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「マンションの新管理方式」 ： 管理者管理方式について　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ツイッターで貴方のつぶやきが世界中に紹介できる

日本経済新聞　　「マンション管理全面委託可能に」

　注）
　　管理者管理方式の管理者とは、区分所有法では管理組合を代表する者を管理者としており、通常は理事長がそ

　　の任を兼ねているが、この管理者管理方式になれば管理者と理事長を併存することも可能です。

　　しかし、大きな権限は、区分所有法では管理者が担うことになっているので、理事長には法上の権限は殆どない

　　と言える。

　　問題は管理者の施策を監査する者が通常の管理組合には存在しないことです。
　

　　１、マンション管理組合の理事会が担ってきた業務を全面委託するのを認める。

　　２、建て替えや修繕を円滑に施工するのが狙い。

　　３、２００９年度から新制度の導入を行っているが、利益相反で管理組合の財政が困窮しているでしょう。

　　４、高齢化や賃貸化で理事会の役員の担い手不足で、理事会が機能不全になってきている。

　　５、理事会をおかず、マンション管理士やマンション管理会社に全面委託できる制度を選択できる。

　　６、管理会社が理事長に選任されれば、高値の工事発注の恐れがあるため、所有者がチェックし、解約できる制度。

　　７、マンション管理組合による修繕積立金の徴収義務づけを検討する。

　　１、この１ヶ月ぐらいで、マンション関係がマスコミに掲載されることが、気づいたものだけで４回。

　　　　浪速マンション管理士事務所のサイトに紹介していますが、どの記事も異口同音にマンション管理組合の理事会

　　　　役員のなりて不足による機能不全が問題化されており、国土交通省が新しい管理者管理方式を検討中として

　　　　います。

　　　　また、一方で、マンション管理会社の独占場による大規模修繕工事等の高値化を危惧しております。

　　　　仮に、理事長の席にマンション管理会社が座った時の、「高値の工事発注のチェックを所有者がする」としてい

　　　　ますが果たしてそれが可能でしょうか。

　　　　私の４０年以上の業界での知識では、不可能と認識すべきと思います。

　　　　国土交通省のお役人は、マンション業界や建設業界のことをどれだけ理解しているのか疑われても仕方ない

　　　　です。


　　２、自民党政権の時に計画された管理者管理方式を回避するための提言

　　　　他人任せではかけがえのないマンションを守れない、食い物にされないためにも、マンションを守るためにも

　　　　学習をすべき。

　　　　そうすれば管理者管理方式など導入する羽目にはなりません。

　　　　どんなに優秀な者に、委託したとしても、通常は委託者からの具体的な要望や依頼がなければ受託者は動

　　　　けません。
　　　　
　　　　民法で言うところの「委任」とはそういうものです。

　　　　受託者は、「善良な管理者の注意義務」が課されております。

　　　　受託者が委託者（買主）のために、よかれと判断して、行為をしたとしても、判断基準は人により千差万別です。

　　　　委託者（買主）は悪いとして、受託者と反対の結論を出すことはよくあることです。
　　
　　　　こうなればお互いに利益になりません。

　　　　従って、上手な依頼の仕方は、専門家に何を依頼するか、事前に学習の上、選択し具体的に要請をするのです。
　
　　　　例えば、大規模修繕コンサルタントの依頼時にマンション固有の長期修繕計画を策定、競争性のある入札方式

　　　　とか・・・。

　　　　また、、管理品質の低下しない管理費削減や管理組合の適正な運営のための顧問契約等です。

　　　　期待に反するなら、契約解除できる委託契約が必要です。

　　　　２０２４年になり国交省がこの制度の問題点に対する対策を検討しているが、有効な手法はまず無理でしょう。