マンション管理組合さんの組織は全国的に散在しており、中には建築士やマンション管理士顔負けの専門的

な管理組合の運営活動をされているところがあり驚いています。

しかし多くの個別の管理組合においては、旧態依然として次の問題の解決がされていません。

どうすれば、管理会社にだまされない、適正な管理組合運営ができるのか。

　１、入居時からデベロッパーの言い値の管理費削減（管理委託費削減）ができていない事例が多い。

　２、当然、管理会社の管理業務内容の適正化もされていないことが多い。

　　２－１　予算執行等の月次報告をしていない。　お金のことを無視していては管理組合が運営されていない

　　　　　　　のと同様です。
　　
　　２－２　マンション損害保険の支払い適用できる機器故障等も、損害保険会社に保険金支払い請求すら

　　　　　　しなく、管理費の修繕費から言い値で支出している。

　　　　　　　（私が無料診断した管理組合のほとんどが、管理会社が１社独占の元請で、関連業者に右から

　　　　　　　　左に下請けをしているまさに収益集団ですね）

　　２－３　建物のクラック等の欠陥工事の瑕疵担保請求においても、デベロッパーの立場で、居住者や管理

　　　　　　　組合をごまかしている。

　３、大規模修繕の適正執行がなされていない

　　３－１　　建設当時の欠陥工事は、本来はアフターサービス点検で無償補修するものだが、多くのマンション

　　　　　　　ではそれがなされなく、結果的に管理組合の浄財を使って修繕している。

　　３－２　　その大規模修繕工事も手抜き工事が少なくない。

　　３－３　　工事業者選定が不透明で競争性もなく割高な工事費に加えて、コンサルタントや管理会社への中

　　　　　　　間マージンまで支出している。

　　３－４　　大規模修繕工事では見せ掛けだけの競争性を行い、裏では談合で割高な入札価格。

　　　　　　　 公正取引委員会も関与できないから、したい放題。

　　３－５　　一番許せないのが、談合高値＋コンサルタントや管理会社へのいわれのない中間マージン。

　　　　　　　合計、工事費が１．３倍以上に膨れ上がっているのに、工事業者との共犯のため、彼らの施工不良

　　　　　　　をめることができないコンサルタントの工事監理。

　　　　　　　一番分かりやすいのが、塗装の塗り回数を減らすことです。

　　　　　　　下地の素地調整（注）＋下塗り＋中塗り＋上塗り　この内、下地の素地調整はまともにしていないで

　　　　　　　しょう。　加えて中塗りを抜かす事が多いようです。

　　　　　　　従って、塗装仕上げの外壁の劣化は早いことになります。

　　　　　　　(注）素地調整とは

　　　　　　　　　・塗装する外壁面に存在する旧塗膜や汚れを高圧洗浄水や薬品使用若しくは機械的除去により

　　　　　　　　　　取り除くこと。　塗装工程で、一番大事な作業です。

　４、管理組合役員のなり手が少なく、管理組合の運営は不全常態。　管理会社の独断専行を許さざるを得

　　　ない土壌が増えつつある。

　５、築３０年を超える老朽化したマンションが、地デジ開局の２０１１年には１００万戸に達する勢いだが、有効

　　　な策がない。（資金的にも管理組合財政は管理会社に食われて逼迫状態のところが多い）

　６、政府や国土交通省はこれらの状況を鑑み、管理組合の管理者（理事長）に管理会社が就くことができる。

　　　「管理者管理方式」や管理会社、銀行、商社・・・・・等の団体に管理業務を任せる「信託方式」を計画して

　　　いる。

７、すなわちマンション管理組合の運営不全から、主体性が今以上になくなり、金銭的にも、資産価値面でも、安

　　全面でも業界の餌食になると危惧感を感じるのは私だけでしょうか。


マンション管理士として管理組合の方に警告を発したいと思います。

かけがえのないマンションを守るのは、区分所有者である居住者自身ですよ。貴方がたが真実を見極め、早急

に有効な手立てを採らない限り、マンション管理の危機が崩壊となる日が間近に迫っています。

立ち上がるなら、理事会の総意で、実務派の倫理観のある、業界に利害関係を持たない、マンション管理士を

訪ねることです。　目を覚まして頑張れ

　西日本マンション管理組合連合会

　三重県マンション管理組合連合会

　枚方マンション管理組合連合会（枚管連）

　NPO法人全国マンション管理組合連合会

　NPO法人マンション管理組合サポートセンター

　NPO法人奈良県マンション管理組合連合会

　NPO北海道マンション管理問題支援ネット

　
　

（注）
　物理的な証拠や法的な違法性を明確にして相談しないと期待できない。

　マンション管理業協会

　マンション管理センター

　国土交通省の各地方整備局の管理会社の指導部局