管理会社の業務品質は多かれ少なかれ悪いものである。 それを改善させるには、それ相当の実用的な広範囲の法律と技術の知識と指導力・交渉力を有する専門家の活用が必要である。
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浪速マンション管理士事務所 
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何かと問題のある大規模修繕
【問題のある大規模修繕】
・マンション管理組合役員が業者と
 癒着する事例もある。
・適正な施工で終の棲家にできる。
・補修が必要な劣化状況が顕著に
 なって初めて施工すれば良い。
・業界の談合高値、手抜き容認、
 バックマージンを阻止する。
・工事業者の募集は、複数の募集
 ルートで談合・高値を防げる。
・マンションに特化したコンサルの
 手抜き容認体質に注意。
・手抜きがし難い工事監理が可能。
・塗装回数不足の手抜が多い。
・再検査は足場の解体前に必要。
・コンサルタントや管理会社へのキ
 ックバックを無くす方法を講じる。

 
 
千里万博の経験を基にした照明器具  
【エレベーターのリニューアルについて】
・見えない昇降路では、問題施工が少
 なくない。
・一流メーカーでも間違いだらけの書
 類・不良施工の事例が少なくない。
・ボルトナットの施工が一番悪い。

 ナット上のボルトの飛び出し不足、
 緩み止め用の有効な印(アイマーク)
 がないケースもほとんど。
・現場溶接の品質の悪さが共通。
 溶接長さや厚み不足、溶接個所にス
 ラグ混入等が多い。
・地震時の揺れ対策用ワイヤーが設置
 していない場合は緊急停止しやすい。
・過積載センサーの検査がルーズな場
 合があり、受検者が足で押さえて誤
 魔化す事案も。
 
エレベーターリニューアルで検査している私
大規模修繕工事の現場監理中  半世紀経っても新品な外灯  エレベーターのかご上で検査中 
無視された欠陥工事
【施工不良や欠陥工事対策】

・少なくない施工不良、手抜、欠陥工
 事はアフターサービスで補修させな
 ければならないが交渉困難。

・管理会社は事業主の傘下だから、
 アフターサービス点検はさせない。
・アフターサービス点検は必ず実施。
・補修請求は文章で理事長から事業
 主の購入時の契約相手先へ行う。
・施工不良の補修が普通なので、再
 発時は10年間の補修請求が出来
 る。民法の債権の時効は10年。
・バルコニーや廊下の天井からの漏水
 も品確法で屋内扱いの10年間保証。
・立証できる不法行為ならば時効は2
 0年。もっと延長できる最高裁判例
 もある。相談ください。。

【特殊外灯とマンション管理の関係】
1970年の千里万博での経験を活
かし翌年に世に出したオールステン
レス性の外灯。
当時の屋外に設置されている外灯
のケースは地域によって設置台数
の半分から全数が1年間で悪戯に
より破損されていたが、この外灯は
半世紀近く経った時点でも維持管
理が不要な新品同様です。
大阪府堺市の大泉緑地の東側の遊
戯場に第1号機が設置されている。
特許を取得していないため今や全
国津々浦々に設置されています。
適正なマンション管理の実現には、
この様な効果的な改革が望まれ
ます。
   

【業界からの不利益を無くす顧問契約】 
・管理委託費は事業主の自由設定で
 20パーセント以上の削減は可能

・削減しても業務品質は変わらないの
 で適正な指導が必要。
・管理会社が作成する議事録や日常
 修繕の勧めは信用できない。
・管理会社の利益のため不要不急の
 修繕をしたがるのが一般的。
・事業主の不利になるアフターサービス
 点検や大規模修繕前の劣化診断は
 管理会社に委託しないこと。
・大規模修繕時の所場代に最注意。
・一生涯の損害額は年間10万円×60
 年間=600万円となる。

・総合的な技術や法律部門で業界と渡
 り合える専門家による顧問契約で不
 利益を防ぐ。 
どうして管理会社の業務を正すか
 最悪の欠陥工事(露筋) 不利益を受けない工夫が必要 
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 2年目アフターサービス点検が重要
 失敗しない大規模修繕工事の法則
 保証期間切れ欠陥工事の追求
 大規模修繕工事を成功させる(前編)
 怪しい見積もりの数量と単価の審査
 法定のマンション管理士が誕生
 財務状況を好転させる裏話
 マンション管理士ツイッターで呟く
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 多彩な専門家の集い(大阪府)
 皆さんからの相談・質問と回答
 業界の好きにさせない大規模修繕
 マンションの安全な選び方
 技術系のマンション管理士の裏話
 新管理方式でマンションはどうなるか
 大規模修繕のフローを公開
 「マンション管理士安心便り」を発行
 大規模修繕の見積書事例を公表
 マンション管理士賠償責任保険加入
 顧問契約業務語録 
 業界と利害のない専門家による各業務
 顧問(アドバイザー)業務要領 を紹介 
      
 サ イ ト 履 歴
 [最近の主要な更新履歴]  
  有資格者が教えるエレベーター
  リニューアルの知識

  管理費削減無料算定開始
  施工不良・欠陥工事対策
  管理会社変更への謀略を防ぐ
 お 問 い 合 わ せ と 回 答
 [最近の履歴]
 ・駐車場不足で悩んでいます
 ・違法マンションを購入しないために
 
 マンション問題解決への提言
 [最近の履歴]  
 ・第三者委託方式について
 ・業界の経営不振について 
 
  
 相談者コーナー
 真面目な守口の理事さん
欠陥工事を無料相談で解決
  大阪府大阪市旭区 
        理事をなさっているNS様      
 
  
無料相談の詳細はこちら     
 ・メールでの無料相談により屋上防水の施工
 不良による漏水の原因が究明でき、販売業
 者に無償で改修させることができました。
 今後、発生する多様なマンション管理問題を
 管理士さんに解決していただくため顧問契
 約を検討したいと思っています。
 
 愉快で豪傑な理事長のST様
管理費削減が31%実現 
  大阪府大阪市港区
       理事長をなさっているYM様        
  
管理組合の支援詳細はこちら  
 ・管理会社への業務委託費や平素の修繕費
 割高で 業務内容にも不満があり、参加5社
 による談合ができない価格競争で 、結果的
 に31%の削減ができました。 
 管理会社の変更後は、緊張感とマンション
 管理士の無料の継続監査で 従来に比べ
 理事会の運営が円滑になりました。
 
 
 注目すべきニュース
大手のマンション管理会社の3人の社員が長年に渡り多額のお金を横領・・・横領事件はこちら 
無関心な役員なら、簡単に詐取できるのでご注意
 
 総合目次 > 管理会社の業務品質の改善か管理会社の変更(見直し)
管理会社の業務品質の改善か管理会社の変更(見直し)         
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浪速マンション管理士事務所に管理会社の悪い業務品質(事例を下記の1項に記載します。)について相談が

ある管理組合は少なくありません。

次にその解決方法を2項に列記しますので参考にしてください。

基本は、多種多様な程度の悪い行為〜違法行為までの業務品質の悪さに慣れている管理会社という組織 対 

輪番制の素人集団の管理組合 では、余程の資質のある理事長でないと業務品質の向上とか改革は無理で

しょう。 それも、たまたまある理事長が管理会社の業務品質を改めさせても、その理事長が退任すれば元の

木阿弥は必至である。


1、管理会社の悪い業務品質の事例

 1)マンション購入後の1期の理事会の役員(特に理事長)を抱き込み、今後の味方にし悪い業務への叱責を

   軽くする事は何処のマンションでも行われていると思っている。
 
 2)理事会の議事録作成をすることはするが、管理会社に不利な内容は書かない。

 3)不要不急の修繕を行なう。 それも管理会社の言い値の高値。

 4)その修繕の見積もりや工事内容を各役員に配布しないで、理事会の場のみの供覧にする。

 5)修繕積立金は購入時には購入意欲をたきつけるために相当な安値にし、購入後の1回目の大規模修繕

   工事の手前で値上げの必要を指摘する。

   一時金30万円、毎月の修繕積立金は4,000円当たりが相場の様ですが、値上げで、いきなり2〜3倍、

  その後に段階的に5倍の20,000円位にもっていく長期修繕計画表を提案してくる。 この長計というも

  のが、デタラメの極みである(どの内容がデタラメか弊所にお問い合わせください)。

 6)2年目以降に色んな不具合が出てくるものです。 基本躯体のコンクリート面のクラック・漏水・エフロエッ

  センス、手摺の基部の腐食、地盤の陥没等は常連の不具合です。 管理会社はこの不具合の発見をまと

  もに行わず、適当に見つけた不具合の補修請求だけを事業主にする。

  その結果、建物や設備の劣化が進行し、その内に皆さんの管理費や修繕積立金で修繕することが一般的

  です。 12〜13年目の大規模修繕工事がその代表例です。

 7)その大規模修繕工事では管理会社は頑張ります。 一世一代の掻き入れ時です。

  どの様な頑張りか? 
  
  @大規模修繕工事の元請けを目指します。 

   工事費を知っている管理会社が入札に参加すれば、それは独占禁止法の正常な競争を阻害する行為と

   なり、違法行為になります。 新聞紙上でよく書かれていますね。

   また、工事部門を持たないのに工事の元請けが出来るのか。

   建設業法では管理会社が承諾すれば可能です。 それは工事監理だけ管理会社がして、元請け経費を

   20〜30%隠匿し、後は傘下の改修ゼネコンに丸投げ。 100戸のマンションなら、不要な工事を含んで

   談合高値の手抜容認で、工事費が1億5千万円はありえます。
 
   管理会社の取り分は3千万円〜4千5百万円となり、人件費を最大1千万円控除しても、相当な金額が濡

   れ手に泡となる。

  A大規模修繕工事の元請けにならないとしても、傘下の改修ゼネコンを集めて談合を諮ります。

    これは、主体性のない頼りない管理組合に多く見かけることです。

    それも、談合高値の手抜容認は覚悟しなければなりません。 当然ですが手抜きが必ず発生するとは断

    言できませんが、相談が相当多い事例です。

    これも相当な費用が管理会社に流れます。 先の100戸のマンションなら工事費の5〜10%の750万円

    〜1千5百万円となるでしょう。
  
    悪徳コンサルタントにも5%近いお金が流れ、高経年マンションなら理事長や修繕委員長当たりにも相当な

    お金が流れる事例が見受けられます。


2、管理会社の悪い業務品質の改善方法(1項に準じて記載します)

 1)何事も最初が肝心だが、なかなか立て板に水式の手慣れたフロントには対峙できないものですが、管理委託

   契約書を読み解き、委託者と受託者との立場をわきまえて、是は是・非は非の方式で悪い業務内容は、指摘

   し改善を求めるべきである。

   時に管理会社のフロントは、役員が素人で不勉強なため、「法律ではこうなっている」とか「長期修繕計画で

   この時期にこの工事をする事になっている」

   とか詐称して誤魔化すことはよくあることです。 そこの真偽を確認するためにマンション管理士等の専門家

   に確認すれば事実が明確になり、それを指摘できる。 が、所詮は輪番制の役員では勝負にならない。 

   やはり出来るだけ早く、マンション業界とどの問題においても対峙できるマンション管理士の活用が必要です。 

   そのマンション管理士が備えるべき条件は以下の通りです。

   @マンション業界と利害関係がないこと

   A建築・給排水設備・消防設備・電気設備・エレベーター・機械式駐車場・植栽・土木その他全般の技術に明

    るく、各専門業者と対峙し指導ができること。

   Bマンションで発生するトラブル全般に摘要できる実用的な法律知識、特に訴訟の確定判例に通じていること。

   C業界と交渉できる手腕があること。

 2)理事会や総会時にボイスレコーダーで録音し、議事録は役員が作成するか議事録担当役員をおいて管理会社

   の書いた議事録の加除訂正を行なう。

   この議事録作成は、実際に書かれた方ならお分かりでしょうが、細かく書く前提なら作製時間は会議の時間の3

   倍は掛かります。 そうすると、2時間の会議なら6時間となり休憩を挟むと丸1日掛かることになる。

   管理会社の書いた議事録の加除訂正なら、1時間〜2時間は掛かるでしょう。

 3)不要不急の修繕は、1)のAの専門家がいないと防げません。

   A建築・給排水設備・消防設備・電気設備・エレベーター・機械式駐車場・植栽・土木その他全般の技術に明るく、

     各専門業者と対峙し指導ができること。

 4)修繕の必要性や見積もり等の関係資料は理事会以前に役員に配布し、それぞれの役員若しくは修繕担当役員

   が事前に学習やチェックをする。 若しくは3)と同じ対応が必要。

 5)経常的な修繕や大規模修繕工事の様な臨時的な修繕に要する修繕積立金の値上げは当然ですがその金額の

   査定が大事です。

   無駄な工事、談合高値の手抜容認、管理会社やコンサルタントへのバックマージ等の取り止めや廃止を行う必

   要がある。 それにはやはり、その判断が決行できる専門家の活用が必要になります。

 6)2年目以降に発生する多種多様な不具合は、アフターサービス制度を利用して、無償補修すべきです。

   その時の必要条件は1)の専門家の活用しかないでしょう。

   間違っても管理会社に任せてはいけません。 

   管理会社は欠陥工事や手抜き工事に責任のある事業主の傘下ですから、事業主の不利益になる不具合は殆

   ど隠ぺいすると考えるべきです。

 7)大規模修繕工事を取り巻くマンション業界(管理会社、改修ゼネコン、コンサルタントや一部の管理組合役員)の

   環境は最悪です。 それを改善するには、それ相当の専門家の活用が必要です。

  求められる専門家の条件は、既に述べている事項に加えて、悪行を止めさせる強固な手法を講じれることです。

  特に難しい事ではありませんが、このサイトに書くのははばかれます。

  あまりに影響が大きいからです。

  どうしてもお知りになりたい方は、弊所の技術系マンション管理士に電話で相談ください。 
  

だいぶ脱線しましたが、管理會社の悪い業務品質が改善されない時は、

最終的には契約破棄か、そこまで踏み切れない理由がある場合、下記に掲げる業界の団体に連絡してください。

管理組合には、どうせ管理会社の変更(見直し)など、出来ないと高を括っていても、団体から指摘されると改善され

る場合もありますので試してください。

それでも、改善の兆しが見えない時は、浪速マンション管理士事務所にご相談ください。

問題になるのは、ほとんどが海千山千の管理会社ですから、素人の理事長が太刀打ちするのは難しいかもしれません。

当事務所では管理会社の業務監査で不適切業務を洗い出し、管理会社の変更(見直し)を行います。

ホームページや業界新聞等で広く公募を行い、ガラス張りの下で競争性を高め、管理費の削減と管理業務の向上を図

ります。

特に管理費削減においては、浪速マンション管理士事務所の理論的ノウハウで管理会社を追求するため多くは管理委

託費を削減せざるを得ない状況となることが多いです。

                               
 マンション管理業協会

 マンション管理センター

 国土交通省の各地方整備局の管理会社の指導部局

 日本エレベーター協会

 財団法人 日本建築設備・昇降機センター

 財団法人マンション管理センター

 社団法人高層住宅管理業協会

 電気保安法人一覧

 社団法人関西電気管理技術者協会

 社団法人全国ビルメンテナンス協会

下記の画像をクリックすればリンク先に移行します
欠陥工事は不法行為
 建設時の欠陥工事なのに
 責任回避で大規模修繕
 の対象にされないこと。
 損害賠償請求ができる欠
 陥工事が少なくない。
専門家の活用
 マンション管理士が利益
 最優先のマンション管理
 会社や専門業者を指導し
 、多様な不利益の改善。
高値の管理委託費を削減
入居時からの事業主が設定
した割高な管理委託費を削
減するには、管理会社と管
理組合の旧役員との癒着に
注意が必要。
大規模修繕の談合はなくならない
マンションの改修業界には、
あいも変わらず談合体質が
はびこっている。それもバッ
クマージンや手抜き工事付
きが実在している。
欠陥工事か経年劣化かの判断
 大規模修繕時の劣化調査
 や診断作業は元施工の施
 工不良は隠ぺいされがち
 で大規模修繕の費用に含
 まれる事例が多い。
エレベーターリニューアル時の検査は誰がするか
 ハッキリ言って新築時のエ
 レベーター工事に限らず、
 リニューアル時にも、専門
 家からみれば施工不良が
 少なくない。
新聞や雑誌の記事
 新聞や経済雑誌に記載の
 マンション関連記事は、イ
 ンタビューを受ける識者の
 意見がそのまま掲載される
 ので注意が必要。
スラム化寸前のマンションが多くなる
 投資マンションは居住者(
 区分所有者)の目が行き
 届かないのでどうしてもス
 ラム化しやすい。一般マン
 ションも類似である。
火災時の保険金が過ぎ
 慣れているマンション関係
 者でも火災保険を含む各
 オプションの保険金の判
 断が甘いので、事故の実
 態を知る必要がある。
知って得する情報
 マンション管理には多種
 多様な不利益がついて
 回る。少しの予備知識が
 あれば、不利益を排除
 できる。
不利益のないマンション管理
 マンションは入居する前の
 建設時から管理段階を経
 て建て替え時においても、
 業界から不利益を受けて
 いる。それを教示する。
理事会で芽生える不利益事項
 不要不急の割高な修繕や
 都合の悪い内容を書かな
 い議事録。所場代や元請
 け費用のピンハネをする
 管理会社もいる。
業界に騙される大規模修繕
 技術系マンション管理士
 が、元施工の施工不良を
 無償で補修させ、談合高
 値の手抜きをさせない監
 理を実践する。
中古マンションの良さ
 中古マンションは、滞納の
 度合い、修繕積立金の預
 金高の財務状況、ペット問
 題、騒音問題、義務違反
 居住者の事実が分かる。
   
   
   マンション管理士事務所で管理会社の変更(見直し)と管理費削減を行い、修繕積立金に振り替えよう。
 
 10年から15年周期の大規模修繕の工事費相当額がカバーできるケースもある。


 
大規模修繕工事の工事業者の募集は一般公募で、入札は電子入札か郵便入札を行い、その上で上位3社でプレゼンテーシ ョンし、施工能力の判定を行

 うべし。 そうすれば
談合を出来ない。 分かっていてもマンション業界と利害関係のあるコンサルタントや多くの建築士若しくはマンション管理士の手に余る

 分野です。


 管理費や管理会社への管理委託費の削減やその他の理由で管理会社の変更を実施するには忘れてならない事が3件有ります。

 1、手続きが区分所有法、民法、管理規約、管理委託契約書の記載事項に抵触しないこと。
 

 2、管理費削減や管理会社の変更(見直し)となると、多くの管理会社は必死で抵抗します。

   一部の企業では、手段を選ばない事も有ります。 文面に書けないおぞましい内容ですので、具体的に知りたい方はご連絡ください。

 3、管理組合でしっかり学習し、客観性、透明性、競争性を明確にし、管理組合の意思で行うこと。

                                                                                
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