技術系マンション管理士によるリフォームの話　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　貴方のつぶやきが世界中に伝わる　



マンションのリフォームの問題点

マンション購入後１０年近く経つと、建物や設備も老朽化し大規模修繕の話が管理会社から具体的に提案されます。

もっとも工事費用が不足しており、修繕積立金を増額しなければならない旨は５年も経たない時期に通知される事例

が多く見られます。　

しかし、この増額通知を聞いて問題意識を持つか否かにより、そのマンションの管理の質が決まります。

なぜなら、マンションのモデルルーム見学者が購入しやすいように、修繕積立金を低く設定していて、一定の時期経

過後に修繕積立金を値上げするというシナリオだからです。

ほとんどの管理組合やマンション居住者（区分所有者）は、反対したい気持ちを抑えながら、管理組合総会等に参加

もせず、白紙委任状という騙しにも誓いやり方を見抜けず、結局無駄な金を支払う羽目になるのです。

そしてその後のマンション管理会社のシナリオ通りのでたらめな比較見積もりで、真の競争性の無い談合高値の手抜

容認、加えて管理会社やコンサルタントへのバックマージン。　

大規模修繕工事で濡れ手に粟！　全部の管理会社ではありませんが、無視できない程度と理解願います（その判断

は一般の居住者にはできない、誰がこの犯罪ともとれるやり方からマンションを守るのかーよくお考えください。

しかし、大規模修繕工事費のムダと管理費のムダの合計は実質月額７，０００円〜８，０００円程度で、マンション一生

涯６０年とすると、５００〜６００万円の巨額になるのです。

これだけの巨額な無駄なのに被害者意識や改革の意識もほとんど無く、そのまま平穏無事に経過し、老朽化が目立

ち、建て替え問題が起こる築４０年経過時には既に手遅れになってしまう。

これが、私たちが見てきたマンションの実態です。

こんな情勢の中間時期において、共用部だけでなく、専有部の老朽化が少しずつ目立ち始め、家族構成の変化や社

会的劣化といって、ミストやジャロジー設備の浴室や、オール電化、床暖房・・・・・というように世の中に新製品が出現

してきます。

多少、家計に余裕もあれば専有部分（いわゆるお住まいの住戸）のリフォームも計画されます。

その折にも、ご注意願いたいことが幾つかここに記載しておきますので参考にしてください。

不明なことがあれば、当事務所のマンション管理士までご連絡ください（無料相談をご利用して）。

マンションのリフォーム時には管理会社や請負業者の説明を鵜呑みにして、後にトラブルの種にならないようにご注意

ください。

リフォームの仕様次第では後に他の居住者や管理組合との揉め事になったり、また訴訟問題にもなりかねない事例が

あります。

特に、リビング床のフローリングへのリフォームが要注意です。

管理規約を読み解けば、フローリングの禁止事項や騒音レベルが記載されている場合が有りますので、必ず自身で

研究してください。


マンションのリフォームでの注意事項

１、共用部と専有部の区別を知って未然にトラブルを防止して下さい。

　注）

　　共用部と専有部の区別は、管理規約で確認できますが、一般的には次のように決められています。

　　　　・玄関ドア―　　　　　裏側の塗装と鍵のシリンダー（表面から見えない部分）が専有部分
　　　　
　　　　　　　　　　　　　　 　　扉本体、ドアーチェック、外側の塗装、鍵の見えている部分は共用部分

　　　　・バルコニー　　　　　全て共用部分

　　　　・アルミサッシュや網戸　　全て共用部分

　　　　・壁部分　　　　　　　　表面のクロスやその下地は専有部分
　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　コンクリート部分は共用部分　　
　
　　　　・天井部分　　　　　　壁に同じでコンクリート以外は専有部分　

　　　　・床部分　　　　　　　　床板やその下地は専有部分でコンクリート部分は共用部分

　　　　・給水管　　　　　　　　玄関横のパイプシャフト（メーターボックス）内のメーター以降は専有部分

　　　　　　　　　　　　　　　　　それより本管側は共用部分

　　　　・排水管　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　�@床部分の排水管
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　これが問題である。床コンクリ―トの上部の排水管は専有部分だが、床コンクリートを

　　　　　　　　　　　　　　　　　貫通し階下の天井裏の排水管が訴訟で問題になっている。

　　　　　　　　　　　　　　　　　管理規約で専有部分となっているなら、リフォームや修繕でいらう場合、階下の天井を
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　開口しなければならない事になる。　実質的にはやりたくない工事であるので、早い目に

　　　　　　　　　　　　　　　　　管理規約を訴訟での判例に準拠し、階上の者には自由にいらえない（独占的でない場所）

　　　　　　　　　　　　　　　　　の排水管は共用部分に変更すべきです。

　　　　　　　　　　　　　　　　�A壁部分の排水管
　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　流しや便器等の排水器具の隣接部の壁内の竪本管（共用部分）の接続より手前は専有
　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　部分で、縦本管と住戸への横支管とのチーズと称する異形管（接続管）は、管理規約で
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　確認か記載ない場合個別相談となる。　不明な時は基本的には共用部分となる。


　　１）共用部で注意するもの

　　　　勝手にいらえば現状復帰義務あり、場合によれば損害賠償になる。
　　　　
　　　　外から見えるガラス（破損時の取替えはしてもいいが他のガラスには出来ない）、バルコニーの改良、玄関ドア

　　　　ー本体と外壁面の塗装、鍵の改良で１個追加で計２個にする場合、住戸間の壁の穴あけ。

　　２）専有部で注意するもの

　　　　�@自由にできるリフォーム

　　　　　　玄関ドアー内面の塗装、住戸間の壁のクロスの張替え

　　　　�A制限されるか禁止されるリフォーム
　　　　　　
　　　　　　分電盤内の主幹（メイン）ブレーカーの容量アップ、ＢＳアンテナの設置、

２、管理規約での規則

　　フローリングへの改修は下階の住戸への騒音問題になりかねないので相応の注意がいる

３、法律問題（民法、区分所有法）

　　自分の住戸の各種排水管が下階の天井を配管している場合は、リフォーム問題と老朽化による漏水によるトラブ

　　ル発生とでは、法律の適用が異なります。

　　難解な事例ですので、排水管問題でお困りの折は、当事務所のマンション管理士にご連絡ください。


　【照会先】

　　マンション管理業協会

　　マンション管理センター

　　国土交通省の各地方整備局の管理会社の指導部局

　　マンションのリノベーションＧ−ＦＬＡＴ

　　関西の新築マンションの総合情報

　　REPCO マンションリフォーム推進協議会

　　住宅リフォーム・紛争処理支援センター

　　住宅リフォーム推進協議会

　　リフォーム支援ネット（リフォネット）