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【国土交通省の「マンション標準管理規約」で推奨している「コンサルタントとしてのマンション管理士の活用」の具体的な説明】 国交省が「絵に描いた餅」のごとくマンション管理適正化法やマンション標準管理規約で理想論として、マンション管理士の資格創設や専門家の活用を推奨 しているが、事業主+施工会社+管理会社+専門業者+コンサルタントの利益最優先の連合組織に対峙できる専門家はごく一部で、その恩恵を受けてい るマンションも非常に少ないと考えられます。 マンション購入には設計、工事、紛争処理まで利用できる性能評定制度を上手く利用しましょう。 建物や設備に関するトラブル発生時に、弁護士や建築士等で構成されている紛争処理機関を低価格で利用できます。 また性能評定制度による工事監理者がつきますが、別途事業主サイドの工事監理者との兼ね合いにより工事品質に差異が出ることは避けがたい。 それは、両監理者が同じ建築設計事務所かどうかで工事品質に差が出るという意味です。 まして、設計と工事監理が全て同じ建築設計事務所ならそれぞれのミスを何処まで修正できるか?そこが問題ですが、多くのマンションは全て同じ建築設計 事務所と思われます。 従ってそのシステムが多様な手抜き・施工不良・欠陥工事が無くならないことに繋がることになります。 しかし、業界との癒着の実態はマスコミでも掲載されているところです。 現在の目に付くマンション管理問題としては、築年数の多いマンションでの管理組合の財務基盤の脆弱化、理事会役員のなり手不足、建て替え問題・・・・が 顕在化していますが、潜在化している問題として、新築工事時の手抜き・施工不良・欠陥工事、割高な管理委託費、管理会社の言いなりな管理組合、不要不 急の日常の修繕、管理会社に不利益な内容は書かない議事録作成、アフターサービス点検の誤魔化し、大規模修繕における諸問題(下記参照)、建て替え 時の不適正な活動や詐欺行為が認められます。 それらの事は認識されていないか、認識していても管理組合の実力では解決できる事例は少ないようです。 これらの現実が、マンションを荒廃させていることを区分所有者、とりわけ管理組合の理事会役員は認識すべきです。 といっても、所詮、理事会役員は事なかれ主義の素人集団ですので、一部の改革を言われる区分所有者の声が届くことは稀です。 やはり、改革するには管理組合の理事会が如何に資質の高い専門家を活用できるか。 に掛かっています。 大規模修繕における具体的な諸問題は以下の通りです。 1、新築工事や前回施工の大規模修繕時の瑕疵(手抜き・施工不良・欠陥工事)を無償で補修させられないままに大規模修繕の工事範囲に含まれる。 2、管理組合の理事長や修繕委員長が管理会社+施工予定業者と癒着している。 3、仮に管理組合の役員が癒着していなくても、大規模修繕では談合高値、手抜き容認、管理会社やコンサルタントへのキックバックは国交省や一部のマス コミの公表しているところです。 では、どうすればマンション管理段階でのこの様な諸問題を解決できるか? 難しくありませんが、それに似合った下記の専門家を探し管理組合の姿勢も正すべきです。 1、判例を中心として法的知識を有し、業界側の弁護士と対峙できること。 2、業界の建築士を始めとする各専門技術者と問題事象について対峙できること。 3、業界の者達との交渉力を有すること 4、業界との利害関係がなく管理組合の利益を守ることができること。 5、管理組合の役員がこれらの専門家が業務しやすい環境を作るべきなのに、それらの方が専門家を抑え自身の考えで交渉方法を無理強いしないこと。 この様なマンションは全て業界からの不利益を改善できていません。 社会的地位の高い方程その傾向が有るようです。 所詮専門外の素人では巨大な利益最優先の業界には勝てるものでありません。 この様な資質を有している専門家が管理組合の顧問として存在すれば、ほとんどの問題は解決できるでしょう。 当然、それに似合った報酬も必要な事は言うまでもありません。 この様な専門家を活用しているマンションでは、管理会社、専門業者、施工会社、事業主は不適正な悪行を改めざるを得なくなっています。 私がここに掲載した内容は全て事実ですが、どのマンションでもどの被害も受けている訳ではなく、殆どの被害を受けていると理解してください。 |
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