・騒音・駐車場問題等の多種多様なトラブルを防ぎ防犯対策になる

　他人任せではかけがえのないマンションを守れない、食い物にされないためにも、マンションを守るためにも学習をすべき。
　管理費削減、大規模修繕工事費の削減、マンション保険の適正化、マンション問題の早期解決がマンションを救う。

　管理費等の滞納対策は、毅然と行なわないと財務の崩壊につながる。４ヶ月以上の時は法的措置を考えよう。

　非居住のマンション所有者は組合役員になることはすくない。マンション管理士の発案で組合協力金の負担制を導入しよう。

　マンションの犬や猫などのペット対策は、法的には飼い主の敗訴が普通だが、訴訟の前に今のペット1代限りとし継続しないのがコツ。
　具体には、浪速マンション管理士事務所にご相談ください。

　エレベーターのメンテナンスでの詐称がなくなることはない、私どもの昇降機検査資格者にご相談下さい。
　また、２５年を経過したマンションのエレベーターのリニューアルは、改修範囲により６００～３，０００万円の開きがありますのでご注意
　ください。
　いくらやり易いからと管理費削減で収入を増やしても、このエレベーターのリニューアルや建築や設備の大規模修繕で、管理会社
　任せなら財務が破綻しますよ。

　各水槽の清掃委託後には、当事務所が提言する確認検査をしましょう。　見えないところはどうなっていますか。
　皆さん一度、お確かめ下さい。　官公庁でもこの検査を行っていいるところがある。

　マンションの老朽化した電気や給水設備は、Hf形蛍光灯具やインバータ式ポンプで省エネしましょう。
　大きな経済効果があります。

　ペット対策は、避けられない。早い目にペット対策委員会を立ち上げ、みんなの意見集約がコツ。
　訴訟ではほとんど、ペットを飼っている側が敗訴しております。
　マンション問題の解決は過去の訴訟事例研究した上で、双方が妥協する案の創出が有効です。
　具体には、浪速マンション管理士事務所にご相談ください。

　大規模修繕は、マンション関連業者にとっての収入源。管理費削減してでも虎視眈々と狙われていますよ。
　それほど、巨額の利益が収奪できるのです。（誇張と思われる方はご説明いたします）

　大規模修繕を適正な工事費で、適正な工事監理をすれば、マンションの財務事情と耐用年数は大幅に改善されます。
　管理会社から利益を得て、彼らの弁護者になる恥ずべき居住者を排除することが大規模修繕の適正化に繋がる。
　
　マンション管理士は法令に基づく国家資格で、合格の後登録しなければ、同名称を名乗ることは法律で禁止されております。
　管理会社が業務上必要とする管理業務主任者と同時に制定されました。
　管理業務主任者は業者側に法的配置義務があり、管理の質を問題視されるほど多忙を極めており、またマンション管理士
　は、法令が期待するマンション管理の適正化に向けての、活躍する土壌が育成されていない現実がある。
　したがって殆どのマンションでは、旧態依然の販売会社や管理会社の利益収奪行為が無くならない事実が遅遅として改善さ
　れない。
　
　現在のマンション問題としては、漸次増加する老朽化による建て替え問題、管理費削減もしていない財務基盤の脆弱化、
　役員のなり手不足による管理組合の運営不全、競争性・透明性・客観性のない委託業者の利益追求体質、割り高な
　工事費の緊急修繕や大規模修繕問題・・・・・・があることはそれほど認識されていないか、認識していても組合の理事会
　や総会で議論になることは少ないようです。
　これらの現実が、マンションを荒廃させていることを区分所有者、とりわけ組合の理事会役員は認識すべきです。
　
　必須マンション問題の事例　　　
　　マンション管理会社の業務監査、管理会社の変更（見直し）、管理費削減、大規模修繕工事費の削減
　　これだけを早期に実施できれば、自然と管理組合の運営も積極的になり、堅実な財務内容になり、将来の老朽化対策に
　　も繋がる。

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