【テーマ】　日経新聞・朝刊　「マンション管理全面委託制度（必要）７％」

　（意見）

　　　　管理者管理方式（理事長も管理会社に委託する全面委託）のアンケート調査の結果を提供いたします。

　　　　・想像していたより読者は賢明であり、安心いたしました。　多くのマンションは何とかやり繰りできているよ

　　　　　うです。

　　　　・マンション管理会社への不信感が伺えますが、反面、組合の財務状況の不安がありコスト削減が必要で

　　　　　す。

　　　　　そのためにも、浪速マンション管理士事務所等によるマンション管理会社の業務監査と管理委託費の見

　　　　　直し及び、大規模修繕工事費の適正執行による修繕積立金の支出削減が急務です。

　　　　　心配ばかりしていてもマンションの財務状況は厳しくなる一方です。

　　　　　浪速マンション管理士事務所のマンション管理士はゼネコンや委託業務等の企業との入札や監査を現役

　　　　　時代の業務としておりましたので習熟しています。　交渉はお任せください。

要旨
　　　１、平成３０年末でマンションの戸数は６５５万戸。

　　　２、老朽化で建て替えが必要なマンションが増えている反面、高齢化などによる管理組合理事会の機能不

　　　　　全がある。

　　　３、全面委託についてのアンケート結果

　　　　　　　必要　７％　、　選択肢としてあったほうがよい　７５％　、　　

　　　４、管理組合の現状評価

　　　　　　　管理会社に任せきり　１７％　、　管理会社主導　３２％　

　　　　　　　築２０〜３０年以上のマンションでは　自主管理若しくは理事会主導　７０％以上

　　　５、国土交通省が全面委託を検討するのは、管理者管理方式を目指す管理会社の競争相手の信託方式が

　　　　　有るからではないか

　　　６、今後の不安

　　　　　＊理事会の機能不全よりコスト問題をあげる人が多い

　　　　　　管理費や修繕積立金が今後どう値上げされるか　５８％程度

　　　　　　大規模修繕に必要な積立金が確保できるか　　　５５％程度

　　　　　　大規模修繕などで割高な費用を負担させられないか　　５４％程度

　　　　　　今後理事会が機能不全に陥らないか　　　３７％程度

　　　　　　必要な管理費が集まり続けるか　　　３０％程度

　　　　　　マンションの建て替えができるか　　　２２％程度

　　　７、管理者管理方式への不安に対する解決策

　　　　　１）マンション管理会社の業務監査と管理委託費の見直しを実行する

　　　　　　　マンション購入時に、一方的にマンション販売会社の決めたマンション管理会社と、相手の希望管理

　　　　　　　委託費です。

　　　　　　　平均的に、管理組合の活動に無関心で、役員も輪番制が多く、マンション管理会社の業務内容に

　　　　　　　関しても、管理員の対応とか、清掃状況ぐらいにしか目が行かない現状がほとんどです。

　　　　　　　むしろ、管理会社の業務監査で問題にすべきは潜在的な次の事項です

　　　　　　　　�@通帳とか印鑑の保管方法や、管理費、修繕積立金、有価証券等の管理組合の財産の保管は管

　　　　　　　　　　理会社が倒産しても大丈夫か

　　　　　　　　�A管理費の滞納者への対応

　　　　　　　　�B緊急修繕や大規模修繕の割高な工事費支出

　　　　　　　　�C下請け的修繕業者からのバックマージン・・・

　　　　　　　これらに無縁の管理組合はほとんどないというのが、我々のマンション管理士では一般的です。

　　　　　　　マンションの大規模修繕工事や将来の建て替えのための資金はどの管理組合も、切迫しています。

　　　　　　　したがって、マンションの管理業務の全体にわたっての業務監査を行い、不適切な管理業務を正

　　　　　　　させ、複数のマンション管理会社によるプレゼンテーションや競争性のある管理委託費の決定を行い、

　　　　　　　適正な管理業務を執行させ、併せて、管理費削減を行い、大規模修繕や建て替えを財政的に安心し

　　　　　　　て実施できるようしましょう。

　　　　　　　多くのマンションでは、マンション購入後の大規模修繕が視野に入る前に、管理費や修繕積立金の増

　　　　　　　額をマンション管理会社が勧告します。相手のマンション管理会社の将来の歳入に、受託マンションの

　　　　　　　大規模修繕工事での利益が事前に組み込まれているという話も聞きます。

　　　　　　　早急に管理会社の業務監査をすることで、管理費削減を行い、併せて別ページでの大規模修繕工事

　　　　　　　費や日常の修繕費の削減を行い、管理組合の財務の安定化を図りましょう。

　　　　　　　注意する点は、安かろう悪かろうにならないように、日々の監視の目が必要です。

　　　　８、弊所の技術系のマンション管理士の意見　　

　　　　　　　そのためには、総合的な技術力と指導力で、不要不急の修繕や大規模修繕を執行させないことと、不

　　　　　　　良工事や欠陥工事について、実務的な法的知識や訴訟判例それも最高裁の判例の援用をし、事業

　　　　　　　主への不具合を事前に制御する管理会社など無視し、直接、事業主の代表取締役社長あてに無償修

　　　　　　　理請求を送るのです。　

　　　　　　　この時に必要な対象条文は、民法第７０９条の「不法行為にもとづく損害賠償請求」です。

　　　　　　　素人集団の管理組合や生半可な専門家では、巨大企業相手に勝てるものでは有りません。

　　　　　　　多くの弁護士や建築士そしてその他の専門家を擁する事が可能な企業相手に、どの様な専門家が対

　　　　　　　等以上に戦うことが出来るか？　生半可な理屈が通ることはあり得ない相手です。